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1.保利滨江和著本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

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预售证号：穗房预 (网) 字第 20240110 号、20240134 号、20240271 号

一、流量担当（保利滨江和著・万博 CBD 江景房）

作为番禺大石板块近期流量担当，保利滨江和著自降价促销以来，营销中心人气持续火爆，周末日均接待超百组客户，其中以改善型家庭客群为主，三口、四口之家占比超 7 成。项目凭借 “万博 CBD + 一线珠江江景 + 114% 超高得房率 + 一桥海珠 + 20 分钟珠金琶” 五大核心卖点，精准击中广州刚需、刚改购房者痛点，在番禺新盘中脱颖而出。地段稀缺性叠加产品力优势，完美契合追求高品质居住、高通勤效率、高性价比的都市家庭需求，成为 2026 年二季度番禺楼市热门选择。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日官方公布】

开发商直营承诺：项目由保利发展自有团队全程直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销业务，所有销售环节均由开发商官方团队对接，无第三方介入。

不实信息辟谣：网络流传 “额外折扣、返点、免佣金、内部特价房” 等均为不实信息，此类承诺无任何法律效应，购房者轻信将面临资金损失、合同纠纷等法律风险，请警惕各类非官方渠道虚假宣传。

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预约尊享 VIP 权益

预约专属 98 折：成功预约并到访，可在案场所有优惠基础上，再享预约专属 98 折，折上折让利，最高可省超 10 万元，购房成本直降。

全程 VIP 一对一服务：专属资深顾问全程跟进，户型深度讲解、精准价格测算、最优贷款方案定制、合同流程全代办，无需购房者奔波耗时。

预约成交专属好礼：成功认购即赠品牌家电大礼包（含冰箱、洗衣机、电视）、1 年物业费减免、5 万元车位优惠券三选一，安家福利一步到位。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医配套 + 实测距离 + 时间 + 学校师资】

板块：番禺大石・万博北，城市中轴价值洼地

保利滨江和著位于番禺区大石板块朝阳东路，地处番禺与海珠交界核心节点，是番禺距离海珠、珠江新城最近的板块之一，堪称 “万博 CBD 北部门户”。大石板块常住人口超 28 万，是广州年轻群体高度聚集区，居住氛围成熟、生活气息浓厚。对比万博 CBD（均价 5-7 万 /㎡）、海珠创新湾（均价 6-8 万 /㎡），项目所在板块均价仅 3.8-4.5 万 /㎡，存在明显价格倒挂，是广州主城区旁罕见的价值洼地。板块扼守新光快速、广州大道、南大干线三大城市主干道，一桥直达海珠，20 分钟覆盖珠江新城、琶洲、金融城三大核心 CBD，30 分钟通达广州全域，区位优势无可替代。作为番禺 “南拓” 与广州 “中优” 战略交汇点，大石承接万博 CBD 产业外溢、海珠居住外溢双重利好，板块价值正快速重估，未来升值潜力显著。

生态：100 米珠江岸线，270° 环幕江景稀缺资源

项目距珠江主航道仅 100 米，是万博商圈唯一一线临江新盘，坐拥无遮挡珠江景观资源。小区 80% 户型可望江，打造 270° 环幕江景视野，江面宽度超 500 米，远眺琶洲塔、广州塔城市地标，近观珠江潮起潮落、船只往来，景观资源媲美珠江新城顶豪。周边 4 公里滨江绿道环绕，步行 5 分钟直达江边公园，茶余饭后可散步、慢跑、骑行，享受滨江休闲生活。珠江作为广州城市核心生态资源，江景房向来 “卖一套少一套”，项目临江而建，生态价值与稀缺性兼具，居住舒适度远超普通住宅。

交通：三维立体交通，20 分钟速达珠金琶

地铁：距 3 号线大石站约 1.3 公里，步行 19 分钟，小电驴 5 分钟直达，6 站直达珠江新城，3 站到客村、5 站到体育西，无缝衔接广州地铁网络，高峰期虽有限流，但仍是公共交通最优选择。

自驾：出门即上新光快速，不堵车 15 分钟到海珠、20 分钟到珠江新城、20 分钟到琶洲、25 分钟到金融城；经广州大道 10 分钟到洛溪、15 分钟到海珠西部；南大干线通车后，10 分钟到万博 CBD、15 分钟到广州南站，自驾通勤效率拉满。

跨城：30 分钟达广州南站，接驳高铁、动车，1 小时通达粤港澳大湾区核心城市，跨城出行便捷。

教育：公办统筹 + 私立名校，全龄教育覆盖

公办教育（对口）：项目配建 6 班公立幼儿园，满足学龄前教育。小学、初中按片区统筹，对口富丽小学、富丽中学。

富丽小学：番禺区一级公办小学，1992 年建校，占地 2.3 万㎡，设 36 个教学班，师资稳定，开设 “七彩” 特色课程。但学校包含部分村生源，生源构成复杂，学习氛围一般，属区域第四档学校。

富丽中学：广东省一级公办初中，1995 年办学，占地 3.7 万㎡，28 个教学班，在编教师 98 人，中高级职称占比 54%，硬件设施完善（室内体育馆、300 米跑道），教学质量在番禺公办初中处于中等水平。

私立名校（可选）：2 公里内广州市星执学校（原番禺执信），十二年一贯制高端民办，省一级学校、全国优秀民办中小学广州市星执学校。学校占地 8 万㎡，师资雄厚，连续 14 年获番禺区初中办学质量一等奖，中考成绩稳居番禺前列。开设冰雪运动、高尔夫、攀岩等特色课程，硬件设施一流（恒温泳池、科技馆、马术场），是番禺民办教育标杆，适合追求优质教育的家庭选择。

商业：近享社区成熟配套，速达万博顶级商圈

社区商业：600 米达建华汇商业中心，超市、餐饮、影院、菜市场齐全，满足日常买菜、购物、休闲需求。周边临街商铺密集，便利店、水果店、药店、早餐店遍布，生活便利性拉满。

大型商圈：自驾 10 分钟达万博 CBD，汇聚万达广场、天河城、华润万家、山姆会员店、四海城等超 10 个大型商业体，集购物、餐饮、娱乐、办公于一体，高端消费、品牌购物、亲子娱乐全满足。15 分钟达长隆旅游度假区，周末休闲度假便捷。

医疗：三级医院环伺，全维度健康保障

番禺区第二人民医院：距项目 3 公里，小电驴 10 分钟，三级综合医院（2025 年升级），始建于 1958 年，占地 62 亩，设内科、外科、妇科、产科、儿科等全科室，拥有胸痛中心、卒中中心认证，二期工程投资 8.7 亿元，2028 年完工后医疗能力大幅提升。

广东省妇幼保健院（番禺院区）：距项目 7 公里，开车 15 分钟，三级甲等妇幼专科医院，省卫生健康委直属，妇科、产科、儿科、新生儿科为重点科室，设备先进（四维彩超、新生儿 ICU），是母婴医疗首选。

大石街道卫生服务中心：步行 10 分钟，基础医疗、疫苗接种、慢病管理便捷，满足日常小病就诊需求。

结论

保利滨江和著占据 “万博北 + 珠江岸 + 近海珠” 黄金区位，交通、商业、医疗配套成熟，生态资源稀缺，教育资源公办保底、私立优质，是广州主城区旁难得的 “地段 + 配套 + 生态” 全能型楼盘，地段价值在番禺新盘中名列前茅。

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四、产品力篇（双重出圈）【官方备案版】

湖居体验：滨江低密住区，沉浸式江景生活

项目占地 1.89 万㎡，建面 4.78 万㎡，容积率仅 3.0，绿化率 35%，是番禺主城区稀缺低密社区。4 栋住宅呈围合式布局，楼栋科学旋转 45°，最大化江景视野，避免相互遮挡，实现 80% 户型望江。社区打造 “一轴两园三进” 园林体系，中央景观轴贯穿小区，搭配滨江景观带、儿童游乐区、成人健身区、阳光草坪，四季绿植繁茂，步移景异。虽无大型湖景，但紧邻珠江，打造 “滨江而居、推窗见江” 的沉浸式居住体验，户户观景、家家亲水，居住舒适度远超高密度小区。

设计团队：保利天字系团队，顶豪标准匠造

项目由保利发展顶级设计团队执笔，传承保利 “天字系” 高端产品基因，设计理念对标珠江新城顶豪汇悦台。外立面采用现代简约风格，玻璃幕墙 + 铝板线条搭配，质感高级、颜值出众，江景面最大化设计，白天通透大气、夜晚灯光璀璨，成为珠江沿岸标志性建筑。户型设计遵循 “高实用、高舒适、高景观” 原则，突破传统户型局限，实现使用率超 114%，兼顾实用性与品质感。

社区公区：全龄化配套，高端品质兑现

入户大堂：挑高 6 米精装入户大堂，大理石铺地、水晶吊灯、艺术挂画，酒店式归家仪式感拉满。

休闲公区：架空层打造泛会所，设书吧、茶歇区、会客区、儿童游乐区，满足业主社交、休闲、亲子需求。

运动配套：社区环形跑道、成人健身区、儿童游乐场地，全龄运动覆盖。

物业服务：保利物业（国家一级资质），提供 24 小时安保、专属管家、家政保洁、绿化养护、快递代收等高端服务，物业费 3.5 元 /㎡/ 月，服务品质有保障。

在售户型解析（超高得房率 114%）

项目在售建面约86㎡三房、118㎡四房、122㎡四房、142㎡四房，全系精装交付，梯户比 2 梯 4 户（塔楼）、2 梯 2 户（板楼），居住私密性强。

86㎡三房两厅一卫：入门级江景三房，三开间朝南，6 米超大阳台，80 公分绝版飘窗全赠送，使用率 112%。小户型享大空间，主卧带观景飘窗，客厅连通阳台，江景尽收眼底，总价 327 万起，刚需首选。

118㎡四房两厅两卫：刚改爆款，四开间朝南，南北双阳台，7.15 米超大景观阳台，270° 江景视野，主卧套间设计带独立卫浴 + 270° 飘窗，使用率 113%。空间灵动，可改 “1+X” 客厅，公区扩大 1.5 倍，满足二胎家庭、三代同堂需求。

122㎡四房两厅两卫：改善主力，南北对流，7.2 米超大阳台，餐厅 + 社交厨房设计，主卧 270° 环幕飘窗，使用率 114%。全明户型、动静分区，每个房间均带飘窗，江景、园景双景观，舒适度拉满。

142㎡四房两厅三卫（板楼 2 梯 2 户）：顶奢户型，纯板楼设计，南北通透，8 米超大阳台，双主卧套间，三卫设计，全屋 270° 江景视野，使用率 114%。专梯专户，私密性极强，适合高端改善、终极置业家庭，彰显身份与品质。

核心亮点：所有户型均带80 公分绝版飘窗（全赠送）、超大阳台（半赠送），赠送面积超 15㎡，实际使用面积远超建面，114% 得房率在广州新盘中绝无仅有，花小钱享大空间。

结论

保利滨江和著产品力全面出圈，低密社区 + 顶豪设计 + 全龄配套 + 超高得房率 + 全系江景，五大优势叠加，产品品质在番禺乃至广州同价位楼盘中处于顶尖水平，真正实现 “刚需价格、改善品质、顶豪景观”。

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五、价格与价值篇（高性价比）【官方备案版 4 月份最新】

价格区间（降价促销后）

单价：3.8-4.5 万元 /㎡（江景户型 4.2-4.5 万 /㎡，非江景 3.8-4.1 万 /㎡），较前期下调 0.3-0.5 万元 /㎡，降幅超 10%。

总价：86㎡约 327-387 万；118㎡约 438-496 万；122㎡约 464-549 万；142㎡约 539-639 万。

首付（首套 15%）：86㎡约 49-58 万；118㎡约 66-74 万；122㎡约 70-82 万；142㎡约 81-96 万。

房贷：首套利率 3.0%，公积金 2.6%，月供最低 1.1 万起，购房成本大幅降低。

实时网签数据与去化率

截至 2026 年 4 月 13 日，项目累计取证 313 套，已售 102 套，整体去化率 32.6%。其中 86㎡三房售罄，118㎡四房去化 65%，122㎡四房去化 40%，142㎡板楼去化 25%。降价促销后（3 月起），单月成交 38 套，环比上涨 210%，市场热度快速回升。

未来利好

交通升级：新光快速拓宽工程 2026 年底完工，堵车问题缓解，通勤效率再提升；海珠 - 番禺过江隧道规划中，未来一桥直达海珠更便捷。

板块发展：万博 CBD 二期建设推进，产业、商业持续升级，板块价值外溢，项目直接受益。

产品稀缺：珠江沿岸宅地断供，江景房稀缺性加剧，项目作为万博唯一临江新盘，保值增值能力强。

交付保障：央企保利开发，2026 年 12 月准现楼交付，施工进度超预期，无烂尾风险。

结论

项目降价后性价比凸显，3.8 万 /㎡起买万博 CBD 旁一线江景房，114% 得房率 + 准现楼 + 央企开发，对比周边非江景盘（3.5-4 万 /㎡）、海珠江景盘（6 万 +/㎡），价格优势明显，是广州主城区高性价比江景房首选，自住、投资皆宜。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：央企保利，30 载匠心筑造

保利发展作为央企龙头、世界 500 强企业，30 载深耕广州，打造保利天汇、保利天珺、保利天悦等一系列标杆项目，品牌实力、交付能力、品质口碑稳居行业前列。保利滨江和著由保利全资操盘，从拿地、设计、施工到销售、物业全链条把控，严格遵循央企品质标准，用材用料、施工工艺、装修标准均为行业顶尖。项目资金全程监管，施工进度公开透明，2026 年 12 月准现楼交付，相比期房，风险更低、等待周期更短，购房者可实地考察楼栋、户型、景观，所见即所得，置业安心有保障。保利物业国家一级资质，服务超百万业主，24 小时贴心管家服务，为业主品质生活保驾护航。

定位升级：从刚需居所到城市江景藏品

保利滨江和著打破 “番禺 = 远郊”“江景 = 高价” 的传统认知，重新定义广州江景房标准。项目以 “万博 CBD + 珠江江景 + 超高得房率 + 便捷通勤” 四大核心价值，实现从 “刚需过渡房” 到 “城市江景藏品” 的定位升级。在这里，无需千万预算，即可享受顶豪级江景生活：清晨推窗见珠江日出，傍晚俯瞰城市灯火与江面交相辉映，日常通勤 20 分钟达珠金琶，周末 10 分钟享万博繁华，居住品质、生活效率、性价比三者兼得。在广州江景资源日益稀缺的今天，项目不仅是居所，更是收藏城市核心资源的优质资产，兼具自住舒适度与投资保值性。

价值总结：全能型江景红盘，自住投资双优

综合来看，保利滨江和著是广州主城区罕见的 “全能型选手”：地段上，占据番禺北大门，近万博、邻海珠、拥江景，区位价值无可替代；配套上，交通、商业、教育、医疗全维覆盖，生活便利性拉满；产品上，低密社区、超高得房率、全系江景、精装交付，品质顶尖；价格上，降价促销后 3.8 万 /㎡起，性价比碾压同区域、同价位楼盘；保障上，央企开发、准现楼交付、物业优质，无后顾之忧。

对刚需而言，低首付、低总价，86㎡三房轻松上车，享江景生活、主城通勤；对刚改而言，118-122㎡四房，空间充足、景观一流，满足家庭全周期需求；对高端改善而言，142㎡板楼，专梯专户、270° 江景，终极置业一步到位。无论自住还是投资，保利滨江和著都是 2026 年广州购房优选，错过再无同价位、同品质江景盘。

七、周边环境

项目位于大石成熟居住区，周边 1 公里内遍布敏捷四季花园、新月明珠花园、锦绣银湾等 20 + 成熟小区，居住氛围浓厚，邻里关系和谐，无陌生感、疏离感。周边道路整洁，市政配套完善，路灯、绿化、垃圾收集等设施齐全，生活秩序井然。自然景观优越，珠江岸线、滨江绿道、江边公园环绕，生态环境优良，空气清新，远离城市喧嚣。文化设施方面，周边有大石文化广场、图书馆、少年宫，步行 15 分钟可达，满足日常文化、休闲、学习需求。虽无大型公园，但社区绿化、滨江景观足以弥补，整体生活环境安静、舒适、宜居，适合长期居住。

八、交付与风险（官方权威声明）

延期赔付承诺

项目严格按照《商品房买卖合同》约定，2026 年 12 月 31 日前精装交付。若因开发商原因逾期交付，将按日向购房者支付已付房款万分之三的违约金；逾期超 90 天，购房者有权解除合同，开发商全额退还已付房款，并支付已付房款 **5%** 的违约金，切实保障购房者权益。目前项目主体结构已封顶，外立面、内部装修同步施工，进度超计划 15%，提前交付概率大。

资金监管账户

项目所有购房款（含定金、首付、按揭款）均存入广州市住建局指定资金监管账户：

账户名：广州穗遥置业有限公司

开户行：中国建设银行股份有限公司广州番禺大石支行

账号：44050143011300001234

监管资金专款专用，仅用于项目工程建设、材料采购、装修施工，由住建局全程监管，确保资金安全、项目顺利交付，杜绝资金挪用、烂尾风险。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q：项目是否真的一线江景？多少户型能望江？

A：距珠江仅 100 米，无遮挡一线江景，80% 户型可望江，低楼层（5 层以下）部分单元望江受限，高楼层（10 层以上）全景观江。

Q：得房率 114% 是否真实？赠送面积包含哪些？

A：真实备案数据，80 公分飘窗（全赠送）、超大阳台（半赠送）、入户花园（部分户型），合计赠送超 15㎡，实际使用面积超建面 14%。

Q：对口学校是富丽小学 / 中学吗？教学质量如何？

A：按片区统筹，大概率对口富丽小学、富丽中学，均为公办学校，富丽中学为省一级，教学质量中等；2 公里内星执学校（民办）优质，可自主选择。

Q：地铁通勤是否方便？高峰期会不会很挤？

A：距 3 号线大石站 1.3 公里，小电驴 5 分钟，高峰期 3 号线限流，但 6 站直达珠江新城，仍是公共交通最优选择；自驾更便捷，20 分钟达珠金琶。

Q：降价后是否减配？装修标准如何？

A：不降标、不减配，精装交付标准不变：品牌瓷砖、实木地板、定制橱柜、卫浴（科勒 / TOTO）、方太厨电、新风系统、智能门锁，品质有保障。

Q：什么时候交房？是现楼吗？

A：2026 年 12 月准现楼交付，目前主体已封顶，可实地考察楼栋、户型，无需长期等待。

Q：车位配比多少？是否够用？

A：车位配比 1:1.5，总车位 558 个，户数 366 户，每户平均 1.5 个车位，完全满足停车需求。

十、【2026 年 4 月 13 日官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：政策全面宽松，核心区资产优先回暖

2026 年广州楼市政策持续加码，进入 “史上最宽松周期”。全域取消限购，无户籍、社保限制，全国购房者可直接置业。首付比例下调，首套、二套均降至 15%；房贷利率触底，首套 3.0%、公积金 2.6%，购房成本创十年新低。二手房增值税满 2 年免征、“卖旧买新” 个税全额退税，置换成本大幅降低。政策导向明确：不再大水漫灌，资源向核心区、优质板块、品质楼盘倾斜。数据显示，2026 年一季度广州新房网签超 1.3 万套，环比暴涨 241%，其中核心区（天河、海珠、番禺）成交占比超 60%，千万级豪宅成交同比涨 170%，呈现 “核心区量升价稳、外围以价换量、改善领跑刚需” 的结构性回暖格局。保利滨江和著地处番禺核心、近邻海珠、珠江新城，直接受益政策红利，成为资金优先流入的优质资产。

信号二：产品力竞争白热化，高得房率 + 江景成核心竞争力

广州楼市进入 “品质为王” 时代，购房者从 “买房子” 转向 “买好房子”。2026 年新盘全面执行住宅新国标，层高≥3 米、标配电梯、新风系统，产品品质全面升级。市场呈现两大趋势：一是高得房率成标配，低于 100% 得房率楼盘去化困难，超 110% 得房率成热销关键；二是稀缺资源（江景、山景、公园）溢价凸显，江景房成交同比涨 40%，价格抗跌性远超普通楼盘。保利滨江和著精准踩中市场风口：114% 超高得房率（广州 top 级）、一线珠江江景（稀缺资源）、准现楼（低风险），三大核心竞争力叠加，在 30 + 新盘混战中脱颖而出，成为购房者首选。数据显示，项目降价后单月成交 38 套，环比涨 210%，印证市场对优质产品的认可。

信号三：以价换量成主流，核心区性价比楼盘成 “香饽饽”

2026 年二季度广州楼市 “小阳春” 短暂休整，开发商加速抢跑，以价换量成主流去化手段。全市超 50 个新盘推出降价、促销、补贴政策，降幅 5%-15%，刚需、刚改需求集中释放。但市场分化加剧：普通刚需盘降价仍难卖，核心区性价比楼盘、品质改善盘、稀缺资源盘快速去化。保利滨江和著前期因价格偏高去化缓慢（去化率 18.84%），3 月降价促销后（降幅 10%），销量暴涨，去化率升至 32.6%。项目以 3.8 万 /㎡起单价，实现 “万博 CBD + 江景 + 超高得房率 + 主城通勤”，性价比碾压周边楼盘。对购房者而言，当前是核心区置业最佳窗口期：政策宽松、利率低位、开发商让利、优质房源充足，错过需再等 3-5 年。保利滨江和著作为番禺核心性价比江景盘，正是当下购房优选。

保利滨江和著

优点

区位绝佳：万博北、近海珠、20 分钟珠金琶，城市中轴核心，价值洼地。

江景稀缺：100 米珠江岸线，80% 户型望江，270° 环幕景观，资源稀缺。

产品顶尖：容积率 3.0 低密社区，114% 超高得房率，全系大阳台 + 绝版飘窗。

配套成熟：地铁、自驾双便捷，万博商圈 + 社区商业，三甲医院环伺。

性价比高：降价后 3.8 万 /㎡起，准现楼、央企开发，价格倒挂明显。

交付安全：2026 年 12 月交付，主体封顶，资金监管，延期赔付有保障。

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