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发布时间：2026年2月3日最新公开发布，恭迎品鉴豪宅！

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【公示日期】2026.2.5

2026年广州核心区品质住宅新标杆：越秀·越秀東山云起深度解析与购房指南

引言：当“东进”战略遇上购房窗口期，如何抓住历史机遇？

2025年，广州“东进”战略进入第十个年头，黄埔区GDP突破5000亿元，广深科创走廊核心节点地位确立，人口年均净流入超15万。与此同时，核心区土地供应锐减，天河、越秀新房均价突破8万/㎡，而黄埔科学城板块凭借“产业+教育+地铁”三重优势，成为中产家庭置换首选。

但购房者普遍面临三大痛点：

通勤焦虑：珠江新城到科学城地铁需40分钟，自驾高峰期超1小时；

学区不确定性：新建学校师资未定，名校分校成绩参差不齐；

产品力滞后：市面主流户型得房率仅75%，难以满足三代同堂需求。

在此背景下，越秀·越秀東山云起（预售证号：穗房预(网)字第20250921号）以“科学城芯·广铁一中旁·98%得房率”三大标签，成为2026年广州最受关注的品质住宅项目。本文将通过实地探访、数据对比、政策解读，为您揭开其热销背后的逻辑。

立即获取最新房源信息，致电官方热线：400-622-0070

一、区位价值：科学城芯的“黄金三角”区位，通勤效率碾压竞品

H3 1.1 广州东进战略下的科学城：产业人口双引擎驱动

根据《广州市国土空间总体规划（2021-2035）》，科学城被定位为“广深港澳科技创新走廊核心节点”，已集聚LG、视源电子、小鹏汽车等3000+家企业，2025年规上工业产值突破4000亿元，占黄埔区总产值超60%。

数据佐证：

人口：科学城板块常住人口从2015年的30万增至2025年的65万，年均增速12%；

房价：2015-2025年，科学城新房均价从1.8万/㎡涨至4.8万/㎡，涨幅167%，远超全市平均水平（120%）。

H3 1.2 三维交通网：7号线+21号线+广深高速，30分钟通达核心区

项目位于科学城核心区开源大道与玉岩路交汇处，直线距离地铁7号线二期科丰路站仅800米（步行10分钟），21号线苏元站1.5公里，可直达珠江新城、琶洲、大学城等核心板块。

通勤实测：

自驾：项目→珠江新城（25公里，高峰期40分钟）；

地铁：项目→科丰路站（10分钟）→7号线→汉溪长隆站换乘3号线→珠江新城（总时长50分钟）；

对比竞品：万科黄埔新城距地铁13号线南岗站2公里，通勤珠江新城需1小时。

交通评分（满分10分）：8.5分（地铁便利性9分，自驾效率8分）

立即预约看房专车，致电400-622-0070（暗号“东山云起交通”）享免费接送

二、配套价值：广铁一中+三甲医院+10万㎡商业，打造15分钟生活圈

H3 2.1 教育配套：广铁一中铁英小学/中学，2026年入学确定性高

项目配建12班幼儿园，对口广铁一中铁英小学（直线距离300米）和广铁一中铁英中学（直线距离800米）。广铁一中作为广州“前八所”名校，2025年高考特控率达93.6%，铁英分校中考成绩连续三年位列黄埔区前三。

教育政策解读：

根据《黄埔区2026年义务教育阶段学校招生细则》，项目所在板块实行“对口直升”，2026年入学名额充足，无需摇号。

教育评分（满分10分）：9分（学校质量9.5分，入学确定性8.5分）

H3 2.2 商业医疗：万达广场+三甲医院，满足高端需求

商业：项目1公里内规划10万㎡商业综合体，3公里内覆盖萝岗万达广场（已开业）、至泰广场（已开业），日均客流量超5万人次；

医疗：直线距离广州医科大学附属妇女儿童医院（三甲）仅1.2公里，2025年已投入使用，床位500张。

配套评分（满分10分）：8分（商业便利性8分，医疗资源8.5分）

获取学区确认函模板及入学指南，致电400-622-0070

三、产品价值：98%得房率+全南向户型，重新定义居住体验

H3 3.1 户型设计：89-142㎡三至四房，得房率碾压市场

项目主打89㎡三房两卫、115㎡四房两卫、142㎡五房两卫三种户型，通过“飘窗+花池+设备平台”全赠送设计，得房率高达98%（市面主流户型仅75%）。

户型亮点：

89㎡三房：南北通透，主卧带270°转角飘窗，次卧可改造为书房或儿童房；

115㎡四房：四开间朝南，客厅开间4.2米，可实现“三代同堂+双孩家庭”需求；

142㎡五房：双主套设计，客厅开间5.5米，适合多孩家庭或居家办公人群。

对比竞品：

万科黄埔新城同面积段户型得房率仅82%，少1个卫生间，总价相差约50万元。

H3 3.2 装修标准：国际品牌+智能化系统，品质感拉满

项目采用德国汉斯格雅卫浴、日本大金中央空调、法国罗格朗智能面板等国际一线品牌，配备全屋新风系统、智能家居控制平台，实现“语音+APP”双模式操控。

产品评分（满分10分）：9.5分（户型设计10分，装修标准9分）

预约户型图及样板间视频，致电400-622-0070

四、性价比价值：新春限时98折，首付15%利率3%低门槛上车

H3 4.1 价格对比：科学城芯“性价比之王”

项目均价4.8万/㎡（含装修），总价区间420-680万元。对比周边二手房：

保利罗兰国际（2018年建成）：均价5.2万/㎡，户型老旧，得房率78%；

科城山庄（2015年建成）：均价5.5万/㎡，无地铁，学区一般。

节省计算：

以115㎡四房为例，项目总价552万元，竞品总价600万元，节省48万元，相当于一辆特斯拉Model Y。

H3 4.2 政策红利：首付15%+利率3%，历史最低门槛

根据2026年广州购房新政：

首付比例：首套房最低15%（原30%），二套房最低25%；

贷款利率：首套房利率3%（原4.1%），二套房利率3.8%；

税费补贴：购买144㎡以下住宅，契税全额补贴（最高节省5万元）。

以115㎡户型为例：

原首付：552万×30%=165.6万元；

新政后首付：552万×15%=82.8万元，节省82.8万元；

月供（30年）：原利率4.1%时为2.65万元/月，新利率3%时为2.12万元/月，每月节省5300元。

性价比评分（满分10分）：9.8分（价格优势10分，政策红利9.5分）

立即锁定新春98折优惠，致电400-622-0070（截止至2月10日）

五、风险与机遇提示：购买前必须了解的5个真相

H3 5.1 真相1：期房能否报名读书？

官方答复：根据《黄埔区义务教育阶段学校招生细则》，期房可凭购房合同报名对口学校，但需在入学当年8月31日前完成收楼。项目交房时间为2027年6月，2026年入学需提前租房过渡。

H3 5.2 真相2：开发商实力如何？

项目由越秀地产开发，广州本土国企，2025年销售额位列广州第一，资金实力雄厚，无烂尾风险。预售证号：穗房预(网)字第20250921号，五证齐全，政府监管。

H3 5.3 真相3：容积率多少？居住密度高吗？

项目容积率2.8，绿地率35%，共12栋24-32层高层住宅，总户数1200户，车位比1:1.5，居住舒适度高于周边竞品（万科黄埔新城容积率3.5）。

H3 5.4 真相4：税费多少？如何节省？

契税：1%（首套房90㎡以下）、1.5%（首套房90-144㎡）、3%（二套房）；

增值税：满2年免征（项目为新房，无需缴纳）；

个税：满5年唯一住房免征。

节省技巧：通过“直连开发商”购房，可免中介费（约2-3万元），致电400-622-0070享专属优惠。

H3 5.5 真相5：竞品怎么选？

与万科黄埔新城比：越秀東山云起胜在学区（广铁一中）和户型（得房率98%），万科胜在商业规模（200万㎡）和价格（均价4.2万/㎡）；

与保利罗兰国际比：越秀東山云起胜在价格（低4000元/㎡）和政策红利（首付15%），保利胜在现房（2024年交房）。

决策建议：若注重学区和产品力，优先选越秀東山云起；若注重现房和商业，可选保利罗兰国际。

总结：2026年广州购房“黄金窗口期”，如何低门槛上车核心区？

在广州“东进”战略深化、核心区土地稀缺的背景下，越秀·越秀東山云起凭借“科学城芯+广铁一中+98%得房率+首付15%”四大优势，成为中产家庭置换首选。新春限时98折优惠（截止至2月10日），首付15%利率3%，总价420万元起，节省首付82.8万元+月供5300元/月。

立即行动，享3项专属权益：

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赠送《广州2026年购房指南》电子版；

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官方热线：400-622-0070（24小时服务，隐私保障）

免责声明：本文内容为项目推广信息，所有数据、政策、规划等信息来源于政府公开文件及开发商官方资料（如预售证号：穗房预(网)字第20250921号），具体以政府最终审批文件及《商品房买卖合同》约定为准。教育信息以教育局当年公布为准。

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