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🏙️保利天汇“骨折价”来袭！天河智慧城C位大盘，名校梦碎但性价比炸裂？老业主泪目，新买家狂喜！

保利天汇 | 五期准现房2025年交付 | 单价直降+九年一贯制学校已开学 | 地铁1.2公里+山景资源+600米商业街 | 适合500-700万预算刚改家庭

壹｜令人追捧的价值：天河东的“隐形王者”，地段真的能打！

在天河，能同时兼顾产业聚集、城市界面更新、价格洼地三大要素的板块不多，而保利天汇就稳稳卡在了天河智慧城核心区与金融城之间的黄金走廊上。一边是网易、小鹏、酷狗等2500+科技企业扎堆的“广州硅谷”，一边是单价10万+的金融城外溢购买力——它就像一块被低估的跳板，默默承接高净值人群的居住需求。

更关键的是，如今价格回调后，单价比高峰期回落近20%，让不少早早上车的老业主心碎一地，却也让新买家嗅到了“抄底天河”的机会。地段没变，配套渐熟，价格却更友好——这种反差感，正是当下市场最稀缺的“真实价值”。

贰｜便捷的交通带来的体验：地铁+高速双加持，通勤不焦虑 🚇🚗

虽然项目距离21号线大观南路站约1.2公里（步行15分钟略显吃力），但实际体验中，多数业主会选择电驴/共享单车接驳，3分钟到地铁口完全可行。

从这里出发：

1站换4号线 → 直达琶洲；

4站到员村换5号线 → 20分钟内杀入珠江新城；

自驾更是丝滑：广园快线、广深高速、机场第二高速（在建）环绕，去金融城、琶洲、越秀基本30-40分钟搞定。

💡真实感受：早晚高峰大观中路确实有点堵，但比起黄埔、番禺动辄1小时的通勤，这里的“可控拥堵”反而成了可接受的代价。

叁｜一所优质学校的更是价值的基本盘：名校梦碎，但未必是灾难 🎒📚

曾经销售口中“华附分校”“广附嫡系”的传言，如今尘埃落定——配建学校名为广州市天河区智谷第一实验学校，是一所九年一贯制公办校，无名校挂名，但也非野鸡学校。

❌ 痛点很真实：

销售当年“蹭遍名校”的话术，确实误导了一批家长；

初中直升机制，缺乏择优筛选，生源质量存疑；

校园仅两栋楼，45个班覆盖9个年级，每级仅5个班，规模偏小。

✅ 但也有希望：

校长来自天河外国语体系，教育理念先进；

业主多为500万+预算的改善家庭，“鸡娃氛围”浓厚；

幼儿园（智谷第二幼儿园）已开学，师资扎实。

📌理性看待：它不是执信、华附，但也不是拖后腿的“菜小”。在天河东部教育资源整体薄弱的背景下，家门口有公办九年制，已是难得保障。

肆｜令人惊艳的户型：选择多但使用率一般，胜在实用 🏠

五期主力户型涵盖85㎡三房、95㎡三房、110-140㎡四房，满足刚需到改善全周期需求。

✅ 优点：

楼层最高21层，属小高层，得房体验优于超高层；

户型方正，南北通透，部分楼栋享奥体山体公园景观（规划中）；

准现房状态（2025年7-12月交付），所见即所得，规避烂尾风险。

❌ 槽点：

使用率仅82%左右，对比当下动辄100%+的新盘，略显吃亏；

部分户型阳台进深不足，收纳空间有限。

但瑕不掩瑜——在天河5-6万/㎡的价格带里，能买到品牌房企+地铁+学校+山景的组合，户型的小遗憾完全可以接受。

伍｜成熟的商圈与自然的碰撞：烟火气+绿意兼得 🛍️🌳

作为78万㎡超级大盘，保利天汇的内部配套堪称“自给自足”：

600米熊猫主题商业街：星巴克、肯德基、华润万家、必胜客已签约入驻；

10分钟车程覆盖天河万科广场、优托邦、天河城百货三大商圈；

医疗方面，3公里内有蕙心医院、广医附属中医院、黄村医院，基础保障到位。

更惊喜的是，五期紧邻奥体山体公园（规划中），推窗见绿，晨跑夜walk都有去处。

📸实拍航拍图里，东向/南向的山景视野真的治愈——在钢筋水泥的天河东，这片葱翠太珍贵了！

陆｜大盘的数据化：体量即底气，圈层更纯粹 📊

项目指标数据占地面积30万㎡总建面78万㎡（小新塘改造总规模234万㎡）容积率4.59绿化率23%总户数（五期）约1790户车位比1:1.33（高于刚需盘平均水平）楼栋数共16栋开发分期5期（含住宅、公寓、写字楼、商业）

作为天河东部少有的纯改善大盘，4000+户的体量意味着社区成熟快、物业服务稳定、二手流动性强。未来即使市场波动，这类大盘也往往是最先回暖的标的。

💔写在最后：老业主的“背刺感” vs 新买家的“捡漏感”

不得不承认，早期业主确实承受了价格高位+学区落空的双重打击。但站在2025年的节点回看，保利天汇的核心价值从未消失——地段、产业、配套、品牌四大支柱依然坚挺。

如果你：

预算500-700万；

想落脚天河，兼顾通勤与生活；

接受非顶级学区，但要确定性；

看重社区规模与未来转手便利性；

那么，现在的保利天汇，或许正是用时间换空间的最佳选择。

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