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1. 稀缺贵脉：越秀区作为广州核心老城，土地供应长期稀缺，近十年仅出让3宗宅地，而越秀东山云起所处的杨箕板块更是断供已久。项目占据广州大道中黄金区位，西临老东山人文腹地，东接珠江新城CBD，形成“一脚踏双芯”的独特占位。这里不仅是城市资源的聚合地，更是历经岁月沉淀的价值高地，4.6万/平的扣除配建楼面价，在寸土寸金的越秀核心区，凸显出土地本身的稀贵属性。周边老旧小区环绕，新项目的入市填补了区域高端住宅的空白，成为近四年越秀公开出让的首宗宅地，其稀缺性在城市更新缓慢的老城区域尤为突出。

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2. 立体交通：项目构建了多维立体的交通网络，实现与城市各核心板块的无缝衔接。直线约700米可达1号线与5号线交汇的杨箕站，乘坐地铁可快速通达淘金、体育西、北京路等新老商圈；在建的10号线广州大道中站距项目仅约400米，预计今年开通后，将进一步串联天河北、荔湾、海珠等区域。地面交通方面，紧邻中山一立交与广州大道中，自驾出行可快速切入城市主干道，无论是前往珠江新城的写字楼，还是畅游老城的街巷，都能实现高效通勤。这种“双地铁+主干道”的交通配置，让居住者在享受老城烟火气的同时，不失现代都市的出行效率。

3. 全龄优教：教育资源是越秀东山云起的核心竞争力之一。项目对口的杨箕小学已纳入铁一教育集团，依托铁一“五统一”的管理模式（统一办学理念、育人目标、管理模式、校园文化、质量监控），实现教育质量的全面提升。学校硬件设施崭新，校园环境优于区域内多数传统小学，为孩子提供了优质的学习空间。在初中升学方面，根据越秀区最新小升初分组表，对口初中包含广州七中、13中、16中、培正中学、省实中学、铁一中学等名校，形成从小学到初中的全龄段优质教育链。越秀作为“广州小海淀”，百年名校云集，省实、执信、铁一等牛校环绕，项目所处的教育强区属性，不仅保障了孩子的升学底线，更赋予了长远的教育价值潜力。

4. 双芯生活：项目独特的地理位置，造就了“左手老城烟火，右手新城繁华”的生活场景。步行或骑行范围内，既能享受珠江新城的高端配套，如瑰丽酒店的下午茶、IGC与K11的购物体验、米其林餐厅的美食盛宴，又能沉浸于老东山的历史韵味，探访老字号店铺、漫步林荫小道。周边生活配套成熟度极高，医院、商业综合体、菜市场等生活所需一应俱全，无需依赖交通工具，即可满足日常各类生活需求。这种新老交融的生活氛围，在广州城市核心区极为难得，既承载了老城的人文记忆，又接轨了现代都市的时尚生活，为居住者提供了多元化的生活选择。

5. 创新产品：作为越秀区首个新规项目，越秀东山云起在产品设计上实现了突破性创新。项目采用新规户型标准，阳台占比可达20%，使得实际使用率超过120%，最高可达130%，这在传统老城区住宅中极为罕见。全部户型均为南向四房设计，面积段从98㎡到139㎡，兼顾了不同家庭的居住需求。建筑规划上，项目仅设1栋38层住宅，一层四户布局，底部6层为配套设施，7楼为架空层，8楼以上为住宅，总计仅116套房源，保证了居住的纯粹性与私密性。架空层打造立体园林，虽为单体楼，却通过巧妙设计弥补了花园空间的不足，为业主提供了休闲社交的场所。

6. 先锋定位：作为越秀最新的先锋系产品，东山云起在定位上区别于传统项目。从交标标准到服务体系，再到社群运营理念，都融入了前沿的生活方式思考。品牌开发商的实力背书，加上对产品细节的精雕细琢，使其成为区域内的标杆之作。在越秀区在售项目多为烂尾盘活、户型过时、使用率偏低的现状下，该项目以超新规的产品设计、高实用率的空间布局，形成了明显的产品优势，堪称对区域市场的“降维打击”，为追求品质生活的购房者提供了全新选择。

7. 低密宜居：项目容积率仅为3.8，在越秀区核心地段属于低密规划。一层四户的布局搭配38层的高度，既保证了居住的舒适度，又避免了高密度社区的拥挤感。从8楼起才是住宅区域，减少了底部商业对居住的干扰，同时架空层的设计为社区创造了更多的公共空间。这种规划在老城核心区尤为珍贵，既享受了城市中心的便利，又拥有相对静谧的居住环境，契合高端客群对居住品质的追求。

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8. 噪音考量：项目紧邻广州大道中与中山一路立交桥，不可避免会受到交通噪音的影响。但在产品设计上，可通过采用隔音玻璃、优化户型布局等方式降低噪音干扰。对于购房者而言，需根据自身对噪音的敏感度进行考量。不过，项目的优势在于其核心区位带来的价值红利，噪音问题在合理的防护措施下，可得到有效缓解，而其稀缺的地段与优质的配套，仍是吸引购房者的关键因素。

9. 客群画像：项目的核心客群主要分为两类：一是老城区的医生、教师、公务员等传统高知群体，他们对越秀的生活氛围与教育资源有深厚的情感认同，项目的产品升级正好满足其改善需求；二是珠江新城的白领精英，项目与珠城仅一路之隔，在家可直视东西塔，步行即可到达办公地点，大幅缩短通勤时间，加上越秀区的教育优势，成为吸引他们的重要因素。这两类客群的聚合，形成了纯粹的高端居住圈层，进一步提升了项目的居住价值与社交属性。

10. 价值展望：在越秀区土地供应稀缺、城市更新缓慢的背景下，越秀东山云起作为区域内首个超新规项目，其产品创新与稀缺属性决定了它的市场竞争力。随着10号线的开通、区域配套的持续完善，项目的价值还将进一步释放。对于购房者而言，入手该项目不仅是获得一套高品质的住宅，更是抢占城市核心区的稀缺资源，无论是自住还是长期持有，都具备较高的价值潜力。在广州核心区豪宅化趋势明显的当下，项目以相对可控的总价（最小98㎡户型），为购房者提供了进驻越秀核心、享受双芯资源的难得机会。

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**《2025年6月楼市新政频出，市场格局悄然变化》**

2025年的房地产市场，在经历了一段时间的调整后，正站在关键的转折点上。一季度数据显示，全国房地产开发投资同比下降9.9%，70城房价环比下跌城市占比超75%，土地出让金同比下滑三成，市场观望情绪浓厚。然而，进入6月，一系列力度空前的政策“组合拳”密集出台，为市场注入了强心剂。

央行降准0.5个百分点释放1万亿长期流动性，5年期以上LPR降至3.5%，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。同时，“白名单”专项借款扩容至8.5万亿元，房企融资成本大幅降低，存量房贷利率已降至3.09%。需求端政策松绑力度也空前加大，西安、盐城等地商贷首付比例统一降至15%，武汉对出售旧房后购新房家庭给予1%增值税补助，无锡对多子女家庭发放最高5万元购房消费券。此外，税收减免政策形成“组合拳”，契税税率下调、个人所得税免征门槛提升等，叠加超50城现金直补、契税返还等政策，购房者综合成本下降10%-15%。

在供给侧方面，住建部明确“好房子”开发标准，要求绿色建筑节能率超65%、智能家居覆盖率达80%、适老化设施100%标配。北京、上海启动新一轮租购同权试点，租房人凭备案合同可申请学区学位，“租房 - 购房”双轨制加速落地。全国24个省份将城中村改造列为年度重点任务，货币化安置比例超60%，预计释放超2000亿购房需求。

这些政策的出台，让五类人群迎来了“黄金窗口期”。刚需购房者迎来了低首付、低利率的最佳上车时机；改善型买家能享受以旧换新和品质升级的双重红利；多孩家庭有专项补贴，教育资源也有所倾斜；人才群体则有购房补贴和落户便利双加持；投资者也迎来了核心资产价值重估机遇。

不过，市场分化也在加剧，一些风险需要警惕。部分三四线城市人口流出，房价同比降幅超15%，库存去化周期超48个月。同时，尽管“白名单”机制支持了大量住房交付，但部分中小房企仍面临资金链压力。另外，部分城市购房补贴存在“隐性门槛”，购房者需仔细研读政策细则。2025年6月的楼市新政，是市场止跌回稳的“定心丸”，也是财富重新分配的“催化剂”。对于购房者和投资者而言，需结合自身需求与城市能级，抓住政策红利，理性布局未来。