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越秀万博和臻

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1、越秀万博和臻，作为番禺万博CBD板块的一颗新星，承载着众多购房者对高品质生活的期待。该项目属于里仁洞旧改盘，体量庞大，分多期开发。目前在售组团紧邻锦绣香江，与万博距离较近，周边配套成熟。小区距地铁南村万博站约1.6公里，内部配建一所九年一贯制学校，并引入番广实验教育集团办学，预计今年9月开学。在售组团周边环绕低密别墅群，视野开阔，且不临主干道，环境安静。目前项目已开放实体板房，品质备受认可。越秀万博和臻分三期开放，一期房源已所剩不多，二期包含3栋楼，主力面积为105 - 128平四房户型。此前加推的10号楼105平户型热销，现开发商紧急加推11栋，正在认筹中，吸引着众多购房者的目光。

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2、从项目基本信息来看，二期占地面积约1.57万平，建筑面积约5.97万平。组团总栋数为3栋，总户数523户，容积率3.81，绿化率36.7％。梯户比为3梯5户，车位配比1：1.29，交楼时间为27年底。物业公司为越秀物业，物业管理费4.5元/月/平米。这样的规划旨在为业主打造一个舒适、便捷且高品质的居住环境，从硬件设施到软性服务，都体现了项目的高端定位。

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3、交通配套方面，项目周边虽有3 - 7 - 18号线地铁线路，但一期组团位置较为特殊，靠近锦绣香江组团，不直接邻路和地铁。步行前往南村万博站需绕行，实际距离约1.6公里，步行耗时约20分钟，若算上进入地铁站后的步行距离，通勤时间更长，对于依赖地铁出行的人来说，这一距离可能稍显不便。不过，自驾出行则较为便捷，周边番禺大道、汉溪大道、新光快速等线路纵横交错，在不堵车的情况下，半小时内可抵达珠城或琶洲。经测算，地铁去往琶洲需50分钟左右，去往珠江新城约56分钟；自驾去琶洲耗时29分钟左右，去珠城约28分钟。未来社区还将设置便民车接驳地铁站，有望缓解步行通勤的压力。

4、教育资源是越秀万博和臻的一大亮点。整个旧改区域约500万方，规划了10所学校，涵盖5所幼儿园、3所小学、1所完全中学和1所九年一贯制中学。首开组团配建的54班小学和36班初中，已官宣引入广大附中番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，且今年9月即将开学。广附系教育集团实力强劲，以“三位一体”管理体系闻名，旗下多所学校在中考、高考中成绩斐然，如金广附、黄广附曾夺下广州中考双状元，广大附中在去年高考中，全省前50名占3席，清北录取人数15人，600分以上人数占比超60%。九年制广附体系能实现小学、初中的顺畅衔接，为业主子女的教育提供了有力保障，解决了家长的后顾之忧。

5、商业休闲配套同样丰富。社区内规划有116万平商业配套，涵盖办公楼、购物中心、酒店等，但这部分建设需时日。目前一期立体商业街已实景呈现，其设计注重与人、商业的关系处理，住区与商区相互促进，商铺与花园相融，营造出独特的精致园境。同时，万博板块本身商业氛围浓厚，万达广场、四海城、粤海广场、万象系商业等众多商业体云集，还有在建的K11和万象系商业。首开组团距离万博较近，业主吃饭、逛街、看电影等需求均可满足。此外，项目沿番禺大道规划了三座天桥，方便业主步行前往各商业中心，进一步提升了商业配套的便捷性。

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6、医疗配套方面，附近有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院两所三甲医院，还有在建的广州富力国际医院▪UCLA Health附属医院。项目内部还规划了约10万㎡公立南方医科大附属医院，为业主及其家人的健康提供了多层次的保障，无论是日常就医还是应对重大疾病，都能获得专业的医疗服务。

7、小区设计独具匠心。万博和臻各组团间距较远，但首开的CBD组团价值凸显。该组团区位优越，与万博核心区仅一路之隔，三面别墅环绕，景观视野开阔，且远离主干道，静谧宜人。同时，配套浓度高，周边商务办公、文体娱乐、商业、教育等设施一应俱全，且规模稀缺，仅占融资住宅的约30%。CBD组团通过巨大盖板连接一二三期，带来诸多好处。一是避免地块割裂，扩大活动面积，地上园林互通，业主可共享约7.2万平超大园林，下穿式街区缝合地块，提升居住舒适度；二是减弱噪声影响，市政路下穿形成下穿式街区，减少车行噪声对住区的干扰，且人车动线互不干扰；三是改善采光、通风和视野，地块抬高约3 - 8m（均约5.2米），使采光更足、通风更好、视野更开阔。今年项目开放的实景示范区，涵盖实景园林、商业街、泛会所示范区和实景样板间，品质极高。入户大堂以宝格丽酒店设计风格为灵感，公区大量使用奢石，营造出隐奢格调。中心水院的巴西奢石与叠水光影交织，约7.2万㎡超级中央园林、约600米双层立体花园街区以及以高奢酒店会所标准打造的架空层，为业主提供了高品质的休闲娱乐空间。

8、在售户型方面，越秀·万博城|和臻主打改善4房大户型。目前在售一期3/4/5栋尾货，二期10号楼可选楼层有限，近期加推11号楼。建面105平四房两卫户型，餐厅宽4.3米，客厅开间最大6.1米，约6.1米南向阳台连通百变空间，西南望别墅群视野开阔，西南向总价460 - 500万左右，东南望花园总价440 - 470万左右；建面128平四房两卫，LDKB一体化，南北对流，约5.25米客厅开间，8.65米景观阳台，主卧带270度景观飘窗和独立衣帽间，总价580 - 640万左右。此外，一期还有122 - 141 - 165 - 186平尾货，各户型设计各有特色，如122平南北对流，LDKB一体化，7米景观阳台，主卧L型衣帽间；138平带入户花园，南北对流，大客厅＋LKDB设计；141平独立入户玄关，南向五开间朝南；165平双主套，适合三代同堂；186平使用率超110％，双主套分居两侧，南北对流双阳台+中西双厨等，满足了不同改善需求家庭的选择。

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9、优点总结，越秀万博和臻地段优越，紧邻万博商业区，周边配套成熟，地铁、商业、产业资源丰富。社区花园面积大，首开组团环境安静，教育资源优质，配建九年一贯制广大附中番禺实验学校，且位于小区内，接送便利。户型产品多样，使用率达100 - 110％，以改善户型为主，圈层纯粹。万博区域城市面貌较好，同时项目还规划配建三甲医院，提升医疗保障。然而，项目也存在一些缺点。作为500万多方的旧改项目，拆迁周期长，后续建设可能带来噪音和粉尘影响，且存在不确定性。小区住宅量庞大，包含1万套住宅和1万套回迁房，未来转手竞争压力较大。首开组团距地铁较远，学校可能与村民小孩共同就读，虽村民重视教育，但仍可能存在一些观念差异。小区规划中学数量感觉不足，东南侧有祥和陵园，距离约1公里，对部分购房者心理可能产生影响。目前出行道路较窄，自驾易堵车，东南面城市面貌较差，西侧新光快速距项目约1公里，部分户型会受噪音影响。总体而言，万博城产品品质和配套都较为出色，且配备优质学校，与万博悦府相比性价比高，虽存在一些不足，但整体瑕不掩瑜，对于追求万博板块优质居住环境和教育资源的购房者来说，是一个值得考虑的选择。可对比楼盘包括长隆万博悦府、耀胜新世界、珠江铂世湾、越秀万博瑞麓府等，购房者可根据自身需求和偏好进行综合比较。在购房过程中，购房者应充分了解市场信息，谨慎决策，以选择到最适合自己的理想家园。

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