高库存压顶,两成首付能刺激防城港楼市回暖吗?

2016年，中国的楼市经历过一场轰轰烈烈的去库存大战，在棚改货币化、降低首付比例、和发放购房补贴等一系列利好政策的强力推动下，才得以清空库存量。

如今，历史再次重演。

根据易居研究院的数据，2021年全国百城房地产库存量约为5.19万亿平方米，创下2016年以来较高库存量，广义库存量更是达到了37.7亿平方米。因棚改货币化政策而大火了一把的三四线城市的情况则尤为严重——今年2月三四线城市的去化周期已经达到23.25月，远高于全国百城19.5月的平均去化周期。

相对于三四线23.25月的去化周期，防城港市因其超90个月的高库存引人注目。

防城港因港建城，是广西一个小城市，但地理位置却十分独特，是广西甚至大西南的出海口之一。

这个籍籍无名的小城，其房价在2018年迎来了一波上涨，从之前的均价3500元，一直涨到2019年的8000元，甚至有些楼盘价格越过了一万，直逼首府南宁的部分项目价格。然而，好景不长，2020年防城港房价开始回落，2021年销售均价为5389元。

库存在全国楼市遥遥先进，房价又接连下跌，为了刺激楼市回暖，在3月19日广西市场利率定价自律机制会议上，把北海和防城港首次购买普通商品住房的商贷较低首付款比例由25%调整为20%。

这意味着，在2017年之后，两成首付再现防城港楼市。不过，从短期来看，防城港楼市很难撼动。

首先，防城港的经济体量在整个广西比较小。根据广西统计局公布，2021年防城港GDP为816亿，北海和钦州则分别为1504亿和1648亿。只有经济高速发展，才能带动城市预算收入，从而反哺城市，在提升城市品质的同时利好于楼市，但防城港的经济体量很拉胯。

其次，在楼市销售缓慢的情况下，供应却在加速。

根据当地房协公布的数据，2021年，防城港全年销售面积162.59万㎡，同比下降23.61%；销售金额87.61亿元，同比下降22.37%。与此同时，防城港的住宅用地供应却在逐年走高，

2020年达到50公顷，是2018年的两倍多，而当年的施工面积为1146.79万平方米，销售面积却只有202.42万平方米。

最后，防城港楼市缺乏基本面的人口支撑。

在2020年，防城港的城市户籍人口只有101万左右。之前防城港房价上涨的周期同2018年4月22日海南全面限购重叠，同样拥有海景，气候与海南相似的防城港成为不少人的心头好，从而为防城港楼市带来了生力军。根据当地自媒体的统计，在防城港楼市，大湾区、长三角和东北的客源占85%以上；广西区内其它城市买家占比10%左右；至于本地买家，基本上连5%都不到。

经济总量低，供应和销售失衡，缺乏产业和人口的支撑，虽然防城港号称拥有国际机场、跨国高铁、边境口岸、深水良港和国际金融中心五大利好，如今又在以两成首付救市，但恐怕也难以如愿。