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开控城投云锦：科学城旁的优劣势并存之选

一、项目概述：三大国企联手打造

开控城投云锦位处科学城板块长岭居组团，由广州凯龙置业有限公司开发，背后是广开控股、广州城投和广报实业三大实力企业。广开控股作为开发区东道主，资产约 1200 亿；广州城投打造了广州塔等地标；广报实业来自有影响力的广州日报报业集团 。项目占地面积约 4.3 万㎡，总建面约 15.2 万㎡，规划有 432 套高层轻奢伴山大宅，其中约 183㎡户型约 55 套，容积率 3.5，小区配套有建面约 8 万㎡商业综合体、幼儿园及社区花园 ，旨在承接区域高端居住功能。

二、项目区位：科学城辐射，生态宜居但商业待补

长岭居作为科学城旁的低密宜居住区，开控城投云锦如同科学城 CBD 的后花园，尽享黄埔总部经济集聚带来的辐射利好。这里教育资源丰富，然而商业配套却是短板。居民买菜极为不便，最近菜市场在长平地铁站，往返需一小时，周边小区菜档菜品贵且不新鲜，线上买菜服务也未覆盖。不过，开控云锦北侧 8 万方 “长岭梦世界” 商业体今年即将动工，规划 8 层商业空间及 2 层停车场，业态丰富，未来有望改善现状。

三、交通出行：多维交通但拥堵严重

（一）公共交通便捷

项目距地铁 21 号线长平站约 800 米，有轨电车 1 号线羌洞站就在小区门口，通过有轨电车接驳地铁，3 站可达科学城，4 站可到天河，为居民提供了便利的公共交通选择，方便日常通勤与出行。

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（二）自驾拥堵成患

虽临近永顺大道可快速接驳多条高速公路，10 分钟可达区府板块，40 分钟可到珠江新城，但永顺大道交通拥堵问题突出。该道路串起十几个楼盘超 1.5 万户居民，两旁常因各类车辆乱停而水泄不通，加上掉头位置少，有轨电车占 2 条车道，5 公里路程有时需半小时，给自驾出行带来极大困扰。

四、教育配套：优质教育资源环绕

项目教育资源丰富。北师大实验学校距离项目约 700 米，提供 15 年一贯制精英教育。小学方面，长岭居小学（南校区）和北师大广州实验学校（小学部）对口长岭社区符合政策的适龄儿童，项目有纳入招生范围的可能性。初中对口摇号的北师大、铁英中学和苏元中学，教育质量较高，为孩子的成长提供了良好的教育环境。

五、生活配套：内部精致，外部商业待完善

（一）内部配套精致

小区规划 “泛会所式” 架空层，设有书吧阅读、艺术交流、儿童乐园、运动健身、会客洽谈五大全龄配套，充分满足一家人不同年龄段的休闲娱乐需求，营造温馨幸福的社区氛围。

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（二）外部商业待完善

目前长岭居商业配套严重不足，居民日常生活购物存在困难。不过，水西留用地复建项目设计方案已通过批复，该项目紧邻长岭雅居，是总建面约 16 万平的大型商业综合体，体量接近天河城，采用下沉式公园景观设计，有望成为广州第二个 “四海城”。再加上 “长岭梦世界” 商业体，未来商业配套将逐步完善。

（三）医疗生态优越

三甲广州医科大学附属妇女儿童医院距离项目约 400 米，规划中的前海人寿国际健康城也将进一步完善区域医疗服务。同时，区域拥有约 20 平方公里自然生态保护区，森林覆盖率约 60%，负氧离子含量高达 3000 个 /m³ 以上，还有省内首条国家级登山健康步道、长岭现代农业公园等，生态环境绝佳，适宜居住。

六、在售产品：品质高端，专为改善设计

项目产品设计高端，采用板式设计排布，实现南北对流、双阳台、全明户型且全南望山，采光与景观效果俱佳。开创大面宽、大开间、大阳台设计，2T3 户低密度舒适梯户比搭配专属私家电梯入户，提升居住舒适度与尊贵感。由设计大师梁志天团队等知名团队打造，配置华为智能化系统，全屋采用 VRV 多联机空调等高规格交标。其中约 183㎡环幕大宅更是亮点十足，大方厅、中西厨岛台、双主套设计，空间尺度奢阔，约 8.3 米南向观景阳台可享 270° 一线广角山景，专为城市进阶圈层打造。

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七、项目优势：生态、教育、品牌与交通便利

生态环境优越：长岭居作为科学城后花园，无工业和产业污染，空气清新，自然生态保护区、登山步道及多个公园环绕，居住舒适度高。

教育资源优质：项目自带幼儿园，周边北师大实验学校等优质学校云集，提供从幼儿到中学的优质教育资源。

品牌实力雄厚：由三大国企联手开发，资金实力强，信誉有保障，无需担心项目暴雷等问题。

交通相对便利：距离地铁和有轨电车较近，在该片区在售新盘中交通优势明显，公共交通出行较为便捷。

商业潜力大：小区规划建设约 8 万方商业综合体且即将动工，未来将填补板块商业空白，提升居民生活便利性。

八、项目劣势：商业、户型、地段与交通拥堵

商业配套匮乏：当前板块内大型商业配套缺失，居民日常购物尤其是买菜等基本生活需求难以满足。

户型不适刚需：项目均为改善大户型，对刚需购房者不太友好，与部分市场需求存在错配。

地段相对偏远：长岭居板块被称为 “睡城”，距离市区如珠江新城较远，通勤时间较长。

交通拥堵严重：开车高峰期，区域主要依赖的永顺大道容易堵车，给自驾出行带来诸多不便。

九、项目总结：自住需权衡利弊

长岭居板块居住氛围浓厚，生态、教育、医疗配套有亮点，但交通拥堵和商业配套不足问题长期存在。对于自住购房者而言，如果通勤能控制在 1 小时内，且能接受当前商业短板和交通拥堵情况，同时看重教育资源和居住舒适性，开控城投云锦是不错的选择。毕竟随着 “长岭梦世界” 等商业项目的推进，未来商业配套有望改善。但购房者需充分权衡利弊，根据自身需求和承受能力做出决策。

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广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。