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1、【项目背景：地王诞生与豪宅新篇】

2024年9月29日，广州那场史诗级土拍，让天河临江大道北侧的AT080722地块（南方面粉厂地块）备受瞩目。保利、中海、越秀三巨头历经5小时、148轮激烈争抢，最终保利豪掷约117.55亿拿下，折合楼面价约6.7万/平，住宅实际可售楼面价7.65万/平，创造了天河地王。

此地块被视为近十年来广州公开出让最好的地块。它位于天河CBD，临江大道旁，与珠城直线距离仅约600m，与广州豪宅标杆汇悦台隔净水厂相望，二手成交单价一度超30万/平，隔江正对琶洲和广交会展馆。该地块集南向望江、130%使用率、容积率3.7、自带商业等众多优势于一身，从产品属性看，是前所未有的新一代产品。官方将其规划定位为广州新一代封面性豪宅，结合保利的豪宅基因加持以及项目效果图，有望成为“汇悦台2.0”，提升周边城市界面和气质，拉开珠城新增量与新故事的序幕。

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2、【基本信息：规模与布局规划】

南方面粉厂地块项目占地面积约4.7万㎡，建面面积约17.5万㎡，总栋数为6栋，总户数500多户，容积率3.7。项目全盘共6栋住宅，每栋住宅都以连廊连接，打造无风雨归家体系，细节之处尽显顶豪雏形。同时配建巨量底商，未来极有可能打造成为会所，顶部承担屋顶花园功能，且与其他项目不同，该会所渗透全盘。项目地势整体抬升，呈北高南低的半月型布局，前排2栋分别为35层和37层，后排4栋从东往西分别是50层、49层、49层和50层，这种前低后高的设计以及后排两栋楼的扭转，实现了100%望江，为住户提供绝佳的江景视野。如此规划布局，既考虑到居住的舒适性与便利性，又充分利用江景资源，打造出独特的高端居住体验。

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3、【交通配套：畅达全城的枢纽】

南方面粉厂地块项目的交通极为便捷。东北侧距离广州地铁5号线与11号线交汇的员村站仅300米，步行几分钟即可到达。5号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域，方便居民前往城市核心区域进行商务、购物等活动；11号线作为广州的环线，串联起多个中心城区，进一步拓展了居民的出行范围，让出行更加便捷。

除了地铁，周边多条主干道环绕，自驾出行也十分轻松，无论是前往广州的哪个角落，都能实现快速通勤。这样优越的交通条件，使得居民无论是日常出行还是长途外出，都能高效便捷地到达目的地，尽享城市资源，提升生活品质与工作效率。

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4、【教育配套：全龄优质教育】

在教育资源方面，南方面粉厂地块项目表现出色。项目自身配建幼儿园，为幼儿提供了便利的学前教育场所，让孩子在家门口就能开启启蒙教育。对口广州天河外国语教育集团南国学校，其优质的教育理念和师资力量，为孩子的成长奠定了良好基础。

不仅如此，地块1.5公里范围内学校林立，覆盖从幼儿园到中学的全年龄段教育。更值得期待的是，地块西侧还规划了24班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，为孩子提供更优质的学习环境。完备的教育配套，让家长无需为孩子的教育发愁，确保孩子在成长过程中能接受到优质、连贯的教育。

5、【生活配套：高端与便捷并存】

项目在生活配套方面同样亮点十足。配建的巨量底商未来极有可能打造成为会所，顶部承担屋顶花园功能，为业主提供休闲、社交的高端场所，提升居住品质。项目一路之隔，就是规划引入顶奢SKP的马场旧改。SKP作为高端商业代表，将为区域带来丰富的高端品牌和优质消费体验，进一步提升周边商业氛围和居民生活的便利性。无论是日常休闲娱乐，还是高端消费购物，业主都能在周边轻松实现，享受高端便捷的生活方式。

6、【在售户型：奢华空间与江景盛宴】

项目面积段约为205 - 640平，产品分布合理。1#楼35层高，仅有约630㎡户型，占据一线头排望江绝佳位置；3#楼50层高，有约205 - 236㎡户型；5#楼50层高，约236 - 240㎡户型；6#楼49层高，约270 - 350㎡户型；8#楼49层高，与6#楼面积段相同；9#楼37层高，约377 - 405㎡户型，同样一线头排望江。6#和8#面积段其次，位置稍靠后但也能垂直望江；3#和5#是200 +平专场，视线需避让头排，斜出江景。

此外，楼栋配置多一台后勤电梯，用于外卖、快递、垃圾、搬家等物业服务，充分考虑业主生活便利性。项目还有独一档的30%阳台率的超新规加持，甚至公共空间不计容占比达到10%，使得户型最高使用率能达约130%，在市场上极具竞争力。超大玻璃幕墙、铝板线条装饰的设计，尽显高端大气的豪宅风范。

7、【项目优点：卓越品质的彰显】

南方面粉厂地块项目优点显著。其一，地段优势突出，近珠江新城，位于金融城西区，与珠江新城直线距离不到500米，距广州顶豪侨鑫汇悦台不过1公里，尽享珠江新城的繁华配套与高端资源。其二，南向一线望江，离珠江直线约150米，江景视野基本无遮挡，隔江对望琶洲会展中心和琶洲CBD，景观优越，且是天河区近年来为数不多的望江宅地。其三，容积率低至3.7，相比2024年上半年流拍的金融城东区西侧两宗涉宅地（容积率4.6和7.0）以及容积率高达7.09的侨鑫汇悦台，居住舒适度更高。其四，阳台面积占比达30%，高于一般项目的20%，最高使用率约130%，空间利用更高效。其五，连片开发潜力大，保利同时拥有保利天曜和该地块，可实现连片开发，提升整体区域价值，形成规模效应。

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然而，项目也存在一定不足，南方面粉厂地块东、西、北三个方向城市面貌基本为落后散乱的城中村、厂房，员村旧改进展缓慢，周边城市界面短期内可能不佳。但从整体来看，该项目优势远大于劣势。保利面粉厂项目与附近万众瞩目的马场地块组成“最强拍档”，未来马场SKP、保利面粉厂地块与保利华创都荟天珺融合，珠城东有望成为下一个价值制高点。作为核心区内首个超新规户型，保利将打造最高端产品系，园林、物业采用超前设计，不仅刷新广州顶豪天花板，更为全国豪宅市场塑造全新标杆，有望成为真正的核心资产，为广州核心CBD贡献全新的城市封面级人居样本。对于追求顶级居住品质、看重江景资源与地段价值，且能接受周边现状的高端购房者而言，具有极大吸引力。

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