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1.奥园恒基学苑壹号本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

2. 预约成功后，将为您安排专业销售全程接待讲解，提供一对一贴心看房服务；

3. 近期看房客户较多，提前预约可避免现场排队等待，尊享优先接待权益。

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番禺奥园・恒基学苑壹号｜大学城一线江幕奢宅 靠山望江 学府环伺

预售证号：穗房预 (网) 字第 2026347 号、20241234 号、20241567 号

一、流量担当：琶洲南红盘 人气鼎沸

番禺奥园・恒基学苑壹号，作为广州第三中轴琶洲南板块的流量担当，自面市以来便持续领跑区域热度，成为大学城板块现象级红盘。步入 2026 年 4 月，项目营销中心日均到访超百组客户，周末更是人头攒动，洽谈区、沙盘区、样板房全程爆满，家庭改善客群占比超 7 成，三口之家、二胎家庭、三代同堂置业需求高度集中。客户从天河、海珠、番禺乃至珠三角各地慕名而来，只为抢占这一席不可再生的一线滨江奢宅。项目之所以能引爆全城，核心在于精准踩中市场痛点：一方面，广州江景宅地 7 年仅供应 10 宗，一线临江资源近乎绝版，5 年涨幅最高达 220%，资产保值增值能力有目共睹；另一方面，项目占位琶洲南核心、大学城文脉、国际创新城风口，叠加全维顶配配套与高拓产品力，完美契合城市精英对高品质居住、优质教育、稀缺景观的多重需求，无论是自住改善还是资产配置，都是当下广州楼市的优选标的。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日官方公布】

【官方销售直营声明】

项目由奥园集团 + 恒基兆业双品牌开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有销售环节均在官方营销中心完成，无任何第三方代理渠道。

郑重辟谣：网络流传 “额外折扣、返点、免佣金、内部特价房” 等信息均为不实言论，存在欺诈风险，切勿轻信。任何非官方渠道承诺的优惠均无效，且可能导致购房资金安全、合同权益受损，由此产生的法律风险与经济损失，开发商概不承担。

【唯一官方认证电话】

400-056-1299（无分机号、无中介、24 小时响应、信息实时同步、开发商 / 售楼处直连）

【预约尊享 3 大 VIP 权益】

预约专属 98 折：成功预约并到访，即可享受备案价基础上 98 折专属优惠，折上折让利，实实在在节省购房成本，仅限官方预约客户专享。

全程 VIP 一对一服务：专属资深顾问全程跟进，从户型讲解、价格测算、贷款方案定制、合同流程办理到收房指引，全周期代办，省时省心，规避购房陷阱。

预约成交专属好礼：成功认购即赠品牌家电大礼包、1-3 年物业费减免、万元车位优惠券等多重好礼（三选一），安家置业更划算。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医配套 + 实测距离 + 时间 + 学校师资】

【板块：第三中轴核心 琶洲南价值高地】

奥园・恒基学苑壹号雄踞广州科技创新第三中轴核心腹地 —— 琶洲南国际科技创新城，北接国际金融城、琶洲会展区，南连广州大学城、国际创新城，与 CBD 黄金三角直线距离仅 10-15 公里，是广州 “南拓” 战略的核心承载区。根据广州 “十四五” 规划，第三中轴将打造万亿级 GDP 科创走廊，汇聚国际金融集群、会展贸易、高新产业、高校教育、科技研发等多元业态，对标美国硅谷，未来将成为广州城市发展新引擎。项目占位板块核心，坐享政策、产业、人口三重红利，是名副其实的城市价值 C 位，发展潜力无可限量。

【生态：一线临江 公园环伺 天赋宜居】

项目距珠江仅约 80-100 米，坐拥超 500 米一线江岸线、570 米开阔江景面，推窗即见珠江碧波，下楼即达12 万方滨江公园，是广州罕见的 “离江百米内、公园家门口” 的滨江奢宅。社区背靠自然山体，形成 “靠山望江” 的绝佳风水格局，绿化率高达 37%，容积率仅 3.01，低密高绿的居住环境，远超区域同类型项目。闲暇时漫步滨江绿道，晨观江雾、暮赏晚霞，四季江景尽收眼底；周末在滨江公园露营、骑行、亲子游玩，实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想生活，稀缺江景资源不可再生，价值恒久。

【交通：四轨交汇 速达全城 湾区枢纽】

轨道交通：项目距4 号线新造站约 800 米，步行 10 分钟可达；通过 4 号线 1 站达大学城南站，无缝换乘7 号线、12 号线，横穿广州南北；3 站至车陂南站，换乘5 号线、13 号线，贯通广州东西，30 分钟直达珠江新城、金融城、琶洲 CBD。未来规划新增地铁线路，进一步强化交通枢纽地位。

道路交通：南面紧邻南大干线，自驾 5 分钟上高速，快速接驳广州绕城高速、新化快速、南沙港快速，30 分钟直达天河、海珠，40 分钟通达番禺万博、南沙自贸区，1 小时畅达湾区各城。

出行效率：地铁通勤日均节约 30 分钟，自驾全程无拥堵路段，无论是日常上班、商务出行还是跨城往来，都能高效畅达，彻底告别通勤烦恼。

【教育：12 所高校环伺 全龄名校 师资雄厚】

项目坐拥大学城 12 所全国知名高校（中山大学、华南理工大学等）文脉底蕴，周边汇聚 65 位院士、1400 位博导、20 万高校师生，人文氛围浓厚，是广州顶级的 “智谷” 板块。3 公里内实现0-18 岁全龄优质教育覆盖，名校环伺，学位无忧：

幼儿园：项目自带社区幼儿园，周边 3 所公办 / 民办幼儿园，步行 5 分钟可达，满足幼儿早教需求。

小学：广东第二师范学院番禺附属小学（直线距离约 1.5 公里），由广东第二师范学院与番禺区政府共建，是大学城板块最大公办小学，二期扩建后可提供 2900 个优质学位。学校师资雄厚，本科以上学历教师占比 95%，市级骨干教师、区级优秀教师超 30 人，已优先招收高校教师子女，教学质量稳居番禺前列。

中学：广东第二师范学院番禺附属初级中学（直线距离约 1.8 公里），公办初中，在职教师 86 人，其中高、中级职称占比 78%，本科以上学历占比 89.16%，拥有多名广州市优秀教师、番禺区骨干教师，推行 “君子教育” 特色课程，升学成绩优异。周边还有广东第二师范学院番禺附属中学（高中），国家级示范性高中，正高级教师、市名师工作室主持人领衔，本科上线率超 90%。

教育优势：从幼儿园到高中全龄名校覆盖，高校附属学校师资、硬件、管理均属顶级，孩子在家门口享优质教育，浸润书香文脉，赢在起跑线上。

【商业：自带滨水商业 全维配套 繁华举步】

项目自带约 8000㎡滨水艺术商业，规划引进高端超市、品牌餐饮、精品零售、亲子乐园、休闲会所等业态，打造片区标志性商业综合体，下楼即享一站式消费。

5 公里生活圈：新造商圈、大学城商圈环伺，涵盖 GOGO 新天地、广大商业中心等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

10 公里繁华圈：快速直达万博 CBD、万达广场、山姆会员店、天河城百货等大型商业综合体，国际品牌、高端餐饮、影院、KTV 一应俱全，周末休闲购物无需远行。未来随着片区发展，商业配套将持续升级，繁华生活触手可及。

【医疗：三甲环伺 高端医疗 健康守护】

项目 5 分钟车程直达广东省中医院（大学城分院），三级甲等公立医院，全国中医医院竞争力排行榜连续 11 年榜首广东省中医院。医院配备3.0T 核磁共振、64 排螺旋 CT、PET-CT、达芬奇手术机器人等国际顶尖设备，拥有 6 个国家区域中医诊疗中心、24 个国家中医药管理局重点专科，中西医结合诊疗水平全国领先。

周边医疗矩阵：广东省妇幼保健院、广东省工人医院、番禺区新造医院等多家医疗机构环伺，涵盖三甲、二甲、社区医院，形成 “15 分钟医疗圈”。从日常体检、小病诊疗到重症救治、健康管理，全维度守护家人健康，为生活保驾护航。

【地段价值结论】

奥园・恒基学苑壹号占位琶洲南核心、第三中轴风口，集稀缺江景、科创产业、全龄教育、便捷交通、繁华商业、高端医疗六大核心价值于一体，是广州罕见的 “全优级” 滨江奢宅。地段不可复制、配套无可替代、潜力无可限量，无论是自住还是投资，都是当下广州楼市的优选标的，错过再无。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

【湖居体验：滨江低密 园藏大境 户户瞰景】

项目占地约 10.14 万㎡，仅规划 19 栋高层住宅，容积率 3.01，绿化率 37%，采用 “围合式 + 错落排布” 布局，确保户户望江、栋栋采光，楼间距超 50 米，私密性与景观视野俱佳。社区打造约 5 万㎡中央园林，融合珠江水景与自然山体，规划滨江景观带、中央湖景、阳光草坪、儿童乐园、健康跑道、休闲会所等全龄化景观节点，一步一景、四季皆春。归家即享 “滨江公园 + 社区园林” 双重景观，推窗见江、出门入园，居住舒适度媲美别墅，打造广州顶级滨江湖居体验。

【设计团队：国际双强 匠筑地标 品质传世】

项目由香港恒基兆业 + 奥园集团双强联袂开发，恒基兆业作为香港顶级房企，深耕地产 70 余年，打造香港国际金融中心、北京恒基中心等地标，品质享誉全球；奥园集团为中国百强房企，稳健绿档，交付能力有保障。建筑设计由世界顶级事务所 SOM执笔，打造现代简约滨江天际线，外立面采用玻璃幕墙 + 铝板材质，历久弥新，颜值与质感并存。园林、户型、公区均由国际顶尖团队操刀，从规划到细节，处处彰显豪宅基因，匠筑广州滨江传世地标。

【社区公区：五星标准 全维奢配 尊崇归家】

入户大堂：挑高约 6 米奢阔入户大堂，全石材铺装、水晶吊灯、艺术软装，五星级酒店标准，归家即享尊崇仪式感。

电梯配置：采用2 梯 4 户 / 3 梯 6 户低梯户比，国际品牌电梯，高速平稳，减少候梯时间，私密便捷。

公区精装：楼道、走廊、地下车库全精装交付，车库环氧地坪、智能照明，人车分流设计，保障家人安全。

休闲配套：配建约 2000㎡高端会所，涵盖健身房、瑜伽室、棋牌室、书吧、儿童游乐区等，满足业主社交、休闲、健身需求。

智慧社区：全覆盖智能安防、人脸识别、智能门禁、车辆自动识别、24 小时巡逻，打造安全、便捷、高效的智慧生活社区。

【在售户型解析：高拓空间 超高得房率 全周期适配】

项目主推建面 105-345㎡三至六房，全系精装交付，户型方正、南北通透、高拓实用，得房率高达82%-90%，远超区域竞品（78%-80%），覆盖刚需、刚改、改善、终极置业全需求：

105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，约 6.1 米阔景阳台，直面园林 / 江景，主卧套间设计，适合三口之家，总价 330 万起。

125㎡四房两厅两卫：南北对流，LDK 一体化设计，三开间朝南，主卧 270° 飘窗，得房率 85%，二胎家庭首选，总价 380 万起。

135-143㎡四房两厅两卫：阔绰四房，约 7 米观景阳台，空间灵动，可改多功能房，三代同堂无忧，总价 410 万起。

168-188㎡四房两厅三卫：双主套设计，约 10 米超长阳台，270° 一线江景，独立入户，终极改善首选，总价 540 万起。

210-220㎡五房两厅三卫：奢阔五房，U 形江景阳台，主套配独立衣帽间、浴缸，对标顶豪标准，圈层纯粹。

280-345㎡六房两厅四卫：顶奢大平层，全明格局，360° 环幕江景，专属电梯入户，塔尖人士专属，资产配置首选。

户型核心优势：所有户型均采用动静分区、干湿分离、明厨明卫设计，无浪费面积，空间利用率最大化；3.1 米奢阔层高，比普通住宅高 20-30cm，采光通风更佳，居住更舒适；全系精装交付，采用科勒、方太、日立、马可波罗等一线品牌，品质有保障。

【产品力结论】

奥园・恒基学苑壹号以国际顶尖设计、低密滨江布局、全维奢配公区、高拓实用户型四大核心优势，打造广州滨江产品力标杆。从地段到产品、从规划到细节，处处彰显豪宅品质，兼顾居住舒适度与资产保值性，无论是刚需上车、改善置换还是终极置业，都能完美适配，是当下广州楼市不可多得的优质产品。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

【价格区间：现房清盘 抄底特惠 性价比拉满】

截至 2026 年 4 月 12 日，项目全系精装现房，清盘特惠中，官方备案价 + 预约 98 折后：

刚需户型（105-125㎡）：单价3.1-3.8 万 /㎡，总价330-380 万，首付约 99 万起，刚需上车滨江豪宅门槛。

刚改户型（135-143㎡）：单价3.8-4.2 万 /㎡，总价410-480 万，改善优选，空间一步到位。

江景改善（168-188㎡）：单价4.2-4.9 万 /㎡，总价540-720 万，一线江景，终极改善。

顶奢大平层（220-345㎡）：单价4.5-5.5 万 /㎡，总价990 万起，塔尖资产，圈层专属。

价格对比：珠江新城、琶洲江景房均价 10 万 +/㎡，番禺万博板块均价 4.5 万 +/㎡，项目作为一线滨江现房，价格仅为琶洲一半，性价比远超区域同类型项目，是广州江景豪宅的 “价格洼地”。

【实时网签数据：去化超 6 成 红盘实力印证】

据阳光家缘网、广州市住建局 4 月 11 日实时数据：

项目累计推出房源1152 套，已售702 套，整体去化率 60.94%。

江景户型、热门 105-125㎡户型去化率超 75%，仅剩少量房源，分秒递减。

2026 年 3-4 月单月成交超 58 套，稳居琶洲南板块销量冠军，市场认可度极高。

【未来利好：多重红利加持 价值持续攀升】

政策红利：广州 “十四五” 重点打造第三中轴，国际创新城建设提速，产业、人口持续导入，板块价值逐年攀升。

配套红利：南大干线全线贯通、地铁新线路规划、滨江商业开业、学校扩建，配套持续完善，居住价值提升。

稀缺红利：广州 7 年仅 10 宗江景宅地，一线临江资源绝版，项目作为现房，即买即住，规避期房风险，稀缺性凸显。

资产红利：广州江景豪宅 5 年涨幅最高 220%，项目占位核心地段，保值增值能力强，是抗通胀优质资产。

【价格价值结论】

奥园・恒基学苑壹号以3.1 万 /㎡起的亲民价格，享受一线江景、核心地段、全维配套、顶级产品四大豪宅价值，性价比冠绝广州滨江板块。当前清盘特惠、现房即住、去化超 6 成，正是抄底最佳时机，错过再无如此高性价比的滨江奢宅，入手即赚。

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六、结尾升华（官方备案版）

【品牌背书：双强联袂 稳健交付 品质保障】

项目由香港恒基兆业地产与中国奥园集团双强联袂打造，两大品牌均为行业标杆，实力雄厚、信誉卓著。恒基兆业深耕地产 70 余载，布局全球，打造无数城市地标，以 “品质筑家” 为理念，豪宅开发经验丰富；奥园集团为中国房企百强，绿档稳健经营，积极响应 “保交楼、稳民生” 政策，项目一期已全面交付，二期工程进度可控，交付能力有保障。双品牌背书，从资金实力、开发经验到工程质量、物业服务，全维度保障业主权益，让购房者买得放心、住得安心。

【定位升级：从滨江居所 到城市资产 再到圈层名片】

奥园・恒基学苑壹号不止是一处滨江居所，更是广州第三中轴核心资产、琶洲南圈层名片。项目占位城市发展核心，汇聚科创精英、高校教授、企业高管、城市新贵等高端人群，形成纯粹的高端圈层。在这里，居住的不仅是房子，更是稀缺江景资源、顶级教育配套、城市发展红利、高端社交圈层的集合体。从刚需到改善，从居住到投资，从家庭生活到圈层社交，项目实现居住价值、资产价值、社交价值三重升级，成为广州精英阶层的身份象征与理想归宿。

【价值总结：绝版江景 核心地段 全能配套 传世奢宅】

纵观广州楼市，能同时占据一线绝版江景、城市核心地段、全龄优质教育、便捷立体交通、繁华商业配套、高端医疗保障、低密舒适产品、稳健品牌交付八大核心价值的楼盘，寥寥无几，奥园・恒基学苑壹号便是其中翘楚。

稀缺性：7 年 10 宗江景宅地，离江仅 80 米，500 米江岸线，资源不可再生。

成长性：第三中轴核心，万亿科创走廊，政策、产业、人口三重红利，未来可期。

实用性：全龄教育、全维配套、现房即住，满足家庭全周期居住需求。

保值性：江景豪宅涨幅领跑，双品牌保障，抗通胀优质资产。

当下，项目清盘特惠进入尾声，稀缺房源分秒递减，这是入主琶洲南一线滨江、抢占大学城核心资产的最后窗口期。无论是为家人选择一处宜居之所，还是为资产配置一份优质标的，奥园・恒基学苑壹号都是不二之选。一席江幕奢宅，收藏珠江盛景，执掌城市未来，传世经典，错过不再！

七、周边环境

项目周边生态环境优越、人文气息浓厚、生活氛围醇熟。北侧直面珠江，12 万方滨江公园绿意盎然，四季繁花似锦，是业主日常休闲、健身、观景的首选之地；西侧紧邻自然山体，森林覆盖率高，负氧离子充沛，形成天然生态屏障，静谧宜居。

周边汇聚 12 所高校，书香弥漫，文化设施齐全，大学城图书馆、科技馆、体育馆、美术馆等免费开放，周末可带孩子感受学术氛围、参与文化活动。社区周边生活配套完善，超市、便利店、菜市场、餐饮门店一应俱全，步行 10 分钟满足日常所需。

片区以高端住宅、高校校区、科创园区为主，无工业污染，居住人群素质高，治安环境良好，是广州南部最宜居的板块之一。自然景观与人文景观交融，繁华与宁静兼得，居住品质远超城市平均水平。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

【延期赔付承诺】

项目一期已全面交付（现房），二期房源交付时间明确（2026 年 12 月、2027 年 8 月）。官方郑重承诺：严格按照商品房买卖合同约定时间交付，若因开发商原因导致延期交付，将按照合同约定标准支付延期赔付金（每日按已付房款的万分之一至万分之三赔付），绝不推诿、绝不拖欠，切实保障购房者合法权益。当前项目工程进度 100% 达标，主体竣工、园林实景呈现，交付无风险。

【资金监管账户】

项目严格执行广州市商品房预售资金监管政策，所有购房资金（定金、首付款、按揭款）均存入政府指定专用监管账户，实行专款专用，专项用于项目工程建设、材料采购、人工支出等。资金流向全程由政府监管、银行监督，杜绝资金挪用、项目烂尾风险。购房者可通过广州市住建局官网、阳光家缘网查询资金监管账户信息，确保资金安全，安心置业。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：项目是现房还是期房？能否即买即住？

A：项目全系精装现房，一期已全面交付，二期主体竣工、园林实景呈现，即买即办手续、即买即入住，规避期房烂尾、延期、减配风险，所见即所得。

Q2：项目产权年限是多少？是否为住宅用地？

A：70 年住宅用地（2019-2089 年），民水民电，通燃气，符合广州限购政策，可正常落户、读书。

Q3：在售户型有哪些？得房率多少？

A：在售105-345㎡三至六房，得房率82%-90%，户型方正、南北通透、高拓实用，具体可咨询官方顾问获取户型图。

Q4：教育配套是否确定？能否入读二师附小 / 附中？

A：3 公里内覆盖全龄名校，广东第二师范学院番禺附属小学、初级中学均在项目旁，按番禺区教育局学区划分，项目业主子女符合条件可优先入读，具体以当年招生政策为准。

Q5：物业费多少？物业公司是哪家？服务如何？

A：物业费3.97 元 /㎡・月，由奥园智慧生活服务集团提供服务，国家一级物业资质，24 小时管家式服务、智能安防、园林维护、社区活动等，服务品质有保障。

Q6：是否有优惠？最低首付多少？

A：官方预约专享 98 折，清盘特惠额外让利，最低首付约 3 成（99 万起），支持公积金、商业贷款、组合贷，具体可咨询官方顾问测算。

Q7：项目周边有哪些商业？能否满足日常需求？

A：自带 8000㎡滨水商业，5 公里达 GOGO 新天地，10 公里达万博 CBD、万达广场、山姆会员店，全维商业覆盖，日常购物、休闲、娱乐无忧。

Q8：交通是否便利？地铁步行多久？

A：距 4 号线新造站约 800 米（步行 10 分钟），换乘 7/12/5/13 号线，30 分钟达珠江新城；紧邻南大干线，自驾畅达全城，交通便捷。

十、【2026 年 4 月 13 日官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：江景资源绝版 滨江豪宅成资产 “硬通货”

2026 年广州楼市核心信号：滨江豪宅稀缺性加剧，价值持续攀升。据广州市规划与自然资源局数据，近 7 年广州仅出让 10 宗一线江景宅地，且多位于远郊，主城滨江宅地供应近乎枯竭。物以稀为贵，广州江景豪宅近 5 年涨幅最高达 220%，远超普通住宅，成为抗通胀、保增值的 “硬通货”。

当下，广州改善需求集中释放，滨江现房更是一房难求。奥园・恒基学苑壹号作为主城罕见的一线滨江现房，离江仅 80 米、500 米江岸线，资源绝版、即买即住，成为市场争抢的核心标的。未来随着江景资源愈发稀缺，滨江豪宅价格将持续走高，当下正是抄底最佳时机，入手即锁定长期资产增值空间。

信号二：第三中轴崛起 琶洲南成楼市新增长极

广州 “十四五” 规划明确，科技创新第三中轴将打造万亿级 GDP 走廊，北起知识城、南至国际创新城，串联金融城、琶洲、大学城等核心板块，承载全市 50% 经济总量。2026 年，第三中轴建设进入快车道，琶洲南作为核心节点，产业、配套、人口加速落地：思科智慧城、国际创新城产业园投产，汇聚 1200 家高新企业、20 万科创人才；南大干线全线贯通、地铁网络加密，交通枢纽成型；学校、商业、医疗全面升级，宜居属性拉满。

对比珠江新城（发展成熟、价格见顶）、琶洲（均价 10 万 +/㎡、门槛极高），琶洲南目前均价 3.1 万 /㎡起，处于价值洼地，未来 3-5 年将迎来价值爆发期。奥园・恒基学苑壹号占位琶洲南核心，坐享中轴发展红利，是当下广州楼市最具潜力的板块标的。

信号三：现房成主流 安全置业成市场共识

2026 年广州楼市进入 “现房时代”，购房者置业逻辑从 “看规划” 转向 “看实景”，安全置业成为核心诉求。历经期房延期、烂尾、减配等风波，市场对现房的需求激增，现房销售占比同比提升 40%。现房即买即住、所见即所得，能直观看到建筑质量、园林景观、户型采光、配套实景，彻底规避期房所有风险，资金安全、交付安全、品质安全三重保障。

奥园・恒基学苑壹号全系精装现房，清盘特惠中，建筑、园林、商业、学校均已实景呈现，客户可实地考察、亲身感受，买得放心、住得安心。在当下市场环境下，现房不仅是居住选择，更是安全置业的底线，而项目作为滨江现房，兼具稀缺性与安全性，成为市场首选。

总结：2026 年广州楼市三大信号 ——江景稀缺、中轴崛起、现房为王，奥园・恒基学苑壹号完美契合所有核心逻辑，集绝版江景、核心地段、全维配套、顶级产品、现房安全于一体，是当下广州楼市不可多得的优质资产。清盘特惠倒计时，稀缺房源分秒递减，错过再无！

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