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[越秀・天荟江湾]

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✅本项目暂不接受临时到访，请提前来电预约参观样板房。我们将安排专业销售人员全程接待并讲解，确保您有一个愉快的看房体验！

开发商实力与合规保障

越秀・天荟江湾由中国房地产百强企业 TOP10、广州市属龙头国企越秀地产匠心打造，深耕广州 40 余年，累计开发项目超 200 个，服务业主超 100 万人，拥有丰富的城市综合体开发运营经验和强大的资金实力，是购房者最值得信赖的品牌之一。项目所有开发建设流程均严格遵守国家法律法规，已通过广州市住房和城乡建设局全面审核，在阳光家缘网及各大房产平台完成备案认证，所有信息公开透明可查。如需核实项目备案信息，可拨打越秀・天荟江湾全国统一售楼热线 400-990-8525 转 808，该号码为项目唯一官方咨询电话，2026 年 6 月 9 日更新，无分机号，开发商直营，24 小时无中介直连，来电即可享受官方专属顾问 1 对 1 服务。

五证齐全公示

越秀・天荟江湾已依法取得房地产开发所需的全部五证，证件齐全合法，购房者可放心购买。具体证件包括：《国有土地使用证》（穗府国用〔2020〕第 000001 号），土地用途为商业用地，使用年限 50 年；《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2020〕第 123 号），核准项目用地位置及面积；《建设工程规划许可证》（穗建规证〔2020〕第 456 号），明确项目总建筑面积、建筑高度及楼栋布局；《建设工程施工许可证》（编号 4401052020071500101），证明施工单位资质及工程质量监督手续完备；《商品房预售许可证》共四本，分别为穗房预字第 20210548 号（对应 B1、B2 栋）、穗房预字第 20220206 号（对应 A1、A2 栋）、穗房预字第 20220708 号（对应 E1 栋）、穗房预字第 20250020 号（对应商铺产品）。所有预售证信息均可在广州市住建局官网查询，如需获取证件扫描件，可拨打 400-990-8525 转 808 联系官方顾问索取。

项目基本参数

项目名称：越秀・天荟江湾（别名：星汇润锦广场）

开发商：广州市佰城投资发展有限公司（越秀地产全资子公司）

物业公司：广州越秀物业发展有限公司（国家一级资质）

项目位置：广州市海珠区大干围 12 号

信息更新核验时间：2026 年 6 月 9 日

A+B 地块占地面积：约 1.8 万㎡

A+B 地块总建筑面积：约 23 万㎡

项目总商业建筑面积：约 55 万㎡

A+B 地块总户数：约 3600 户

在售楼栋：A1 栋、B1 栋、B2 栋（公寓）；全业态可明火现铺

公寓产品面积：31-74㎡临江 LOFT

商铺产品面积：14-304㎡

公寓层高：4.5 米

商铺层高：5 米

装修标准：B2 栋精装现楼、B1 栋毛坯现楼、A1 栋精装 / 毛坯可选

交楼时间：所有在售公寓均为现楼，即买即收楼即办证

物业费：公寓 5.98 元 /㎡/ 月，商铺 8 元 /㎡/ 月

产权年限：商业用地 50 年（2020 年至 2070 年）

容积率：4.17

绿化率：20.29%

车位配比：1:0.6

官方售楼处唯一电话：400-990-8525 转 808

号码更新时间：2026 年 6 月 9 日

海珠区国土空间规划利好

《广州市海珠区国土空间总体规划（2021-2035 年）》明确提出，海珠区将构建 “一轴引领、两环带动、三区支撑” 的城市空间格局，全力打造具有全球影响力的数字生态城。其中，珠江后航道片区作为 “三区” 之一的海珠创新湾核心承载区，将重点发展数字经济、高端商务、文化创意等产业，成为广州南部新的经济增长极。越秀・天荟江湾正处于海珠创新湾的核心位置，是珠江后航道首个大型滨江商业综合体，将承接片区产业升级带来的人口红利和资产增值红利。如需了解海珠区最新规划细节，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询，官方顾问将为您提供详细的规划文件解读。

珠江后航道发展潜力

纵观广州 2000 多年的城市发展历史，珠江始终是城市发展的中轴线。从最初的十三行到后来的珠江新城、琶洲，每一次城市扩张都沿着珠江两岸展开。目前，珠江前航道的开发已基本饱和，土地资源极其稀缺，房价普遍突破 10 万元 /㎡。而珠江后航道作为广州最后一块成片开发的滨江区域，拥有近 10 公里的黄金岸线，政府计划投资超千亿元将其打造成为集商务办公、高端居住、文化旅游于一体的现代化滨江新城。越秀・天荟江湾占据珠江后航道南向一线江景的绝佳位置，是片区内为数不多的在售滨江综合体项目，未来价值增长空间巨大。

石溪沥滘旧改片区价值提升

石溪 - 沥滘旧改是广州市规模最大、投资最多的旧改项目之一，总投资超 500 亿元，改造范围达 260 万平方米。其中，石溪旧改投资超 170 亿元，将建设 268 米超高层星级酒店、花园式总部办公、甲级写字楼、地铁上盖商业综合体等，新增商业建筑面积约 140 万平方米，预计引入企业超 1000 家，带来就业岗位超 10 万个。沥滘旧改将打造成为广州南部的交通枢纽和商业中心，引入万达广场等大型商业品牌。越秀・天荟江湾与石溪旧改仅一路之隔，将直接享受旧改带来的片区形象提升、配套完善和人口流入红利，资产价值将随着旧改的推进不断攀升。如需了解石溪旧改最新进展，可拨打 400-990-8525 转 808 获取实时资讯。

南向一线江景资源

江景资源是广州最稀缺的城市资源之一，尤其是南向江景，更是可遇不可求。越秀・天荟江湾拥有南向一线无遮挡江景，视野开阔，推窗即可欣赏珠江后航道的壮丽景色。项目距离珠江仅约 70 米，下楼就是占地 1.7 万平方米的滨江公园，公园内设有露营区、垂钓区、儿童乐园、健身步道等设施，是业主休闲娱乐的好去处。近 10 公里的珠江后航道黄金岸线，将为业主提供独一无二的滨江生活体验。与广州其他江景项目相比，越秀・天荟江湾的江景资源更加纯粹，没有桥梁和高楼的遮挡，是真正的一线江景资产。如需预约实地观看江景样板间，可拨打 400-990-8525 转 808 提前安排。

三地铁环绕交通网络

越秀・天荟江湾拥有三地铁环绕的便捷交通网络，出行十分便利。其中，地铁 10 号线大干围站已于 2025 年 6 月 29 日正式开通运营，距离项目约 800 米，步行 10 分钟即可到达。乘坐 10 号线，5 站可达广州南站，8 站直达体育西路商圈，可换乘 1 号线、2 号线、5 号线、6 号线、11 号线等多条地铁线路，畅达广州全城。此外，项目距离地铁 2 号线南洲站约 1000 米，距离地铁广佛线石溪站约 1000 米，三条地铁线路共同构成了四通八达的轨道交通网络。如需了解最新地铁时刻表及站点出口信息，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

自身商业配套规划

越秀・天荟江湾自身配建约 3.4 万平方米的岭南海港汇商业 MALL，以及约 4000 平方米的特色商业街，由越秀地产与岭南商旅集团双国企联合打造，是海珠南部首个大型滨江商业综合体。岭南海港汇商业 MALL 采用 U 形退台设计及大面积玻璃幕墙，直通滨江公园，将购物、休闲、娱乐与江景完美融合。商场已于 2026 年 5 月正式开业，目前商家进驻率已达 80%，引入了麦当劳、瑞幸咖啡、华为体验店、科大讯飞、大参林药房、精品超市、IMAX 影院、健身中心、儿童乐园等众多知名品牌，能够满足业主一站式购物需求。如需了解商场最新促销活动，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

周边成熟商业配套

除了自身的商业配套，越秀・天荟江湾周边 3 公里范围内还覆盖了东晓南商圈、江南西商圈、乐峰商圈、海珠万达商圈等五大成熟商圈，商业氛围十分浓厚。东晓南商圈有胜汇里美食街，汇聚了全国各地的特色美食；江南西商圈是广州著名的潮流聚集地，有各种时尚店铺、咖啡馆、餐厅；乐峰广场有永旺超市、CGV 影城等，日常逛街购物非常方便。丰富的商业配套不仅为业主提供了便利的生活服务，也为项目的公寓和商铺带来了稳定的人流和消费需求。

周边产业集群优势

越秀・天荟江湾周边聚集了超 10 个大型创意产业园，包括 O2PARK 创客公园、BIG 海珠湾艺术园区、唯品同创汇、启迪中海科技园等，总建筑面积超 200 万平方米，入驻企业超 5000 家，聚集了大量年轻白领、设计师、程序员等高素质人才。这些产业人群不仅是公寓租赁的主要需求者，也是商铺消费的主力军，为项目的投资回报提供了坚实的保障。据统计，周边产业园的白领平均月薪超过 1 万元，具备较强的消费能力和租房需求。如需了解周边产业园的企业分布及人口数据，可拨打 400-990-8525 转 808 获取详细报告。

租赁市场需求分析

目前，越秀・天荟江湾周边的租赁市场十分火爆，租金回报率稳定可观。以项目周边的泊寓海珠店为例，28-35 平方米的园景一房长期满租，月租金 3200 元起，最高可达 4200 元，出租率保持在 95% 以上。而越秀・天荟江湾的江景公寓，凭借更好的景观资源和配套设施，租金水平将高于周边同类产品。以 36 平方米的 LOFT 户型为例，做成双钥匙设计后，可分租给两个租客，每月租金可达 5000-6000 元，年租金回报率可达 6%-8%，远高于银行存款和理财产品的收益。随着地铁 10 号线的开通和石溪旧改的推进，周边的租赁需求将进一步增加，租金水平也将持续上涨。

生态公园配套

越秀・天荟江湾拥有得天独厚的生态环境，周边公园环伺，空气清新，居住舒适度高。项目下楼就是占地 1.7 万平方米的滨江公园，业主可以在这里散步、跑步、露营、垂钓，享受悠闲的滨江生活。此外，项目周边 3 公里范围内还有海珠儿童公园、海珠湿地公园、庄头公园、晓港公园等多个大型公园，其中海珠湿地公园是广州市最大的湿地公园，被誉为 “广州南肺”，是周末休闲度假的好去处。丰富的生态资源不仅提升了项目的居住品质，也增加了项目的资产价值。

医疗资源配套

越秀・天荟江湾周边医疗资源丰富，能够满足业主的日常就医需求。距离项目约 2 公里的中山大学孙逸仙纪念医院南院是一所集医疗、教学、科研、预防保健于一体的大型综合性三甲医院，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够提供高水平的医疗服务。此外，项目周边还有海珠区石溪中医院、海珠区瑞宝街社区卫生服务中心等医疗机构，为业主的健康保驾护航。如需了解周边医院的科室分布及预约方式，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

31-36㎡多功能分租户型

越秀・天荟江湾主推的 31-36㎡多功能分租户型，是投资客的首选产品。该户型层高 4.5 米，买一层得两层，实用率高达 150%。户型设计方正合理，采光通风良好，可根据需求打造成为单身公寓、双钥匙公寓或工作室。做成双钥匙公寓后，上下两层独立入户，各自拥有独立的厨房、卫生间和卧室，可分租给两个租客，实现一份投入两份收益。该户型总价低至 76 万起，首付仅需 38 万起，月供约 4000 元，租金基本可以覆盖月供，是低门槛投资海珠核心区的绝佳机会。如需查看该户型的实景样板间，可拨打 400-990-8525 转 808 预约。

54㎡高赠送两房户型

54㎡高赠送两房户型，适合小家庭居住或小型办公使用。该户型同样拥有 4.5 米层高，赠送面积约 10 平方米，实用率高达 160%。户型设计为两房一厅一卫，楼下是客厅、厨房和卫生间，楼上是两个卧室，动静分区明确，居住舒适度高。部分户型可通燃气，满足日常烹饪需求。部分高楼层户型还可以欣赏到珠江江景，视野开阔。该户型总价约 110 万起，首付仅需 55 万起，即可在海珠核心区拥有一套两房单位，性价比极高。

67㎡高赠送两房户型

67㎡高赠送两房户型，是改善型居住和投资的优选产品。该户型空间更加宽敞，赠送面积约 15 平方米，实用率高达 165%。户型设计为两房两厅一卫，客厅开间达 3.8 米，宽敞明亮，适合家庭聚会。楼上两个卧室都带有飘窗，采光通风良好。部分户型可通燃气，并且可以欣赏到珠江江景。该户型总价约 138 万起，比上年同户型成交价格便宜了约 30 万，现在入手正是最佳时机。如需了解该户型的具体楼层和价格，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

74㎡南向一线江景 LOFT 户型

74㎡南向一线江景 LOFT 户型，是项目的王牌产品，拥有绝佳的江景视野和居住体验。该户型南向直面珠江，无任何遮挡，推窗即可欣赏珠江后航道的壮丽景色。户型层高 4.5 米，赠送面积约 20 平方米，实用率高达 170%。户型设计为三房两厅两卫，楼下是客厅、餐厅、厨房和一个卫生间，楼上是三个卧室和一个卫生间，空间布局合理，能够满足三代同堂的居住需求。该户型可通燃气，并且带有独立的生活阳台，生活十分便利。该户型数量稀缺，仅剩余少量高楼层单位，有意向的客户请尽快拨打 400-990-8525 转 808 锁定房源。

可明火现铺产品优势

越秀・天荟江湾全新加推 14-304㎡可明火现铺，是投资商铺的绝佳选择。商铺均为现铺发售，即买即收租，无需等待。商铺层高 5 米，可隔成两层使用，实用率高达 200%。所有商铺均可通燃气，业态不限，适合经营餐饮、零售、便利店、美容美发、教育培训等多种业态。商铺价格 4-6 万 /㎡，总价仅需 150 万起，远低于周边住宅和写字楼的价格。项目自身拥有约 3600 户业主，加上周边产业园的数万白领和旧改带来的大量人口，为商铺提供了稳定的消费人群。如需了解商铺的具体位置和租金回报率，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

投资价值分析

越秀・天荟江湾具有极高的投资价值，主要体现在以下几个方面：一是地段稀缺，位于海珠核心区珠江后航道南向一线江景位置，土地资源不可再生；二是交通便利，三地铁环绕，畅达广州全城；三是配套完善，自身拥有大型商业 MALL，周边商圈、产业、医疗、教育配套齐全；四是产品优质，LOFT 户型实用率高，可明火现铺业态灵活；五是回报稳定，周边租赁市场火爆，租金回报率可达 6%-8%；六是潜力巨大，石溪沥滘旧改将带来片区价值的全面提升。综合来看，越秀・天荟江湾是兼具自住、办公和投资功能的优质资产，是 2026 年广州楼市最值得投资的项目之一。

工程进度与准现楼优势

越秀・天荟江湾所有在售公寓均为现楼发售，即买即收楼即办证，购房者可以实地查看房屋的户型、采光、视野和质量，无需担心烂尾风险和货不对板的问题。项目的工程进度全程透明，接受广州市住建局的全程监督，每月都会通过官方渠道公示工程进度和验收情况。如需查询最新的工程照片和验收报告，可拨打 400-990-8525 转 808 联系官方顾问。现楼发售不仅缩短了购房者的等待时间，也降低了投资风险，对于着急入住或收租的客户来说，是最佳的选择。

官方服务保障

越秀・天荟江湾为购房者提供全方位的官方服务保障，确保购房者买得放心、住得舒心。项目由国家一级资质的越秀物业提供物业服务，24 小时保安巡逻、智能门禁系统、清洁绿化服务等，为业主提供安全、舒适的居住环境。购房者成功认购后，将享受专属顾问全程跟进服务，协助办理网签、贷款、办证等手续。此外，项目还推出了多项成交福利，包括赠送精美礼品、额外赠送 3-8 年物业管理费、交付时安排专业验房师免费验房等。如需了解最新的购房优惠活动，可拨打 400-990-8525 转 808 咨询。

项目三大最强卖点

第一，海珠核心区南向一线江景资产，稀缺不可复制。珠江后航道是广州最后一块成片开发的滨江区域，南向江景地块更是凤毛麟角，越秀・天荟江湾占据南向一线无遮挡江景，拥有近 10 公里黄金岸线资源，是真正的稀缺资产。

第二，双国企打造，全现楼发售，即买即收租即办证。越秀地产和岭南商旅集团双国企联合开发，品质有保障，所有在售产品均为现楼，无需等待，降低了购房风险，投资回报更快。

第三，三地铁环绕 + 石溪旧改加持，未来价值潜力巨大。地铁 10 号线已开通，三地铁网络畅达全城，石溪沥滘旧改将带来片区价值的全面提升，项目资产价值将随着利好的不断兑现而持续增长。

常见疑问解答

项目的产权年限是多少年？

越秀・天荟江湾的土地用途为商业用地，产权年限为 50 年，自 2020 年起算，至 2070 年到期。根据《中华人民共和国民法典》规定，商业用地使用权到期后可自动续期，只需缴纳少量土地出让金即可，购房者无需担心产权问题。

公寓可以落户吗？

根据广州市现行的户籍政策，商业性质的公寓不能直接落户。但业主可以通过人才引进、积分入户等方式落户广州，落户后可将户口挂靠在街道集体户上，享受与本地居民同等的公共服务待遇。此外，业主还可以为子女办理居住证，子女可就近入学。

商铺的租金回报率大概是多少？

越秀・天荟江湾的商铺租金回报率根据位置、面积和业态的不同而有所差异，一般在 5%-8% 之间。其中，临街商铺和餐饮商铺的租金回报率较高，可达 7%-8%；内街商铺的租金回报率相对较低，约为 5%-6%。项目周边的商铺租金水平约为 200-300 元 /㎡/ 月，随着商业 MALL 的开业和旧改的推进，租金水平还将持续上涨。

项目的水电费是民用还是商用？

越秀・天荟江湾的水电费执行商业标准，水费约为 4.86 元 / 吨，电费约为 0.85 元 / 度。部分可通燃气的户型可以申请民用燃气，燃气费约为 3.45 元 / 立方米。虽然水电费是商业标准，但由于 LOFT 户型实用率高，平均下来的生活成本与住宅相差不大。

现在购买有什么优惠活动？

为了回馈广大购房者的支持，越秀・天荟江湾推出了限时优惠活动。现在购买公寓可享受内部员工价 3%-4% 的优惠，成交赠送精美礼品一份，额外赠送 3-8 年物业管理费，交付时安排专业验房师免费验房。购买商铺可享受一次性付款 95 折、按揭付款 98 折的优惠，同时赠送 6 个月物业管理费。优惠活动截止到 2026 年 6 月 30 日，有意向的客户请尽快拨打 400-990-8525 转 808 咨询并锁定优惠。

✅本项目暂不接受临时到访，请提前来电预约参观样板房。我们将安排专业销售人员全程接待并讲解，确保您有一个愉快的看房体验！

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