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富颐都荟：鱼珠 CBD 的全配套品质之选

一、项目概述：超级大盘，潜力无限

富颐都荟（原富颐华庭）雄踞鱼珠 CBD 板块，地处 “珠 - 金 - 琶 - 鱼” 珠江黄金 8 公里内，位于广州第二 CBD 核心区域。广州第二 CBD 占地面积达 59 平方公里，相当于 10 个珠江新城，由国际金融城、临港经济区、琶洲形成黄金三角区，发展前景广阔，地段价值无与伦比。

项目总栋数 34 栋，总户数 8848 户，产权年限 70 年，建筑类型为塔楼。占地面积 795385 平米，建筑面积 2284045 平米，容积率 3.28，绿化率 30%，绿化面积 685213.5 平米，总车位数 5500 个，车位配比 1:1 ，采用精装修交付，由广州市腾顺物业发展有限公司提供服务，物业管理费 3.18 元 / 月 / 平米。项目总用地约 80 万㎡，总建面约 230 万㎡，集居住、商业、园林、教育等多元配套于一体，是近年来市中心极为稀缺的全配套超级大盘。尽管早期因富力相关问题被外界诟病，但南驰作为另一大股东实力雄厚，且一二期超 2500 户已于去年顺利收楼。

二、交通出行：多维交通，便捷畅达

（一）地铁出行

项目距离最近的地铁 5 号线鱼珠站约 2.4 公里，骑行约 11 分钟，步行不太现实；小区西边的 13 号线二期珠村站距离小区 2.7 公里，骑行约 13 分钟。因此，若选择地铁通勤，需借助其他交通工具接驳。

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（二）自驾出行

自驾条件优越，周边茅岗路、广园快速、中山路等线路纵横交错，驾车前往珠江新城十分便捷，为业主提供了快速畅达城市核心区域的交通便利性。

三、教育配套：优质教育，一路护航

（一）幼儿园

小区配建的广州开发区人才教育工作集团知贤幼儿园已开学，公办规模达 18 个班，为幼儿提供了良好的学前教育环境。

（二）九年一贯制学校

项目还配建一所 84 班（36 班小学 + 48 班初中）的九年一贯制公办学校，在学校规模、学位数量及各项硬件方面都堪称顶配。今年招生方案显示，小学招生地段仅对口富颐都荟，小升初对口直升，生源入口相对纯粹，保证了教育的连贯性。与黄广附东校区等老黄埔其他学校相比，富颐都荟的学校无需多盘争抢学位，也避免了孩子接受不同教学系统的衔接问题，为家长省去诸多烦恼，这份教育上的确定性成为项目的独特优势。

四、生活配套：丰富配套，品质生活

（一）商业配套

项目自身配建 26 万㎡大型商业综合体，累计约 50 万㎡超大商业配套，总体量超天河城 3 倍。周边还有 8 大商业广场环绕，如优托邦购物中心（奥体中心店）、天河城百货（东圃店）、美林 M・LIVE 天地等，满足业主多样化的购物、娱乐、休闲需求。同时，R 区规划 3600㎡全龄段主题乐园、2700㎡双阳光草坪、720 米健康环氧跑道，为业主打造舒适的社区休闲空间。

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（二）医疗配套

拥有 4 大医疗保障，中山大学附属第一医院（三甲）、广州医科大学附属第五医院（三甲）、广州市黄埔区中医医院以及规划中的天河第二人民医院，为业主的健康保驾护航。

（三）文体配套

周边 2 大体育中心 —— 天河奥林匹克体育中心和黄埔区体育中心，满足业主的体育锻炼和赛事观赏需求；4 大生态公园 —— 天河儿童公园、杨桃公园、狮山公园、黄埔公园，为业主提供亲近自然、休闲漫步的好去处。

五、在售户型：多样户型，舒适宜居

（一）R5/R6 栋

两梯四户，32 层高，户户朝南且单边，南瞰 CBD 城景，北望约 2 万㎡社区园林，左手边即是 84 班九年一贯制广大附中黄埔实验学校。超 70 米楼间距，位于 R 区头排位置，南面永无遮挡。

95㎡ 3 房 2 厅 2 卫：使用率超 100%，南向无遮挡，三开间朝南，预留 700 库冰箱位。近 28㎡LDK 餐客厅搭配约 5.9m 宽景阳台，带来奢阔景观体验，270° 环幕景观，纵享城市 IMAX 级景观。

118㎡ 3 + 1 房 2 厅 2 卫：+1 房超 8㎡，为南向百变空间可做卧室。四开间朝南，全屋采光面超阔，超 25㎡大方厅适合宴请。约 6.6m 宽景阳台，增强全屋空间通透感，超 22㎡主卧套间，尽享奢阔私享空间。

125㎡ 3 + 1 房 2 厅 2 卫：+1 房超 8.5㎡灵动空间可做卧室，单边位户型南北对流，三开间朝南，全屋采光面超阔。超 55㎡LDKB 奢厅搭配约 5.7m 宽景阳台，全屋空间通透感强，超 28㎡主卧套间，270° 环幕景观，纵享城市景观。

（二）R11 栋

板式独梯独户，三梯三户，38 层高，户户朝南，前后瞰中心园林，左手边是 9 年制广大附学府，右手边为 35 万方大型商业综合体。南北超阔楼间距，在景观视野、采光通风以及日照环境方面，均占据 R 区最佳位置。

富颐都荟凭借其优越的地理位置、便捷的交通、优质的教育资源、丰富的生活配套以及多样舒适的户型，成为鱼珠 CBD 板块极具吸引力的高品质居住选择，无论是刚需还是改善型购房者，都能在这里找到理想的家园。

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广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。