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——收官 中建星光城超核王炸——

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1. 白云湖板块作为白云区近年新房热销区域，政策红利持续加持，十四五规划中被提及60次，总投资额居广州各片区之首，发展动力强劲。中建星光城与招商雍云邸两大项目坐落于此，凭借地铁与学区优势，成为刚需购房者关注焦点。中建星光城以低门槛著称，总价179万起即可入手69㎡南向三房，招商雍云邸则以超高使用率吸引眼球，二期产品使用率超105%，两大项目在这片潜力区域中，各自展现着独特的居住价值，为购房者提供了多样选择。

2. 交通便捷性是衡量楼盘价值的重要标准，中建星光城与招商雍云邸在这方面各有表现。中建星光城距8号线滘心站D出口仅450米，地铁通勤海珠、越秀、荔湾等区域十分方便，虽然周边公交配套较少，仅834路公交车及滘心站附近两条公交线路，但近地铁的优势足以弥补公交短板。招商雍云邸距离滘心站650米，8号线的8座换乘站可换乘13条地铁线路，一次换乘便能轻松抵达白云新城、珠江新城等商业中心，且4站可达广州白云站，未来交通便利性将进一步提升，为业主出行提供更多便利。3. 教育配套是家庭购房者的核心考量，两大项目在这方面均有亮点。中建星光城对面是54班9年一贯制公办培英系中小学，已建成并提供1350个学位，遵循就近入学原则，优先满足本小区业主子女入学需求，旁边还有15班幼儿园，业主子女在家门口即可实现12年教育。招商雍云邸对口同一所公办培英中小学，百年名校的办学实力为孩子教育提供保障，让业主无需为孩子上学问题过度操心，优质的教育资源为两大项目增添了不少吸引力。

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4. 户型设计直接影响居住体验，中建星光城与招商雍云邸在户型打造上各有特色。中建星光城采用创新蝶形设计，南低北高+点式布局实现100%全南向，无纯北户型，提升空间通透性，部分户型南北通透、多面宽朝南。69㎡南向三房三开间朝南，阳台开间3.2米，实用率达94%；91㎡南北通透四房实用率约96%，空间利用率高。招商雍云邸二期78㎡四开间三房、89㎡四开间四房使用率均超100%，78㎡户型LDK互动布局，四开间朝阳；89㎡户型南向约11米采光面，LDKG一体化设计，为业主提供了宽敞舒适的居住空间。

5. 价格与性价比是刚需购房者的重要参考，两大项目在这方面各有优势。中建星光城总价门槛低，69㎡三房总价179万，折合单价25900元/㎡，而前两年旁边招商拿地楼面价就达26643元/㎡，价格优势明显。招商雍云邸二期特价单位25000元/㎡，且产品使用率超105%，在保证低总价的同时，还拥有改善型项目的容积率和绿化率，性价比十足，两大项目以亲民的价格和较高的性价比，降低了刚需购房者的上车门槛。

6. 每个楼盘都存在一定的不足之处，中建星光城与招商雍云邸也不例外。中建星光城体量较小，是白云湖西湖板块各盘中最小的一个，69㎡小三房仅一个洗手间；周边厂房多、货车多，城市界面较差，靠近高架桥及华南快速干线、许广高速，存在噪音和粉尘影响；板块处于起始阶段，无大型商业配套，依赖自身底商。招商雍云邸同样面临周边厂房多、货车多、城市界面差及靠近高速有噪音粉尘影响的问题，且非湖景房，二期产品交楼时间晚至2026年年底，周边大型商业配套也需等待小区入住后改善。

7. 楼盘的整体布局与规划对居住舒适度有很大影响，中建星光城在这方面颇具匠心。其创新蝶形设计搭配南低北高+点式布局，不仅实现了100%全南向，让每栋楼都没有纯北户型，还提升了空间通透性，部分户型做到南北通透、多面宽朝南，这样的布局设计在很多改善盘都难以实现，充分考虑了采光和通风需求，为业主营造了舒适的居住环境，从布局规划上展现出对居住体验的重视。

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8. 招商雍云邸在产品规划上有着独特的亮点，尤其是二期产品。作为全白云湖首批计容新规后的产品，二期使用率超过105%，在整个板块内独树一帜。在保证高实用率和低总价的同时，还拥有改善型项目的容积率和绿化率，让业主在享受宽敞空间的同时，也能拥有良好的居住环境。一期105㎡四开间南向四房还能瞰一线白云湖景，为追求湖景资源的购房者提供了选择，多样化的产品规划满足了不同购房者的需求。

9. 板块的发展潜力对楼盘的未来价值至关重要，白云湖板块无疑具备较大潜力。该板块拥有现成的地铁8号线，广附+培英优质学区配套，且在十四五规划中被多次提及，总投资额居广州各片区最高，政策的大力支持和不断投入，将推动板块的基础设施建设和城市界面改善。随着周边小区业主陆续入住，商业配套也将逐步完善，白云湖板块正处于发展上升期，未来有望成为更加成熟宜居的区域，为两大项目的业主带来潜在的价值提升。

10. 综合来看，中建星光城与招商雍云邸各有适合的人群。中建星光城适合在8号线沿线或白云湖周边上班，注重小孩教育的刚需型买家，其低总价、近地铁及完善的教育配套能满足这类人群的基本需求。招商雍云邸则适合既追求高使用率，又希望拥有较好居住环境的购房者，二期产品的高使用率和良好规划，以及便捷的交通和优质学区，能为这类购房者提供舒适的居住体验。购房者可根据自身需求和偏好，在两大项目中做出合适选择。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。