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基本信息
广州城投•广州足球公园位于广州市番禺区汉溪大道中，由千亿国企广州城投集团开发，是集体育、商业、居住、文旅、教育于一体的超百万方“体育+”综合体。项目总占地约57.77万平方米，建筑面积达153.87万平方米，容积率2.91，规划总户数5360套，车位8053个。首推产品涵盖25-92平方米的轻奢平层公寓及45-95平方米的百变LOFT，平层单价约1.7万-2万元/平方米，复式单价约2.2万元/平方米。项目预计2025年分批交付，公寓部分已进入收尾阶段，足球场计划2025年底投入使用。
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广州城投•广州足球公园以“体育+城市”的创新模式，重新定义了番禺南站板块的价值。其综合体的多元业态、国企背书及国际级配套，为自住者提供高品质生活圈，为投资者锁定长期增值空间。随着2025年足球场的落成及南站商圈的全面升级，项目有望成为大湾区人居与资产配置的新标杆。
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【广州城投•广州足球公园】项目-深度分析
No.1
板块规划：
01
项目地处番禺区核心的“黄金十公里走廊”，串联广州南站、长隆、万博三大商圈，定位为世界级“体育+”文旅商住综合体。其核心为7.3万座专业足球场（可扩容至7.5万座），建成后将成为全国最大专业足球场，承接国际赛事及大型演出。未来将联动南站枢纽、长隆文旅及万博商务区，形成万亿级产业集群，成为大湾区超级流量入口。
广州足球公园实景
【广州城投•广州足球公园】项目-深度分析
No.2
项目交通配套：
02
项目距离地铁7号线谢村站仅300米，步行5分钟可达，2站直达广州南站，3站至万博CBD。周边规划在建地铁22号线、佛山2号线，形成14轨交汇的立体交通网络。自驾方面，汉溪大道、南大干线、广台高速等主干道环绕，30分钟直达天河、海珠等主城区，1小时通达深圳、珠海等湾区核心城市。
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No.3
项目教育配套：
03
项目配建18班幼儿园及24班小学，周边教育资源丰富，包括市一级谢村小学、英国博萃德国际学校、北京师范大学奥南实验学校（私立）、番禺实验中学等优质学府，形成从学前教育到中学的全龄教育链。
【广州城投•广州足球公园】项目-深度分析
No.4
项目环境配套：
04
商业方面，紧邻祈福缤纷世界、南站喜街、天河城等成熟商圈，未来将引入万象城、K11 Select等高端商业。医疗资源包括美国UCLA附属医院、祈福医院等三甲医院。生态休闲配套有大象岗森林公园、长隆野生动物世界、七星岗森林公园等。
项目以“自然+”理念打造国际化生态社区，总绿化面积约8万平方米，绿化率19.37%，设计9大主题园林，包括揽园大境、下沉庭院、童话天地等。内部规划1.4万平方米滨河风情商业街，配备5大铂金会所、健身中心、游泳池等休闲设施。足球场周边规划9层高端商业体，涵盖餐饮、零售、酒店等业态，与南站花城汇、新鸿基ICC等商业地标形成互补。
【广州城投•广州足球公园】项目-深度分析
No.5
户型产品分析：
05
轻奢平层公寓：面积46-92平方米，主力户型为46.22平方米二室二厅一卫，全明设计，餐客厅一体，独立厨房，特设多功能房；59平方米一室二厅一卫，卧连阳台，干湿分离。
百变LOFT：层高4.5米，49.72平方米一室二厅一卫灵活多变；66.99平方米二室二厅二卫空间利用率高；83.44平方米三室二厅一卫适合大家庭，挑空客厅设计彰显大气。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
【导读】广州“商转公”新规公开征求意见，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款
见习记者 杨晨
为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），向社会公众公开征求意见。征求意见时间为2025年7月2日至7月11日。
根据征求意见稿，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
根据征求意见稿，借款人须目前在广州市缴存住房公积金，但在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。
申请商转公贷款时，原商业贷款要求已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。
此外，申请商转公贷款时，借款人还应符合以下条件，主要包括：原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为本市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录；在本市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上；贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。
值得一提的是，贷款房屋要求已取得房地产权属证书，且贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。
根据征求意见稿，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
需要注意的是，借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
此外，商转公贷款的贷款期限按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。
利率方面，商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整。
为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。
为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。
一、征求意见时间：2025年7月2日—7月11日。
二、提交意见途径：
（一）邮寄至广州市天河区华就路12号三银大厦3楼贷款管理部（邮政编码：510623）；
（二）电子邮箱：caijh@gz.gov.cn。
提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
附件：广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）（征求意见稿）
广州住房公积金管理中心
2025年7月2日
附件
第一条 为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），是指缴存人申请将其在我市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）。
第三条 当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。本办法实施过程中，广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。
第四条 借款人目前在我市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。
第五条 申请商转公贷款时，除符合我市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：
（一）原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为我市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。
（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。
（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。
（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。
（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。
（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。
（七）原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录。
（八）在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。
第六条 商转公贷款额度按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
第七条 商转公贷款的贷款期限按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。
第八条 贷款利率
商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整，不再另行通知。
第九条 借款人申请商转公贷款，应当以原商业贷款所购住房作为抵押物。
第十条 借款人申请商转公贷款，在贷款发放前须办妥房地产抵押登记手续。
第十一条 商转公贷款办理流程如下：
（一）借款人向原商业贷款银行提出提前结清商业贷款和办理商转公贷款申请，原商业贷款银行同意后出具商转公贷款所需资料。
（二）借款人按要求提交贷款资料，并将原商业贷款未来应付的3个月本金及利息存入还款账户。
（三）公积金中心进行贷款资格审核。审核通过后，贷款相关责任人签订住房公积金借款（抵押）合同等相关资料。
（四）借款人及共同产权人办理不动产抵押登记手续（第二顺位抵押）。
（五）抵押登记资料送达公积金中心，公积金中心审批通过后，将贷款资金划转至原商业贷款银行约定的账户，由原商业贷款银行全部结清该笔商业贷款并出具商转公贷款的放款凭证。
（六）借款人及共同产权人须配合原商业银行及时办理商业贷款涂销抵押手续（公积金贷款抵押权自动升为第一顺位抵押权）。
第十二条 商转公贷款使用商业银行账户作为还款账户，借款人应当按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式及时偿还贷款本息，违反住房公积金借款合同约定的，按合同约定承担相应违约责任。
第十三条 商转公贷款额度纳入当年广州住房公积金归集、使用计划统一管理，具体实施时分配至每月、每日，公积金中心可依据实际情况进行动态调整。商转公贷款申请实行轮候规则，按照在广州住房公积金管理中心综合业务系统提交申请的先后顺序自动获取额度；未获得当天额度的，按照原顺序继续轮候。
第十四条 商转公贷款管控额度动态调整规则如下：
（一）月末个贷率连续3个月达85%以上（含），次月起调减商转公贷款月度额度；月末个贷率连续3个月低于85%，次月起恢复原月度额度。
（二）月末个贷率达90%以上（含），次月起暂停商转公贷款，已受理的商转公贷款可继续办理；月末个贷率连续3个月低于90%，次月起恢复受理商转公贷款业务。
第十五条 本办法未尽事宜，按我市现行住房公积金贷款管理相关政策规定执行。若遇公积金贷款政策调整，执行最新规定。
第十六条 本办法自 年 月 日起实施，有效期为3年，由公积金中心负责解释和修订。
广州住房公积金管理中心
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