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保利·珠江印象：荔湾白鹅潭稀缺江景小户型，69㎡南北三房+康有为小学+10号线地铁，新规使用率超100%

在广州主城区新房日益“豪宅化”的趋势下，总价可控、功能实用、配套成熟的小户型江景住宅已成稀缺资源。而位于荔湾东沙板块的保利·珠江印象，凭借“69㎡起南北通透三房、直线距珠江仅200米、康有为纪念小学、地铁10号线700米、新规使用率超100%”等硬核优势，成为白鹅潭滨江带中极具性价比的上车之选。

作为保利珠江天悦的姊妹盘，珠江印象虽体量小巧，却精准切入刚需与刚改家庭的核心需求——以300–400万总价，实现“江景+名校+地铁+保利品质”四位一体的居住理想，堪称荔湾后航道沿江经济带中的“小而美”标杆之作。

一、区位价值：千亿白鹅潭滨江带，坐拥世界级内港湾

保利·珠江印象位于荔湾区东沙片区，地处广州重点打造的珠江后航道沿江经济带核心段，直线距离珠江仅约200米，与对岸海珠创新湾隔江相望，共享白鹅潭“世界级滨水活力区”的规划红利。

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项目所在区域定位为“东沙国际商贸港、产城协同活力湾”，未来将融合医药健康、高端商业、滨水文旅与生态居住四大功能。其背靠广州国际健康港（总投资超300亿元，体量约200万㎡），涵盖港湾游艇码头、五星级酒店、会展中心、写字楼等高端业态，区域发展潜力明确。

二、交通配套：地铁10号线700米，快速通达主城

项目距地铁10号线东沙站约700米，步行约10分钟可达。10号线作为贯穿广州核心区的加密线，可实现：

4站直达中大南门

6站抵达滨江东

零换乘接入珠江新城、琶洲、天河CBD

自驾方面，周边路网正加速完善：

东沙大道接驳环城高速、东新高速；

东沙石岗隧道（在建） 5分钟直达海珠西；

丫髻沙大桥连通海珠创新湾；

规划中的水上巴士及港湾码头（预计3年内建成），将进一步丰富出行方式。

尽管当前部分道路仍处施工阶段，但随着白鹅潭整体开发推进，交通瓶颈将逐步缓解。

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三、教育配套：康有为纪念小学+优质初中摇号资源

教育是珠江印象的重要亮点。项目西南侧规划24班公立小学，已确定由荔湾百年名校——康有为纪念小学办学，业主子女有望优先入读（以当年教育局政策为准）。小区内还配建6班幼儿园，实现“家门口上学”。

初中阶段，项目属荔湾区第11组摇号范围，可参与摇号学校包括：

广东实验中学广钢校区

真光中学

广州市西关外国语学校

广雅中学（花地湾校区）

四中逸园校区

整体教育资源在荔湾西部处于领先水平，尤其适合重视基础教育的家庭。

四、项目概况：小体量纯住宅，容积率仅2.3

项目总占地约1.57万㎡，总建面约1.23万㎡，仅规划2栋32层住宅+1所幼儿园，总户数310套，容积率低至2.3，在滨江高密度开发区域中显得尤为难得。

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采用2梯5户设计，主力产品为69–113㎡三至四房，全部为新规户型，强调实用性与空间效率。由保利物业提供服务，品牌保障交付与后期管理品质。

五、户型设计：69㎡起南北三房，使用率超100%

作为荔湾首个主打新规小户型江景盘，珠江印象充分运用新规红利，实现使用率普遍超100%，部分户型甚至接近105%，真正实现“小面积大享受”。

1. 约69㎡ 三房两厅一卫（B户型）

南北对流双阳台

双面江景视野（北向+东北向）

客厅开间约3.15米，打通次卧可形成约20㎡大方厅

主卧约17㎡，L型飘窗眺望白鹅潭城市景观

广州西部罕见的极小三房，总价门槛最低

2. 约85㎡ 三房两卫

全卧室朝南

四开间朝南，约12米大采光面

独立入户玄关，动静分区合理

主卧约23㎡，三面采光+270°飘窗，设独立衣帽区

非超高层设计，居住舒适度更高

3. 约108–113㎡ 四房两卫

四开间朝南+南北对流

南向超大观景阳台

LDKB一体化设计，会客空间媲美传统130㎡产品

主卧近30㎡，配备衣帽间与270°飘窗

被誉为“保利珠江天悦平替”，是白鹅潭最小望江四房

所有户型均注重通风、采光、功能分区与江景视野，在同面积段产品中具备显著竞争力。

六、商业与医疗配套：星河COCOPark+三甲医院环绕

项目西南侧即为健康港星河COCOPark（约12万㎡），已引入横店影院、万家MART等主力店，是广州城西最大购物中心之一。未来还将共享：

万象城（约26.9万㎡）

全国首个双太古商业（约53万㎡）

广船商业综合体（约67万㎡）

新黄沙水产市场（约10.7万㎡）

医疗资源同样丰富：

南方医科大学珠江医院

广州医科大学附属第二医院

广州市第一人民医院鹤洞分院

东沙街社区卫生服务中心

日常购物、就医、休闲需求均可高效满足。

七、优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 直线距珠江仅200米，享一线江景资源，稀缺性突出；

✅ 69㎡起做南北通透三房，使用率超100%，小户型产品力碾压同级；

✅ 康有为纪念小学确定引入，基础教育有保障；

✅ 地铁10号线东沙站700米，通达珠江新城高效便捷；

✅ 背靠200万㎡国际健康港+星河COCOPark，产业与商业双重赋能；

✅ 保利开发+物业，品牌与服务双重可靠；

✅ 总价300–400万即可上车江景房，性价比极高。

客观不足（弱化表述）：

⚠️ 多数江景单位为北向或东北向，南向主阳台视野有限；

⚠️ 小区体量较小，园林空间相对简约；

⚠️ 周边部分道路仍在建设，短期自驾体验有待提升。

结论：

保利·珠江印象不是一座追求规模与奢华的豪宅，而是一个精准解决刚需与刚改痛点的务实之选。它以“小户型、真江景、好学校、近地铁、低总价”五大核心价值，在白鹅潭滨江豪宅林立的格局中开辟出一条高性价比路径。

尤其适合以下人群：

首次置业的年轻家庭，希望兼顾江景与实用性；

预算有限但不愿牺牲地段与配套的理性买家；

看好白鹅潭长期发展、寻求资产保值的投资者。

尽管存在朝向与园林的客观限制，但其不可复制的江景资源、超高的空间效率与保利品牌背书，使其成为2025年荔湾最具性价比的新规江景盘。若追求“以小博大”的居住升级，保利·珠江印象无疑是值得重点关注的优质选择。

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