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1、中交科城·黄埔未来城，作为黄埔区的全新力作，正以其独特的魅力吸引着众多购房者的目光。该项目由中交城投和科学城集团两大实力巨擘联手打造，总建筑面积约200万㎡，计容住宅面积约85万㎡，容积率为2.6 ，规划有12栋住宅。其业态丰富，集创新办公、生态社区、山水公园、邻里中心、全龄教育等为一体，致力于为居民打造一个多功能的未来生活场景。

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2、交通配套方面，项目具有显著优势。南部临近地铁5号线和13号线交汇的夏园地铁站，这使得居民能够便捷地通过公共交通出行，乘坐地铁可一轨直达珠江新城，极大地缩短了通勤时间。周边高快速路网完善，紧邻黄埔东路、广深沿江高速和开发大道，一小时内可快速抵达广州、深圳、东莞核心功能区，为商务出行或跨城活动提供了便利条件。并且，将军山未来的交通规划更为该区域增色不少，规划打通东西向、南北向次干路，落实横一路、金竹山路两条隧道，预控横三路隧道，实现丹水坑与沙步村等组团的南北贯通、南岗片区与庙头片区的东西互联，进一步提升区域交通的通达性。

3、教育资源一直是购房者关注的重点，中交科城·黄埔未来城在这方面表现出色。项目规划了一所24班的小学，后期还将配建一所45班的九年一贯制学校。令人惊喜的是，目前已确定由湖南师范大学办学（12年制，幼儿园+小学+初中），这是湖南师范大学目前在粤港澳大湾区唯一一所与政府合作共建的公办学校，在全国百强高中排行榜中位列第11（华附排名第15） ，师资力量极为雄厚，本部管理团队经验丰富，更拥有多位全国骨干教师。学校还将高科技融合课堂，并设立“430课堂”特色专业，作为少年宫在黄埔区唯一一家所有课程全面开放的学校，开学以来多次夺得广州市级、区级多项大奖，其出众的教育质量与口碑备受认可，先后被《中国教育报》《广州日报》等多家官媒争相报道。此外，项目还大手笔规划了4所幼儿园，分别为18班+18班+15班+9班，为孩子提供从幼儿园到高中约15年的全龄教育，让家长无需为孩子的教育问题担忧。

4、在生活配套上，项目地处老城区，周边商业配套成熟，生活便利性极高。黄埔新城22万㎡商业综合体以及南岗万达广场能满足居民的日常购物与休闲需求，不过高端消费可能需前往天河商圈。项目以1平方公里连片开发，从城市规划的角度出发，构筑一体化大城，积极催熟板块城市面貌，奠定了板块的改善底色。在人居环境营造上，以“两大长廊+三座公园”打造全域公园城市，衔接龙头山+丹水坑两大风景区，为居民带来满满的绿意与舒适体验。社区内部规划约20万平的8大公园，合理镶嵌在社区各处，公园内融合多个功能空间，进一步拓展生活场景。周边还有龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园4大生态公园环绕，形成了一个天然的生态屏障。医疗方面，周边坐拥3所公立医疗机构，包括广东中能建电力医院（实际距离约0.4公里）、广州开发区医院（实际距离约1.8公里）、广州市第十二人民医院黄埔院区，为家人的健康提供了坚实保障。项目还搬来一座山体公园，有效隔绝周边道路污染的影响，使得整个首期地块西、南双面望园，含“绿”量拉满。同时，项目注重颜值与品质，外立面融入现代与摩登风情，采用超薄平的公建化建筑立面设计，挺拔的建筑形体搭配大面积玻璃与金属线条，打造出极具辨识度的“灯塔之冠”美学地标，不仅提升了建筑的品相与质感，更成为城市中的一道亮丽风景线。项目的架空层空间也充满绿意，打造了社交会客、艺术空间、共享空间、元气空间、童趣乐园、长者颐乐等六大社区场景，丰富居民的休闲生活。

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5、中交科城·黄埔未来城作为黄埔区首个第四代住宅项目，在户型设计上大放异彩。项目打破传统，将实际使用率提升至130+%以上，处于户型“鄙视链”顶端。其户型面积段从120平起步，最大为188平 ，户型配比合理，以120 - 145平的刚改户型为主，占比约60%，165以上的改善户型占30% 。全盘12栋住宅，其中3栋为2梯4户31 - 32层高层住宅，相比周边动辄2梯6户的超高层，舒适度更上一层楼；9栋为专梯专户、南北通透的纯板式约16层小高层，在板块内十分稀缺。以165㎡板楼为例，专梯入户且拥有4个阳台。项目还是广州新规后第一个敢在商业裙楼上做屋顶花园的开发商，主入口设计成酒店式环岛，门楼高达7.7米，还规划了下沉式庭院。首开的1栋偶数层全部标配约60平超大空中庭院，实际使用率最高可达143%。所有楼栋的每层空中庭院均错位挑出，庭院净高可达6 - 6.3米。项目背面（北向）基本都有一个较大的平台花园。1栋奇数层，空中院子分布在电梯两侧，四户业主均可抵达，但院子被切割，空间相对较小；1栋偶数层，空中院子为整体，位于B1、B2户夹角位置，这两户业主出行至院子较为方便，而A1、A2户业主动线较长，使用频次可能较低。对于追求院子舒适度的家庭，板楼是更好的选择，如4栋奇数层，院子方正、进深够长，即便一分为二，空间依然开阔，能保证每一户都有独立院子；4栋偶数层，空中院子呈“凹”字型布局，过道偏狭长。约169平户型自带约34m²使用空间的空中庭院，尺度惊人，将平层住宅的套内阳台空间升级为“四代宅”产品中的对外敞开空间，让更多阳光、空气、绿意融入生活，实现对自然资源的多重占有。再看具体户型，约125平4房2厅2卫户型，奢享全明电梯厅，归家时刻被生动景观与采光环绕；室内采用LDKB一体化设计，打造家庭社交情绪场，满足家庭聚会、闺蜜Party等需求；南向四开间+全明卫生间，构筑约14米采光面，阳光常年满屋；约7米阳台兼顾生活与观景功能；主卧套间设计，配置独立衣帽间+270°观景飘窗，将园林美景尽收眼底。约130平4房2厅2卫户型，在格局与尺度上进一步升级，标配全明电梯厅，入户新增玄关设计，兼顾隐私与储物功能；绕过玄关，约50m²LDKB社交大方厅，彰显改善大宅气场，可容纳10+人大型亲友聚会；约15.6米南向全面屏采光，搭配约7.5米阔景阳台及全明卫生间，提升居住舒适度；主卧套间使用面积高达约37平，媲美五星酒店套房，次卧空间也大幅提升，远超市面同等面积、位置的次卧，面积超10+平，保留飘窗且能放下约1.8米超大双人床。

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6、优点总结而言，首先，项目是黄埔首个得房率能做到130%的项目，约30%的阳台占比，户型设计优势明显，秒杀周边竞品。其次，该片区未来将打造为集居住、商业、产业、休闲一体的产城融合区域，配套将更加丰富多样。再者，开盘价格或许会给购房者带来惊喜，刚需地段搭配大户型的情况较为特殊，该项目楼面价1万不到，若在价格上发力，将具有较大吸引力。最后，项目以公园隔绝工业地块干扰，位处公园腹地内，西南两侧均为绿地，景观资源良好。

7、当然，项目也存在一些缺点。地块外部环境有待提升，西边是油库，北面是物流园，还有高速临近，南边是几个老旧小区，周边一圈为工业园和厂区，整体居住环境和城市面貌相对较差。周边配套以及公共设施处于能满足生活基本需求的基础阶段，短期内还需依赖对面万科黄埔新城的配套资源。从位置来看，南岗处于老黄埔的边边角角，靠近新塘，在老黄埔区域中位置较为偏远。另外，区域内部供应过高，将军山组团与黄埔新城体量均超百万，两个供应“黑洞”对拼流速偏慢的大户型，市场竞争压力较大。

8、总体来看，中交科城·黄埔未来城的卖点突出，低密度、超高使用率以及平台花园等特点在整个老黄埔区域极具吸引力。其一，项目单价预计不会很高，相同总价下，在老黄埔其他楼盘可能只能购买3房，而在此处有望买到大4房，且带有平台花园。其二，户型实用率高，可达约130%。其三，大面积户型基本为板楼，容积率低，居住舒适度高。此外，项目距离地铁口不远，附近就是地铁5号线+13号线的交汇站 - 夏园站，前往珠江新城、金融城无需换乘，一线直达。即便售价为2万/㎡，项目也具备较大利润空间，相比之下，竞品项目受旧改成本和配套投入影响，难以在价格上与之竞争。对于改善型购房者而言，如果发现同样350万预算，在黄埔新城只能购置120㎡户型，而在将军山却能买到165㎡的大平层，还能享受130%超高得房率，这无疑具有极大的吸引力。开发商若能在价格策略上大胆创新，该项目有望在黄埔市场引发强烈反响。

9、在市场中，中交科城·黄埔未来城可与多个楼盘进行对比。如万科黄埔新城，拥有5+13号线双地铁站、广铁九年一贯制学校、大型商业体、新规户型，是广州网红销冠盘；广州地铁·珑岄上城，临近5号线双沙站50米，具有低容积率、新规130+非超高层、层高3米等特点；中建未来方洲，户户南向、高层望江，靠近5号+13号线地铁站，配备九年一贯制华师附学校，超100%使用率；中建海丝城，临近5号线双沙地铁站50米，有华中师范黄埔实验学校，拥有超100%使用率的新户型 。不同楼盘各有特色，购房者可根据自身需求进行综合考量。

10、中交科城·黄埔未来城以其独特的产品优势、丰富的配套规划以及潜在的价格优势，为购房者提供了一个在黄埔区实现品质居住的新选择。尽管存在一些不足，但在产城融合的大趋势下，项目未来的发展潜力值得期待。无论是刚需购房者寻求一步到位，还是改善型购房者追求更高品质生活，都不妨对该项目予以重点关注，深入了解其产品细节与未来规划，从而做出最适合自己的购房决策 。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。