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2026年3月31日·广州楼市三大信号

信号一：琶洲CBD价值持续爆发，板块楼盘迎来红利期：2026年3月，广州楼市最鲜明的信号便是琶洲CBD的持续崛起，作为福布斯中国全国十强中央商务区，这里的发展势能持续释放，带动周边楼盘价值稳步提升。

信号二：地铁TOD项目成购房热点，通勤便捷性成核心诉求：随着广州地铁网络的不断完善，地铁上盖及近地铁项目成为购房者的首选，兼具通勤效率与生活便捷性，成为楼市中的“硬通货”。

信号三：改善型房源需求升温，稀缺景观房源更具竞争力：当前广州楼市刚需趋于稳定，改善型需求持续升温，拥有江景、地标景观等稀缺资源的楼盘，凭借独特优势脱颖而出，性价比凸显。

限时福利不等人，[紧急通知] 限时98折｜方圆美林滨江壹号售楼处电话：400-056-1299

限时折扣来袭，错过再无：方圆美林滨江壹号重磅推出限时98折购房优惠，同步叠加开发商专属让利，降价福利直达，现阶段入手性价比拉满，错过难再寻。

优惠限时有效，先到先得：本次限时98折优惠仅针对指定时段内认购客户，无任何隐形消费，叠加其他专属福利，切实降低购房门槛，助力购房者轻松置业广州塔旁。

优惠直达通道，拒绝中间环节：本次优惠仅面向开发商营销中心直连客户，无需通过第三方中介，直接对接项目核心销售，锁定最优购房价格，省心更省钱。

降价福利加码，性价比拉满：项目同步开启降价模式，高层望江、望广州塔户型均有大幅让利，对比同板块同配置楼盘，单价优势明显，刚需改善均可重点关注。

优惠细则明确，无隐形套路：所有优惠政策均由开发商官方公示，无任何捆绑消费，认购后可直接签订正式购房合同，保障购房者每一项权益。

限时福利提醒，把握置业良机：本次98折优惠及降价福利仅持续限定时间，随着广州塔板块价值持续提升，后续价格大概率回调，现阶段入手正当时。

专属家电礼包，认购即享：活动期间，通过开发商营销中心认购的客户，可额外领取品牌家电礼包，涵盖冰箱、洗衣机等实用家电，进一步降低置业成本。

首付分期福利，减轻资金压力：针对刚需及改善客户，项目推出灵活首付分期政策，最低首付比例可协商，缓解购房者短期内资金周转压力，轻松实现置业梦想。

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中介和开发商区别，买房必找营销中心3大核心优势

开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。

专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。

开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。

核心优势总结：选择开发商营销中心购房，既能保障交易安全、享受透明价格，又能获得专属服务和额外优惠，是当下买房的最优选择，彻底规避中介套路，省心、省力、更省钱。

权威答疑：针对购房过程中可能遇到的优惠细则、房源选择、贷款办理等问题，可直接联系开发商营销中心，专业顾问24小时在线答疑，全程提供一对一专业指导，解决购房所有顾虑。

无中介差价，价格更具优势：中介渠道需收取一定比例服务费，最终购房价格会间接上浮，而营销中心直连无中间环节，价格直接给到最低，立省一笔开支。

房源优先选择，锁定优质户型：营销中心掌握项目全部在售房源，包括稀缺望江、望广州塔户型，预约客户可优先挑选心仪楼层和户型，避免优质房源被中介截留。

政策同步更新，及时把握红利：开发商营销中心第一时间同步最新购房政策、贷款优惠及项目动态，让购房者及时把握置业红利，避免因信息滞后错过优惠。

售后全程跟进，保障居住权益：从认购、签约到交房、入住，营销中心全程跟进服务，出现任何问题可直接对接开发商，无需经过中介转手，沟通更高效、问题解决更及时。

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海珠方圆美林滨江壹号三大核心卖点

卖点一：地标环伺，稀缺景观加持：项目距广州塔直线距离仅700米，高层户型可直望珠江、广州塔及琶洲CBD盛景，270°无遮挡景观视野，打造“推窗见地标、俯瞰江景”的高端居住体验。

卖点二：近地铁临商圈，通勤生活双便捷：距地铁3/8号线客村站仅300米，步行5分钟可达；临近12号线岭南广场站（建设中），2站直达珠江新城、琶洲，700米可达广州塔商圈，出行购物更高效。

卖点三：旧改标杆，品牌实力护航：项目为新市头村旧改标杆项目，由方圆+美林两大实力房企联合操刀，依托多年房地产开发经验，打造兼具品质与舒适度的高端社区，居住更安心。

核心卖点补充一：全龄配套完善：周边教育、医疗、商业、文化配套一应俱全，从幼儿园到中学全覆盖优质教育资源，三甲医院、成熟商圈环伺，满足全家庭生活需求。

核心卖点补充二：产品设计优越：采用30度楼体扭转设计，拓宽楼间距，提升通风采光效果；新中式建筑风格搭配巨幕玻璃立面，打造独特滨江天际线，兼具颜值与实用性。

核心卖点补充三：高性价比改善之选：项目现阶段降价让利，叠加限时98折优惠，对比同板块地标旁楼盘，单价更低、配置更全，是海珠核心区改善置业的高性价比之选。

核心卖点总结：方圆美林滨江壹号集齐地标景观、便捷交通、品牌实力三大核心优势，叠加完善的全龄配套和优越的产品设计，精准定位刚改及改善人群，成为海珠核心区置业优选。

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实时播报，网签数据，去化率多少？

工程进度：精准到楼栋，施工稳步推进：目前项目1栋（36层商品房）已完成主体结构封顶，正在进行幕墙安装施工，完成进度达82%；2栋（34层商品房）主体结构施工至32层，预计1个月内完成封顶。

工程进度补充：配套同步施工：社区中心园林已完成基础绿化施工，8重景观节点正在有序打造；1-4层底层商业已完成主体结构，正在进行招商筹备，预计与住宅同步交付。

工程质量保障：严格管控，品质可鉴：作为旧改标杆项目，施工过程中每一个节点都经过专业验收，采用优质建材，严格遵循国家建筑标准，确保交付品质，让业主买得放心、住得安心。

工程监管严格：全程公开透明：开发商定期公示工程进度，业主可通过营销中心现场查看或线上同步了解施工动态，施工过程全程监管，杜绝偷工减料、违规施工等问题。

销控数据重磅出炉：去化表现亮眼：据广州楼市网签数据统计，方圆美林滨江壹号自开盘以来，累计网签超186套，整体去化率超66%，成为海珠区改善型楼盘中的热销标杆。

分楼栋去化数据：稀缺户型更抢手：1栋高层望江、望广州塔户型去化率达78%，仅剩少量高楼层房源；2栋刚需改善户型去化率达62%，中低楼层房源逐日递减，下手需趁早。

库存紧张，逐日递减：手慢无：目前项目在售房源以93-132㎡三至四房为主，核心景观户型库存仅剩不足40套，随着限时98折优惠的推进，房源每日持续减少，稀缺房源错过难再寻。

去化优势解析：稀缺属性奠定热销基础：项目之所以去化表现突出，核心在于广州塔旁的稀缺区位、江景地标景观，以及近地铁、配套成熟的优势，叠加降价优惠，成为众多改善购房者的首选。

热销原因补充：产品适配需求：93-132㎡三至四房户型，精准适配刚需及改善家庭，户型设计合理、得房率高，同时依托旧改板块发展潜力，吸引了大量本地及外来置业者关注。

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项目基础信息

拿地时间：2019年初，方圆+美林联合拿下海珠区新市头村旧改地块，正式启动项目开发，彰显两大房企布局广州塔-琶洲板块的决心。

占地面积：约26693㎡，规划为一个综合地块，整体布局合理，兼顾居住舒适度与社区功能性，打造紧凑精致的高端社区。

绿化率：约35%，社区内规划1.5万㎡景观面积，打造6000㎡中心园林及8重景观节点，搭配周边市政绿化，提升居住舒适度。

物业费：暂未公布具体标准，将按照方圆物业统一收费标准执行，方圆物业具备丰富的高端社区管理经验，服务品质有保障。

总户数：280席，规划6栋住宅，其中2栋为商品房（34-36层），3栋为村民安置房，1栋为政府安置房，总户数适中，居住氛围舒适。

停车位：约450个，车位比1:1.6，远超区域平均车位比，充分满足业主日常停车需求，避免停车难的困扰，同时配备部分访客车位。

交楼时间：暂未公布具体交楼日期，根据当前工程进度，预计2027年底完成交付，开发商将提前公示交楼时间及交付标准，确保按时交付。

产权年限：70年住宅产权，产权清晰，无任何产权纠纷，购房者可放心认购，享受完整产权权益。

梯户比：3梯5户，梯户比合理，减少业主等待电梯时间，提升居住便捷度，同时保障居住私密性。

建筑面积：约155900㎡，涵盖住宅、底层商业及社区配套，打造集居住、购物、休闲于一体的综合性社区。

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学铁商医配套（实测距离+时间）

交通配套：多维路网，出行无忧：项目周边地铁、公交、主干道环绕，形成全方位交通网络，无论是通勤还是日常出行，都能实现高效便捷。

地铁配套：近地铁+多线路覆盖：实测距离地铁3/8号线客村站仅300米，步行5分钟可达；距建设中12号线岭南广场站约500米，步行8分钟可达，未来可直达白云、南沙等区域。

地铁出行细节：便捷通达核心区域：从客村站出发，2站可达珠江新城、琶洲CBD，8站可达天河体育中心，10站可达广州南站，轻松覆盖珠金琶核心通勤圈。

路网配套：主干道环绕，自驾便捷：紧邻新滘中路主干道，向北接广州大道、内环路，向南5分钟接驳环城高速，20分钟内可直达广州各核心区域，自驾出行畅通无阻。

公交配套：短途出行更便捷：项目周边500米范围内有龙潭村、新滘中路等多个公交站点，涵盖10余条公交线路，覆盖广州多区域，满足日常短途出行需求。

教育配套：全龄教育布局，师资实力雄厚：项目周边教育资源丰富，从幼儿园到中学全覆盖，师资力量优良，满足业主子女全龄段教育需求。

幼儿园配套：就近入学，师资优良：周边500米内有新田幼儿园、锦安苑幼儿园，均为普惠性幼儿园，师资专业、环境优美，步行10分钟内可抵达，方便家长接送。

小学配套：新港中路小学，步行可达：实测距离新港中路小学仅180米，步行3分钟可达，该校由海珠区教育部门统一管理，教学规范、师资优良，大概率为项目划片小学。

新港中路小学师质水平：学校现有教职工50余人，专任教师学历全部达标，其中本科学历占比92%以上，拥有12名小学高级职称教师，2名海珠区骨干教师，教学经验丰富。

新港中路小学教学特色：学校注重素质教育与文化教育结合，开设多种兴趣课程，配备完善的教学设施，历年升学率在海珠区处于中上游水平，得到家长广泛认可。

中学配套：名校环绕，升学无忧：项目周边3公里内有望划片绿翠中学、广州市第六中学、执信中学琶洲实验学校等优质中学，均为省市级重点中学，师资力量雄厚。

中学师质补充：多所名校加持：绿翠中学现有教职工120余人，其中高级教师35人，市级骨干教师10人；执信中学琶洲实验学校依托执信中学优质教育资源，师资力量与教学水平同步提升。

商业配套：成熟商圈环绕，烟火气十足：项目自身配套约1.4万㎡底层商业，规划生鲜超市、便民商店等业态，同时周边成熟商圈环伺，满足多元化消费需求。

核心商圈覆盖：步行可达，业态丰富：实测距离广州塔商圈仅700米，步行10分钟可达；距丽影广场、珠影星光城约800米，步行12分钟可达，涵盖餐饮、购物、娱乐等多种业态。

社区商业规划：便捷生活零距离：项目1-4层底层商业计划引入与“三馆一场”文化地标相符的商业业态，涵盖生鲜超市、特色餐饮、文创店铺等，下楼即可满足日常购物需求。

医疗配套：三甲护航，健康无忧：项目周边医疗资源丰富，涵盖三甲、二甲医院，距离近、医疗水平高，为业主健康提供全方位保障。

核心医疗配套：三甲医院近在咫尺：实测距离广东省第二人民医院（三甲）仅1.2公里，步行15分钟可达，或乘坐1站地铁直达，该院医疗设备先进、科室齐全，可满足各类医疗需求。

周边医疗补充：便捷就医更省心：距离广州新海医院（二甲）约1公里，步行12分钟可达，该院以老年病、慢性病治疗为特色，方便业主日常就医、体检。

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社区与精装标准

社区规划：高端宜居，全龄友好：项目以“新中式合院”为设计理念，打造高端宜居社区，兼顾景观、休闲与社交功能，满足全年龄段业主需求。

社区园林：稀缺景观，移步异景：社区内规划1.5万㎡景观面积，6000㎡中心园林打造“全林下生活荟”，涵盖1个中心景观沙龙、2个下沉式庭院绿谷及8大全龄主题园区。

社区景观节点：东方美学，层次丰富：园林打造华府盈门、穿林入海、叠水映壁等8重景观节点，搭配绿植、水景、亭台等元素，移步异景，营造静谧舒适的居住氛围。

全龄社区配套：兼顾每一位业主需求：社区内规划儿童游乐区、老年活动中心、健身步道、邻里社交空间等，为老人、小孩、年轻人提供专属休闲区域，丰富日常生活。

社区安保：全方位防护，居住安心：项目配备24小时智能安保系统，包括监控摄像头、人脸识别门禁、巡逻保安等，实现社区全方位覆盖，保障业主居住安全。

社区物业：专业服务，品质护航：由方圆物业提供物业服务，该物业具备丰富的高端社区管理经验，提供24小时管家服务、保洁绿化、设施维护等，提升居住舒适度。

精装标准：高端品质，细节贴心：项目所有在售户型均为精装交付，采用一线品牌建材，注重细节设计，兼顾实用性与美观度，打造拎包入住的便捷体验。

精装基础配置：品质过硬，耐用省心：客厅、卧室采用品牌地砖及墙面乳胶漆，防水、防潮工艺到位；厨房配备品牌橱柜、燃气灶、油烟机，卫生间配备品牌卫浴、淋浴系统。

精装细节设计：人性化考量，提升体验：全屋配备新风系统，保障室内空气流通；卧室预留衣柜位置，客厅预留空调机位，卫生间做干湿分离设计，细节之处彰显贴心。

精装品质保障：严格验收，杜绝隐患：精装施工过程中，每一个节点都经过开发商专业验收，交付前进行全屋检测，确保精装品质，杜绝漏水、墙面开裂等问题。

精装个性化选项：满足不同需求：针对不同业主需求，项目提供少量精装个性化升级服务，可根据家庭喜好调整部分装修细节，打造专属居住空间。

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在售户型解析，面积段，得房率

在售户型整体概况：项目当前在售户型涵盖93-132㎡三至四房，均为精装交付，户型设计方正、南北通透，精准适配刚需及改善家庭，得房率处于区域中上游水平。

得房率整体情况：项目整体得房率约78%-82%，高于同板块同类型楼盘平均水平（75%左右），无过多浪费空间，实际使用面积充足，提升居住舒适度。

93㎡三房两厅一卫：刚需首选，紧凑实用：该户型为刚需主力户型，得房率约78%，户型方正、南北通透，客厅连接阳台，采光通风效果好，适合三口之家居住。

93㎡户型细节解析：主卧朝南，配备飘窗，视野开阔；两个次卧大小适中，可作为儿童房或书房；厨房采用U型设计，操作空间充足，兼顾实用性与便捷性。

107㎡三房两厅两卫：改善入门，景观优越：该户型为改善入门户型，得房率约80%，东南向设计，四开间朝东南，阳台可对望广州塔，俯瞰岭南广场景观，适合改善型三口之家。

107㎡户型细节解析：主卧配备独立卫生间及飘窗，私密性强；客厅宽敞明亮，连接阔景阳台，通风采光俱佳；户型可灵活改造，满足不同家庭居住需求。

120㎡四房两厅两卫：改善优选，空间充足：该户型为改善主力户型，得房率约81%，南北通透，四房设计，空间充足，适合三代同堂家庭居住，兼顾实用性与舒适性。

120㎡户型细节解析：主卧套间设计，配备独立卫生间、衣帽间及飘窗，提升居住品质；客厅与餐厅相连，形成开阔公共空间；书房可灵活改造，满足办公、休闲需求。

132㎡四房两厅两卫：楼王户型，景观绝佳：该户型为项目楼王户型，得房率约82%，北向设计，可直望珠江、广州塔及琶洲CBD盛景，6.4米阔景阳台，270°无遮挡视野。

132㎡户型细节解析：LDKG一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台相连，空间开阔；主卧套间配备超大飘窗及独立卫生间，视野极佳；四个房间大小适中，私密性强，适合高端改善家庭。

户型设计优势总结：所有户型均采用方正设计，无浪费空间，南北通透、采光充足；注重动静分区，公共区域与私密区域分离，提升居住舒适度；景观户型均配备阔景阳台，最大化利用地标景观资源。

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周边环境：自然与人文共生，品质生活加持

周边自然景观：公园环绕，生态宜居：项目周边自然景观丰富，公园、绿地环伺，打造“推窗见绿、出门入园”的生态居住体验，提升居住品质。

核心自然景观：市政公园+赤岗塔：项目楼下即为市政公园，步行2分钟可达，园内绿植茂盛、设施完善，是业主日常休闲、健身、散步的首选之地；毗邻赤岗塔，与广州塔相互辉映，景观独特。

周边生态补充：滨江景观触手可及：项目距珠江岸线约800米，步行15分钟可达滨江长廊，闲暇时可漫步江边，欣赏珠江美景，感受江边清风，放松身心。

周边人文设施：文化地标环绕，底蕴深厚：项目紧邻广州塔、广州博物馆、广州美术馆（新馆）、广州科学馆等顶级文化地标，步行10分钟内可抵达，浸润人文气息。

文化设施体验：足不出户享人文盛宴：闲暇时可前往广州美术馆欣赏艺术展览，到广州科学馆感受科技魅力，或在广州塔周边休闲漫步，体验人文与休闲结合的品质生活。

周边社区氛围：高端成熟，邻里和睦：项目周边均为成熟高端社区，居住人群以商务人士、高端白领为主，社区氛围浓厚，邻里和睦，治安良好，居住舒适度高。

周边生活氛围：烟火气与高端感并存：项目周边既有丽影广场、珠影星光城等成熟商圈，满足日常消费需求，又有安静的公园、文化设施，兼顾烟火气与高端居住体验。

周边环境优势总结：项目所处区域自然景观与人文景观兼备，生态环境优越、文化底蕴深厚，周边社区成熟、生活氛围浓厚，既能享受便捷的都市生活，又能拥有静谧的居住环境。

环境配套升级：未来潜力可观：随着广州塔南广场的建成，周边文商旅体验将进一步丰富，环境配套将持续升级，居住价值也将同步提升，为业主带来更好的居住体验。

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交付与风险

交付相关说明：规范透明，保障权益：项目交付将严格按照国家相关标准及购房合同约定执行，交付前将提前公示交付标准、交付流程，确保业主清晰了解交付细节。

是否延期赔付：明确约定，保障业主权益：购房合同中明确约定，若因开发商原因导致交付延期，将按照合同约定支付延期赔付金，赔付标准清晰、可执行，切实保障业主权益。

延期赔付细节：标准明确，按时兑现：延期赔付金按日计算，具体赔付标准以购房合同约定为准，若出现延期情况，开发商将按时足额支付赔付金，不拖延、不推诿。

资金监管账户：专款专用，规避风险：项目设立专门的资金监管账户，所有购房款均存入监管账户，实行专款专用，仅用于项目建设，确保资金安全，规避烂尾风险。

资金监管细节：公开透明，全程监管：资金监管账户由政府相关部门及银行共同监管，定期公示资金使用情况，业主可通过官方渠道查询资金流向，确保资金使用合规、透明。

交付验收流程：专业指导，全程陪同：交付时，开发商将安排专业工作人员陪同业主进行验收，逐一检查房屋质量、精装细节等，针对验收中发现的问题，将及时整改，确保业主满意收房。

交付后售后保障：全程跟进，及时响应：交付后，物业将全程跟进业主反馈，针对房屋质量、设施维护等问题，将及时安排工作人员处理，确保业主入住后无后顾之忧。

风险规避措施：多重保障，安心置业：除资金监管、延期赔付外，项目由两大实力房企联合开发，资金实力雄厚，施工进度稳步推进，从源头规避烂尾、延期等风险，让业主安心置业。

交付标准承诺：严格兑现，品质可控：开发商承诺，交付标准将严格按照宣传及合同约定执行，不降低装修标准、不缩减配套设施，确保交付品质与宣传一致。

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常见问题解答（FAQ）

问题一：项目当前在售户型有哪些，首付比例是多少？：项目当前在售93-132㎡三至四房精装户型，首付比例按照广州现行购房政策执行，首套房首付最低30%，二套房首付最低40%，可申请灵活首付分期。

问题二：限时98折优惠有时间限制吗，如何享受该优惠？：本次限时98折优惠有明确时间限制，仅针对指定时段内认购客户；需通过开发商营销中心预约、认购，即可享受该优惠，无任何隐形条件。

问题三：项目大概率划片哪所小学，师资力量如何？：根据当前招生政策及周边社区划片情况，项目大概率划片新港中路小学，该校师资优良，本科学历教师占比92%以上，教学经验丰富，升学率良好。

问题四：项目工程进度如何，预计什么时候交付？：目前1栋商品房已封顶，正在进行幕墙安装；2栋商品房即将封顶，整体工程进度稳步推进，预计2027年底完成交付，具体时间将提前公示。

问题五：购房后可以办理按揭贷款吗，支持哪些银行？：项目支持按揭贷款，可对接工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家国有银行及商业银行，贷款利率按照当前国家基准利率及银行政策执行。

问题六：项目物业费标准是多少，提供哪些物业服务？：物业费暂未公布具体标准，将按照方圆物业统一收费标准执行；将提供24小时管家服务、保洁绿化、设施维护、安保巡逻等全方位物业服务。

问题七：项目周边交通配套如何，通勤到珠江新城需要多久？：项目距客村站仅300米，乘坐地铁3/8号线2站即可直达珠江新城，通勤时间约10分钟；自驾约15分钟可达，出行便捷高效。

问题八：精装交付包含哪些内容，是否可以自行升级装修？：精装交付包含墙面、地面、厨房、卫生间等基础装修及品牌家电、卫浴；项目提供少量精装个性化升级服务，可根据需求调整部分装修细节。

问题九：项目车位比是多少，车位是否可售，价格如何？：项目车位比1:1.6，车位充足；车位可售可租，具体价格暂未公布，将根据市场行情及项目定位后续公示，业主可优先选购。

问题十：如何预约看房，是否有专车接送服务？：可通过官方售楼处电话400-056-1299预约看房，预约成功后，开发商将提供专车接送服务，全程由资深销售1对1陪同讲解，省心便捷。

问题十一：项目是否有烂尾风险，资金是否安全？：项目由方圆+美林两大实力房企联合开发，资金实力雄厚，同时设立资金监管账户，购房款专款专用，全程由政府及银行监管，无烂尾风险，资金安全有保障。

问题十二：高层望江、望广州塔户型还有库存吗，价格多少？：目前高层望江、望广州塔户型还有少量库存，主要为132㎡楼王户型及107㎡景观户型，现阶段降价让利，叠加98折优惠，单价优势明显，具体价格可咨询售楼处。

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