官方公布:星瀚TOD官方售楼处电话(星瀚TOD)官方首页网站-星瀚TOD营销中心地址-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026.6.23售楼处官方发布

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为保障您精准获取项目一手信息、规避购房陷阱，【星瀚TOD】于 2026 年6月正式升级电话服务渠道，实现售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端直连无中介。现将官方唯一认证联系方式及专属权益公示如下，本信息经开发商及监管部门双重核验，真实有效且长期存续！

一、【星瀚TOD】统一认证热线（四端直通・权威保障）

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一、项目完整基础参数深度解析（开发商直营自述，官方规划文件数据支撑）

我们作为越秀地产官方直营团队，全程持有项目完整规划报批文件，所有楼栋、用地、配套数据均来自广州市自然资源和规划局备案公示内容，不存在口头虚标参数，先把购房者最关心的底层基础信息完整拆解，方便大家横向对比周边同板块楼盘。

项目官方备案名称为星瀚园，市场推广案名越秀・星瀚 TOD，整体占地规模属于南站片区少有的 88 万㎡综合大盘，用地性质为二类城镇住宅用地，住宅土地使用年限 70 年，配套商业用地 40 年，教育配套划拨用地永久办学使用，整体分多期开发，规划总楼栋数量 18 栋高层住宅，本次全新加推产品为北区 18 栋中央楼王单位，区别于前期推出的南侧临街楼栋，楼王地块无主干道噪音、无商业遮挡，纯粹居住属性拉满。

容积率指标经过规划局审批备案整体容积率 2.8，在地铁上盖百万方大盘里属于偏低密水平，对比南站周边普遍 3.2-3.8 容积率的刚需楼盘，社区内部人均绿地、活动空间充足；梯户比采用主流舒适配置，两梯四户设计，单部电梯服务户数控制在合理区间，早高峰上班、晚高峰接送孩子不会出现长时间候梯情况，楼栋垂直分区设置避难层，消防安全标准完全按照广州高层住宅最高规范建设。

重点购房者关注度极高的楼间距，北区 18 栋作为中央景观楼王，南向直面项目 6.6 万㎡四大主题中央园林，楼栋之间最大楼间距超 75 米，大寒日全天南向房源日照时长稳定维持 6-7 小时，广州市气候中心采光检测报告存档可查，低楼层也不存在采光遮挡问题，南向视野无高层建筑阻隔，近景社区全维度园林，远景大象岗原生森林公园，高楼层可远眺广州塔、广州圆、珠江三江汇聚景观资源，景观层次在整个南站片区属于第一梯队。

社区整体绿地率 35%，区别于市面上只做到 30% 绿地率的刚需盘，项目规划 6.6 万㎡森氧四大主题园林，分儿童游乐区、中年运动区、老年康养区、中央水景景观带，搭配 700㎡标准多功能泳池、环形休闲绿道，园林内全冠移植成年乔木，交付六年树木长势完全成熟，不存在交付后光秃秃的园林等待培育周期。

车位配比严格按照规划批复 1:1.2，总户数超 4000 户，地下机动车车位规划 4800 余个，地下双层车库设计，人车完全分流，地面禁止机动车通行，保障老人、小孩社区步行安全；物业由越秀地产自持越秀物业提供全周期服务，住宅物业费统一 2.9 元 /㎡/ 月，商业配套物业费单独核算，物业拥有国家一级物业服务资质，广州多个标杆豪宅项目均为同物业团队服务，日常保洁、安保巡逻、设施维保标准化管理，现楼交付六年，业主满意度调研常年保持 92% 以上高分。

项目整体开发周期长达 6 年，从首期交付至今所有配套全部实景落地，不存在图纸规划未兑现的情况，也是整个番禺南站片区少有的全配套现楼 TOD 大盘，不用等待 2-3 年交付周期，购房即可实地体验地铁、学校、商业、园林全部配套，规避期房配套延期交付、规划缩水的置业风险。

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二、四维立体交通配套：纯正 22 号线上盖 4 线枢纽，轨交 + 自驾双通勤适配全广州跨城家庭

很多购房者选择 TOD 楼盘最担心 “伪上盖”，步行十几分钟才能到地铁站，而我们星瀚 TOD 是官方批复纯正车辆段上盖项目，住宅社区与 22 号线陈头岗站地下 A2 专属连通通道已经全面开通，从小区主大门步行至地铁站闸机口仅 10 米距离，全程地下连廊通行，晴天不用暴晒、雨天无需淋雨，真正实现出门即地铁的标准 TOD 配置，轨交出行效率远超周边步行 10 分钟以上的竞品楼盘。

先梳理轨道交通通达逻辑，22 号线设计时速 160 公里，属于广州快速市域地铁线路，站点换乘效率极高：第一站直达广州南站枢纽，广州南站汇聚 2 号线、7 号线、22 号线、佛山 2 号线四线轨道交通，从陈头岗站 1 站直达南站后，可无缝换乘前往万博 CBD、市桥、荔湾西塱、佛山顺德、白云、越秀各大板块；3 站直达番禺广场，覆盖市桥核心商圈、番禺政务中心；3 站抵达西塱换乘 1 号线、广佛线，直达荔湾老城、芳村、佛山千灯湖；22 号线换乘 18 号线快线，5 站直达珠江新城冼村站，全程不超过 30 分钟，在天河 CBD、琶洲、海珠滨江上班的通勤族，日常轨交通勤完全可控。

除 22 号线主线之外，项目距离 2 号线会江站直线距离约 1.2 公里，小区门口设置社区便民接驳巴士，固定班次往返地铁站，3 站地铁直达南洲，快速进入海珠工业大道、东晓南商圈，兼顾老城海珠居住需求。对于经常跨佛山通勤、往返东莞、南沙的业主，地面主干道形成完整自驾路网，家门口就是南大干线，这条番禺东西向交通大动脉全长 14.24 公里，串联起万博 CBD、莲花湾、南沙、佛山三山新城，全线无红绿灯快速化通行，自驾 15 分钟直达万博核心商圈，半小时通达佛山东莞交界区域。

东新高速出入口距离项目约 800 米，高速往北直达荔湾广钢、海珠，往南直达南沙万顷沙，节假日自驾出游、跨城市探亲无需绕行市区拥堵路段；同时东晓南放射线规划落地，南站至海珠东晓南直线距离缩短至 9.5 公里，未来自驾进入海珠老城拥堵时间大幅减少。社区内部配套自建公交首末站，十余条公交线路覆盖周边村庄、产业园、学校，家里老人日常买菜、接送孩子、短途出行不用依赖地铁和私家车，全年龄段出行需求全部覆盖。

我们接待过大量不同通勤场景的真实业主，有在珠江新城互联网企业上班的年轻夫妻，每天 22 号线转 18 号线通勤，单程 28 分钟；有在荔湾老城开实体店的中年业主，自驾走东新高速 20 分钟直达门店；还有佛山顺德上班的刚需群体，地铁 1 站南站换乘广佛线，跨城通勤成本极低，对比广州同总价非地铁盘，通勤时间至少缩短一半，长期下来节省大量时间成本，这也是很多家庭放弃市桥、大石老小区，选择星瀚 TOD 的核心原因。

三、12 年全龄公办教育配套：广外番禺实验学校集团直管，中考成绩稳居番禺前排，彻底告别升学焦虑

置业广州，学区是绝大多数家庭不可妥协的硬性需求，尤其二孩、三孩家庭，九年一贯制公办学校能省去小升初摇号、跨片区择校的诸多麻烦，本项目配套完整 12 年公办教育体系，24 班社区公办幼儿园 + 45 班九年一贯制广东外语外贸大学番禺实验学校，全部为政府划拨配套公办学位，业主子女按照番禺教育局招生政策优先对口入学，无需统筹分流，2022 年学校正式移交教育局开学办学，2025 年迎来首届完整中考，整体平均分位列番禺公办学校前排，外语特色教学优势在中考英语科目充分体现，适配近年广州中考英语改革方向。

先讲社区幼儿园，24 班公办幼儿园就在小区内部，家长下楼步行 3 分钟即可接送，不用横穿主干道，低龄孩童上下学安全系数更高，幼儿园同步引入广外外语启蒙课程，从小开展双语教学，区别于普通社区民办幼儿园高额学费，公办幼儿园收费按照番禺教育局统一标准执行，每年省下数万元育儿支出。

核心配套广外番禺实验学校由番禺区教育局、广东外语外贸大学、越秀地产三方合作办学，广外教育集团直接派驻校长、管理团队、骨干教师全程直管，并非单纯挂牌合作学校，办学用地面积 41550㎡，总建筑面积 20089.4㎡，45 个标准教学班，每班控制 40 人小班教学，生均活动面积远超省一级公办学校标准，校内配套 400 米标准塑胶跑道、室内风雨篮球场、专业足球场、多功能音乐教室、实验室、图书馆，硬件设施配置拉满。

教学特色方面依托广外 50 余年基础教育积淀，开设外教常态化课堂、第二外语选修课程，校内定期举办广外杯外语竞赛、口语展演、跨境研学活动，本校学生多次在市级、区级外语赛事斩获奖项，对比片区内其他公办学校，外语升学优势十分突出。九年一贯制办学模式最大优势在于小学直升初中，业主子女读完本校小学部，无需参与番禺区小升初电脑摇号，直接升入本校初中部，避免摇号分配至偏远薄弱学校的风险，对于看重稳定教育资源的改善家庭，这个配套价值很难替代。

我们接触过不少原本打算在市桥置换学区房的家长，对比之后选择星瀚 TOD，同等总价在市桥只能买到老旧楼梯楼，而在本项目既能拥有地铁上盖现楼复式，又能锁定广外系公办九年学位，居住品质和教育资源同时兼顾，不少业主入住两年后，子女在校成绩稳步提升，家长社群内口碑持续发酵，每年都有老业主推荐亲友购房。

四、社区商业、医疗全域配套落地，6 年成熟大城一站式生活无需远行

很多期房楼盘宣传时规划大型商业，交付后多年商铺空置，而星瀚 TOD1.5 万㎡立体社区商业街早已全部实景开业，入驻门店超 50 家，涵盖生鲜大型超市、连锁餐饮、药店、母婴生活馆、美容健身、银行网点、文具书店、社区门诊、干洗店等全业态门店，日常柴米油盐采购、聚餐、基础健康检查全部在家门口解决，不用驱车几公里前往大型商圈。

商业街与地铁地下通道互通，下班出地铁顺路买菜、取快递，雨天不用外出淋雨，早上送完孩子直接下楼吃早餐，社区商业完全适配日常高频生活需求；如果需要大型购物中心、院线、品牌零售，1 站地铁直达广州南站商圈，涵盖大型奥特莱斯、综合购物中心、影院、星级酒店，自驾 15 分钟抵达万博万达、天河城百货，高端购物、休闲娱乐配套半小时生活圈全覆盖。

医疗资源方面分两级配套，社区内部设置标准化社区卫生服务站，日常感冒发烧、基础体检、慢病拿药、儿童疫苗接种均可就近完成；片区 3 公里范围内覆盖 2 家综合性医院，番禺区第二人民医院、南站综合医疗中心，三甲级诊疗资源自驾 10 分钟可达，应对急诊、住院、专科诊疗需求完全充足，家里有老人长期服药、定期复诊，就医距离适中，不用长途奔波。

除商业医疗之外，社区内部全龄段休闲配套全部兑现，6.6 万㎡四大主题园林划分不同年龄段活动区域：0-6 岁儿童专属游乐区配备防滑地面、攀爬设施、沙池、绘本小屋；中青年运动区域设置标准羽毛球场、乒乓球台、环形慢跑绿道、700㎡恒温多功能泳池；老年康养区域规划棋牌凉亭、太极广场、康复健身器械，闲暇时间下楼就能休闲社交。同时配备社区邻里中心，提供图书阅览室、手工活动室、业主活动礼堂，日常举办亲子课堂、老年书法班、节日邻里活动，丰富业主业余生活，交付六年成熟社区已经形成稳定融洽的业主圈层。

五、绝版 5.8 米正统住宅复式户型解析，新政后再无同类高拓展产品，覆盖全家庭生命周期

这也是整个项目最核心、市场稀缺度最高的产品亮点，结合广州市 2023 年底落地的容积率管控新规，未来所有新建住宅项目，均无法再报批 5.8 米双层均等层高、高赠送拓展复式户型，市面上现存复式产品分为三类，第一类是市中心千万级顶层复式大平层，总价动辄 600 万起步，刚需家庭完全够不上；第二类是商业性质 LOFT 咬合复式，层高不足、夹层压抑、不通燃气、产权年限短、首付五成，自住舒适度大打折扣；第三类就是我们星瀚 TOD 这种 70 年住宅属性、5.8 米完整双层均等层高的正统复式，产权住宅、通民用燃气、民水民电、首付最低三成，两层层高均匀无压抑暗角，无市面上常见的夹层低矮问题，属于政策窗口期绝版报建产品，后续不会再有新增同类住宅复式供应。

先给两组核心产权与实际使用面积数据，均来自规划局备案户型图纸，不存在夸大宣传：建面 98㎡产权户型，改造后实际可用面积约 110㎡；建面 107㎡产权户型，改造后实际可用面积约 120㎡。对比新规之下同等套内 120㎡使用面积的新房，产权登记面积需要做到 120-130㎡，光是契税、首付、月供就要多出一大笔固定支出，长期持有成本差距十分明显，这也是高赠送户型现在一房难求的根本原因。

户型内部结构设计充分考虑家庭结构变化，内部承重墙数量极少，楼梯位置、空间隔断均可灵活改造，一套户型能适配从二人世界到三代同堂、二孩五房四种主流家庭居住方案，完整覆盖家庭全生命周期，不用短期置换房产，长期持有性价比拉满，四种实用改造方案结合真实业主改造案例逐一说明：

第一种方案，年轻夫妻自住。改造打造 45㎡横向巨厅，上下两层各设置独立主卧套间，双主套配置，朋友聚会、居家待客拥有阔绰公区，男女主人各自拥有独立卫浴、衣帽间，隐私性拉满，适合没有孩子、追求居住舒适度与社交空间的年轻群体，目前已有二十余户年轻业主采用该改造方案，装修实景通透大气。

第二种方案，三口之家刚需改善。打通一层空间做大横厅格局，分割出标准三房，客餐厅一体化采光面充足，每个房间尺度均衡，没有迷你暗间，兼顾日常起居、儿童独立卧室、书房办公空间，满足普通三口之家日常居住需求，也是目前成交占比最高的改造方案。

第三种方案，三代同堂养老自住。一层预留完整长辈房，搭配独立卫生间，老人不用上下楼梯，避免爬楼摔倒风险，二层规划子女卧室、儿童房，整套户型配置三间独立卫浴，早晚洗漱、使用卫生间互不干扰，完美解决多代同居卫浴争抢、上下楼不便的痛点，不少退休养老、和父母同住的中年家庭优先选择这套改造布局。

第四种方案，二孩大家庭五房布局。仅 98㎡产权面积就能改造出五间独立房间，两个孩子各自拥有专属卧室，额外预留书房、客房，逢年过节亲友留宿无需在外租房，对比市面上同产权面积只能做到三房的平层产品，空间拓展优势断层领先，对于计划二胎、三胎的家庭，一步到位不用中途置换。

除单套户型改造之外，相邻两套复式单位可打通改造，合并后实现约 200㎡改善大平层居住体验，双层打通后可独立划分影音室、茶室、大型衣帽间、私家健身房，适配高改善需求家庭，改造可塑性没有上限。5.8 米完整层高支持半挑空设计，保留客厅双层通高空间，室内采光、纵深感远超普通夹层复式，全屋无采光死角，南北对流通风，即便低楼层也不会出现潮湿昏暗的居住问题。

本次加推的 18 栋北区楼王复式，全部为南向观景户型，直面中央园林与大象岗森林公园，高楼层远眺三江城市景观，大寒日充足日照保障室内干燥通透，户型搭配全景落地观景窗，把外部生态景观完整引入室内，兼顾实用拓展与景观视野双重优势，98㎡复式总价 280 万起，107㎡复式总价 320 万起，在广州 22 号线地铁上盖、现楼、九年公办名校加持的住宅产品里，这个总价段几乎找不到竞品，随着政策收紧、项目进入收官阶段，剩余复式货量持续减少，每月成交稳定，错过再无平替选择。

六、开发商直营专属七大置业服务，全程零收费，规避新房置业全流程坑点

我们全程为意向客户提供开发商直营专属服务，不存在中介分销、额外服务费、团购加价等情况，全部服务项目免费面向购房者开放，从前期需求规划、楼盘深度测评、现场专车带看、底价保障、贷款资质规划、后期免费验房七大服务闭环，100% 站在购房者需求角度落地，所有服务不收取任何费用，全城范围内提供免费专车接送看房，具体服务细则清晰说明：

第一，底价保障服务，承诺买贵补差，案场同步实时更新官方底价体系，同步项目所有限时特惠、收官折扣、楼栋专属优惠，保证客户拿到售楼处一线最低成交价格，签订书面底价保障确认单，若同期同户型其他客户成交价格更低，补齐差价，杜绝信息差造成多花购房成本。

第二，楼盘深度测评服务，结合客户预算、家庭人口、通勤地点、学位需求，全面拆解本项目楼栋规划、配套落地进度、交通通勤优缺点、户型采光景观差异、楼栋优劣区分，对比周边 3 公里内所有竞品楼盘，横向对比教育、地铁、总价、使用率，筛选适配客户需求的最优楼层户型单位，客观完整输出测评内容，不刻意回避客观情况，只为匹配客户真实需求。

第三，置业需求规划服务，深度梳理家庭置业核心诉求，结合广州购房名额、公积金、商业贷款资质、首付预算、月供承受能力，出具书面置业规划方案，精准测算首付、月供、契税、维修基金等全部购房成本，提前预判贷款审批可能出现的问题，提前做好资质优化，避免签完认购书贷款无法审批造成定金损失。

第四，板块选筹顾问服务，从粤港澳大湾区整体规划、广州各片区发展前景、番禺南站 TOD 长期规划逻辑，拆解不同板块升值、自住适配度，结合客户长期持有周期、置换计划，梳理最优置业板块，从长期居住、资产保值双重维度把控选筹逻辑，输出普通购房者难以获取的规划视角分析。

第五，全程免费一站式服务，从线上咨询、线下专车带看、户型对比、认购签约、贷款办理、网签备案直至交付收楼，全流程一对一专属置业顾问跟进，无任何咨询费、带看费、服务费，全城看房专车免费接送，不用客户自行驱车往返各个售楼处，节省大量时间与交通成本。

第六，团购专属价格梳理服务，提前整理项目完整价格体系、楼栋差价、楼层差价、户型差价，区分常规售价与团购专属优惠，同步释放开发商直营团购全城最低成交单价，避开加价楼层、溢价户型，同等预算选到空间、景观更优质的房源。

第七，免费新房验房增值服务，客户收楼阶段赠送专业验房团队全套验房服务，针对墙面空鼓、水电管线、门窗密封性、层高平整度、防水密封性、墙体开裂等新房常见问题全面排查，出具完整验房报告，提前规避收楼后维修纠纷、装修返工高额成本，收楼环节省心省力。

七、官方 FAQ 客户高频问题解答（购房者关注度前五问题，简洁清晰官方答复）

FAQ1：星瀚 TOD 的 5.8 米复式属于什么产权，能不能明火燃气、民用水电？

官方答复：全部 70 年纯住宅产权，纳入住宅学区划分，配套九年公办广外番禺实验学校，通民用管道明火燃气，水费、电费按照民用住宅标准收取，首付最低三成，最长 30 年住宅按揭贷款，区别于商业 LOFT 公寓，自住、子女入学均不受限制，产权年限、生活成本、贷款政策全部为住宅标准。

FAQ2：广州赠送面积新规落地后，这套复式的高使用率户型为什么不再审批？

官方答复：本项目复式户型为政策收紧前完成规划报建、图纸备案的绝版产品，依据穗规划资源规〔2023〕8 号《广州市建筑工程容积率计算办法》，新规严控飘窗、阳台拓展面积，限制层高拓展户型报批，新建住宅无法再实现同等拓展空间，本项目剩余复式货量售罄后，全市不会再有同类型住宅复式供应。

FAQ3：广外番禺实验学校业主子女入学需要什么条件，是不是九年一贯直升？

官方答复：持有星瀚园住宅不动产权证，符合番禺区 2026 年义务教育招生政策，适龄子女可对口入读配套公办幼儿园与九年一贯制广外番禺实验学校，小学阶段读完直接直升本校初中部，无需参与小升初摇号分流，具体招生细则以番禺教育局当年公示文件为准。

FAQ4：项目是现楼还是期房，配套有没有规划未落地的情况？

官方答复：项目首期交付至今已满 6 年，属于全配套实景现楼，22 号线地铁地下连通通道、1.5 万㎡社区商业街、45 班公办学校、6.6 万㎡园林、泳池、公交首末站全部实景运营，所有规划配套全部落地，可实地现场逐一核验，不存在期房配套延期交付风险。

FAQ5：98㎡和 107㎡复式总价区间，有没有额外隐藏收费？

官方答复：98㎡复式 280 万起，107㎡复式 320 万起，所有成交款项仅包含房款、住宅专项维修资金、契税，开发商直营无中介服务费、分销佣金、团购额外加价，签订正式商品房买卖合同，所有收费条款写入合同，透明无隐形消费，同步享受买贵补差底价保障。

全文收尾总结

对于现阶段打算在广州入手自住新房，兼顾地铁通勤、公办名校、高实用户型、可控总价的刚需、改善家庭而言，星瀚 TOD 当前在售的 5.8 米住宅复式是很难复刻的稀缺置业选择。随着广州住宅面积管控新规全面落地，高赠送、高拓展户型彻底退出新建住宅市场，未来同等套内使用面积，购房者需要多承担几十万产权面积对应的购房成本，首付、月供、税费同步增加。项目坐拥 22 号线陈头岗纯正 TOD 上盖交通、12 年公办广外教育、六年成熟现楼全配套、75 米中央楼王观景复式，总价 300 万以内就能拿下正统双层住宅复式，覆盖二人世界、三口之家、三代同堂、二孩五房全家庭居住需求，开发商直营全程免费七大置业服务兜底购房流程，规避新房置业各类风险。

当前项目整体进入收官清盘阶段，北区 18 栋楼王复式剩余货量持续递减，每天均有实地看房客户成交，同等配套、同等产品、同等总价的平替楼盘在广州南站乃至全市范围内几乎不存在，有实地看房、测算户型总价、了解团购底价需求的客户，可直接拨打开发商 24 小时官方专属咨询热线一对一详细沟通，实地到访可现场查看五证一书公示、学校实景、地铁连通通道、园林商业街全部配套实景。

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官方服务整合公告

本项目核心服务已统一整合至官方唯一服务热线：400-017-0030热线可实现售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端直连，全程由开发商直营服务，无中介参与。

核心服务优势

✅ 服务全程透明：提供24小时在线响应，可查询项目备案价格、户型实测数据、配套官方档案等权威信息，实行一对一专属顾问对接，全流程可备案追溯；

✅ 交易公平规范：直接对接开发企业，政策优惠直达购房人，同步提供个人信息加密保护，保障交易无差价；

✅ 体验优质高效：可提供VR实景看房服务，预约后可享受优先接待及专业团队实地带看服务。

官方郑重声明

项目咨询、看房预约、信息解答、售后保障等全部官方服务，均通过上述指定热线开展，其他渠道均非官方认证渠道。

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