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从地铁5号线西场站步行约5分钟即可到达项目，交通方便还是挺便利的。
此外，5号线未来还将引入13号线二期（预计2023年年底开通），届时7站即可到达珠江新城花城广场，这个双地铁，含金量不低。
跟着导航，终于见到项目庐山真面目。
比起之前的一片工地，现在已经临近封顶，售楼部即将开放的宣传语也贴出来了，同时还不忘附带上广雅学校的海报。
项目楼下就是广雅小学（东风西路），划重点，这是项目对口小学。
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此外，另一所省重点中学——广雅中学，与项目仅隔着一条东风西路对望。
周边还有南海中学、广雅实验学校、汇龙小学、华侨小学（西校区）等优质学校，名校扎堆。
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不难看出，项目敢叫价6万+，至少有一半的底气源自于此。
不过需要提醒一句，广雅中学初中部是根据就近原则摇号派位，看运气；高中则需要通过中考，而且录取分数较高，看成绩。
顺带一提，项目停车位是一个不错的加分点，共配置了49个地上机动车停车。
说完优点，再看看缺点。
1.两栋单体楼，配套薄弱；容积率超6.0，密度较高。
受限于项目体量，可建设用地面积仅2000多方，整个项目非常紧凑，只留了一点点绿地。
24层的高层设计，首层和二层为商业和肉菜市场，三层及以上才是住宅。
整个项目不到200套的货，涵盖65-130㎡二至四房产品。
楼栋不高，只有24层，1-2层是商业肉菜市场；
3-17层是2梯6户的住宅，以65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房、85-87㎡三房、97-98㎡三房为主；
18-24层是2梯2户住宅，主要是大面积的121㎡四房、130㎡四房。
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项目的定价
可以看到，单体楼+小区小+周边环境老旧+无变量+社区圈层不纯粹是项目的短板，但地铁+广雅+老城区成熟配套+全新社区，又让力迅荔筑有一定吸引力。
但是这个吸引力有多大，关键在于价格。
项目一开始放出的吹风价6万+/㎡，400万起上车。那天我去问的价格，销售说，价格低至5字头有成交。好家伙，这是把下限拉低了呢~
那么，这个价格到底适合吗？
项目产品面积跨度广，不纯粹，加之按5-6万+的价格，它的大户型会很难卖。因为主打改善的万科臻园才卖5.8-6.5万/平。
小户型面对珠实西关壹号同等面积多一房的压制，可能只能走性价比路线。
具体看，力迅荔筑的产品分为三档：
第一档，65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房。
这是区域新房市场完全空缺的产品，具有稀缺性，对于想买市区一手，预算又不多的同学而言，这是一个可以考虑的自住盘。
户型设计看，第一眼很不常规，但是各个功能空间也都有。
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同面积段产品，一手房，广钢花城67㎡3房300-330万，保利和悦滨江74㎡三房1.5卫300-310万。
周边的电梯二手房，60多㎡250-300万左右，70多㎡约250-350万。
大致拉了下力迅荔筑小面积的价格区间，假设定价4字头，最低门槛在300万左右徘徊，是最有优势的。
而价格上到5万/㎡，如果为了学位的话，可以勉强考虑考虑（学位的问题还是得看教育局每年政策哈）。
400万+的小两房，还是单体楼社区，实用性是不足的。随着学位价值稀释、二房退出市场主流，未来二手难跑赢。
第二档，85-87㎡三房、97-98㎡三房。
这个面积段的产品，在荔湾市场里可选择性很多。
包括力迅西关雅筑、中海保利朗阅、力诚榕诚湾、保利锦上印、保利和悦滨江以及待入市的珠实西关壹品。
从产品设计上，力迅荔筑稍显不足。
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80+㎡，荔湾第三梯队在售几个盘的价格是400万左右，90+㎡的，因为跨越第二三梯队，价格从440-630万不等。
力迅荔筑，因为区域更成熟+学位加持，它的价格站位应该是处于第二三梯队之间，高于力诚、广钢花城、和悦滨江，低于保利朗阅。
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房产信息：
行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位
8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。
从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。
01
规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成
8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。
分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。
二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。
02
结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。
分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳
盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。
我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。
第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧
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