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万科黄埔新城：老黄埔的全能生活大城

一、项目概述：旧改大盘，配套齐全

万科黄埔新城坐落于老黄埔板块的黄埔临港经济区，作为一个超级旧改大盘，目前已开发至第三期。项目占地面积 1580000 平米，建筑面积 5700000 平米，容积率 5.3 ，绿化率 35%，绿化面积 116000 平米。总车位数 5927 个，车位配比 1:1.5，得房率在 75 - 98% 之间，采用精装修交付，由万科物业提供服务，物业管理费 3.28 元 / 月 / 平米。在售组团包括阅海、观澄和中央公园组团。

二、交通出行：多元交通，畅达核心区域

（一）地铁出行

中央公园组团距离 5 号线保盈大道站步行约 1.5 公里，需 23 分钟左右；距离 13 号线夏园站步行约 1.7 公里，需 25 分钟左右。阅海、观澄组团距离 5、13 号线交汇处的夏园站约 1.4 公里，步行需 21 分钟左右。虽然距离地铁有一定距离，但乘坐地铁可直达珠城、金融城等地。例如，中央公园组团前往金融城，出小区步行至夏园站，坐 10 个站到科韵路，全程约 58 分钟；阅海、观澄组团耗时约 54 分钟。前往琶洲，中央公园组团耗时约 68 分钟，阅海、观澄组团耗时约 63 分钟。前往珠江新城，中央公园组团耗时约 68 分钟，阅海、观澄组团耗时约 64 分钟。

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（二）公交出行

附近有运行的 435 路公交，总站点在鹿鸣山，三个站就到夏园地铁口，B1 线终点站为体育中心。社区还规划 22 个公交站点和 5 个首末站，为居民公交出行提供更多便利。

（三）自驾出行

周边有黄埔东路，可接驳黄埔大道，自驾出行较为方便。自驾前往金融城，约 20 来公里，不堵车情况下耗时 33 分钟左右；前往琶洲，全长 19 公里，不堵车时耗时 33 分钟左右；前往珠江新城，全程 24 公里，不堵车时耗时 42 分钟左右。不过，上下班高峰期自驾通勤时间与地铁出行时间相近，建议优先选择地铁出行。

三、教育资源：十五年优质教育，全面成长保障

项目内配备 1 所九年制学校（3 校区）、6 所幼儿园、1 所艺术中学和 1 所少年宫，构建了十五年优质课内外教育体系。其中，广铁一中铁铮西校区小学部和东校区初中部均已开学，与在售组团一路之隔。此外，黄埔区青少年宫（海丝城宫）、广州市艺术中学（黄埔校区）也已开课开学，为孩子提供多种体验课程和专业。广州开发区人才教育工作集团校前幼儿园（融住一地块幼儿园）已开学，学费和伙食费远低于同片区民办园，且设施配备齐全，为孩子天赋启蒙提供专业化、优质化服务。

四、商业休闲：丰富业态，畅享品质生活

（一）商业配套

片区内规划 100 万方综合商业体，涵盖小镇中心、建面约 22 万㎡综合商业体、融德里商业街区等多种商业形态，还规划建面约 8 万平邻里商业中心，集日常消费与运动主题商业于一体。项目周边还有尚城万科里、里港万达、佳纷天地等商业体，满足居民多元化消费需求。

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（二）休闲配套

项目内部打造约 10 万㎡生态圈，包括约 4 万㎡绿核公园和约 20 个口袋公园，基本都已开放，生态环境媲美市政公园。融德里滨水古街公园充满岭南水乡意境，乐融咖啡、茶馆、书店等已开业。项目还配建约 1.4 万方综合性体育馆，预计明年建成，涵盖游泳馆、篮球馆等多种场馆，为居民提供运动健身场所。

五、医疗配套：完善医疗，贴心呵护健康

周边有广州开发区医院、中能建电力医院，广州市第十二人民医院新址正在建设中。项目规划建面约 1.5 万㎡医疗养老配套，涵盖 1 所社区服务卫生中心、2 所颐养中心，并引进万科旗下养老品牌 —— 榕悦，提供全方位养老服务，为居民和老人的健康生活保驾护航。

六、小区设计与户型：品质设计，多样户型选择

（一）中央公园组团

位于项目 C 位，远离道路，东侧有 4 万方公园，北侧是学校与青少年宫，可实现目送式教育。近期加推 8 栋楼王，户型为 86 - 114 平三四房，86 平 230 万起，114 平 310 万起，2026 年底收楼。该组团外立面采用玻璃幕墙 + 铝质材料，成本高昂，极具高级感且历久弥新，第五立面贴绿砖，提升俯视观赏性。社区园林以水与树、林与花、水与林三重归家礼序，营造出游园般归家仪式感。

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（二）阅海组团

主推 5 栋，今年 7 月收楼，超高层共 45 层高，4 梯 8 户，16 - 32 层为避难层，户型涵盖 93㎡三房两卫，总价 190 万起。

（三）观澄组团

面积 99 - 139 平三四房，其中 99 平北向三房 210 万起，123 平南北对流四房 330 万起，139 平四房 430 万起。

（四）中央公园组团其他户型

建面 75 平三房一卫，有入户花园，客厅 LDK 设计，南向三开间，主卧南向全景大飘窗，1 - 3 栋有少量现房，今年 6 月收楼，总价 190 - 210 万左右。建面 88 平南向三房两卫，客厅 LDK 一体化设计，U 型厨房，次卧 270 度飘窗设计，7 栋有少量现房，总价 250 - 270 万左右。建面 125 平四房两卫，适合三代同堂，主套套房设计配置衣帽间，儿童房可打通，南向次卧，6.45 米长阳台，6 栋有少量房源，总价 370 - 390 万左右。

万科黄埔新城凭借其完善的交通、教育、商业、医疗配套，以及高品质的小区设计和多样的户型选择，为居民提供了一站式的全能生活体验，是老黄埔板块极具吸引力的居住选择。

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。