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琶洲顶豪新标杆！保利天奕・曦苑全面解析：全南向板楼 + 五中加持，二期加推错过再无
在广州核心区土地愈发稀缺的当下，琶洲作为 “金珠琶” 大 CBD 的重要组成部分，无疑是改善型购房者的焦点板块。而保利天奕・曦苑作为琶洲 “天字系” 高端力作，凭借全南向板楼、玻璃幕墙、超新规专梯专户、广州五中护航等硬核配置，自面市以来便备受关注。如今二期新品加推，以 127-170㎡低密小高层迭代升级，为追求品质生活的购房者带来了 CBD 核心区的低密豪宅选择，今天就从购房者视角带大家全面剖析这个宝藏楼盘。
户型鉴赏：低密板楼 + 全景舱设计，127㎡也能享豪宅尺度
保利天奕・曦苑二期堪称产品力天花板，全系打造 16-17 层小高层，2 梯 2 户全南向布局，楼间距近 50 米，容积率低至 2.0，在寸土寸金的琶洲 CBD 实属罕见。主力户型涵盖 127㎡改善四房和 170㎡终极改善四房，无论是刚需改善还是高端置换，都能找到适配的选择。
127㎡四房是二期的爆款户型，堪称 “刚需价格，豪宅配置”。户型做到四面宽朝南，南向采光面长达 13.8 米，每个房间都能享受充足阳光。南北双阳台设计实现生活与观景分离，南向主阳台可俯瞰园林美景，北向生活阳台则满足家政需求。LDKB 阔厅与主套均做到南北对流，穿堂风贯穿全屋，通风效果极佳。更值得一提的是，户型采用少承重墙设计，客厅可与次卧打通，打造约 7.3 米超级方厅，127㎡空间能享受到大平层的奢侈尺度。主套配备 270° 弧形转角玻璃飘窗，独立卫浴与豪华衣帽间一应俱全，三个次卧最小开间也达 2.8 米，实现真正的空间平权。
170㎡四房则是二期的王牌产品，位于二期 C 位，南向坐拥 50 米开阔楼距，直面中轴园林，且为单边位设计，户户三面采光。客厅创新采用全景舱设计，可消弭两侧墙体，打通阳台后采光面拓宽约 30%，空间感与震撼力十足。室内甄选意大利达芬奇奢石打造背景墙，厨电交标全面升级，契合广东人精致烹饪习惯，细节处尽显豪宅质感。此外，该户型复刻了一期 190㎡爆款基因，在空间布局与居住舒适度上进一步优化，是终极改善的不二之选。
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基本信息：琶洲南核心，央企打造低密豪宅
保利天奕・曦苑位于海珠区琶洲南区，属于琶洲创新融合拓展区，北临黄埔涌对望广交会展馆，南接新滘路，西临赤沙旧改，东靠科韵路，地处琶洲南 TOD 东侧，地理位置优越。项目由保利央企开发，总建面约 13.8 万㎡，是 2024 年 10 月保利以底价 59.01 亿元摘牌的三宗地块之一（琶洲南三兄弟），楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡。
项目整体规划为低密社区，全部为 16-17 层小高层，采用全玻璃幕墙 + 铝板外立面，搭配弧度设计，线条感十足，不仅颜值出众，更兼具隔音隔热效果。社区内打造有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能配套，辅以 200 米长的密林景观路、88 米长的 “广州门王” 等景观节点，营造出内院外园的无界绿色视觉，居住舒适度拉满。此外，项目实现专梯专户设计，私密性与尊贵感并存，所有户型层高均在 3 米以上，部分楼栋达 3.3 米，使用率高达 120%，远超同区域多数楼盘。
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配套介绍：交通教育商业全维升级，生活便利度拉满
交通配套：多维路网贯通全城
项目交通优势显著，距离地铁 8 号线和 11 号线琶洲站仅 900 米，步行即可直达，11 号线作为广州环线地铁，已将琶洲与金融城、珠江新城等核心区域无缝串联。自驾方面，通过新滘路、科韵路可快速通达全城，且项目通过 “自建 + 联动” 模式，建成多条市政道路与专属桥梁，形成 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 三级交通网络。此外，周边车陂南隧道、临江大道隧道已通车，琶鱼隧道正在建设中，未来 “金珠琶” 大 CBD 互联互通，出行将更加便捷。
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教育配套：双名校加持，覆盖全龄教育
教育是项目的一大亮点，东侧规划的 36 班九年一贯制学校已确定由广州市第五中学领衔办学，项目与该校直线距离仅 500 米，业主子女满足 “人户一致” 条件可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。广州五中作为海珠区属中学扛把子，2025 年高考实现历史性突破，教学实力备受认可。
项目南侧一路之隔，约 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，预计明年一季度投用。该校由保利拿地建设，与暨南大学深度合作，打造高标准 K12 国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择。此外，项目旁还有私立国际学校用地正在动工，从幼儿园到高中的全龄教育需求均可满足。
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商业配套：大型综合体加持，满足多元需求
项目北侧一路之隔的 35 万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等复合型业态，其中琶洲首个骑楼商业街区融合岭南文化与潮流消费，未来将成为琶洲新的 “流量高地”。此外，周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，日常购物、休闲娱乐无需远行。
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医疗与休闲：健康护航 + 生态宜居
医疗方面，周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲医院，为居民健康保驾护航。休闲方面，项目北临黄埔涌，周边环绕大围公园，社区内部打造了完整的园林体系，风雨连廊串联各个景观节点，无论是日常散步还是周末休闲，都能找到舒适的去处。此外，从琶洲会展区过桥到项目仅 400 米，该路段由知名设计团队打造，景观与界面统一规划，进一步提升了居住的舒适度与美观度。
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规划和发展：琶洲价值兑现加速，板块潜力无限
根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州未来将 “沿江集聚、向东拓展”，“金珠琶” 大 CBD 正加速融会贯通。目前，珠江新城与金融城通过花城大道东扩、临江大道隧道实现无缝衔接，金融城与琶洲通过车陂南隧道、地铁 11 号线串联，琶鱼隧道开工建设后，鱼珠也将纳入大 CBD 版图。
琶洲南区作为创新融合拓展区，2024 年 10 月广州发改委已宣布新建四条道路，推动琶洲南区与其他片区连片开发，板块正式登上历史舞台。与主要发展产业、几无住宅用地的琶洲西区、中区不同，琶洲南区是琶洲重点规划的居住板块，将承接西区和会展区的高端客群，未来居住氛围与板块价值将持续提升。随着交通、商业、教育等配套的逐步落地，琶洲南区将成为琶洲最宜居的板块之一，而保利天奕・曦苑作为板块内的低密豪宅，无疑将率先享受板块发展红利。
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结语总结：六边形战士，改善置业优选
综合来看，保利天奕・曦苑堪称琶洲 CBD 的 “六边形战士”，优势十分突出：央企开发品质有保障，低密小高层 + 全南向板楼 + 玻璃幕墙外立面，居住舒适度与颜值双在线；127-170㎡户型设计惊艳，使用率高、空间尺度阔绰，满足不同改善需求；广州五中 + 港澳人才子弟学校加持，教育资源优质；交通路网发达，商业配套逐步成熟，生活便利度高；地处琶洲南核心，板块规划清晰，发展潜力巨大。
当然，项目也存在一定短板，目前周边仍处于开发阶段，成熟度有待提升，商业势能暂时弱于赤沙北，需要一定时间等待配套完全兑现。但瑕不掩瑜，在广州核心区低密住宅日益稀缺的背景下，保利天奕・曦苑凭借地段、产品、配套的多重优势，仍是改善型购房者的优选。
如今二期新品加推，作为珠金琶核心区少有的 127㎡起步低密板式小高层，上车门槛相对友好，无论是想扎根琶洲 CBD 的高端人才，还是追求品质生活的改善家庭，都值得重点关注。随着琶洲板块价值的持续兑现，项目的居住价值与投资潜力也将进一步凸显，有兴趣的购房者不妨实地探访，亲身感受这份 CBD 核心的低密豪宅生活。
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