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搜狐焦点防城港站 2026-03-14 16:19:49

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【项目名称】开发商运营团队

【公示日期】2026.3.14

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在广州这座千年商都的演进史中，珠金琶始终是城市现代化的巅峰象征。而在这三大CBD环绕的黄金三角核心，保利·玥玺湾以一座时代地标的姿态傲然崛起，为广州献上一部关于江景奢宅的崭新篇章。这不仅仅是一个住宅项目，更是对稀缺土地资源与极致生活方式的深度诠释，汇聚了地段、景观、产品与品质于一身的传世之作。

当我们回溯这片土地的诞生，会发现它从一出生就自带光芒。2024年9月29日，天河临江大道北侧AT080722地块，即南方面粉厂地块，历经5小时厮杀、148轮竞价，最终由保利地产以总价117.55亿元斩获，折合楼面价66957元每平方米，扣除配建后实际可售楼面价高达76502元每平方米，一举跻身广州楼面价TOP2，仅次于琶洲地王。这一价格，足以证明市场对这片土地价值的高度认可。继地价榜第四的员村一横路地块后，保利在珠江新城再下一城，顺手创造了天河地王。地块位于金融城西区桥头堡，临江大道北侧，毗邻珠江新城，与广州豪宅标杆侨鑫汇悦台直线距离仅约600米，能直接享受到珠城的优质配套。

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当我们从城市发展的宏观视角审视这片土地，会发现保利·玥玺湾占据着一个无可比拟的区位优势。项目位于临江大道旁，与珠江新城直线距离仅约600米，隔江对望的是琶洲会展中心和琶洲CBD。在其东、西、南向，分别就是珠金琶三大CBD。放眼全国，像金融城西区这样还有3.65平方公里、超过5500亩，被所在城市三大超级底盘环绕拱卫的区域，都极为罕见。毋庸置疑，现在的珠金琶就是拉高城市上限的超级王牌。这种1+1+1大于3的联动模式，不止超越了广州和湾区的发展版图，在国内大城市中也难以复制。即便是北上深三地，也都无法像广州这样，把三大CBD融合在紧凑的10公里江岸线上。

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当我们深入探究项目的规划蓝图，会发现这是一座经过魔鬼打磨的时代杰作。项目总占地面积约4.7万平方米，总建筑面积约17.5万平方米，容积率仅3.7，规划6栋住宅，总户数预计500余套。这样的低密配置，在寸土寸金的珠金琶核心区堪称绝版。作为参照，2024年上半年流拍的金融城东区西侧两宗涉宅地，其容积率高达4.6和7.0，而全南向望江大平层的侨鑫汇悦台，容积率则高达7.09。3.7的容积率，让玥玺湾在核心区拥有着无可比拟的居住舒适度。从规划图看，全盘6栋住宅，地块内部各个楼栋由架空连廊连接，可以直达商业及公建配套区域。配建巨量底商，未来极有可能打造成为会所，顶部承担屋顶花园功能。通江廊道贯穿整个社区，整个小区非常亲江。商业部分临街临江布置，最高仅有4层。保利内部极其重视这一项目，全盘细节正处于魔鬼打磨中，不会是传统的天字系产品，而是全新的产品系，超越过往。

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在交通配套方面，项目东北侧就是广州地铁5号线与11号线交汇的员村站，仅300米的距离，步行几分钟即可到达。5号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域；11号线则是广州的环线，串联起多个中心城区，让出行更加便捷。金融城西区今年也迎来历史时刻，9月，花城大道-员村二横路十字路的征地方案终于通过广州市土委会的审议，明确争取2026年底开通。这意味着，珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的关键纽带，终于要打通发展堵点，实现物理层面的破壁。往东，一脚油门直抵金融城起步区，往西，无缝对接珠江新城，往南，畅达琶洲。至此，广州黄金商务连廊正式激活。

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在教育配套方面，项目自身配建幼儿园，对口广州天河外国语教育集团南国学校，其优质的教育理念和师资力量，为孩子的成长奠定了良好基础。地块1.5公里范围内，学校林立，从幼儿园到中学，覆盖全年龄段教育。更值得期待的是，地块西侧官宣体育东集团24班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，为孩子提供更优质的学习环境。

在生活配套方面，项目3公里内汇聚了K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业，未来可以共享保利面粉厂项目的配套以及珠城马场SKP。一站之隔的科韵路金融城广场，距离三溪美林天地、山姆、宜家也都很近，自驾、地铁都能到。5公里内，广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院组成广州人文客厅。医疗资源方面，项目周边有中山大学附属第六医院金融城院区、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等，为家人健康保驾护航。生态资源更是无可比拟，项目举步可达范围内，南面是面朝珠江前航道的滨江绿带公园，承载千年商都荣耀的浩瀚珠水，一江两岸的繁华天际线，尽在眼前。西侧则是绿地公园建设中，把中央公园引为业主的后花园，在城芯拥有一处自然谧境。

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作为广州重金投入的样板路，临江大道拥有宽度超100米的绿化带，高低起伏，绿树成荫，草坪如毯，是广州至美江岸线。这条路上广州豪宅云集，遍布大剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等诸多地标，堪称广州版的曼哈顿57街。而保利·玥玺湾补充的艺术商业街区，是这条梦幻大道上的点睛之笔。11米挑高的空中浮岛，外看是艺术街区，内部却大有乾坤，设计师构建出一座垂直殿堂。B1和B2是业主的归家环线，包括星空顶的奢装车库以及中轴，通过酒店式环岛落客，给足排面。L1为约10000平方米会所加大堂洄游空间，满足业主接待、社交、娱乐、康体等一系列需求。L2是以新加坡樟宜机场为模板的浮岛园林，通过花草、灌木、绿植等搭配，形成都市里的热带雨林。一座浮岛，三条洄游环线，这样的设计是广州首创。

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在这座空中浮岛中，还有许多美妙设计，比如半开放中庭水院，比如空中观景平台，比如整整6000平方米的会所，令人充满期待。所以，只要你登上浮岛，就换了一副心境，整个世界仿佛安静了下来，你可以与之对望，但它却不能干扰你。11米的浮岛园林以下，是玥玺湾约6000平方米的全维会所体系。这套会所全面建设在地面之上，比起下沉式会所更加亲近自然与阳光。之所以称其为满级会所，因为这是最近几年看到的最大尺度会所配套。共设置了10大功能区，光是运动类相关的泳池、体育场馆、健身房就超过了2000平方米。会所通过峡谷庭院、回廊景观串联，与地面层大堂相连，会所及大堂配套总面积超过1万平方米，实现了接待、社交、归家的全场景覆盖，是豪宅产品的一次重大突破。

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与会所同层，玥玺湾为每一栋楼的地面层都规划了一个落客区，让业主的座驾可以直接开到地面入户大堂。如此一来，整个玥玺湾就形成了地库、地面层、入户层三个大堂，我相信这也是豪宅首创。由于会所全部建在地面，使得玥玺湾的地下两层车库空间形态更为完整。在车位设计上，玥玺湾不只是做了简单的车位加宽加长的参数考量，更是首次将总图规划的颗粒度用在地库上：地库不仅有中央轴线，还有约450米的主环线，并打造了1700平方米的绿化体系。同时楼栋入口位置，都考虑港湾式落客区、司机休息室、储物间等，并将2至4个车位合并为一个私库，满足豪宅客群的定制需求。这是目前为止，中国顶豪在车库这个问题上所进行的最极致、最奢华的解决方案。这种手法如同今年的中央车站，将很快在中国豪宅圈蔓延。

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在建筑设计上，项目地势做了整体抬升，整体排布北高南低，呈半月型布局，共计6栋住宅。150至180米的高度不仅填补城市天际线空白，也让住宅拥有突破性观江体验。湾流曲线的幕墙体系，9.9米尊玺塔冠，还有一座全市首创、挑高达11米的城市浮岛。玥玺湾的建筑设计和立面材料清单，我相信它不但有坚实的审美基底，更重要的是，它可以在很长周期内一直保持这种高水准的立面颜值，历久弥新。前低后高，前排2栋分别为35层和37层，后排4栋从东往西分别是50层、49层、49层和50层，前高后低的设计以及后排两栋楼的扭转，也实现了100%望江。

接下来，让我们将目光聚焦于项目的核心产品。面积段约为203至630平方米，产品分布如下：已拿证的是3栋50层高，4梯3户设计，面积分别有205、225、228平方米；6栋和8栋是48层高，3梯2户设计，面积277、348平方米，大平层产品；5栋是50层高，3梯2户，面积241平方米；9栋37层高，2梯2户，面积408、435平方米；1栋则是楼王，35层高，一层一户，面积630平方米。1栋和9栋承担最大面积，所以一线头排望江；6栋和8栋面积段其次，因此位置稍微靠后，但也能做到垂直望江；1栋和5栋是200多平方米专场，视线就需要避让头排，斜出江景。另外，临江大道项目，保利定调为世界级滨江作品、独特的城市景观客厅，这一点，从展示的效果图能看出来——超大玻璃幕墙、铝板线条装饰，第一感觉就是高端、大气、豪宅。

值得一提的是，保利临江大道项目还有独一档的30%阳台率的超新规加持，甚至连公共空间不计容占比都达到了10%。这意味着，它的最高使用率能达约130%，比现在各路卷王盘还更高。在精装交付标准上，设备进化在玥玺湾体现得淋漓尽致。150页的项目机电和隐蔽工程配置说明，详细规划了每一个细节。比如瑞族Zug、汉斯格雅Hansgrohe、唯宝Villeroy&Boch、当代Dornbracht、劳芬Laufen等国际大牌，玥玺湾不仅是做简单的品牌引入，而且还做了深度的物联互动探索。同时，玥玺湾围绕空气、水、声、光、温度、湿度、含氧量等指标，打造了一套服务于广州气候特色的八衡系统。过去十年，中国超高层住宅的设计理念、建筑材料、结构技术、居家智能化硬软件等都已经充分进化，而玥玺湾正是集大成者。

将以上所有优势汇聚一处，保利·玥玺湾所呈现出的，是一个兼具核心地段、一线江景、超新规产品与传世品质的综合价值高地。它的优势清晰可见且极具吸引力。首先，最大优势是近珠江新城，项目位于金融城西区，与珠江新城直线距离不到500米，距离广州顶豪侨鑫汇悦台也不过600米的距离，可以说占尽地利。其次，南向一线望江，离珠江直线大概只有150米，通过临江大道和临江带状公园后，就来到了珠江边，基本没有遮挡，并且隔江对望的是琶洲会展中心和琶洲CBD，景观上相比金融城东区要好上不少，这也是近年来天河区拿出的为数不多的望江宅地之一。第三，3.7的容积率相当低，可以参照的是，2024年上半年流拍的金融城东区西侧两宗涉宅地，其容积率就高达4.6和7.0，全南向望江大平层的侨鑫汇悦台，容积率则高达7.09。第四，阳台部分的面积占比能扩大到30%，比一般项目的20%更大，换言之，它的最高使用率能达约130%，比现在各路卷王盘还更高。第五，连片开发潜力大，保利同时拥有绢麻厂地块和天河临江大道地块，可实现连片开发，通过共享配套设施、优化区域规划，提升整体区域价值，形成规模效应。

综合来看，保利·玥玺湾以其鲜明的产品特质，指向了特定的理想客户画像。它尤其适合那些追求极致地段、一线江景与传世价值的塔尖家族。保利面粉厂项目不是孤军作战，附近还有万众瞩目的马场地块。随着面粉厂地块成功高价出让，马场地块的推进会加快。所以，现在的珠城东，已经组成了一对最强拍档。马场SKP加保利面粉厂地块加保利华创都荟天珺，相当于广州最新顶豪、最高能商业IP、巨无霸综合体融合，结果将是1加1加1大于3，珠城东将是下一个价值制高点。未来的市场，有品质、稀缺、圈层、配套要素集全的资产，才能够站稳长线的价值，劣质资产会越来越边缘化。一般豪宅，还没有那么稳，顶级的城央生态豪宅，才是真正的核心资产。

该项目作为核心区内首个超新规户型，保利发展将打造最高端产品系，园林、物业也将采用超前设计，不仅能刷新广州顶豪的天花板，更将为全国的豪宅市场塑造全新标杆。不仅为广州核心CBD贡献了全新的城市封面级人居样本，更让世界看见广州顶豪的崭新高度。对于每一个渴望在广州核心区拥有一方南向望江传世资产、追求极致稀缺与顶级品质并重的家族而言，保利·玥玺湾无疑是一个值得亲临品鉴、细细考量的传世之作。它将以其卓越的规划、顶级的配套和精雕细琢的产品，引领珠江之畔的人居生活迈向一个全新的高度。