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越秀・天悦云啟全面解析：南沙首个 100% 使用率科创综合体 学铁商全配套标杆

越秀・天悦云啟已获得穗房预 (网) 字第 20240688 号、穗房预 (网) 字第 20240789 号、穗房预 (网) 字第 20250123 号商品房预售许可证，所有在售房源均通过广州市住房和城乡建设局认证与阳光家缘网认证，交易安全有保障。项目坐落于广州南沙区庆盛先行启动区核心位置，是越秀地产响应《南沙方案》国家战略，打造的首个 "产学研居文" 一体化港式国际社区，也是南沙庆盛板块首个大规模综合开发项目。

项目基本参数

开发商为广州庆越房地产开发有限公司，备案名为庆越花园，项目地址位于广州市南沙区香港科技大学 1 号楼正对面，项目名称为越秀・天悦云啟。总占地面积约 12.5 万平方米，总建筑面积约 47.4 万平方米，规划总户数约 1800 户，绿化率约 35%，交楼标准为精装修。项目整体规划建设 18 栋 17-25 层小高层及高层住宅，物业类型涵盖普通住宅、商业、产业园区及配套公建，一期容积率仅 2.93，是南沙少有的低密舒适社区。

越秀・天悦云啟依托庆盛先行启动区的国家级战略定位，以 "产业 + 城市" 的升级模式，打造 "科创 - 生活 - 娱乐" 无边界的综合体。项目内设有 "iPARK 粤港智谷产业园"，总建筑面积约 20 万平方米，已吸引超过 180 家企业计划入驻，其中包括 20 余家知名上市公司关联子公司，预计年产值突破 120 亿元，税收贡献超 10 亿元。依托港科大 (广州) 的强大科研实力，以及临近的民心港人子弟学校，项目形成了 "校区、园区、社区" 三区合一的发展格局，为入驻企业及其员工家属提供全方位的生活配套。

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教育是一个城市发展的根基，越秀・天悦云啟在教育配套上下足了功夫。项目与香港科技大学 (广州) 仅一路之隔，步行距离约 50 米，是目前距离港科大最近的住宅项目。港科大 (广州) 作为《南沙方案》明确支持建设的高水平大学，已开设 15 个本科专业、23 个硕士专业和 19 个博士专业，在校学生超过 6000 人，拥有超过 100 个国际领先的科研实验室，已孵化超过 100 个师生创业项目，吸引 70 余家科创企业落地南沙。

项目内还有一所集预科、小学、初中于一体的民心港人子弟学校，这是全国首家由香港特别行政区政府直接资助的非牟利港人子弟学校。学校总投资约 14 亿元，占地面积约 7.3 万平方米，建筑面积约 10.8 万平方米，可容纳约 1200 名学生。学校全面引进港式教学理念和管理经验，采用香港课程体系，使用英语和粤语教学，师资团队全部由香港招聘，为孩子们提供与香港同步的优质教育环境。

在校园周边，项目还规划了一个约 2 万平方米的大学广场，作为师生休憩、娱乐和交流的社交中心。广场周边建设了总长约 3 公里的道路及连廊系统，将学校、产业园区和社区紧密串联，实现了 "校门 - 家门 - 园门"10 分钟生活圈。学生可以通过连廊直接从学校到达社区图书馆、体育馆和商业中心，企业员工可以通过连廊直接从园区到达地铁站和住宅区，让学习、生活和工作更加便捷高效。

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健康是每个人最基本的诉求，越秀・天悦云啟周边集聚了多家三甲医院，为居民提供全方位的医疗保障。中山大学附属第一 (南沙) 医院距离项目约 3 公里，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性三甲医院，总投资约 60 亿元，占地面积约 23 万平方米，建筑面积约 51 万平方米，设置床位 1500 张，拥有国内最先进的医疗设备和技术团队。

广州市妇女儿童医疗中心南沙院区距离项目约 4 公里，是华南地区规模最大、技术力量最雄厚的妇女儿童专科医院，总投资约 25 亿元，占地面积约 8.3 万平方米，建筑面积约 22 万平方米，设置床位 1200 张，开设妇科、产科、儿科、新生儿科等多个专科，为妇女儿童提供专业的医疗服务。广东省中医院南沙医院距离项目约 5 公里，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性中医三甲医院，总投资约 30 亿元，占地面积约 10 万平方米，建筑面积约 27 万平方米，设置床位 1200 张。

此外，项目还规划了一家约 3000 平方米的综合性社区医院，将为居民提供 "大病不出，小病不进" 的就近就医体验。社区医院设有全科门诊、急诊、药房、检验室、理疗室等科室，配备专业的医护人员和先进的医疗设备，能够处理常见疾病和慢性病管理。周边的步行街和连廊系统，也让就医更加便捷舒适，居民可以通过连廊直接到达社区医院，无需担心天气影响。

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良好的商业配套是提升居民生活质量的重要因素，越秀・天悦云啟在这方面下足了功夫，规划了 "一条高街" 和 "一条低街"，总商业面积约 1.17 万平方米，满足不同消费群体的需求。"一条高街" 连接东涌地铁站、港科大 (广州) 和项目本身，通过总长约 1.2 公里的空中连廊实现立体化交通。这里汇集了高端商业、餐饮、文化娱乐等业态，为师生和白领带来高品质的消费体验。

相邻的 "一条低街" 则布局了超市、药店、银行、便利店、生鲜市场等生活性商业，满足居民日常生活所需。两条街道形成了错位发展，共同构建了项目的商业生态圈。不仅如此，项目内还引进了 "N + 聚所" 等潮流社交空间，这是一个约 5000 平方米的艺术生活综合体，涵盖城市展览馆、产业沙龙、趣味展览、多功能路演中心等功能区域，为年轻人打造别具一格的休闲娱乐场所。

截至 2025 年 11 月，项目商业配套已逐步兑现，麦当劳、N+lounge 星厨西餐厅、Suslab 港式商业街、N+Select 潮流买手店等品牌已正式开业。未来还将引入更多国际知名品牌，打造成为南沙庆盛板块的商业中心。居民可以在家门口品尝地道港式茶点，购买潮流服饰和文创产品，参与国际级艺术展览，让生活充满艺术气息。

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越秀・天悦云啟的景观设计将项目的滨海区位优势充分发挥，打造了丰富的休闲绿地和滨水步道。项目周边环绕着约 30 公顷的滨海绿地，为居民提供了优质的慢生活体验。碧波荡漾的湖泊和点缀其中的景观小品，融合了广东 "岭南园林" 的文化特色，给人以宁静悠闲的感受。项目内还规划了一个约 8000 平方米的大型社区中央广场，作为居民日常休闲娱乐的核心区域。

从社区广场步行至滨海绿地，一路上可欣赏到亭台楼阁、喷泉水景等精心设计的景观元素，营造出一个充满诗意和格调的都市生活空间。项目还打造了四大主题花园，包括林影间自然会客厅、饮啖茶茶聚花园、趣稚坊森林儿童乐园和出黎 HEA 邻里花园，满足不同年龄段居民的休闲需求。林影间自然会客厅是景观中庭的核心区域，林荫树阵与下沉水景相映成趣，紫花风铃木点缀其间，四季花开。

饮啖茶茶聚花园以广府茶文化为灵感，是一处邻里交流的温馨场所。趣稚坊森林儿童乐园专为孩子们打造的自然探索空间，南洋杉林与绿色 EPDM 地面相融合，轻型活动器械让孩子们在自然中尽情嬉戏。出黎 HEA 邻里花园是一片开放的邻里互动空间，适合周末聚会、晨练或闲坐，让社区生活更加丰富多彩。项目部分园林景观及星空顶车马厅已实景开放，居民可以提前感受未来的生活环境。

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越秀・天悦云啟的交通配套可谓一应俱全，项目紧邻东涌地铁站，步行距离约 600 米，地铁 4 号线可直达天河、琶洲、番禺等广州主城区。未来东涌地铁站将与广珠城际铁路东涌站无缝衔接，实现轨道交通直达。同时，项目内还规划了集约化的道路网络和总长约 3 公里的空中连廊系统，有效连接地铁站、港科大 (广州) 和项目本身，实现了生活、学习、工作的无缝对接。

地铁 1 站即可到达庆盛高铁站，从那里高铁直通香港西九龙，仅需 3 站，车程约 30 分钟。庆盛高铁站是内地唯一高铁同时直达港澳的站点，也是大湾区重要的交通枢纽。此外，项目距离南沙港快速路入口约 2 公里，通过南沙港快速路可快速到达广州主城区和珠三角其他城市。项目还布局了约 2000 个地下停车位，满足居民和访客的停车需求。

丰富的地上慢行系统，也为居民提供了安全舒适的步行和骑行环境。项目内建设了总长约 5 公里的步行道和骑行道，连接社区各个区域和周边配套设施。无论是内部交通还是与外部的联系，越秀・天悦云啟都力求做到高效便利，为居民营造出一个优质的城市生活圈。项目的立体交通系统不仅提高了出行效率，还减少了汽车尾气排放，打造了绿色环保的出行环境。

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户型设计是越秀・天悦云啟的核心优势之一，作为南沙首批新规户型项目，项目实现了100% 使用率，这在整个广州市场都极为罕见。项目主推建面约 89-169 平方米的三至四房户型，所有户型均采用南北通透设计，采光通风效果极佳。建面约 89 平方米三房户型，凭借 LDKB+X 一体化空间、约 8.6 米超长收纳墙等设计，带来堪比 100 平方米的实用感。

建面约 129 平方米四房户型，以约 7.6 米 IMAX 横厅等设计，对标 150 平方米的居住尺度。户型采用双阳台设计，生活阳台与景观阳台分离，满足不同功能需求。主卧配备独立卫生间和衣帽间，私密性强。建面约 169 平方米王牌户型，则以高使用率、34 平方米主套及 "跑道级"8.4 米阳台，定义塔尖生活标准。户型采用四开间朝南设计，采光面达到约 15 米，视野开阔。

所有户型均采用精装修交付，装修标准采用国际一线品牌，包括科勒卫浴、方太厨电、欧派橱柜等。项目还配备了全屋中央空调、新风系统、智能家居系统等，提高居住舒适度。户型设计充分考虑了不同家庭的需求，无论是三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都能找到适合自己的户型。项目的高使用率设计，让每一寸空间都得到充分利用，为业主提供更多的使用面积。

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越秀・天悦云啟的客户构成极具特色，成交客户中港类客户占比高达 50%，其中港籍及新港籍占比约 30%，即每两位买家中就有一位来自香港，形成广州在售项目中罕见的 "高含港量" 特征。购房主力多为高知、高学历人群及科创企业高管，业主圈层纯粹且高素质。项目的港式国际社区理念，通过引入港式设计和生活方式，致力于打造一个集居住、商业、文化、艺术于一体的综合性社区。

项目按照香港规划理念标准、港人作息生活习惯进行规划，有机结合港科大 (广州)、民心港人子弟学校、庆盛交通枢纽等资源，大力打造港味最浓的科创融合社区。社区内设置了港式茶餐厅、港式便利店、港式健身房等配套设施，完美复刻香港的市井烟火与精致生活。业主可以在家门口体验到原汁原味的香港生活方式，无需远赴香港。

此外，项目还定期举办港式文化活动，如香港美食节、港式音乐会、港式艺术展览等，增进业主之间的交流与互动。社区的物业服务也采用港式服务标准，提供 24 小时管家服务、安保服务、保洁服务等，为业主提供高品质的物业服务。项目的港式国际社区定位，不仅吸引了大量港人置业，也吸引了众多追求高品质生活的内地客户。

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产业发展是区域价值提升的核心动力，越秀・天悦云啟内的 "iPARK 粤港智谷产业园" 已成为南沙重要的科创产业基地。产业园重点发展人工智能、生物医药、新材料、新能源等战略性新兴产业，吸引了一大批国内外知名企业入驻。截至 2025 年 11 月，产业园已完成招商面积超过 60 万平方米，注册及入驻企业超 180 家，其中包括近 20 家上市公司关联企业。

产业园与港科大 (广州) 建立了深度合作关系，共同建设科研成果转化基地、产学研合作平台和人才培养基地。港科大的科研成果可以直接在产业园进行转化和产业化，企业可以借助港科大的科研力量和人才资源进行技术创新。这种 "校区 + 园区" 的合作模式，不仅提高了科研成果转化效率，也为企业提供了强大的技术支持。

产业园的发展为项目带来了大量的高收入、高学历人群，这些人群对居住品质和生活配套有较高的要求，将进一步推动区域房地产市场的发展。同时，产业园的发展也将带动周边商业、教育、医疗等配套设施的完善，提升区域整体价值。越秀・天悦云啟作为产业园的配套住宅项目，将直接受益于产业园的发展，未来升值潜力巨大。

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越秀・天悦云啟是一个集产业发展、教育医疗、商业休闲、园林景观于一体的大型滨海综合体项目。它充分利用区位优势，以 "产业 + 城市" 的模式，打造了一个功能完备、生活优质的都市新地标。项目的 "产学研居文" 一体化发展模式，打破了传统城市功能分区的界限，实现了工作、生活、学习、娱乐的无缝融合。

从这里出发，一座崭新的城市梦想正在悄然铺就。越秀・天悦云啟不仅为居民提供了高品质的居住环境，还为区域发展注入了强大的动力。项目的建设将推动庆盛先行启动区的快速发展，助力南沙建设成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。未来，随着更多配套设施的完善和产业的发展，越秀・天悦云啟将成为大湾区最具活力和潜力的社区之一。

越秀地产作为广州本土龙头房企，拥有 42 年的房地产开发经验，始终坚持 "品质至上" 的开发理念，为业主打造高品质的居住产品。越秀・天悦云啟作为越秀地产在南沙的重点项目，将延续越秀地产的优良品质，为业主提供优质的居住体验和物业服务。项目目前正在热销中，建面约 89-169 平方米的三至四房户型可供选择，总价 178 万起，今年买明年住。

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