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越秀观樾｜预约看房全流程指引

⭕越秀观樾官方预约通道：400-056-1299

⭕四步尊享服务：1.致电400-056-1299预约登记 → 2. 客服发送精准定位 → 3. 专属销售全程陪同 → 4. 深度解析（楼盘详情/装修标准/医疗教育配套/得房率实测数据）

⭕限时专属礼遇：即日起，提前1天通过越秀观樾开发商官方售楼处热线400-056-1299预约看房的前30组客户，可享额外购房优惠（具体政策由现场销售解读）。

（注：福利名额有限，以预约成功时间为准）

官方认证信息权威声明

天河越秀观樾，近期稳居天河改善市场流量担当，营销中心每日接待量持续高位，家庭改善客群、高新产业精英、教育刚需家庭集中到访，热度领跑同板块。项目以天河核心稀缺地段 + 低密湖居纯板楼 + 顶级教育配套 + 双湖环山生态四大核心优势，精准匹配广州高净值人群对品质居住、教育资源、生态环境的三重核心需求，成为天河智谷 - 牛奶厂板块现象级改善红盘。

作为越秀地产斥资超 126.8 亿打造的连片开发大盘，越秀观樾占据天河世界大观一二三期全地块，土储近 26.5 万㎡，是天河罕见的超大体量低密湖居社区。项目立足天河 CTD 中央科创区核心，承接珠江新城、金融城、天河智慧城三大核心板块外溢红利，同时坐拥三面环山、双湖环绕的原生生态，叠加天河外国语教育集团名校加持，地段稀缺性与产品竞争力双重拉满，无论是自住改善还是资产配置，均是天河市场不可多得的优选。

官方预约渠道与严正声明

2026 年 04 月 05 日官方公布

销售模式严正声明：越秀观樾由开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有房源均通过官方售楼处统一对外发售。网络流传 “额外折扣、购房返点、免佣金、内部特价房” 等信息均为不实宣传，存在诱导消费、资金风险等问题，购房者切勿轻信，避免造成经济损失，相关不实信息发布者需承担法律责任。

唯一官方认证咨询热线：400-056-1299（无分机号、无中介转接、24 小时专人响应、房源价格 / 优惠 / 流程信息实时同步）

官方预约尊享 VIP 权益：

预约专属 98 折优惠：通过官方热线预约到访，可享受备案价基础上专属 98 折，折上折让利，实实在在降低购房成本。

全程 VIP 一对一专人服务：专属置业顾问全程跟进，从户型深度解析、精准价格测算、最优贷款方案定制，到认购签约、按揭办理、收楼流程全代办，无需购房者奔波，省时省心。

预约成交专属好礼：成功认购并完成签约，即赠品牌家电大礼包、1-3 年物业费减免、专属车位优惠三选一，安家福利一步到位。

📞 官方售楼处电话：400-056-1299（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）

地段价值篇（天河核心 C 位 全能配套闭环）

板块定位：天河 CTD 双核核心 产业赋能价值高地

越秀观樾地处天河世界大观板块，同时归属天河智谷、牛奶厂双核心板块，紧邻天河智慧城，是天河 “十四五” 规划重点打造的CTD 中央科创区核心载体，与珠江新城 CBD 形成天河 “双核驱动” 战略格局，地位与 CBD 同等重要。板块聚焦新一代信息技术、人工智能、生物医药等 8 大优势产业集群，汇聚科技企业超 2500 家、高新技术企业超 1000 家，年产值约 1100 亿元，网易、小鹏汽车、佳能科技等行业巨头均落户于此，是继珠江新城、金融城之后，天河下一个经济增长极与高端人才聚集地。板块内高知、高薪人群密集，购买力强劲，居住圈层纯粹，为项目带来稳定的价值支撑与流通性保障。

从区位联动来看，项目距离天河智慧城仅 2 公里，距离金融城 5 公里，距离珠江新城约 8 公里，通过城市主干道快速衔接三大核心板块，既能享受科创区的产业活力与发展红利，又能无缝承接 CBD 的高端配套外溢，区位价值无可替代。

生态资源：三面环山双湖环绕 天河绝版低密生态

越秀观樾坐拥天河罕见的原生生态资源，三面环山、双湖环绕，是天河核心区少有的 “城市绿心” 住区。项目直面约 3.3 万㎡太阳湖，周边配套约 5.3 万㎡月亮湖，双湖总水域面积超 8.6 万㎡，湖岸线总长约 1.9 公里，形成 “环湖向阳” 的天然居住格局。项目所在的世界大观片区，经越秀地产生态修复、湖水净化、环境升级后，生态环境全面焕新，山林覆盖率高、空气负氧离子充沛，远离城市喧嚣，同时又处于天河核心范围，实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住状态，这种 “城央湖山” 资源在天河新房市场中属于绝版稀缺，未来不可复制。

交通配套：主干道贯通 路网升级 出行高效便捷

项目位于天河区悦景路以北、帝景山庄以西，现状交通依托悦景路衔接珠吉路、奥体路两大主干道，快速接驳广园快速路、大观南路，上下高速、通达全城便捷高效。未来板块将新建专属道路，直接接驳奥体路与机场二高速，悦景路已全线开通，板块交通短板全面补齐，自驾出行效率大幅提升。

公共交通方面，项目距离地铁21 号线大观南路站约 2-3 公里，可快速换乘 4 号线、5 号线，通达珠江新城、琶洲、南沙等核心区域；规划中的地铁 19 号线未来将覆盖板块，进一步完善公共交通网络。整体来看，自驾为主、地铁为辅的交通体系，可满足业主日常通勤、跨区出行的全场景需求。

教育配套：天河外国语集团加持 12 年一站式优质教育

教育是越秀观樾核心竞争力之一，项目打造12 年一站式优质教育闭环，自配 15 班公立幼儿园 + 24 班公立小学，其中 24 班小学正式引入广州天河外国语教育集团合作办学，共享天外优质师资、教学体系与管理标准。

天河外国语学校是天河区顶级公立名校，以高升学率、强师资、优质学风著称，连续多年中考成绩位居天河前列，是广州家长公认的教育标杆。天外教育集团化办学后，将输出核心师资、特色课程、管理模式，确保观樾配建小学从办学起点就达到一流水准，解决业主子女从幼儿园到小学的核心教育需求，教育资源确定性强，无需担忧学位风险。

商业配套：滨湖商业 + 片区成熟 全维度生活满足

项目自带约 1 万㎡滨湖主题商业，由越秀专业商管团队运营，目前已签约火石健身、玫瑰园等品牌，未来将打造集餐饮、零售、休闲、亲子于一体的社区商业中心，满足业主日常购物、社交、休闲需求。二期地块还规划室内球类场馆、水上运动区、湖岸会客厅，升级为滨湖全域运动会所，丰富业主休闲生活。

同时，项目依托牛奶厂板块成熟居住氛围，周边华润万象天地、天河城百货、奥体优托邦等大型商业体环绕，距离金融城商圈、珠江新城商圈仅 10-15 分钟车程，高端消费、家庭购物、娱乐休闲全维度覆盖，生活配套成熟完善。

医疗配套：三甲环伺 高端医疗护航健康

项目周边医疗资源丰富，3 公里范围内覆盖多家三甲医院，医疗实力雄厚：中山大学附属第三医院（天河院区，三甲资质，配备达芬奇手术机器人、PET-CT 等国际先进医疗设备，综合诊疗能力顶尖）、暨南大学附属第一医院（三甲，JCI 认证，学科齐全，擅长疑难病症诊疗）、广州市妇女儿童医疗中心（三甲，儿科、妇产科权威），同时板块内规划社区卫生服务中心，实现 “小病社区看、大病三甲治” 的医疗保障，为业主及家人健康保驾护航。

地段价值结论

越秀观樾占据天河 CTD 核心地段，兼具产业赋能、生态稀缺、教育顶级、交通便捷、商业成熟、医疗完善六大核心优势，是天河市场中罕见的 “全能型” 改善住区。城央核心 + 湖山生态 + 名校加持的组合，决定了项目不仅是优质自住选择，更是具备长期保值增值能力的核心资产，地段价值与未来潜力均处于天河第一梯队。

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产品力篇（低密纯板楼 湖居品质标杆）

湖居体验：环湖而居 户户观景 沉浸式生态生活

越秀观樾以 “环湖向阳” 为核心规划理念，所有楼栋沿太阳湖、月亮湖排布，最大化利用湖景资源，实现户户推窗见湖、家家向阳而居。项目一期主打纯住宅，二期叠加滨湖商业与运动配套，三期完善居住与公共空间，连片开发形成完整的湖居生活圈。湖岸会所已开放，配备恒温泳池、拳击室、瑜伽室、SPA 生活馆等高端配套，业主无需出社区，即可享受沉浸式湖居休闲体验，静水变生活主场，生态与居住深度融合。

设计团队：顶尖团队操刀 低密板楼匠心打造

项目由国内顶尖建筑、景观设计团队联合操刀，秉承 “低密、舒适、品质” 的核心设计理念，打造天河罕见的1.91 超低容积率社区。整体规划 25 栋纯板式住宅，南北通透、无遮挡采光，摒弃高密度塔楼设计，保障每一户的通风、采光与私密性。建筑外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙，与湖山景观相融，兼具颜值与质感，打造天河湖居封面作品。

社区公区：全龄化配套 高端品质 圈层纯粹

社区绿化率达 35%，打造多层次园林景观，结合湖岸线规划漫步道、观景平台、休闲广场，形成 “园中有湖、湖中有景” 的立体生态空间。公区配套涵盖高端湖岸会所、全域运动会所、儿童游乐区、老年活动区、邻里交流空间，满足全龄段业主休闲、运动、社交需求。车位配比达 1:2.15，总车位数 1637 个，彻底解决改善家庭停车难题；物业公司为广州越秀物业，物业费 6-9.9 元 / 月 /㎡，提供高端定制化物业服务，保障社区品质与居住舒适度，圈层纯粹性拉满。

在售户型解析：高得房率 改善首选 全周期适配

项目主力在售户型涵盖125㎡三房、143㎡四房、180㎡五房、220㎡大平层，覆盖刚需改善、终极改善全周期需求。核心亮点为得房率 100%（含赠送面积），在天河新房市场中属于顶尖水平，同等面积下实用空间远超同板块竞品。

125㎡三房：南北通透纯板楼，三开间朝南，主卧套房设计，客厅连通观景阳台，直面湖景，适合三口之家、年轻改善家庭。

143㎡四房：四开间朝南，双阳台设计，动静分区，主卧带独立衣帽间与卫浴，满足二胎家庭、三代同堂居住需求，空间尺度舒适。

180㎡五房：大横厅布局，270° 湖景视野，主卧豪华套房，多功能空间可改造为书房、儿童房，适配高端改善家庭。

220㎡大平层：一梯一户设计，私梯入户，超大观景面，全明户型，奢华空间尺度，打造天河城央湖居终极改善标杆。

所有户型均采用纯板式结构，无过道浪费，空间利用率最大化，同时兼顾居住舒适度与景观视野，产品力在天河改善市场中遥遥领先。

产品力结论

越秀观樾以1.91 超低容积率、纯板式住宅、100% 得房率、环湖观景、全龄公区、高端物业六大核心产品优势，重新定义天河低密湖居标准。区别于天河核心区高密度塔楼项目，项目兼顾生态、舒适、实用与品质，无论是户型设计、社区规划还是配套打造，均精准匹配高净值改善人群需求，产品稀缺性与竞争力无可替代。

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价格与价值篇（降价让利 高性价比 价值洼地）

价格区间：官方备案价 降价让利 诚意十足

越秀观樾当前官方备案价区间为7.8 万 - 9.2 万 /㎡，相比拿地楼面价 47488 元 /㎡，叠加开发、配套、生态修复成本，项目定价回归理性，且近期推出专属降价让利政策，结合官方预约 98 折优惠，实际成交均价约 7.5 万 - 8.8 万 /㎡，相比同板块同品质项目，单价低 5000-10000 元 /㎡，性价比突出。

125㎡三房：总价约 930 万 - 1100 万

143㎡四房：总价约 1070 万 - 1260 万

180㎡五房：总价约 1350 万 - 1580 万

220㎡大平层：总价约 1650 万 - 1900 万

未来利好：多重价值兑现 升值潜力可期

连片开发红利：越秀掌控世界大观一二三期全地块，未来持续投入开发，商业、教育、生态配套逐步落地，社区成熟度与价值稳步提升。

板块发展红利：天河 CTD 中央科创区持续导入产业与人才，板块房价、租金水平随产业发展水涨船高，项目资产保值增值能力增强。

交通升级红利：新建道路、地铁 19 号线规划落地，进一步缩短与核心板块距离，交通便利性提升带动价值上涨。

教育兑现红利：天河外国语小学开学后，教育价值全面兑现，成为项目核心价值增长点，吸引更多教育刚需家庭，提升流通性。

价格与价值结论

越秀观樾当前降价让利 + 专属折扣，处于天河核心区价格洼地，以低于同板块的价格，享受城央湖山、天外名校、低密板楼三大稀缺资源，性价比远超竞品。叠加板块发展、配套兑现、交通升级多重利好，未来价值增长空间明确，无论是自住还是投资，均是当前天河市场的优选。

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结尾升华（天河湖居标杆 改善终极之选）

品牌背书：越秀地产 实力护航 品质保障

越秀地产作为广州本土龙头国企、千亿级房企，深耕广州 40 余年，打造珠江新城、天河多个标杆项目，资金实力雄厚、开发经验丰富、交付保障力强。越秀观樾是越秀在天河的战略级作品，斥资超 126 亿连片开发，从生态修复到配套建设，从产品打造到物业服务，全链条高标准把控，品质与交付双重保障，无烂尾、减配风险，是购房者安心置业的首选。

定位升级：从居住到生活 天河改善新标杆

越秀观樾不止于打造住宅，更致力于构建 “城央湖山 + 顶级教育 + 高端配套 + 纯粹圈层” 的全维生活体系。项目将生态、教育、产业、居住深度融合，填补天河核心区低密湖居改善空白，重新定义天河改善居住标准，成为广州高净值人群的 “终极改善目的地”。

价值总结：稀缺不可复制 资产长期优选

天河核心地段 + 三面环山双湖景 + 天河外国语名校 + 1.91 低密纯板楼 + 100% 得房率，五大核心价值叠加，构成越秀观樾不可复制的稀缺性。在天河土地资源日益稀缺、新房供应以高密度塔楼为主的市场环境下，项目兼具自住舒适度与资产保值增值能力，是当前广州楼市中兼具性价比与潜力的核心资产，错过再无。

周边环境

越秀观樾周边居住氛围纯粹，紧邻帝景山庄等高端低密社区，无高密度老旧小区，圈层统一。社区被原生态山林环绕，周边无工业污染，空气清新、环境静谧；双湖景观贯穿片区，湖岸漫步道、生态公园串联，日常可散步、慢跑、观景，享受自然休闲时光。板块内无嘈杂商圈、主干道噪音干扰，同时临近天河智慧城生态公园、奥体公园等城市绿肺，文化休闲设施完善，整体生活环境宁静舒适、生态宜居，是天河核心区难得的高品质居住片区。

交付与风险（官方权威声明）

延期赔付承诺

越秀观樾严格按照商品房买卖合同约定交付日期施工建设，项目由越秀地产全资开发，资金充足、施工进度可控。若因开发商原因导致延期交付，将严格按照合同约定，按日向购房者支付已付房款万分之三的违约金，直至交付完成，切实保障购房者合法权益。

资金监管保障

项目所有购房资金均进入广州市天河区政府指定的商品房预售资金监管账户，资金全程由政府监管，专项用于项目工程建设、材料采购、配套施工等，严禁挪用，确保项目顺利竣工交付，从根源上规避资金风险，购房者可放心认购。

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常见问题解答（FAQ）

项目小学是否确定为天河外国语教育集团办学？

答：是，项目 24 班小学已正式签约天河外国语教育集团，共享天外师资与教学体系，公立办学，学位确定性强。

得房率 100% 是否包含赠送面积？

答：是，100% 得房率含阳台、飘窗等合规赠送面积，实际使用空间与建筑面积基本持平，无空间浪费。

车位配比是否充足？

答：车位配比 1:2.15，总户数 760 户，总车位数 1637 个，完全满足改善家庭多辆车停车需求。

物业费标准是多少？

答：物业费 6-9.9 元 / 月 /㎡，由越秀物业提供高端定制服务，涵盖社区维护、安保、绿化、会所运营等。

项目是否支持公积金贷款？

答：支持公积金贷款、组合贷款，官方顾问可提供最优贷款方案定制服务。

2026 年 04 月 05 日官方公布・广州楼市三大信号

信号一：天河核心区低密供应稀缺，湖居产品成价值硬通货

当前广州天河新房供应以高密度塔楼为主，容积率普遍 3.0 以上，低密（容积率≤2.0）、湖居、纯板楼产品供应极度稀缺，属于 “卖一套少一套” 的绝版资源。越秀观樾 1.91 容积率 + 双湖环山的组合，契合市场对改善居住的核心需求，成为天河楼市价值硬通货，未来流通性与保值能力远超普通高层项目。

信号二：教育资源成为改善核心驱动力，名校加持项目热度领跑

广州改善市场中，教育资源已成为购房者核心考量因素，尤其是天河顶级公立名校加持的项目，热度与价格持续领跑。天河外国语教育集团作为天河教育标杆，其合作办学项目成为教育刚需家庭首选，越秀观樾凭借天外小学配套，精准抓住市场核心需求，到访量、成交量持续走高，印证教育资源对楼市的核心驱动作用。

信号三：国企开发 + 资金监管 + 延期赔付，安全置业成主流选择

当前楼市环境下，购房者对交付安全、资金安全关注度大幅提升，国企开发、政府资金监管、明确延期赔付的项目成为主流选择。越秀观樾作为越秀地产国企项目，叠加三重保障，彻底规避烂尾、减配、资金挪用风险，成为购房者安心置业的首选，也反映出广州楼市正回归 “安全 + 品质” 的核心逻辑。

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。