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1、区域价值：琶洲崛起与城市核心

广州地铁地产·珑璟台所处的琶洲区域，无疑是广州经济发展的一颗璀璨明珠。在仅约14.9平方公里的土地上，超45家高新技术企业、80家省级专精特新企业以及98家总部企业汇聚一堂。腾讯、阿里巴巴、唯品会等互联网巨头在此落地生根，使得琶洲成为数字经济的高地。

2023年，琶洲实现营业收入4479.171亿，经济密度高达300亿/平方公里，其数字经济增加值占全市的13.5%，为广州GDP突破3万亿大关立下汗马功劳。每年举办的广交会，更是吸引国内外超2200万客流，让世界目光聚焦于此。去年，琶洲打败全国129座知名CBD，入选福布斯中国全国十强中央商务区，且是榜单中最年轻的CBD。如此强大的资源与财富聚集能力，吸引着塔尖人群纷纷汇聚。珑璟台直线距离广州新贵集中地琶洲南约1公里，北面可推窗见小蛮腰与琶洲CBD，南面海珠湿地公园近在咫尺，尽享城市繁华与自然宁静的完美融合。

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2、基本信息：地铁上盖的精致社区

珑璟台由广州地铁独立开发，产权年限70年。项目占地面积约36000m²，总建筑面积约93952m²，容积率4.3，绿地率25%，总户数396户。它位于18号线龙潭站上盖，分成两个地块，规划4栋29 - 30层住宅，其中2号楼部分户型为政府回购人才房。从沙盘可见，1栋和4栋在西边地块，2栋和3栋在东边地块，两个地块间有市政路。小区整体规模较小，楼下三层为商业，四楼是架空层，未来电梯可直达地铁站。虽然小区花园空间有限，但凭借独特的地理优势，北靠琶洲CBD，前临海珠湖公园，交通便利，去琶洲和珠江新城都十分便捷。

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3、交通配套：TOD引领便捷生活

珑璟台堪称交通配套的佼佼者，作为TOD社区，它不止连通地铁站台，还利用裙房、架空层等打造空中花园与商业体，构建微型“垂直城市”，实现真正的“地铁入户”，垂直归家动线，且地铁连廊直通家与湿地公园。

项目为双地铁上盖，高速地铁18号线与广州首条大环线11号线交汇于龙潭站。11号线串联广州三大发展中轴，如同“黄金之环”；18号线联通多个湾区城市，被誉为“湾区之王”。凭借这样的交通配置，无论是前往珠江新城、琶洲、白鹅潭，还是万博等核心区域，都能一线直达，继承琶洲地理优势的同时，为居民带来无与伦比的便捷交通体验，引领高效的都市生活方式。

4、教育配套：现状与未来的考量

在教育配套方面，珑璟台目前存在一定短板。按照目前预售证登记的街道社区情况，大概率就读赤岗东小学，由海珠区教育发展研究院教育集团管理。周边虽还有赤沙小学、海珠小学、海珠中学（市一级）、聚德中学等学校，但整体教育质量表现较为普通。

不过，项目西侧规划建设一所18班的中学，未来有望解决全龄段教育问题，只是由于并非开发商配建，存在不确定性。值得一提的是，广东实验中学领衔的琶洲南学校（九年制学校）将于2025年9月正式开学，作为省实教育集团第11个成员校，将与执信中学琶洲实验学校形成“双星联动”，构建从小学到高中的全链条优质教育体系，提供1710个学位，并实施初中扩班37个。此外，总投资12亿的贝赛思国际学校预计2026年9月正式开学，可提供1900个学位，开设PreK - 1至12年级课程且可寄宿，将填补琶洲高端国际教育空白，为区域教育未来发展带来积极预期。

5、生活配套：多元配套的品质生活

珑璟台的生活配套丰富多样。小区内配套约1.44万㎡底层商业，规划约2300㎡生鲜超市等生活设施，满足居民日常基本生活需求。距离赤沙TOD旗舰商业中心仅约600米，10 - 15分钟车程可畅达广州塔、珠江新城等世界级商圈，随着珠金琶三大世界级商圈依托一江两岸融合发展，有望打造全国前列的世界级超级商圈，为居民提供丰富的购物、娱乐、休闲选择。

全国唯一超大城市中轴线上的国家级湿地公——海珠湿地公园，距离项目仅约300米，为居民提供了亲近自然、休闲漫步的好去处，尽享城市绿肺带来的清新空气与生态之美。小区周边还有多家三甲医院，广东省第二人民医院、陆军第七十四医院距离项目都在5公里以内，为居民的健康保驾护航，全方位保障居民的品质生活。

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6、户型亮点：创新设计与景观融合

珑璟台的户型设计独具匠心，以建面约123㎡为例，创新性打造4 + 1房，四开间朝南，双面宽景观阳台长约6.5米，室内采光通风极佳，阳光随时洒满房间。其“魔方空间”设计巧妙，设备空间、厅卧可灵活变换，相当于在三房基础上多两个多功能室，同面积段户型难以企及。厅卧合并后可改成约62㎡ LDKG大方厅，空间阔绰。该户型还能南望海珠湿地公园，让业主在约123㎡的空间里就能独享通常约200㎡以上大平层才有的湿地公园景观。

约131㎡户型同样出色，入户设计拐角玄关，南北对流双阳台，南向阳台长约7.5米，搭配LDKG一体化设计，拓宽娱乐、互动、社交等多维场景。主套配备L型衣帽间与环幕大飘窗，躺在床上即可欣赏窗外“巨幕4K景观大片”，将舒适居住与景观享受完美融合。

7、项目优势：交通、地段与产品优势凸显

珑璟台优势显著。首先，交通配套是其最大亮点，地铁上盖，楼下18号线龙潭站，一站到磨碟沙，两站到冼村，且有11号线大环线加持，交通便捷程度无与伦比。其次，小区和产品设计合理，在产品设计上实现错位竞争，满足特定客户群体需求。再者，小区地段极具成长性，随着琶洲和金融城规划持续落地，以及周边交通、配套等规划利好兑现，特别是四大旧村改造推进，未来片区城市界面将焕新升级，有望形成琶洲南部CLD（中央生活区），房产价值提升潜力巨大。

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8、项目劣势：教育、商业与舒适度的不足

珑璟台也存在一些劣势。教育方面是明显短板，目前教育配套不明确，大概率就读的赤岗东小学教育质量一般，虽周边有规划教育用地，但建成时间不确定。商业配套上，从现场看周边缺乏即时可用的商业设施，基本依赖4公里以外的琶洲西区、珠江新城或万博商圈。小区体量较小，自身园林空间有限，且三面环路，在居住舒适度上可能因个人感受而异，这些因素在一定程度上影响了项目的综合竞争力。

9、综合评估：精准定位的刚改之选

综合来看，珑璟台精准定位刚改类 - 改善住房，与其他项目错开竞争。对于想靠近琶洲，预算在七八百万，又对地铁通勤有刚需的购房者而言，其优势明显，一个站到琶洲，两个站到珠江新城，性价比突出。在琶洲金融城方圆一到两公里范围内，或者一个地铁站距离周边，很难找到六七百万的新房。虽然项目存在一些不足，但对于特定需求的购房者，其优势足以弥补劣势，是值得考虑的优质选择，为追求在琶洲区域实现高品质居住的人群提供了新的可能。

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