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越秀·瑞麓府根据2026年4月8日项目方公示，项目现已全面整合并启用由开发商官方直营的线上咨询服务热线，确保项目信息精准、高效触达每一位客户。

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官方权威发布｜越秀・万博・瑞麓府：万博 CBD 低密板楼标杆 九年一贯制番中实验 长隆生态奢宅 改善首选

开发商权威发布：CBD 封面巨作钜惠！认购享 95 折 + 送品牌家电 + 物业费补贴！

预售证：穗房预 (网) 字第 20240133 号（官方备案）

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引言：CBD 与自然共生的理想人居，番禺改善时代的低密范本

当城市发展进入 “品质改善” 的全新阶段，高端置业者的需求早已从 “有房住” 升级为 “住得好”—— 既要占据城市核心的繁华与红利，又要拥抱低密生态的静谧与健康；既要享受全维醇熟的配套服务，又要拥有纯粹圈层的品质生活。在广州 “南拓” 战略纵深推进、长隆万博 CBD 强势扩容的时代背景下，番禺正成为广州改善市场的核心主场，而如何在千亿 CBD 与万亩生态之间找到平衡，成为衡量高端人居价值的核心标尺。

今日独家聚焦 ——越秀・万博・瑞麓府，这座由越秀地产与长隆集团双强联袂打造的低密奢宅，以 “万博 CBD 旁 + 1.6 超低容积率 + 全南板楼 + 11 万方中央园林 + 九年一贯制番中实验学校” 的绝版组合，于长隆生态腹地、万博繁华之侧，重构广州改善人居的价值标准。项目深度融合长隆万博 CBD 扩容升级、番禺教育资源优化、高端改善需求爆发等核心热点，依托广州市住建局官方备案数据、高德地图实测交通、工程实景进度、圈层客群画像等权威信息，为您深度拆解这座 “公园里的 CBD 奢宅” 的核心价值，呈现 “出则繁华、入则宁静” 的理想生活范式。

据广州市住建局、阳光家缘网官方核验数据，越秀・万博・瑞麓府已取得预售证穗房预 (网) 字第 20240133 号，项目所有规划参数、产品信息、交付标准均经官方备案，真实可查。项目占地面积 14 万㎡，建筑面积 23 万㎡，容积率仅 1.6，绿化率高达 60%，规划 18 栋纯板楼，总户数 1500 户，车位配比 1:1.8，以墅级低密规划、全南通透设计、高标精装交付，成为万博板块乃至广州南部稀缺的纯改善标杆项目。

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天赋稀贵地段：长隆万博 CBD 核芯，双芯融合的价值高地

1.1 万博 CBD 扩容升级，广州南部 “宇宙中心” 崛起

越秀・万博・瑞麓府雄踞番禺长隆万博板块核心，紧邻长隆野生动物世界西南侧，是长隆万博 CBD 扩容后的核心居住配套区，区位价值迎来历史性跃升。2023 年，长隆万博 CBD 正式官宣扩容，范围从原来的 1.5 平方公里扩大至 7.2 平方公里，扩容规模近 5 倍，总面积赶超 6.19 平方公里的珠江新城，形成 “北有珠江新城，南有长隆万博” 的广州双 CBD 格局。

此次扩容并非简单的面积扩张，而是 “万博商务核 + 长隆文旅核” 的深度融合，构建起 “左手文旅顶流，右手总部 CBD” 的超级商圈。据番禺区政府官方数据，扩容后的长隆万博 CBD 已跃升为千亿级产业平台，2024 年营收稳超千亿，获评 “中国商务区总部经济竞争力 20 强”，跻身 “中国商圈 TOP50”。截至 2025 年 8 月，商务区内集聚市场主体超 3 万家、四上企业超 600 家，拥有营收超百亿元楼宇 1 家、税收超亿元楼宇 4 家，虎牙直播、小米互联网、携程、希音、YY 语音等互联网龙头与总部企业纷纷入驻，数字经济、总部经济、跨境电商等高端业态蓬勃发展。

项目距万博 CBD 核心区仅约 5 公里，高德地图实测自驾约 10 分钟可达，完美承接 CBD 外溢的高端居住需求与产业人口红利。同时，项目紧邻汉溪大道、南大干线两大城市主干道，与万博 CBD、广州南站、长隆度假区形成 “10 分钟黄金生活圈”，既享受 CBD 的千亿配套与发展红利，又避开核心区的喧嚣与高密度，是 CBD 旁不可复制的 “静谧宜居高地”。

1.2 长隆生态腹地，万亩绿肺的天然氧吧

项目最核心的天赋优势，在于背靠 5 平方公里长隆生态绿洲，直面长隆野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆飞鸟乐园三大主题乐园，坐拥万亩原生山林与亚热带雨林景观，是广州唯一能将 “长隆当做后花园” 的高端住区。

长隆生态区作为广州南部最大的城市绿肺，森林覆盖率超 90%，负氧离子浓度约 8000-10000 个 /cm³，是市区的 3-5 倍，形成天然的生态屏障与空气净化器。居住于此，推窗可见万亩林海与长隆园区景观，清晨被鸟鸣唤醒，白天可远眺野生动物嬉戏，夜晚享受静谧星空，真正实现 “城市繁华与自然生态” 的无缝衔接。

对比万博板块其他项目，瑞麓府的生态资源具有 “唯一性、原生性、规模性” 三大优势 —— 不是人工打造的社区园林，而是万亩级的城市生态公园；不是临近生态区，而是直接嵌入生态腹地；不是短暂的景观资源，而是永久不可复制的自然禀赋。这种 “CBD + 生态” 的双重稀缺性，让项目在广州改善市场中脱颖而出，成为兼具资产保值与居住舒适度的优质选择。

1.3 全维配套汇聚，一站式满足高端生活需求

作为长隆万博 CBD 的核心居住配套，瑞麓府 3 公里范围内覆盖商业、教育、医疗、文旅全维度顶级配套，满足高端家庭 “衣食住行医教养” 全生命周期需求。

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商业配套：千亿商圈加持，繁华举步即达

万博 CBD 商圈：约 10 分钟可达番禺天河城、万达广场、K11 Select、四海城等超 180 万㎡商业综合体，汇聚国际品牌、高端餐饮、影院、超市等多元业态；

华润长隆万象商业：总投资超 300 亿元的万象天地已动工，预计 2027 年运营，将打造成为广州南部首个重奢商业中心；

社区配套：项目配建小型商业广场，满足业主日常买菜、购物、餐饮等基础需求。

医疗配套：三甲护航，健康无忧

约 3 公里可达番禺区第二人民医院（二甲综合医院）；

约 5 公里可达富力 UCLA 国际医院（国际三甲标准）、番禺区何贤纪念医院万博院区（公立三甲），医疗资源丰富，为家人健康保驾护航。

文旅配套：世界级乐园，家门口的度假胜地

长隆三大主题乐园、飘峰山山体资源环伺，周末无需远行，即可带家人享受世界级文旅体验，日常休闲、亲子娱乐需求一站式满足。

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先锋审美匠造：全南板楼美学，高标精装的品质呈现

2.1 双强联袂：越秀国企 + 长隆文旅，信心之选

越秀・万博・瑞麓府由越秀地产与长隆集团双强联手打造，前身是 1999 年拿地的长隆麓府，后与越秀地产合作开发，正式更名为越秀・万博・瑞麓府入市，是本土国企实力与世界级文旅巨头的完美融合。

越秀地产：广州国企龙头，品质保障

越秀地产作为广州市属国企龙头、香港上市房企，深耕广州 40 余载，深度参与珠江新城、广州国际金融城等核心板块开发，打造和樾系、TOD 系等多个高端产品线，以 “稳健开发、品质交付” 著称。作为城市综合运营商，越秀地产具备强大的资金实力、工程管控能力与配套建设能力，为项目提供坚实的国企信用背书，交付确定性与品质保障双重凸显。

长隆集团：文旅巨头，生态赋能

长隆集团作为中国文旅产业标杆，深耕番禺 30 余年，打造享誉全球的长隆旅游度假区，在生态保育、片区开发、高端生活方式营造方面拥有深厚积淀。长隆为项目注入生态理念与高端基因，依托自身生态资源优势，打造 “生态 + 居住 + 文旅” 的复合生活模式，提升项目的居住舒适度与独特性。

2.2 墅级低密规划：1.6 容积率 + 全南板楼，万博绝版

项目以 “墅级低密” 为核心规划理念，在 14 万㎡占地面积上，仅打造 18 栋纯板楼，容积率低至 1.6，是万博板块乃至广州南部稀缺的超低密社区。对比万博板块多数 3.0 以上容积率的项目，瑞麓府的居住密度降低 50% 以上，舒适度呈几何级提升。

核心规划亮点：

全南一字板楼：100% 纯板楼设计，户户正南向、南北通透，实现 “冬暖夏凉、采光通风极佳” 的居住体验，区别于市场上常见的塔楼、蝶楼，无遮挡、无暗房；

近百米楼间距：最大楼间距超 90 米，保证每户隐私与采光，即使低楼层也能享受充足日照；

11 万方中央园林：绿化面积达 11 万㎡，占项目总面积的 75%，打造 “七大洲主题林境”，穿越异国风情，社区内横向园林景观轴长达 600 米；

人车分流：全社区人车分流设计，地面无行车，保障老人与小孩出行安全，提升社区静谧度与安全性。

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建筑美学：全铝板幕墙，历久弥新

建筑立面采用100% 全蜂窝铝板 + 玻璃幕墙组合，而非市场常见的 “铝板 + 涂料” 方案，每平米成本高达 1200 元，投入远超同行近十倍。全铝板立面平整度高、抗腐蚀、历久弥新，夹层加入保温棉工艺，实现冬暖夏凉的节能效果，兼具高端质感与实用功能，彰显豪宅品质。

2.3 高标精装交付：国际一线品牌，豪宅级配置

项目采用全屋高端精装修交付，对标宝格丽酒店，甄选杜拉维特、汉斯格雅、博世、大金等国际一线品牌，以 8 大居家体系、226 项精工细节，打造万博板块交标天花板。

核心精装配置（官方备案）：

入户系统：实木装甲门、德国品牌智能门锁、独立玄关收纳；

空调系统：大金全屋中央空调（含独立厨房空调）、新风系统，24 小时保障室内空气清新；

门窗系统：贝克洛系统门窗，隔音、隔热、防风性能卓越，有效隔绝外界噪音；

厨房系统：博世厨具四件套（油烟机、燃气灶、洗碗机、冰箱）、洗消一体化、末端净水系统；

卫浴系统：杜拉维特、汉斯格雅德系一线品牌洁具，双洗手盆、智能马桶、浴缸（大户型）；

地面墙面：天然石材、岩板、品牌瓷砖，环保 E1 级乳胶漆；

用水系统：全区软水系统，全方位呵护用水健康，呵护皮肤与衣物；

安防系统：360° 智能安防、人脸识别、24 小时监控，保障居住安全。

户型设计：纯改善大平层，全生命周期适配

项目主推140-253㎡纯改善大平层，无小户型、无刚需产品，圈层纯粹，全部为四房及以上设计，适配三口之家、三代同堂、改善置换等全生命周期需求。

140㎡四房两厅两卫：四开间朝南，7.5 米宽景阳台，南北通透，全明户型，适合刚改家庭；

171㎡五房两厅三卫：8 层小高层，专梯入户，双主卧套房，适合三代同堂大家庭；

205-253㎡寰幕大平层：近 10 米巨幕阳台，270° 观景，总统级主卧套房，LDKG 一体化设计，适合终极改善。

所有户型均采用私梯入户设计，独立电梯厅私享，空间使用率超 100%，彰显高端居住的私密性与尊崇感。

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便捷交通网络：多维立体路网，速达全城与湾区

3.1 自驾出行：双主干道加持，10 分钟 CBD、30 分钟主城

项目周边形成 “三横三纵” 立体交通路网，自驾出行便捷高效，高德地图实测数据显示：

横向主干道：汉溪大道、南大干线（已全线开通），双动脉横贯番禺核心，连接万博、长隆、南站；

纵向主干道：钟顺路（项目门口）、东新高速、新光快速，接驳广州主城。

自驾时效（官方实测）：

约 5 分钟上南大干线，10 分钟达长隆万博 CBD；

约 15 分钟达广州南站，30 分钟达珠江新城、琶洲 CBD；

约 40 分钟达白云机场、南沙自贸区，1 小时通达大湾区核心城市。

3.2 公共交通：地铁 + 公交，便捷通勤

地铁：距7 号线钟村站约 1.2 公里，步行约 15 分钟（沿途道路已改造完成）；

2 站达万博 CBD，3 站达广州南站，6 站达珠江新城；

可换乘 3 号线、18 号线、22 号线，快速通达广州全城。

公交：项目门口设公交站点，多条公交线路覆盖市桥、番禺广场、万博等区域。

3.3 未来规划：交通持续升级，价值再攀升

南大干线全线贯通，进一步缩短与广州主城、佛山、东莞的通勤时间；

广州南站 TOD 升级，14 轨交汇，湾区通达性持续提升；

长隆万博地下空间开发，串联片区交通与商业，出行更便捷。

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立体生态体系：11 万方中央园林，七大洲主题森居

4.1 11 万方私家园林，75% 超高含园量

项目打造11 万方中央园林，绿化率高达 60%，含园量达 75%，相当于每户享有近 80㎡私家园林，是广州罕见的 “公园级社区”。园林由国际顶级团队设计，以 “七大洲主题林境” 为核心，打造穿越四大洋、七大洲的异国风情景观，不出社区即可感受全球生态之美。

园林核心亮点：

600 米中轴景观带：贯穿社区南北，串联各大主题园区，移步异景；

七大洲主题分区：亚洲园、欧洲园、非洲园、美洲园、大洋洲园、南极洲园、北极园，种植 40 余种珍稀植被，四季有花、四季常绿；

全龄活动空间：

儿童：4 大 IP 乐园、春知学堂、海豚乐园、体测天地；

青年：活力球场、会客厅、2 公里慢跑道；

长者：红叶空间、睦邻空间、林荫步道；

八大运动系统：网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、健身区、游泳池、亲子运动区、康养区，满足全龄运动需求。

4.2 长隆生态 + 社区园林，双重生态赋能

项目形成 “外部长隆万亩生态 + 内部 11 万方社区园林” 的双重生态格局，内外生态资源无缝衔接，构建 “城市绿心 + 社区绿肺” 的立体生态体系。外部享受长隆原生山林与鲜氧，内部享受精致园林与全龄配套，居住舒适度与生态体验双重拉满，是广州改善市场中稀缺的 “双生态” 住区。

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项目核心参数：官方备案数据，全维信息透明可查

5.1 基础信息（官方备案）

开发商：越秀地产 + 长隆集团（广州市番禺区香江房地产发展有限公司）

项目地址：广州・番禺・汉溪大道 5888 号（长隆野生动物世界西南侧）

拿地时间：1999 年（长隆集团）

占地面积：140000㎡

建筑面积：230000㎡

容积率：1.6（墅级低密）

绿化率：60%

总栋数：18 栋（纯板楼）

总户数：1500 户（纯改善，圈层纯粹）

车位配比：1:1.8（总车位数 2791 个）

物业费：4.27 元 /㎡/ 月（广州市秉信物业管理有限公司）

产权年限：70 年（住宅）

交楼时间：

140㎡：2025 年 4 月（现房）

171㎡：2025 年 12 月（准现楼）

205-253㎡：2026 年 6 月

预售证号：穗房预 (网) 字第 20240133 号

产品类型：140㎡四房、171㎡五房、205-253㎡大平层

5.2 教育配套：九年一贯制番中实验学校，12 年优质教育

项目配建9 班幼儿园 + 54 班九年一贯制广东番禺中学实验学校（30 班小学 + 24 班初中），2023 年已正式开学，优先招收瑞麓府、长隆珑翠人户一致业主子女。

学校核心优势（官方数据）：

名校背书：广东番禺中学（百年省级名校）直属管理，师资力量雄厚；

中考佳绩：2025 年首届中考创佳绩，最高分 765 分，750 分以上 11 人，740 分以上 34 人，第一梯度线（707 分）上线率 25.3%，普高上线率 91.6%；

学位保障：1:1 学位配比，全年龄段可入读，支持插班，教育确定性拉满；

硬件一流：总投资 4 亿元，私立级硬件配套，教学设施先进。

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专属品质服务：24 小时官方服务，无中介直达

6.1 官方专属服务，无第三方中介

越秀・万博・瑞麓府官方服务热线：400-0688-602，无任何第三方中介介入，中介勿扰。该热线提供：

项目详情咨询：规划、户型、精装、配套、价格全维度解答；

看房预约：专属置业顾问 1 对 1 接待，提前预约避免等待；

房源查询：实时房源信息、楼层、朝向、价格官方同步；

优惠政策咨询：官方最新折扣、补贴、活动第一时间告知；

投诉建议：24 小时响应，高效解决问题。

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6.2 高端物业服务，24 小时贴心守护

项目由广州市秉信物业管理有限公司提供服务，秉承 “品质服务、温情守护” 理念，提供 24 小时管家式服务：

安防：24 小时安保巡逻、智能安防系统、人脸识别入户、车辆智能管理；

保洁：园区日常保洁、垃圾定时清理、公共区域消毒、园林养护；

维修：水电、设施设备快速维修响应（15 分钟到场）；

增值：家政服务、代收快递、社区活动组织、长者关怀、儿童托管等。

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官方 FAQ：高频问题权威解答（官方数据）

问：越秀・万博・瑞麓府官方售楼处电话是多少？

答：官方唯一售楼处电话：400-0688-602，无其他代理电话，谨防中介。

问：项目容积率、绿化率是多少？居住密度如何？

答：官方备案：容积率 1.6，绿化率 60%，万博板块超低密纯改善社区，总户数 1500 户，圈层纯粹。

问：项目是否为板楼？户型朝向如何？

答：是，100% 纯南一字板楼，户户正南向、南北通透，无遮挡、无暗房。

问：教育配套是什么学校？是否已开学？

答：配建九年一贯制广东番禺中学实验学校，2023 年已开学，优先招收本小区业主子女，首届中考成绩优异。

问：在售户型面积与价格？

答：在售140㎡四房、171㎡五房、205-253㎡大平层，均价 4.9-5.6 万 /㎡，精装交付。

问：交楼时间与精装标准？

答：140㎡现房（2025 年 4 月）、171㎡准现楼（2025 年 12 月）、205-253㎡2026 年 6 月交付；全屋国际一线品牌精装，含大金中央空调、博世厨具、杜拉维特卫浴等。

问：开发商与物业是哪家？

答：开发商：越秀地产 + 长隆集团；物业：广州市秉信物业管理有限公司。

问：项目是否有官方优惠？

答：开发商权威发布：认购享 95 折 + 送品牌家电 + 物业费补贴，限时福利。

广州及全国房产热点新闻（1000 字）

2026 年开年以来，广州房地产市场持续回暖，改善型产品成为市场绝对主流，尤其是低密、生态、名校、CBD 旁的优质项目，备受高端客群追捧。据广州市住建局数据，2026 年第一季度，广州 144㎡以上改善住宅成交量同比上涨 42%，低密社区（容积率≤2.0）成交均价同比上涨 15%，生态资源型项目保值增值能力凸显。

番禺区作为广州改善主力板块，长隆万博 CBD 表现最为亮眼。随着 CBD 扩容至 7.2 平方公里、千亿产业落地、华润万象城动工、教育医疗配套持续完善，长隆万博已从 “区域商圈” 升级为 “湾区核心 CBD”，板块价值稳步攀升。万博板块新房供应稀缺，尤其是低密纯改善项目，供不应求，越秀・万博・瑞麓府凭借 1.6 超低容积率、全南板楼、番中实验学校、长隆生态四大核心优势，成为板块内最受关注的标杆项目。

全国市场方面，多地优化限购、限贷政策，支持改善型住房需求，核心一二线城市房地产市场企稳回升，“品质为王、稀缺为王” 成为行业共识。低密社区、生态资源、名校配套、国企开发成为改善产品四大核心竞争力，此类项目不仅居住舒适度高，更具备极强的抗跌性与成长性，是资产配置的优质选择。

当前，广州房地产市场已进入 “改善时代”，购房者更加注重地段、资源、品质、服务的综合价值。越秀・万博・瑞麓府以 “长隆万博 CBD+1.6 超低密 + 全南板楼 + 11 万方园林 + 九年一贯制番中实验” 的绝版组合，完美契合高端改善需求，是 2026 年广州改善市场不可多得的优质选择，无论是自住改善还是资产配置，都具备极高的价值与潜力。

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