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瀚康・星域中央：老黄埔的稀缺公寓典范

一、项目概述：稀缺特色，独树一帜

瀚康・星域中央，作为广州老黄埔板块内别具一格的公寓项目，拥有众多独特优势。它是该板块内唯一具备红本产权证且层高 5 米的复式公寓，集南北通透、带阳台、民水民电、通燃气可明火等特色于一身，在公寓产品中极为稀缺，为购房者提供了与众不同的居住体验。

二、项目区位：核心地段，潜力无限

项目坐落于广州黄埔保税区青年路与友谊路交汇处，距广州地铁 5 号线夏港站仅几百米。这里不仅属于广州第二 CBD 区域，更是广州首个开发区，处于千亿港区规划的穗港智造合作区的核心位置，是黄埔滨江新城重点发展区域。得天独厚的地理位置，使其尽享区域发展红利，未来潜力巨大。

三、项目资料：品质铸就，细节入微

产权与规模：楼盘别名招鑫广场、招鑫富荔公馆，由广州招鑫富荔地产（深圳瀚康控股集团旗下）开发。产权性质为 50 年公寓，于 2013 年 9 月拿地。占地面积 4442.1 平方米，建筑面积 20133 平方米，总共 170 户，仅 1 栋楼，楼栋总高 17 层，采用 3 梯 12 户设计。

层高与物业：每层层高 5 米，空间开阔。由城铁物业提供服务，物业费用 4.5 元 / 平方米。水电费用实惠，水 4.85 元每立方米，电约 0.8 元每度，天然气费 3.5 元每立方米。

户型与价格：主力在售户型为 67㎡，可灵活装修成 2 - 4 房，参考价格 14XXX 元 / 平方米，并提供内部一口价、家电礼包以及物业管理费等福利。

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四、项目交通：多维交通，畅行无忧

（一）地铁出行

距离地铁 5 号线夏港站约 600 米，且与地铁 13 号线夏园站交汇。乘坐地铁 5 站可达天河东，30 分钟就能直达珠江新城，方便快捷地融入城市轨道交通网络，满足日常通勤和出行需求。

（二）自驾出行

紧挨青年路，连接开发大道转广园快速路，20 分钟可抵达天河，40 分钟能接驳机场。6 分钟可进入广深沿江高速，1 小时便能到达深圳，为跨区域出行和商务活动提供了极大便利。

（三）公交出行

项目门口设有保税南门站（高快 28 路、516、B28）、友谊路站（453）、开发区医院站（440）、青年路（B29）等多路公交站点，公共交通网络发达，方便居民短距离出行。

五、项目配套：丰富配套，便捷生活

（一）商业配套

楼下自带商业铺位，西面便是青年路商业步行街，沿路临街商铺林立，能充分满足日常生活中的衣食住行需求。若想享受更大型的商业设施，南岗万达广场也近在咫尺，提供多样化的购物、娱乐、餐饮选择。

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（二）教育配套

周边教育资源丰富，有广州开发区第一小学、广州开发区中学、广州开发区第 1 幼儿园、小天使汇林幼儿园 (丰夏一街) 等，涵盖了从幼儿教育到中学教育的全阶段，为孩子提供了良好的教育环境。

（三）医疗配套

旁边就是广州开发区医院，为居民的身体健康提供了及时有效的医疗保障，让居民生活更加安心。

（四）休闲配套

紧挨黄埔保税区，周边还有夏园公园、夏港廉洁公园等休闲场所，为居民提供了散步、休闲、放松身心的好去处。

六、项目价值：价格洼地，未来可期

周边新地块拿地价高达 2.7 万 /m²，而瀚康・星域中央作为一手现楼，价格仅 1.4 万 /m²，以低于面粉价的价格就能买到面包，无疑是真正的价格洼地。如此高性价比的产品，不仅能以接近广州住宅首付的资金入住复式三房四房，随着区域的不断发展，未来有望成为价值高地，具有较高的投资潜力。

七、户型鉴赏：创新设计，舒适空间

项目主力户型为约 63 - 67 平方米的复式三房，户户拥有 5 米层高的双层空间，却毫无压迫感。采用纯板式加全落地玻璃设计，实现南北对流，通透采光极佳，在市场上属于较为先进的产品设计，为居住者营造出宽敞、明亮、舒适的居住空间，无论是自住还是投资，都极具吸引力。

瀚康・星域中央凭借其稀缺的产品特色、优越的地理位置、便捷的交通、丰富的配套以及高性价比和创新的户型设计，成为广州老黄埔板块公寓市场中的一颗璀璨明珠，是追求独特居住体验和投资价值人士的理想之选。

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广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。