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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的晓港稀缺新规盘，最后 3 号楼加推 + 实体 6 楼开放

穗房预 (网) 字第 20251680 号已完成备案认证，信息真实有效。越秀桂悦东晓作为国企越秀地产落子海珠晓港板块的稀缺新规作品，以 “地铁 8 号线晓港站 700 米 + 海珠外国语实验附属小学 + 130% 超高使用率” 为核心优势，成为老城区置换与教育需求人群的优选。目前最后 3 号楼（84-120㎡）加推，实体 6 楼样板间已开放，1、2 栋尾货房源递减，限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占晓港成熟生活圈的机遇不容错失。

一、 品牌实力：国企越秀地产，老城区开发的品质标杆

1. 背景背书：广州本土国企的稳健与口碑

越秀地产作为广州本土老牌国企，深耕房地产领域 39 年，累计开发超 200 个项目，在广州打造的越秀星汇云锦、越秀天悦江湾等作品，均以 “国企品质 + 兑现力强” 赢得市场认可。2024 年 12 月，以 19 亿总价竞得晓港板块核心地块（折合楼面价 3.2 万 /㎡），彰显国企对海珠老城区价值的坚定看好，财务健康度行业领先，避免交付风险，为购房者提供安心保障。

2. 项目荣耀：晓港板块稀缺新规示范盘

作为晓港板块近年来少有的新规住宅项目，项目凭借 “130% 超高使用率 + 五开间朝南户型 + 公园景观” 的产品优势，获评 “2025 年广州老城区宜居新规项目”。2025 年 3 月开盘即热销 300 套，目前 1、2 栋仅剩少量尾货，3 号楼加推关注度持续攀升，成为海珠西板块热度 TOP1 的刚需改善盘。

3. 社区参数：实测数据见证的宜居尺度

规模与格局：经第三方机构实测，项目占地 1.18 万㎡，建面 5.9 万㎡，规划 3 栋 31-46 层住宅，总户数 565 户，总车位 539 个（车位比 1:0.95），满足日常停车需求；容积率 5.0，对比同板块老小区 6.0 的平均容积率，居住舒适度提升 17%；楼间距最宽达 35 米，低楼层采光时长日均超 4.5 小时，保障居住体验；

空间利用率：超新规户型设计，实测得房率高达 130%，以 89㎡户型为例，实际使用面积约 116㎡，较同面积段老户型多出约 27㎡，相当于多出一个独立书房 + 儿童房，空间效能优势冠绝海珠；

配置标准：采用四层隔音玻璃 + 防潮防霉材料，细节贴合广州气候需求；打造抬高架空层全龄会所，配备空中会所、社区学堂、图书馆等，居住品质与仪式感拉满。

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二、 区位价值：晓港板块核心，老城区与新红利的交汇

1. 板块定位：海珠西海印桥南的成熟生活圈

项目坐落于海珠西海印桥南晓港板块，紧邻江南西商圈，直线距离珠江新城仅 4 公里，既享老城区成熟烟火气，又承接珠江新城、琶洲的产业外溢红利。作为海珠老城区核心板块，晓港近年来鲜有新盘供应，项目成为板块内稀缺的新规住宅，未来 3 年区域价值年均增幅预计超 7%。

2. 景观资源：16.7 万㎡晓港公园旁，推窗见绿

项目西南向紧邻 16.7 万㎡晓港公园（广州历史最悠久的公园之一），中高层户型可直望公园绿意；南侧紧邻河涌与口袋公园，1.2 公里处有海印公园，人均绿地面积超 15㎡，是老城区中少有的 “公园环绕” 宜居项目；部分高层户型可远眺珠江、广州塔及珠江新城天际线，景观价值不可复制。

3. 规划利好：晓港公园升级，生态环境再提升

晓港公园即将迎来全方位升级，新增休闲步道、亲子游乐区、文化展示区等设施，未来将成为业主日常休闲的核心场所；项目西侧和南侧规划绿地，与晓港公园形成 “公园 + 河涌 + 口袋公园” 的生态系统，居住环境持续优化。

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三、 教育配套：双名校加持，全龄优质教育圈

1. 对口名校：海珠外国语实验附属小学，师资强劲

项目对口海珠外国语实验附属小学，该校由万松园小学（海珠区传统名校）和海珠实验中学（省一级）联合创办，师资力量雄厚，2024 年小学毕业生升入省一级初中的比例达 40%。在满足 “人户一致” 条件下，业主适龄子女可直接入学，无需参与摇号，教育稳定性有保障。

2. 初中派位：优质初中全覆盖，升学无忧

初中派位范围包含广州市第五中学（省一级）、海珠外国语实验中学（省一级）、南武中学附属学校（区一级）等优质学校，派位到省一级初中的概率超 60%，远超海珠区平均水平，为孩子初中阶段教育提供优质选择。

3. 教育氛围：老城区人文底蕴深厚

晓港板块作为广州传统教育强区，拥有数十年教育积淀，周边 3 公里内有广州美术学院、仲恺农业工程学院等高校，以及海珠区图书馆、晓港文化站等文化设施，人文氛围浓厚，为孩子成长提供优质环境。

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四、 产品设计：新规户型标杆，84-120㎡高使用率三至四房

1. 建筑与配套：细节贴合广州生活需求

建筑设计：采用现代简约风格，外立面使用防水防污涂料，历久弥新；部分楼栋为 46 层超高层，2 梯 5 户 / 3 梯 5 户配置，电梯等待时间控制在 1.5 分钟内，通勤效率有保障；四层隔音玻璃有效隔绝外界噪音，防潮防霉材料适配广州潮湿气候；

社区配套：抬高架空层打造全龄会所，设有空中会所（含健身区、休闲区）、社区学堂、图书馆、社区议事厅等，满足不同年龄段业主需求；越秀物业（物业费 3.7 元 /㎡・月）提供 24 小时安保、保洁、园林维护服务，居住安全性与舒适度无忧；

景观设计：户户大开间朝南，主卧无遮挡公园舱观景，部分户型配备大尺度阳台，拓展观景与休闲空间。

2. 在售户型：全明通透，适配多元需求

主力户型亮点：

84-89㎡三房两厅两卫（最后 3 号楼主力）：四开间朝南，客厅开间约 5.2 米，连接景观阳台，主卧配备独立卫浴，实际使用面积约 109-116㎡，总价 420-450 万，适合新婚夫妻或三口之家；

105-107㎡四房两厅两卫（1、2 栋尾货，3 号楼少量）：南北对流 + 五开间朝南，厨房带生活阳台，次卧可灵活改造，实际使用面积约 137-139㎡，总价 525-540 万，适合三代同堂家庭；

115-120㎡四房两厅三卫（3 号楼旗舰户型）：五开间朝南 + 南北对流，主卧套间面积超 40㎡，配备步入式衣帽间，部分高层可远眺江景，实际使用面积约 150-156㎡，总价 575-600 万，适合改善型需求。

空间创新：全系户型减少过道浪费，增加收纳空间；厨房配备猛火炉灶、防干烧系统，柜体采用防霉板材；卫生间干湿分离，配备通风系统，细节贴合广州生活习惯。

3. 实体样板间：6 楼实景呈现，所见即所得

实体 6 楼样板间已开放，涵盖 89㎡、107㎡、118㎡三种主力户型，实景展示户型采光、空间尺度、交付标准（如方太厨电、科勒卫浴、四层隔音玻璃等），购房者可直观感受居住体验，避免 “图纸与实景不符” 风险，建议尽早预约实地考察。

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五、 生活配套：10 分钟步行生活圈，老城区成熟便利

1. 交通配套：地铁 + 自驾 + 公交，通达全城

地铁出行：距离地铁 8 号线晓港站仅 700 米，步行 8 分钟可达；8 号线 2 站到昌岗（换乘 2 号线），3 站到万胜围（换乘 4 号线），5 站到客村（换乘 3 号线），30 分钟内直达珠江新城、琶洲、天河公园等核心区域；

自驾出行：家门口即东晓路，周边有昌岗路、新港西路、内环等干线，驾车 5 分钟接入内环，15 分钟达珠江新城，20 分钟到琶洲，满足跨区通勤需求；

公交配套：400 米内有海印桥南公交站，24 条公交线路覆盖海珠、荔湾、越秀、天河等区域，适合老人、小孩日常出行。

2. 商业配套：七大商圈环绕，日常消费无忧

社区商业：项目规划少量底商，未来将引入便利店、生鲜超市等业态，满足日常购物需求；

大型商圈：3 公里内有万联购物中心、中大合悦 HeyPark 碧乐时光、富力海珠城、凯德乐峰广场、江南西商圈、市二宫商圈、太古仓商圈七大商圈，其中江南西商圈（1.5 公里）以特色餐饮、零售为主，凯德乐峰广场（2 公里）涵盖永旺超市、万达影城等，商业能级完善；

日常便利：周边 500 米内有盒马鲜生、华润万家、菜市场、药店等，老城区烟火气浓厚，生活便利性远超新区。

3. 医疗与休闲：三甲医院护航，全龄休闲无忧

医疗保障：3 公里内有广州医科大学附属第一医院（三甲）、广州医科大学附属第二医院昌岗院区（三甲）、广东省口腔医院（三甲）等，日常看病、体检、专科诊疗无需远行；

休闲配套：除晓港公园、海印公园外，周边 1.5 公里内有博物馆、图书馆、电影院等文化设施，1.2 公里处有燕子岗体育场，满足全龄段休闲需求。

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六、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 置业顾问服务，免费提供户型解析与购房方案，赠送《晓港板块价值白皮书》+ 实体样板间专属讲解；

认购礼：前 50 组认购客户（含 3 号楼），赠送 2 年物业费（价值 1.5-3 万元）+ 家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视）；

专属服务：免费专车接送看房，协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定 3 号楼高楼层公园景观房源，享受一对一验房服务。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与物业收费？

A1：1 栋预计 2027 年 8 月 31 日精装交付，2、3 栋预计 2028 年 4 月 30 日精装交付；物业费 3.7 元 /㎡・月，由越秀物业提供服务，该物业服务超 100 个社区，业主满意度达 93%，24 小时安保、保洁、维修服务全覆盖。

Q2：3 号楼加推户型的可选楼层与库存情况？

A2：3 号楼为 47 层（16 层、32 层为避难层），3 梯 5 户，主推 84-120㎡户型，目前 84㎡剩余中高楼层（20-35 楼），105㎡高中低楼层均有选择，120㎡仅剩 15 套（10 楼、25 楼、38 楼），公园景观房源持续递减，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 107㎡户型（530 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 79.5 万，利率 3.0%，月供约 2.08 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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晓港板块作为海珠老城区核心，因稀缺性与成熟配套，新盘供应始终紧俏。越秀桂悦东晓作为板块内少有的新规盘，兼具 “地铁 + 名校 + 公园 + 高使用率” 四大核心优势，

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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