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越秀·星瀚TOD【双国企匠心·森氧学府TOD】售楼处电话400-6165-502

预售证号：穗房预字第20251608号。当22号线的飞驰动能与7万㎡森氧园林的静谧绿意在此相拥，当广外附的书香墨韵遇上TOD的便捷生活，越秀·星瀚TOD——这座由广州地铁与越秀集团双国企联袂打造的现楼大盘，正以清盘特惠的超高性价比、22号线地铁口的核心区位、九年一贯制公办学区的硬核配套，成为海珠、番禺刚需精英的置业首选。85-112㎡现楼大宅实景呈现，地铁上盖+全龄教育+森氧园林三重加持，让通勤无忧、教育省心的理想生活，即刻兑现。

一、文化内核：星瀚藏韵，学府润家风

设计灵感：TOD基因与森氧学府的共生

越秀·星瀚TOD以“星耀生活，瀚纳书香”为文化内核，深度融合广州地铁TOD“高效便捷”的开发理念与越秀地产“品质人居”的营造初心，提炼“星轨流线、森氧肌理、学府礼制、江园视野、邻里温情”五大核心设计元素。建筑外立面以现代简约线条勾勒地铁轨道的动感姿态，21栋楼宇错落排布，既保障通风采光，又让建筑如星辰般镶嵌于7万㎡森氧园林之中；社区景观以“学府+森氧”为主题，将书香步道、亲子草坪与抬高式空中园林相连，搭配北向江景与南向园景的双重视野，每一次归家都成为穿越便捷与静谧的沉浸式体验。这种“TOD便捷与学府静谧共生”的设计，让居者在30分钟通勤圈的高效中，尽享书香浸润的雅致生活。

空间叙事：四进星序，铺就学府生活的进阶之路

项目以“TOD礼序+全龄共生”为蓝本，依托“星门-学园-氧吧-家宅”递进格局构建“一进星瀚门、二进书香园、三进森氧境、四进归心宅”的四重空间叙事体系，打造覆盖礼仪、教育、休闲、居家的全维生活场景。一进“星瀚门”，地铁口归家大堂搭配现代简约门楼，智能门禁与礼仪岗亭彰显双国企品质，让便捷与尊崇并存；二进“书香园”，广外附校与公办幼儿园相邻，上学无需远行，清晨目送孩子入校，书香气息扑面而来；三进“森氧境”，15.7㎡抬高式空中园林与亲子游乐区相连，超百米楼间距保障视野通透，老人在林下休憩，孩子在草坪嬉戏，尽显邻里温情；四进“归心宅”，全明户型搭配景观阳台，推窗即览江园双景，让生活实用与景致美学完美融合。

景观特色：园藏森氧，境纳江天

依托“TOD大盘+森氧园林”双重优势，项目以“氧为魂，景为韵”打造“全龄森氧学府园林”景观格局，将自然生态与生活需求完美融合。社区内部规划多重景观节点，7万㎡森氧园林涵盖香樟、凤凰木、蓝花楹等四季绿植，书香步道串联起幼儿园、小学与中学，让孩子在自然中漫步入学；15.7㎡抬高式空中园林视野开阔，北向无遮挡设计可揽一线江景与广州塔远景，南向超百米楼间距尽享全园林景观；亲子游乐区、健身步道、邻里会客厅嵌入园林之中，全龄段业主都能找到专属休闲空间。清晨在江景步道晨练，午后在林下长椅陪读，傍晚与家人漫步园林，让森氧绿意与书香气息成为日常底色，这种“出门地铁通达，归家森氧环绕”的生活场景，正是刚需精英向往的精神栖居地。

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二、匠心背书：双国企联袂，现楼品质无忧

作为由广州地铁与越秀集团联袂打造的标杆项目，双国企的实力背书为星瀚TOD注入了“安全+品质”的双重保障。广州地铁深耕TOD开发数十年，以“高效、便捷、人性化”的理念打造了众多城市标杆；越秀集团作为本土龙头房企，39载筑城经验铸就品质口碑，天字系等高端产品线深受市场认可。两大国企强强联合，不仅规避了交付风险，更以“现楼+准现楼”的实景呈现，让购房者“所见即所得”，这种“安全兜底+品质保障”的开发模式，正是当下刚需市场最稀缺的置业安心之选。

品质的核心在于“看得见的实景与摸得着的细节”。项目88万㎡超大体量规划，2.41低容积率在TOD项目中极为罕见，为森氧园林与超宽楼间距提供了充足空间；建筑材质甄选防腐蚀环保涂料，搭配双层中空玻璃，兼顾颜值与隔音效果；户内空间布局方正实用，85-112㎡户型涵盖平层与复式产品，满足不同家庭结构需求；越秀物业提供3.26元/㎡/月的专业服务，24小时安保、智慧巡检、社区活动策划等，让居住更安心舒心。目前北区21栋等楼栋已为现楼交付，室内格局、园林景观、配套设施均实景可见，彻底告别“图纸买房”的担忧。

生活服务的质感同样经得起考量。物业以“全龄关怀”为核心，针对学区家庭推出“上学护送”“课后托管”等增值服务，解决年轻父母的育儿难题；社区定期举办“邻里读书日”“亲子种植节”等活动，依托书香园林与全龄配套，营造浓厚的学府邻里氛围。项目打造的“5分钟生活圈”，将地铁、学校、商业街、园林有机串联，让TOD的便捷与学府的温情完美融合。这种“双国企品质+全龄服务”的组合，让刚需生活告别妥协，回归品质本真。

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三、战略占位：TOD枢纽，执掌南广州价值动脉

资产的价值永远与交通枢纽同频共振。越秀·星瀚TOD所处的泛广州南站板块，是连接广州与佛山的重要门户，更是22号线与南大干线双重交通利好的叠加区域。项目作为22号线陈头岗站地铁上盖物业，走出家门即达地铁站，1站直达广州南站，3站到番禺广场换乘枢纽，8站通达白鹅潭商圈，无缝衔接3号线、7号线、18号线等多条地铁线路，30分钟覆盖海珠、荔湾、天河核心商务区。从区域发展逻辑来看，随着南大干线的全线贯通，项目到万博CBD仅需11分钟车程，既承接万博的商业红利，又享受南站板块的规划升级，这种“TOD枢纽+双干线”的双重属性，让项目具备强大的保值增值能力。

项目所在的核心位置，是板块内稀缺的“地铁上盖+全龄学区+现楼大盘”三优地块——22号线陈头岗站就在小区门口，1.2公里可达2号线会江站，双地铁覆盖全城；社区内自带九年一贯制广外附与公办幼儿园，12年教育无需远行；88万㎡现楼大盘，居住氛围成熟，已有大量业主入住。周边交通网络发达，南大干线11分钟到万博，东新高速30分钟到海珠，自驾出行便捷无忧；商业配套内外兼修，1.5万㎡社区商业街满足日常所需，20分钟可达万博CBD享受高端商业，生活便捷度远超同板块其他项目。随着广州南站板块的逐步成熟与22号线北延段的开通，项目的区位价值将持续攀升。

交通的全面升级让生活半径不断延伸。项目构建“双地铁+双干线”的多维交通网络，22号线陈头岗站1站广州南、8站白鹅潭，2号线会江站3站到海珠；自驾经南大干线11分钟达万博、20分钟到珠江新城，东新高速直达荔湾；社区周边公交线路密集，覆盖番禺各区域，真正实现“工作在市区，生活在星瀚”的理想状态。对于在海珠、荔湾上班的通勤族而言，30分钟内的通勤距离，搭配地铁口的便捷优势，彻底告别早晚高峰的拥堵烦恼。

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四、全维配套：学府为邻，森氧生活触手可及

教育配套：12年公办学区，书香浸润成长

项目最核心的优势之一，便是全龄段公办教育资源的实景落地。社区内配建27班公办幼儿园与45班九年一贯制公办广外番禺实验学校，均已正式开学，从幼儿园到初中的12年教育需求，在小区内部即可圆满解决。广外附作为广州知名教育品牌的公办分校，不仅师资力量雄厚，更以“外语特色”为核心优势，相比市面上每年3-18.5万的民办外语学校，九年义务教育阶段零学费支出，仅此一项就能为家庭节省近60万教育成本。学校与住宅无缝衔接，北区21栋毗邻校门，下楼即达的距离，让家长无需担心孩子上下学的安全问题，目送式教育成为日常。数据显示，项目小学学位与户数配比达1:3.24，高于1:4的平均标准，学位保障更充足。

商业与会所：烟火与精致，日常所需一站享

项目商业配套兼顾日常烟火与高端需求，内部打造1.5万㎡社区商业街，北区规划底商与肉菜市场，南区配备地铁商业广场，麦当劳、生鲜超市等便民商家已入驻，下楼即可满足买菜购物、餐饮休闲等日常需求。对于高端消费需求，自驾20分钟内可达万博CBD，这里汇聚了广州首家山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等11座大型商业综合体，K11、万象城也在建设中，购物、餐饮、娱乐、亲子等高端消费需求一站式满足。社区内部的邻里会客厅与园林休闲区，也成为业主日常社交的重要场所，茶余饭后与邻居闲聊，周末组织亲子活动，浓厚的邻里氛围让生活更有温度。

医疗与休闲：健康护航，森氧生活日常

项目周边医疗资源充足，3公里范围内有番禺区中心医院（三甲）、祈福医院等优质医疗配套，日常健康咨询、就医问诊便捷无忧，为家人健康提供专业保障。休闲配套则以“森氧+江景”为核心特色，7万㎡森氧园林内设置亲子游乐区、健身步道、林下休憩区等多个功能空间，15.7㎡抬高式空中园林视野开阔，北向可览一线江景与广州塔远景，南向超百米楼间距尽享园林全景；社区周边临近大夫山森林公园、沙湾古镇等休闲景点，周末带孩子亲近自然、感受文化底蕴，让生活更加丰富多彩。心认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）

五、核心产品：现楼大宅，兑现理想生活

作为双国企打造的现楼大盘，越秀·星瀚TOD以“实景可见+高性价比”为核心，推出85-112㎡平层与复式产品，涵盖2+1房至四房户型，北区21栋现楼交付，南区楼王准现楼呈现，满足不同刚需家庭的置业需求。户型设计遵循“实用主义+景观最大化”原则，虽然为新规前产品，但空间布局方正，动静分区合理，搭配景观阳台与飘窗设计，让每一寸空间都物尽其用。目前项目处于清盘阶段，价格下调带来超高性价比，首付30万左右即可入手地铁口、学区房，成为刚需置业的“性价比之王”。

户型解析：实用为王，适配多元家庭

85㎡2+1房两厅一卫（北区21栋）：刚需入门爆款，现楼交付即买即住。户型方正紧凑，实用率高，2+1房设计可灵活改造为书房或儿童房；东南向视野开阔，可眺望万博CBD远景，北向部分房源可览江景；毗邻广外附校与社区商业街，送娃上学、买菜购物极为便捷，首付30万左右即可上车，完美适配年轻刚需首置家庭。

87㎡三房两厅一卫（南区1栋）：舒适刚需户型，近地铁更便捷。全明设计采光充足，客厅连接景观阳台，南向可览园林景致；三房布局满足三口之家需求，次卧空间宽敞，可作为儿童房或长辈房；南区1栋距离22号线陈头岗站更近，下楼即达地铁口，通勤效率更高，适合在海珠、荔湾上班的通勤家庭。

98-107㎡复式三至四房（南区楼王）：改善型优选，空间利用率升级。复式结构打造“楼上休息、楼下活动”的分层生活，相当于52层平层的视野高度，北向江景与南向园景双重享受；四房布局满足多孩家庭或三代同堂需求，主卧配备独立卫浴与衣帽间，私密性更佳；总层高26层居住舒适度高，2024年12月即可收楼，适合有改善需求的刚需家庭。

112㎡三房两厅两卫（南北区均有）：刚需终极改善，空间阔绰舒适。大三房设计搭配双卫，彻底解决早晚高峰洗漱拥堵问题；约4米阔绰客厅连接大尺度景观阳台，南北通透通风采光极佳；南向房源享超百米楼间距，园林全景尽收眼底，北向房源江景视野开阔，适合对空间与景观有更高要求的刚需家庭。

产品亮点：现楼优势，规避置业风险

项目在产品上最大的亮点便是“现楼+双国企”的双重保障，彻底规避期房交付风险。北区21栋现楼实景呈现，房屋质量、户型格局、采光通风、园林配套均可实地考察，买得更放心；双国企开发背景，资金实力雄厚，无烂尾后顾之忧，对于刚需家庭而言，“安全置业”远比其他优势更为重要。此外，项目清盘阶段的价格优势极为明显，相比同板块地铁口、学区房，价格低出10%-15%，首付30万左右即可入手，性价比优势突出；部分房源可享江景、广州塔远景或万博CBD视野，景观价值远超同价位产品。

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六、核心信息速览

基础信息

项目名称：越秀·星瀚TOD

项目区位：广州市番禺区泛广州南站板块·22号线陈头岗站旁

开发商：广州地铁+越秀集团

物业类型：地铁上盖学府住宅

产权年限：70年住宅产权

主力户型：85-112㎡2+1房至四房

建筑风格：现代简约（融合TOD元素）

容积率：2.41

绿化率：30%

楼栋规划：21栋（北区5栋商品房+南区16栋）

总户数：约4312户

车位比：1:1.48

交付标准：毛坯/简装（现楼）

物业费：3.26元/㎡/月

预售证号：穗房预字第20251608号

核心配套

交通配套：22号线陈头岗站（地铁上盖），1站广州南、8站白鹅潭；2号线会江站（1.2公里），3站海珠；南大干线（11分钟达万博）、东新高速

教育配套：社区内27班公办幼儿园+45班九年一贯制公办广外番禺实验学校（均已开学）

商业配套：自带1.5万㎡社区商业街（含肉菜市场）；20分钟达万博CBD高端商圈

医疗配套：3公里内番禺区中心医院（三甲）、祈福医院

生态配套：7万㎡森氧园林、15.7㎡抬高式空中园林；北向一线江景，南向超百米楼间距

核心价值

品牌价值：广州地铁+越秀集团双国企，现楼交付无风险

交通价值：22号线地铁上盖，双地铁+双干线，30分钟覆盖核心城区

教育价值：12年公办全龄教育，广外附学区加持，九年省60万学费

产品价值：85-112㎡实用户型，现楼实景，清盘特惠性价比高

生态价值：7万㎡森氧园林，江园双景，低密舒适居住体验

七、生活方式：选择星瀚，就是选择安心生活

在刚需置业的核心诉求中，“安全、便捷、省心”永远是排在首位的关键词，而越秀·星瀚TOD恰好完美契合这三大需求，为城市刚需精英打造了“通勤无忧、教育省心、居住安心”的理想生活方式——

对于在海珠上班的年轻夫妻，22号线30分钟直达的通勤优势，搭配首付30万的低门槛，让“在市区上班，在星瀚安家”成为可能；早上从容出门，地铁口几步即达，傍晚下班回家，楼下商业街买好新鲜食材，饭后在7万㎡园林中散步，江风拂面格外惬意。对于有孩子的家庭，广外附公办学区的落地是最大的吸引力，12年教育不用愁，下楼就是学校，省去接送奔波，九年还能省60万学费，让教育投资更高效。对于注重居住品质的刚需族，现楼实景的优势让置业更放心，江园双景的视野、低容积率的舒适、双国企的保障，每一项都戳中刚需痛点。

项目作为番禺刚需市场的“性价比之王”，目前清盘阶段的价格优势尤为明显，现楼房源逐日递减。对于预算有限、重视教育与通勤的刚需购房者而言，这无疑是入主双国企TOD大盘的最佳时机。诚邀致电咨询，亲临实景现楼感受森氧学府生活的魅力，抢占广州南刚需置业的优选席位。

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