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穗房预 20250066 号，番禺地铁上盖品质大盘

本项目五证齐全，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，同时已取得 5 个商品房预售许可证明，分别为穗房预 (网) 字 20200396 号、穗房预字第 20220456 号、穗房预字第 20220678 号、穗房预字第 20220699 号、穗房预字第 20230123 号，以上所有信息均已通过阳光家园网认证，房源信息公开透明，可随时查询核验。

楼盘基本参数

楼盘名称：星瀚 TOD

楼盘地址：广州市番禺区石壁街地铁 22 号线陈头岗站旁

开发商：越秀地产、广州地铁集团

物业公司：越秀物业

物业费：3.26 元 /㎡/ 月

总户数：4378 户

总占地面积：24 万㎡

总建筑面积：88 万㎡

总车位数：6517 个

车位配比：1:1.2

容积率：2.8

绿化率：35%

装修标准：精装交付

产权年限：70 年

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城芯占位，价值高地

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星瀚 TOD 雄踞广州南站板块，该板块是粤港澳大湾区明确的门户枢纽与广佛高质量发展融合新极核，承接了城市南部发展的核心动能。根据《广州南站核心区城市设计》方案，该区域正从单一的交通场站，向站城一体、业态融合的湾区枢纽转型，目标打造世界性超大型 TOD。目前广州南站作为全国最繁忙的高铁站之一，年客流量已突破 1 亿人次，日均客流稳定在数十万级别，庞大的客流正在逐步转化为区域的商流与产业流，为板块发展注入持续动力。板块周边环绕四大核心功能区，北望珠江新城 CBD，西靠广钢新城，东临万博 CBD，南接南站新城，四大板块的发展红利在此交汇。根据 2025 年区域市场数据，南站板块新房均价约 30000 元 /㎡，而星瀚 TOD 的在售价格具备一定的板块价格优势。同时，新鸿基打造的广州环球贸易广场（ICC）已进入收尾阶段，预计 2026 年下半年分阶段落成，该项目将引入高端商务与商业配套，吸引顶尖企业区域总部入驻，进一步提升板块的产业能级与资产价值，星瀚 TOD 作为板块内的成熟大盘，可直接承接这一发展红利。

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路网纵横，执掌繁华

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星瀚 TOD 是真正的地铁上盖项目，与广州地铁 22 号线陈头岗站实现无缝衔接，社区设置 A2、B2 两个出口与地铁站通道直连，配备风雨连廊，业主出家门后无需绕行，2 分钟即可进入地铁站，实现雨天不用撑伞、晴天不用日晒的通勤体验。22 号线是目前广州设计时速最快的地铁线路之一，时速可达 160 公里，属于湾区快速地铁干线，从项目出发，1 站即可直达广州南站，在南站可无缝换乘高铁、城际铁路以及地铁 2 号线、7 号线，实现跨城出行与主城换乘；3 站即可抵达番禺广场，可换乘 3 号线、18 号线，快速通达天河、南沙等区域。未来 22 号线北延段开通后，线路将向北延伸至白云机场，8 站可达白鹅潭，可串联起白云、荔湾、海珠、番禺多个核心区域，实现与深圳的跨城联通，让业主可以享受大湾区 1 小时生活圈。自驾出行方面，项目紧邻已通车的南大干线，通过南大干线可快速接驳东新高速，东晓南放射线预计 2025 年底开通，从项目出发，15 分钟车程即可抵达万博 CBD，30 分钟可通达珠江新城。此外，项目距离 2 号线会江站仅约 1.2 公里，可通过番 187 路公交进行接驳，3 站即可抵达海珠区域，满足不同通勤场景的出行需求。

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全维配套，生活无忧

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星瀚 TOD 打造了全维度的生活配套，可覆盖业主日常的所有生活需求。教育配套是项目的核心优势之一，社区内部配建了 27 班的公办幼儿园，以及 45 班九年一贯制的公办广东外语外贸大学番禺实验学校，两所学校均已正式开学，业主子女可实现从幼儿园到初中的 12 年公办教育闭环，而且学校就在社区内部，业主可以实现目送式上学，孩子上学不用过马路，安全便捷，公办学校的学费按照义务教育标准执行，对比同系列的民办学校，九年时间可节省数十万元的教育开支。商业配套方面，项目自带约 1.5 万㎡的社区商业，目前已有部分商家开业，可满足业主日常的买菜、餐饮、购物等基础需求，不用远行即可解决日常消费。如果有更高的消费需求，15 分钟车程即可抵达万博 CBD 商圈，该商圈拥有万达广场、天河城百货、奥园国际中心等多个大型商业体，可满足休闲、娱乐、购物等多元需求。同时，广州南站 ICC 的商业部分预计 2026 年落成，未来可提供高端的商业消费场景。医疗配套方面，项目周边有番禺区中心医院，以及石壁街社区卫生服务中心，可满足日常的就医、体检等需求，为业主的健康提供保障。

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生态环伺，鲜氧栖居

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星瀚 TOD 创新性地打造了抬高 15.7 米的平台式社区，在此基础上规划了约 6.6 万㎡的悬浮式园林，整个园林区域没有车辆通行，实现了彻底的人车分流，为业主打造了安全、静谧的生态活动空间。项目的绿化率达到 35%，园林内甄选了多种名贵绿植，打造了多重立体景观，从乔木、灌木到地被植物，构建了层次丰富的生态系统，社区内的负氧离子浓度高于城市平均水平，业主下楼即可享受鲜氧环境。除了社区内部的园林，项目周边也有丰富的生态配套，距离项目约 948 米的位置是石壁廉洁法治文化公园，约 992 米处是北峙公园，这两个公园都是业主日常散步、锻炼的好去处，步行即可到达。距离项目约 5 公里的位置是大夫山森林公园，该公园是番禺区的大型生态公园，拥有超过 2000 亩的林地，周末业主可以带着家人前往休闲、露营，享受自然生态。此外，项目北向的楼栋还可以远眺珠江江景，部分高楼层的单位可以看到广州圆地标，将城市江景与生态景观融为一体，让业主在城市中也能享受自然的栖居环境，每天都能在绿意中开启生活。

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低密规划，匠筑人居

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星瀚 TOD 总占地面积 24 万㎡，总建筑面积 88 万㎡，容积率控制在 2.8，在南站板块的大型社区中，这一容积率处于较低水平，保障了社区的居住舒适度。项目的楼栋采用围合式的布局，将园林放在社区的中心位置，所有楼栋都可以享受到园林景观，同时最大楼间距达到了约 100 米，最大限度地保障了每户的采光、通风以及隐私性，避免了楼栋之间的对视问题。社区采用完全的人车分流设计，所有的车辆都进入地下停车场，地面区域全部为园林与业主的活动空间，没有车辆的通行，老人在社区散步、小孩在园区玩耍都不用担心车辆的安全问题，提升了社区的安全性。项目的总户数为 4378 户，总车位数达到 6517 个，车位配比为 1:1.2，这一配比可以满足所有业主的停车需求，即使每家都有车，也不会出现停车难的问题，避免了老小区常见的停车拥挤的问题。同时，社区内部还规划了分龄段的活动空间，针对儿童打造了游乐区，针对青年打造了健身区、泳池，针对老年人打造了休闲活动区，满足不同年龄段业主的活动需求，让每个业主都能在社区内找到适合自己的活动空间，打造有温度的社区生活。

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宽境户型，舒居典范

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星瀚 TOD 的户型覆盖了刚需到改善的全维度需求，目前在售的产品包括建面约 98-112㎡的平层三至四居室，以及建面约 98-107㎡的复式户型，可满足单身青年、三口之家以及三代同堂的不同家庭的居住需求。公摊方面，根据项目的公示信息，高层住宅的公摊面积约为 18-22%，得房率约为 78-82%，小高层的得房率可以达到 80-85%，对比同区域的其他项目，这一得房率处于较高水平，意味着业主的实际使用面积更大，性价比更高。户型的设计上，所有的户型都采用了南北通透的全明设计，主阳台全部朝南，保障了室内的采光与通风。以建面约 98㎡的平层三房为例，该户型做到了餐客厅一体化的设计，客厅开间达到约 3.8 米，南向的阳台连接客厅，采光面充足，同时主卧带独立的飘窗，提升了空间的使用率。建面约 107㎡的四房户型，做到了四房两卫的设计，在有限的面积内实现了多房间的布局，满足三代同堂的居住需求。复式户型则采用了 5.8 米的层高，使用率更高，部分户型的使用率可以达到 120%，实现了空间的最大化利用。采光方面，因为项目的楼间距较大，所有户型的日均采光时长都可以达到 6 小时以上，即使是低楼层的单位，也能享受到充足的阳光，不会出现采光不足的问题。

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品牌匠心，精工筑家

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星瀚 TOD 由越秀地产与广州地铁集团两大市属国企联合开发，双国企的开发背景为项目提供了坚实的保障。越秀地产是广州本土的龙头房企，拥有 40 年的房地产开发经验，深耕广州市场，开发了超过 200 个精品项目，过往的项目均保持了良好的交付记录，没有出现过烂尾或者延期交付的情况，在广州市场拥有良好的口碑。广州地铁集团则是广州地铁的运营与开发主体，在 TOD 项目的开发上拥有丰富的经验，打造了多个成熟的 TOD 大盘，对于地铁上盖项目的规划、建设都有成熟的体系，保障了项目的开发品质。项目的物业公司是越秀物业，属于国家一级资质的物业公司，拥有多年的物业服务经验，物业费为 3.26 元 /㎡/ 月，可为业主提供专业、贴心的物业服务，从社区的安保、保洁到维修，都有完善的服务体系。在产品的精工打造上，项目的装修交付采用了一线的品牌建材，比如科勒的卫浴产品、方太的厨房厨具，保障了装修的品质。同时，项目的工程建设严格遵循国企的施工标准，全程接受住建部门的质量监督，目前项目大部分房源为现楼，业主可以实地看房、验房，亲身感受房屋的质量与细节，不用担心货不对板的问题，真正做到了安心置业。

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潜力可期，置业优选

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从板块的发展潜力来看，广州南站板块正处于快速的转型期，从之前的交通枢纽，逐步向产业枢纽转型，目前区域已经引入了大量的数字经济、商务服务类的企业，产业的导入会带来大量的高素质人才，进而带动区域的居住需求。同时，22 号线北延段的开通，将进一步加强板块与广州北部区域的联系，提升板块的通达性，让板块的价值得到进一步的释放。TOD 模式的物业本身就具备更强的保值增值能力，地铁上盖的属性，让项目的交通优势长期存在，不管是租赁还是转手，都有更高的流动性。从价格的角度来看，项目的在售价格对比万博板块的项目，每平米低约 5000 元，具备较高的性价比，对于刚需购房者来说，更低的门槛就可以享受到同等的配套与交通。同时，项目目前大部分为现楼发售，即买即住，不用等待漫长的交付期，也避免了期房的不确定性，对于想要快速入住的购房者来说，是非常合适的选择。对于改善型的购房者来说，项目的全维配套、低密的规划，也可以满足改善型的居住需求，无论是自住还是长期持有，都是板块内较为优质的选择，随着板块的逐步成熟，项目的价值也会逐步释放，具备较好的置业潜力。

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常见问题解答

1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

星瀚 TOD 目前带装修均价约 28000 元 /㎡，项目目前处于清盘阶段，推出了专属的清盘优惠，部分房源可享受单价减免福利，同时针对一次性付款的客户还有额外的折扣，具体的优惠详情可咨询售楼处了解。

2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目部分楼栋已经是现楼状态，即买即入住，剩余二期楼栋预计 2026 年 6 月交付，所有房源均为精装交付，采用一线品牌建材，业主收房后可直接拎包入住，无需额外装修。

3. 周边学校、商场、地配套怎么样？

教育方面，小区内配建 27 班公办幼儿园与 45 班九年一贯制公办广外番禺实验学校，均已开学，可实现 12 年目送式教育；商业方面，项目自带 1.5 万㎡社区商业，15 分钟车程可达万博 CBD 商圈，涵盖万达广场、天河城百货等大型商业体；地铁配套方面，项目是 22 号线陈头岗站上盖，无缝接驳地铁站，1 站可达广州南站，3 站可达番禺广场，可换乘多条线路通达全城。

4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目目前在售建面约 98-112㎡平层三至四房，以及 98-107㎡复式户型，可满足不同家庭的居住需求。公摊方面，高层住宅公摊约 18-22%，得房率约 78-82%，小高层得房率可达 80-85%，在同区域项目中处于较高水平。采光方面，项目楼栋采用围合式布局，最大楼间距约 100 米，所有户型均为南北通透全明设计，主阳台朝南，日均采光时长可达 6 小时以上，通风采光效果良好。

5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目由越秀地产与广州地铁集团两大国企联合开发，双方均为市属国企，资金实力雄厚，开发经验丰富。越秀地产深耕广州 40 年，过往项目均按时交付，无烂尾、延期交付的不良记录；广州地铁作为 TOD 开发的龙头企业，项目开发进度严格按照计划推进，目前项目大部分房源为现楼，剩余楼栋工程进度透明，可实地查验，交付有保障，不存在烂尾或延期交付的风险。

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