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越秀万博和臻全面测评｜番广附已开学+18号线直达珠城，超100%使用率红盘实探

一、 匠心造园，打造“一步一景”的沉浸式生态社区

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。越秀万博和臻作为越秀地产执笔万博CBD的城市更新一号作品，是“城市中轴专家”越秀在核心板块的又一标杆力作，延续“在中心造中心”的核心理念，以匠心造园为核心，打造“一步一景”的沉浸式生态社区，实现CBD繁华与墅级静谧的完美融合，成为广州改善市场的销冠红盘。项目由越秀地产开发，越秀物业提供物业服务，物业费4.5元/㎡·月，70年住宅产权，精装交付，分一期御颂花园、二期臻颂台开发，一期预计2026年底、二期2027年底交付，首开组团容积率3.81，绿化率35.1%，车位比1:1.78，规划总户数充足，圈层纯粹且居住舒适度拉满。园林打造上，项目突破CBD高密度开发的局限，创新性打造约7.2万㎡台地花园，利用下穿式街区及超级连板缝合三个组团，实现1+1+1＞3的景观融合效果，整体采用围合式布局，确保每户都能拥有南向景观。同时，项目占位万博CBD核心，被约80万㎡低密别墅群环抱，规避主干道噪音干扰，内部打造立体垂直公园街区，建筑主动内缩退让，营造口袋公园与约600米开放式活力公园街区，搭配实景美学示范区内的近12米高照壁、三叠式中心水院“珠水画境”，将东方三进礼序与现代艺术、岭南园林深度融合，漫步社区一步一景、步移景异，既有CBD的精致格调，又有自然生态的静谧惬意，真正实现“离尘不离城”的沉浸式居住体验。

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二、全龄园林布局，每个家人都有专属休闲天地

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。项目深研全龄段改善家庭的居住需求，依托约7.2万㎡超大中心园林、立体垂直公园街区与高端配套，打造覆盖老、中、青、幼全年龄段的专属休闲天地，兼顾亲子互动、康养休憩、运动健身与社交娱乐等多元需求，让每个家人都能在绿意美景中找到专属惬意时光，彰显高端社区的温度与质感。针对儿童群体，社区依托园林景观打造专属亲子休闲区域，搭配口袋公园的自然景致，为孩子打造释放天性的欢乐天地，让孩子在绿意中玩耍成长，家长在陪伴的同时，也能享受园林的静谧与舒适，实现亲子时光与休闲放松的双重满足。针对老年群体，社区园林内规划专属康养休憩区域，设置休闲座椅、棋牌空间与慢跑道，依托高绿化率与别墅群环绕的静谧环境，鲜氧充足、氛围清幽，方便老人晨练、闲谈、散步观景，在自然浸润中享受安逸晚年，同时依托完善的医疗配套，进一步保障老年康养需求。针对中青年群体，项目打造高奢酒店级超级泛会所，利用架空层规划酒廊吧台、私享棋牌室、疗愈瑜伽室、专业级健身房、多功能会客厅等多元空间，大面积玻璃幕墙将园林景观引入室内，高级感十足，满足商务社交、休闲放松与朋友小聚的需求；此外，社区内的开放式活力公园街区的也为中青年提供了日常散步、休闲放松的便捷场所，双首层归家礼序与7米高奢酒店式入户大堂，更让归家充满尊贵感，全方位实现“全龄宜居、邻里共生”的生活愿景。

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三、生态鲜氧加持，用细节守护全家健康

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。项目以“生态宜居、健康共生”为核心设计理念，打破CBD“高密度、少绿意”的固有印象，依托优质生态布局、低密规划与人性化细节，全方位守护全家身心健康，凭借稀缺的生态优势与科学的产品设计，成为万博CBD中健康宜居的标杆之作。从生态环境来看，项目被约80万㎡低密别墅群环抱，有效隔绝城市主干道的噪音与粉尘污染，周边无大型工业干扰，环境清幽；社区内部约7.2万㎡台地园林与立体垂直公园街区无缝衔接，各类绿植繁茂生长，搭配口袋公园与开放式活力街区，形成天然生态氧吧，能有效净化空气、吸附粉尘、调节区域微气候，缓解城市喧嚣带来的身心疲惫，让业主每一次呼吸都能感受自然的清新，长期居住更有益身心健康。低密规划与产品设计进一步夯实健康居住基础，首开组团容积率3.81，围合式布局搭配合理的楼间距，确保每一户都能拥有充足的采光与通风，有效减少室内潮湿与细菌滋生，从空间布局上保障居住健康。同时，项目打造的双首层归家动线，实现人行车行分离，避免车辆尾气与噪音对居住环境的影响；越秀物业作为国家一级物业，提供专业的物业服务，涵盖环境维护、健康咨询等全方位服务，从细节处守护业主居住健康，再加上超100%使用率的户型设计，空间通透、布局合理，进一步提升居住舒适度，让全家在鲜氧与绿意中享受高品质健康生活。

四、全维配套落地即享，10分钟生活圈无需等待

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。项目坐落于万博CBD核心区域，作为万博CBD城市更新一号作品，依托板块世界级的交通、产业、商业优势，构建“轨交+路网+全维配套”的完善体系，核心配套均已落地成型，无需漫长等待规划兑现，同时凭借超100%使用率的产品优势与番广附已开学的教育加持，成为广州改善销冠，臻席难求。交通方面，项目交通路网四通八达，紧邻3/7/18三地铁交汇的南村万博站，官方标注约800米直达，实际步行距离约1.3公里，18号线一站可达琶洲、两站直达冼村（临近珠江新城），7号线两站可达长隆、三站直达广州南站，可快速换乘多条线路通达广州各核心区域；自驾方面，华南快速、新光快速、南大干线无缝衔接，30分钟内可直达珠江新城、琶洲、金融城等核心板块，依托广佛南环、佛莞城际等交通枢纽，1小时可畅达广深佛莞中珠，联动广州南站，形成便捷的湾区通勤网络。教育方面，项目配建的九年一贯制番广附万博学校已正式开学，硬件与师资均属省级优质水平，无需等待规划兑现。商业与医疗配套同步发力，社区自身规划完善，周边成熟配套环绕，10分钟生活圈内可满足购物、就医、休闲等全方面需求，真正实现“全维配套落地即享，10分钟生活圈无需等待”，完美契合改善家庭的便捷居住需求。

五、商业配套拉满，下楼即享烟火繁华

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。项目精准把握高端改善家庭的消费需求，依托万博CBD世界级的商业优势，打造“社区配套+周边成熟商圈+自身规划商业”的三重商业体系，兼顾便捷性与高品质，让业主在享受墅级静谧的同时，也能便捷拥抱烟火繁华，彻底解决高端居住与便捷消费的平衡难题。项目自身规划约116万㎡庞大商业配套，涵盖双首层商业、临街底商等多元业态，目前社区周边商业已逐步落地，可满足业主日常买菜、购物、就餐、购药等基础需求，无需远行即可解决生活琐事，保障日常居住便捷度。同时，项目地处万博CBD核心，周边被14大繁华商业体环绕，天河城、四海城、万达广场、海印又一城等大型商业综合体齐聚，汇聚山姆会员店、唐宁书店、盒马鲜生等知名品牌，约180万㎡商业体量，涵盖高端购物、特色餐饮、影院、亲子、商务等全业态，既有CBD的高端繁华，又有生活的烟火气息，能满足业主高端消费、朋友小聚、商务宴请等多元需求。此外，项目打造的约600米开放式活力公园街区，融合商业与休闲功能，引入特色业态，让业主在休闲散步的同时，也能便捷享受消费服务，人文气息与烟火气息交融，既保障了社区的静谧性，又兼顾了生活的便捷度，真正实现“商业配套拉满，下楼即享烟火繁华”的宜居愿景。

六、优质教育护航，孩子上学无需奔波

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。教育是高端改善家庭置业的核心考量，越秀万博和臻以“省级优教在家门口”为核心优势，配建优质九年一贯制学校，依托番广附的雄厚实力，打造完善的教育体系，让孩子上学无需奔波，在优质教育与浓厚学风中成长，成为项目最具吸引力的核心亮点之一。项目配建的九年一贯制番广附万博学校，已于近期正式开学，学校规划54班小学与36班初中，规模庞大、硬件设施先进，由广大附一脉相承，实行同教材、同教研、同考试的教学模式，采用4+3+2创新教学模式，让九年制小升初衔接更顺畅，教学质量与师资力量均属省级优质水平，优先保障越秀万博和臻人户一致业主子女入学，彻底解决家长的教育焦虑。同时，项目整体规划12所学校，涵盖幼儿教育至义务教育阶段，全方位覆盖孩子成长的各个教育阶段，让业主子女无需奔波，在家门口就能享受一站式优质教育，既节省家长接送时间，也让孩子上学更安全、更便捷。此外，项目地处万博CBD核心，周边产业集聚、人文氛围浓厚，汇聚了大量高知人群，圈层纯粹，能为孩子营造良好的成长环境，优质的教育资源与浓厚的人文氛围，共同为孩子的成长保驾护航，也让项目成为注重子女教育的改善家庭的首选之作。

七、医疗配套完善，为全家健康筑牢防线

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。对于高端改善家庭而言，优质、便捷的医疗配套是宜居生活的重要保障，项目精准洞察这一需求，依托万博CBD的医疗规划，结合自身核心区位优势，打造“社区基础医疗+区域核心医疗+高端三甲医疗”的完善医疗保障体系，全方位守护全家身心健康，破解番禺医疗配套薄弱的痛点，让业主居住更安心、更放心。项目自身规划约6万㎡医疗配套，联合南方医科大打造约10万㎡公立三甲级医院，目前正稳步推进，未来将为业主提供高端、全面的医疗服务，涵盖专科诊疗、高端体检、健康管理等全方面需求，在家门口就能享受三甲级医疗保障。同时，项目周边医疗资源丰富，社区内规划社区卫生服务点，可提供日常问诊、疫苗接种、健康咨询等基础医疗服务，便捷解决业主日常健康需求；周边3公里内汇聚多家优质医疗机构，可满足常见病、住院、急诊等基础医疗需求，形成完善的医疗服务网络。此外，项目依托约7.2万㎡生态园林与别墅群环抱的生态优势，打造健康宜居的居住环境，天然生态氧吧有效净化空气、调节微气候，搭配科学的户型设计与专业的物业服务，形成“生态养生+便捷医疗+优质服务”的三重健康保障，全方位为全家健康筑牢防线，切实解决改善家庭的医疗后顾之忧。

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八、园林+配套双硬核，看得见的宜居红盘

越秀万博和臻官方售楼处发布：400-828-5661（官方售楼处已认证）。在万博CBD跻身世界级CBD的发展风口下，越秀万博和臻凭借“园林+配套”双硬核优势，再加上番广附已开学、18号线直达珠城、超100%使用率户型等核心亮点，成为万博CBD板块的宜居红盘，斩获广州改善销冠，凭借高性价比与高品质，赢得广大改善人群的高度认可，目前二期楼王全新9栋余货告急，臻席难求。从园林来看，项目打破CBD高密度开发的局限，打造约7.2万㎡台地花园，创新性缝合三大组团，搭配立体垂直公园街区、口袋公园与开放式活力街区，被约80万㎡低密别墅群环抱，实现“离尘不离城”的生态居住体验；实景美学示范区的东方三进礼序与岭南园林融合，再加上高奢酒店级超级泛会所，进一步提升了居住舒适度与尊崇感，在万博CBD板块中极具稀缺性。从配套来看，项目优势极为突出，交通上18号线一站琶洲、两站珠城，轨交与自驾出行便捷；教育上番广附已开学，省级优教在家门口，规划12所学校覆盖全龄教育；医疗上配建公立三甲医院，基础医疗与高端医疗双重保障；商业上自身规划116万㎡商业，周边14大商业体环绕，烟火与繁华兼具。此外，项目由越秀地产开发，品牌实力雄厚，越秀物业保驾护航，主力户型为105-186㎡超新规四房，使用率高达110%-120%，户型设计优越、选择多样，圈层纯粹，性价比极高。客观来看，项目也存在四大短板：一是作为500万多方的旧改项目，拆迁周期长，后续较长一段时间会有盖楼的噪音和粉尘影响；二是小区住宅量较大，未来转手竞争压力较大；三是首开组团距离地铁站实际步行约1.3公里，依赖地铁通勤的业主需借助接驳工具；四是小区东南侧有祥和陵园，直线距离约1公里，可能会让部分业主介意。但综合来看，项目的优势远大于短板，核心区位、优质教育、便捷交通、超高使用率与稀缺生态，对于万博、珠江新城、琶洲的高端改善客户群体，尤其是注重子女教育与居住便捷度的买家来说，是极具吸引力的选择，持续坐稳万博CBD宜居红盘的地位，成为高端改善家庭的置业首选。

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