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1. **城央贵脉：白鹅潭核芯·荔湾旧改价值高地**

保利怡璟湾鼎立荔湾东漖村旧改板块，雄踞白鹅潭CBD与聚龙湾片区黄金交汇点，是广州西部发展轴的核心门户。项目北望白鹅潭国际金融中心，东接聚龙湾太古里，西临广钢新城，占位“一核两带”发展主轴，享受白鹅潭中央商务区规划红利与旧改焕新双重价值驱动。作为保利置业操刀的东漖村更新项目，其所在的芳村板块历经二十余年发展，已从“工业锈带”蜕变为荔湾人居高地，尤其花地湾片区凭借地铁枢纽与连片旧改，成为广州西部置业热点。项目被划入珠金琶半小时生活圈，兼具老城成熟配套与新城发展潜力，是荔湾少有的“无短板”宜居板块。

2. **多维枢纽：双地铁交汇·立体交通网络**

交通配套实现“双地铁+干道+公交”三维联动：步行500米至地铁1号线坑口站，1站达芳村、5站抵珠江新城；西塱站可换乘广佛线与在建10号线，芳村站接驳11号线（环线），形成“一纵三横”地铁网络，30分钟覆盖广州核心商圈与佛山千灯湖。周边芳村大道、花地大道等城市主干道构成立体路网，自驾15分钟达珠江新城，20分钟抵广州南站。项目周边设东漖怀宁坊、芳村花园北门等公交站点，多条线路接驳地铁站，构建“地铁为主、公交为辅、自驾补充”的高效通勤体系，尤其适合在珠江新城、白鹅潭工作的通勤族。

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3. **生态宜居：花地河畔·社区微景观营造**

项目毗邻花地河支流，西侧规划40万方滨水商业街区，未来将打造“水脉+商脉”融合的生态商业带。社区内部采用围合式布局，3栋住宅与1栋公寓形成半开放空间，中央规划约3000㎡园林，设置儿童活动区、健身步道与休憩平台。虽整体体量较小，但通过架空层泛会所与垂直绿化设计，提升空间利用率。部分户型可远眺花地河景，配合全屋隔音玻璃，有效隔绝主干道噪音，形成“城央微绿洲”的居住体验，在荔湾老城区高密度开发中实属难得。

4. **优教护航：省一级小学·全龄教育配套**

教育配套兑现力突出：东北侧配建省一级公立康有为纪念小学（保利斥资2亿元建设），2024年9月正式开学，业主子女可优先入读；初中属于荔湾摇号第7组，覆盖省实广钢、真光中学、四中花地等优质公立学校，形成“幼儿园+小学+初中”的全龄教育链。康有为纪念小学作为荔湾老牌名校，师资力量雄厚，硬件设施按高标准建设，填补了东漖村片区优质教育资源的空白，对重视子女教育的刚需及首改家庭具有较强吸引力。

5. **美学地标：现代简约·旧改建筑范本**

建筑设计采用现代简约风格，外立面以米白色涂料搭配深色窗框，线条流畅，与白鹅潭CBD的现代建筑群形成呼应。3栋住宅沿地块边缘布局，最大化采光与通风，22-32层的高度形成错落有致的城市天际线。入户大堂采用酒店式装修，标准层公共区域选用防滑地砖与环保涂料，虽无国际团队操刀，但在旧改项目中通过精细化设计提升建筑质感，成为东漖村片区的人居新地标。

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6. **低密私域：3.53容积率·刚需改善社区**

项目容积率3.53，规划406户住宅，主力户型76-92㎡二至三房，采用2梯5户设计，定位为“城央刚需改善社区”。76㎡户型实现“两房两厅双卫”的功能性突破，92㎡三房配置6.2米阳台，空间利用率超80%。社区实行封闭式管理，人车分流，配备智能安防系统，虽未形成纯粹高端圈层，但刚需与首改客群结构相对统一，居住氛围纯粹，适合预算有限但追求城央配套的购房者。

7. **配套齐全：旧改新篇·多元生活场景**

商业配套规划完善：西侧40万方滨水商业街区（规划中）与隔壁万科18万方理想花地商业形成联动，2公里内聚龙湾太古里、万象城（在建）构成立体消费圈；坑口站广百广场满足日常购物需求，形成“规划+现有”的商业矩阵。医疗资源方面，1公里内有荔湾区中医院、广州市一人民医院芳村分院，周边诊所密布，为健康保驾护航。社区内配建老年活动中心、儿童托管所等便民设施，结合老城区成熟的生活底子，形成“15分钟生活圈”。

8. **智享生活：基础智能·安全便捷保障**

社区配备基础智能安防系统，包括视频监控、电子巡更、门禁管理，保障居住安全。部分户型预留智能家居接口，可实现灯光、空调的简易远程控制。物业由保利自有品牌管理，提供24小时安保与清洁服务，针对旧改项目特点优化管理方案，基础智能与品牌物业结合，满足刚需客群对居住安全性与便捷性的基本需求。

9. **国企匠造：保利置业·旧改运营专家**

由保利置业开发建设，作为央企背景的城市运营商，其在广州旧改领域经验丰富（如海珠石溪村、荔湾东漖村等项目）。项目施工采用标准化流程，从建材选择到工程管理均有严格把控，国企的资金实力与开发经验为工程质量与交付时间提供坚实保障。2024年入市的首期产品已实景呈现，降低期房风险，适合接受国企品牌的购房者。

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10. **奢装品质：刚需总价·实用精装配置**

精装标准以实用性为核心：全屋选用知名品牌地砖、涂料，厨房配备基础厨具，卫浴采用品牌五金。76㎡两卫户型实现“麻雀虽小五脏俱全”的功能布局，88㎡三房设置独立玄关与收纳空间，部分户型采用开放式厨房设计，提升空间利用率。虽未采用高端品牌，但在76-92㎡的刚需户型中，精装细节注重实用性，如玄关收纳、厨房动线优化等，以4字头均价实现“拎包入住”的品质体验，性价比突出。

**购买建议**：保利怡璟湾适合预算300-450万的刚需及首改家庭，尤其适合在珠江新城、白鹅潭工作的通勤族与重视子女教育的购房者。其核心优势在于“白鹅潭核芯+双地铁+省一级小学+零飘窗高实用”，4字头均价对比周边新房具有竞争力。需注意项目体量较小、园林空间有限、部分户型临路噪音等问题。若定价参考周边二手房（3.2-3.5万/㎡）并推出折扣优惠，有望成为荔湾2024年的“爆款上车盘”，建议关注首开价格与楼层选择，把握旧改红利期的置业机遇。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧