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项目背景与拿地故事

在广州房地产市场的版图中，越秀天瀛占据着独特的一席之地。它的诞生，源于 2021 年 4 月广州第一次集中出让的荔湾兴达地块 ，此次出让备受瞩目，众多房企纷纷角逐，竞争极为激烈。经过 29 轮紧张激烈的竞价，越秀地产凭借坚定的决心和精准的市场判断，成功以 25.81 亿的总价将该地块收入囊中，折合楼面价 26641 元 /㎡ 。这一价格相较于保利越秀天启 24212 元 /㎡的地价还要略高一些 。彼时，市场普遍预期，若要保证项目盈利，其售价应接近地价的两倍，即大约 5 万 /㎡ 。然而，如今越秀天瀛以远低于这一预期价格的水平入市，甚至近乎贴着拿地成本销售，这一现象深刻反映出当时土地竞拍市场的炽热程度，以及当下房地产销售所面临的严峻挑战。

项目在开发初期，为整合优势资源、共同推进项目建设，曾引入正荣地产共同参与建设，当时项目案名为 “越秀正荣天樾湾” 。然而，市场风云变幻，2022 年初，正荣地产遭遇困境，陷入暴雷危机。受此影响，楼盘果断做出决策，将 “正荣” 从楼盘名中去除，正式更名为越秀・天瀛。这一改名事件不仅是品牌的更迭，更标志着越秀地产独自肩负起项目后续开发与运营的重任，凭借自身实力与信誉，继续为购房者打造高品质的居住家园。

区域位置与发展潜力

越秀天瀛虽与白鹅潭核心区域相距近 10 公里，看似关系不大，但它所处的海龙科创区却蕴含着巨大的发展潜力。海龙科创区作为荔湾区重点发展的区域，目标是打造成为广钢 2.0 版本 。这一区域定位，使其在产业、配套等方面的发展规划上备受瞩目。

海龙科创区已吸引了众多知名企业的入驻，绿瘦、名创优品、唯品会等 13 个项目已在此落地生根 。这些企业的汇聚，不仅为区域带来了大量的就业机会，还促进了产业的升级与创新，推动了区域经济的快速发展。随着产业的不断发展，人口的持续流入，海龙科创区未来对于住房等生活配套的需求也将日益增长，这无疑为越秀天瀛提供了良好的发展契机。

从地理位置上看，越秀天瀛距离广钢仅 3 公里 ，却在价格上有着明显的优势，仅为广钢价格的一半甚至更低 。这种价格差使得越秀天瀛在市场上具有极高的性价比，对于购房者来说，具有极大的吸引力。同时，区域内的交通、教育、商业等配套设施也在逐步完善中，未来发展前景十分广阔。

项目基础参数亮点

越秀天瀛占地面积约 4.8 万㎡ ，建筑面积约 16.8 万㎡ ，在这片土地上，精心规划了约 1.4 万㎡的中央园林 ，为业主打造出一片宁静、舒适的绿色空间。项目容积率≤3.5 ，这一数值在城市住宅项目中处于较低水平，意味着更少的建筑密度，为业主带来更开阔的居住空间和更充足的阳光、空气。

项目的绿化率达到了 40% ，户均享有绿地面积约 16㎡ ，放眼整个荔湾区，这样高的绿化率和户均绿地面积都极为难得。在这里，绿树成荫，花香四溢，仿佛将家安在了公园里。小区内的景观设计独具匠心，5 大主题空间满足了不同年龄段业主的休闲需求，无论是孩子玩耍、年轻人健身，还是老人散步、休憩，都能找到合适的去处。

总栋数为 7 栋 ，楼层数在 15-26 层之间 ，这样的小高层设计，既避免了高层住宅的压抑感，又保证了每一户都能拥有良好的采光和通风。梯户比为 2 梯 6 户 ，相较于一些高密度住宅，减少了业主等待电梯的时间，提高了居住的舒适度。总户数 876 户 ，车位数 1355 个 ，车位配比充足，为业主的停车提供了便利。

多元配套设施解析

越秀天瀛周边的配套设施丰富多样，为居民的生活提供了诸多便利。

在交通方面，虽然小区距离最近的广佛线龙溪地铁站直线距离 1.9 公里 ，步行不太方便，但项目门口 300 米处设有海中公交总站 ，有多条公交线路在此停靠，可方便地接驳广佛线菊树站以及 1 号线西塱站 。从龙溪地铁站出发，仅需 2 站就能到达 1 号线西塱站 ，通过 1 号线，可畅达荔湾、越秀、天河等城市核心区域。对于自驾出行的业主来说，周边的交通干线十分发达，花地大道、环城高速等主要道路纵横交错，使得在 20 公里内到达老荔湾、越秀、珠城等地成为可能，在不堵车的情况下，40 分钟内基本都能顺利抵达。

教育资源上，小区内部自配了一所 9 班的幼儿园 ，方便业主子女就近入学，让孩子在启蒙阶段就能享受到便捷的教育服务。小学虽未在小区内规划，但周边教育资源丰富，业主子女可通过摇号的方式入读附近的学校。项目所在的荔湾区海中街道，对口康有为纪念小学海中学校 ，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学等多所学校可供选择 。初中阶段，这四所小学对口的广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等校区，均为重点中学，为孩子的中学教育提供了优质的选择。

商业配套能满足业主的日常需求与品质生活追求。小区自带 8000 平商业街 ，涵盖了超市、便利店、餐饮等多种业态，业主在家门口就能轻松解决日常生活购物问题。若想享受更丰富的商业体验，3 公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等大型商业中心则是理想之选，这里汇聚了各类品牌商店、购物中心、电影院等，满足业主休闲娱乐、购物消费等多元需求。

医疗配套为业主的健康保驾护航。周边几公里外分布着广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等医疗机构 ，这些医院拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够提供全面、高效的医疗服务，无论是日常体检、疾病治疗还是紧急救援，都能在短时间内得到及时的响应和救治。

在休闲配套方面，小区内部打造了约 1.4 万㎡美学园林 ，精心规划了 5 大主题空间 ，为业主提供了休闲、娱乐、健身的好去处，户均绿化 16㎡ ，让业主仿佛置身于绿色的自然氧吧中。小区北邻约 7700㎡公园 ，周边还有大沙河湿地公园以及环绕的花艺博览园 ，业主可以在这里漫步、赏景、放松身心，享受大自然带来的宁静与美好，漫享自然生态舒居生活。

匠心户型设计亮点

越秀天瀛的户型设计独具匠心，充分考虑了居住的舒适性与实用性，推出的建面约 87㎡、104㎡、125㎡三种 “N+1” 创意空间户型，各有千秋，满足了不同家庭结构和居住需求。

建面约 87㎡的 2+1 创意空间 2 卫户型 ，以其精巧的布局和高利用率备受青睐。该户型采用南向三开间设计 ，让阳光能够毫无保留地洒入室内，时刻保持室内的明亮通透。站在屋内，便能直揽江园美景，将江景的磅礴与园林的精致尽收眼底。约 94% 的使用率 ，使得每一寸空间都得到了充分利用，几乎没有浪费的角落。动静分区合理，经典通透竖厅布局 ，活动区与休息区互不干扰，让家人既能尽情享受欢聚时光，又能拥有安静舒适的休息环境。U 型精工厨房 ，依据人体工程学原理，合理规划了烹饪动线，让烹饪过程更加便捷高效，轻松享受烹饪的乐趣。双重卫浴设计且干湿分离 ，不仅方便家庭成员同时使用，还能有效保持卫生间的干爽整洁，提升生活品质。而多出的 “1” 创意空间 ，更是为生活增添了无限可能，可根据家庭需求灵活改造，变身书房、儿童房或衣帽间等，满足不同生活阶段的需求。

建面约 104㎡的 3+1 创意空间 2 卫户型 ，则在舒适与空间利用上做到了极致。南向 4.5 开间 ，带来更加充足的采光，让整个房间都沐浴在温暖的阳光之中。约 96% 的高使用率 ，进一步凸显了户型的性价比。约 6 米超宽横厅设计 ，视野极为开阔，大大增加了揽江园景观面 ，无论是白天欣赏江景的波光粼粼，还是夜晚俯瞰园林的静谧夜景，都能带来极佳的视觉享受。采用 LDK 布局 ，将客厅、餐厅与厨房连通，再连接 270° 朗阔阳台 ，形成一个宽敞通透的公共活动区域，增强了家庭成员之间的互动性，让家庭聚会、日常交流更加轻松自在。南北对流的主卧套房搭配 L 型瞰景飘窗 ，不仅保证了室内空气的自然流通，营造出舒适宜人的居住环境，还能让住户躺在床上就能将窗外的美景尽收眼底，为居住者提供了舒适与私密的居住体验。同样，多出的 “1” 空间可按需改造 ，为生活注入更多个性化元素，满足家庭多样化的生活需求。

建面约 125㎡的 3+1 创意空间 2 卫户型 ，尽显奢适与尊贵。南向 4.5 开间 ，拥有 15.3 米阔绰采光面 ，使得室内阳光充裕，明亮温暖。约 98% 的超高使用率 ，让每一寸空间都物尽其用，彰显出空间的价值。采用 L 型多厅布局 ，近 8 米对流进深 ，空间层次感丰富，居住起来更加宽敞舒适，为家庭成员提供了充足的活动空间。约 6.7 米巨幕景观面搭配近 5 米景观阳台 ，头排亲珠江 ，可尽情收藏江园美景，将珠江的壮丽景色与园林的优美风光完美融合，让居住者仿佛置身于一幅美丽的画卷之中。南北对流的设计 ，让空气在室内自然流通，时刻保持室内空气的清新。进深约 7 米的主卧套房搭配 L 型瞰景飘窗 ，不仅空间宽敞，还能饱览窗外景色，尽显尊贵与舒适，为主人打造了一个专属的私密空间。“3 + 1” 中的 “1” 创意空间可灵活规划 ，满足家庭更高层次的需求，如打造家庭影院、健身房等，提升生活品质，让居住者享受更加丰富多彩的生活。

社区规划与业主素质

越秀天瀛整个项目体量不大 ，却在规划布局上独具巧思，采用半围合式望江布局 ，这一精妙的设计使得 80% 的户型能够将花地河的美景尽收眼底 ，让业主在家中就能欣赏到波光粼粼的河面、郁郁葱葱的河岸景色，仿佛与大自然亲密相拥。

项目由 7 栋 15 - 26 层高的住宅和 1 栋人才安置房组成 ，其中 1 栋（16 层）、2 栋（15 层）、3 栋（19 层）、4 - 7 栋（26 层） ，总货量 800 多套 。值得一提的是，这里的人才安置房均为大平层 。大平层通常代表着更高的居住品质和更宽敞的居住空间，也意味着居住者有着较高的经济实力和社会地位。这些高素质的人才汇聚于此，将为社区营造出积极向上、充满活力的居住氛围，提升整个社区的人文环境和业主素质 。不同业主之间的交流与互动，也将为社区带来更多的文化碰撞和思想交流，让社区成为一个温馨和谐、充满智慧与活力的大家庭 。在这里，邻里之间不仅是生活上的邻居，更有可能成为事业上的伙伴、思想上的知己 ，共同享受高品质的居住生活。

总结与展望

越秀天瀛，这座坐落于荔湾区的品质楼盘，以其独特的魅力在广州房地产市场中崭露头角。从拿地的激烈角逐到项目的精心雕琢，每一个环节都彰显着越秀地产的实力与决心 。它虽与白鹅潭核心区域有一定距离，但所处的海龙科创区为其赋予了无限的发展潜力，众多知名企业的入驻，让这片区域充满了生机与活力，也为越秀天瀛的业主们带来了更多的发展机遇和就业机会 。

项目在价格方面极具竞争力，单价、总价超低，堪称荔湾区新房市场的价格洼地 ，这使得更多的购房者能够实现自己的安家梦想，尤其是对于刚需和刚改群体来说，无疑是一个绝佳的选择 。在户型设计上，无论是建面约 87㎡、104㎡还是 125㎡的 “N + 1” 创意空间户型 ，都以其精巧的布局、高使用率和良好的采光通风效果，满足了不同家庭的居住需求 。几乎全部单位的南向设计，让阳光洒满每一个房间，近 80% 户型可眺望花地河景 ，更是为业主们带来了如诗如画的居住体验，让生活充满了惬意与浪漫 。

在配套设施上，越秀天瀛同样表现出色。交通上，公交与自驾的便捷，以及未来地铁规划的利好，为业主的出行提供了多种选择 ，无论是日常通勤还是外出游玩，都能轻松实现。教育资源丰富，幼儿园到中学的优质学校环绕 ，为孩子的成长提供了良好的教育环境，让家长们无需为孩子的教育问题担忧 。商业配套逐步完善，从小区自带的商业街到周边的大型商圈 ，满足了业主们的日常购物和休闲娱乐需求 。医疗配套为业主的健康保驾护航，让业主们在需要时能够及时得到专业的医疗救治 。休闲配套更是让业主们能够尽情享受大自然的美好，园林、公园与江景相伴 ，让生活充满了宁静与舒适 。

小区的低密园林和半围合式望江布局 ，营造出了宁静舒适的居住环境，让业主们仿佛置身于城市中的世外桃源 。国企开发商越秀地产的实力背书 ，以及越秀物业的贴心服务 ，更为业主们提供了全方位的保障，让业主们住得安心、舒心、放心 。

展望未来，随着海龙科创区的持续发展以及周边城中村改造的逐步推进 ，越秀天瀛所在区域的城市面貌将得到极大的改善，各项配套设施也将更加完善 。其发展潜力不可限量，无论是居住价值还是投资价值都将不断提升 。相信在不久的将来，越秀天瀛将成为荔湾区乃至广州市的一颗璀璨明珠 ，为业主们带来更加美好的生活 。对于那些追求高品质生活、注重性价比的购房者来说，越秀天瀛无疑是一个理想的选择 ，它将承载着业主们的美好生活愿景，开启幸福生活的新篇章 。

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