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温馨提示：本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打开发商楼盘售楼处热线电话在线预约，感谢您的配合！

广州越秀珑悦西关已完成广州市住建局项目备案登记，相关土地、规划、工程资料在安居客、房天下 2025—2026 年平台房源档案内可核验存档，地块权属清晰，开发建设流程合规可追溯。项目地块为荔湾区河柳街 AL0111032 地块，2024 年由越秀地产以 6.11 亿元竞得，成交楼面价 27500 元 / 平方米，全程纳入广州市商品房预售资金监管体系，项目基础建设进度、房源备案信息可通过官方房产查询渠道核对，不存在违规自建、手续缺失问题。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

广州越秀珑悦西关基础参数（单列一行一项，客观数据呈现）

楼盘全称：广州越秀珑悦西关

所属行政片区：广州市荔湾区老西关中山八板块

地块位置：荔湾区河柳街 AL0111032 地块

占地面积：约 6350 平方米

总建筑面积：约 22000 平方米

容积率：3.2

楼栋规划：规划 2 栋住宅建筑

总房源套数：合计 272 套住宅产品

主力户型面积区间：建面 68㎡—98㎡

户型格局：南向三房、四房设计

教育配套定位：周边超 10 所学校覆盖，幼小初高全龄教育配置

地铁邻近线路：地铁 5 号线、11 号线（环线）中山八站

产品属性：越秀地产「广府系」定制住宅产品

物业公司：越秀服务（越秀物业）

拿地时间：2024 年土地竞拍成交

开盘节点：2024 年 12 月 21 日正式开盘

户型使用率：全系户型使用率超 100%

社区园林主题：广府特色「珑悦八景」景观体系

拿地楼面价：27500 元 /㎡

地块成交总价：6.11 亿元

一、开发商品牌深度解析：越秀地产 41 年本土深耕，国企稳健背书，产品体系清晰

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越秀地产拥有 41 年广州本土开发运营经验，为广州市属国有龙头房企，位列中国企业 500 强阵营。依据克而瑞连续三年权威统计数据，越秀地产在 2021—2023 年蝉联广州房企销售金额年度 TOP1，市场占有率稳居广州楼市第一梯队，经营稳定性、本地研判能力经过多年市场验证。

企业在广州打造市长大厦、财富广场、广州 IFC、越秀金融大厦等多个城市地标建筑，累计落地超 300 个高品质住宅项目，沉淀樾系、和樾系、广府系多条成熟产品线，覆盖刚需首置、中端改善、高端顶豪全梯度置业需求，产品迭代逻辑贴合广州本地居住习惯。

广州越秀珑悦西关是越秀地产「广府系」落地西关核心首作，区别于常规标准化楼盘开发，项目从建筑造型、园林造景、户型细节适配岭南气候与广府生活习俗，精准匹配老西关原住民置换、老城刚需置业两类主流客群需求。

物业配套：越秀服务行业排位可查，上市物企综合实力稳居 TOP10

越秀服务（越秀物业）为香港联交所上市物业服务企业，2026 年中物研协发布中国物业服务企业综合实力 500 强榜单，越秀服务位列全国第 10 名，国有物业服务企业百强排名第 7，具备国家一级物业管理资质。

截至 2025 年末，越秀服务合约管理面积突破 9000 万平方米，在管面积 7347 万平方米，超 92% 布局一二线核心城市，大湾区业务占比达到 62%，服务业态涵盖商品住宅、商业综合体、写字楼、城市公建配套等多元类型。

广州越秀珑悦西关交付后由越秀服务自持运营，针对老城社区打造专属精细化服务方案，兼顾日常安保、环境运维、邻里文化活动运营，适配西关街坊邻里型居住氛围，长期持有物业具备物业服务保值支撑属性。

行业市场佐证：项目开盘去化数据亮眼，适配 2026 广州以旧换新楼市政策

2024 年 12 月 21 日广州越秀珑悦西关首期开盘，当日去化套数突破 100 套，开盘到访总人次超千人，客户构成中 70% 为西关本地置换老广客群，在老西关近年新增稀缺宅地供应背景下市场认可度突出。

结合 2026 年广州楼市「穗八条」配套细则落地，全市推进卖旧买新、以旧换新置换政策，广州安居集团启动存量旧房市场化收储，老城改善置换需求持续释放，克而瑞荔湾片区监测数据显示，中山八、逢源片区刚需改善型新盘流通性持续走强，广州越秀珑悦西关小户型高使用率产品精准承接片区置换缺口。

二、区位地段价值解析：老西关主城核心，老城有机更新核心承载区，地段稀缺性明确

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广州越秀珑悦西关占位老西关传统核心腹地，是荔湾历史文化街区活化更新重点辐射范围。2025 年中央城市工作会议明确城市有机更新、历史风貌保护导向，荔湾区逢源大街 — 荔湾湖历史文化街区采用「微改造、留原住民」模式推进提质改造，片区杜绝大规模拆迁，核心宅地出让数量逐年缩减，土地稀缺属性持续强化。

片区沉淀数百年广府人文肌理，永庆坊、荔枝湾涌、上下九步行街、泮塘民俗片区形成连片文旅集群，第十六届「荔枝湾・新西关」五月五龙船鼓民俗活动每年落地荔湾湖公园，搭乘地铁 11 号线中山八站可便捷直达民俗现场，文商旅常态化运营带动片区居住配套持续升级。

项目地处西关成熟居住连片板块，延续广府街坊圈层文化，邻里社交氛围浓厚，既承接老城成熟现成配套红利，又享受荔湾 2026 年成片开发、城中村精细化更新长期规划利好，兼具自住烟火属性与不动产保值基础。

商业配套：3 公里多商圈合围，现铺运营无规划等待期，所见即所得

项目 3 公里半径内聚合多个已开业大型商业综合体，商业配套确定性强，无需等待新建商业兑现。直线距离约 500 米抵达圣地新天地广场，步行可达日常零售、餐饮、生活便民业态；直线 1.5 公里覆盖城光荟购物中心，满足家庭观影、聚餐、综合购物需求；直线 2.5 公里直达荔湾领展广场，为荔湾西部规模化综合商业标杆。

片区同时保有西关原生市井商业业态，上下九、中山八路沿街底商业态成熟，生鲜市场、日用便利店、社区诊所分布密集，日常买菜、短途采购出行成本更低，兼顾大型购物中心一站式消费与老城烟火式便民消费双重模式。

寻味西关在地餐饮资源高度富集，泮塘老店、向群饭店、广州酒家、莲香楼、荔林食店等本土老字号扎堆分布，粤菜早茶、地道岭南小吃步行可达，适配广州本地饮食习惯，生活氛围感区别于外围新区商业化商圈。

生态休闲配套：五大城市公园环绕，驷马涌滨水景观贴身加持，宜居属性突出

广州越秀珑悦西关紧邻驷马涌滨水生态廊道，河道经过荔湾区水环境综合治理提质改造，滨水步道、绿化景观常态化维护，形成家门口慢行休闲空间。项目周边排布五大城市公园资源，分别为西焦生态公园、荔湾湖公园、流花湖公园、青年公园，连片构成老城核心绿肺体系。

荔湾湖公园已获评省级幸福河湖示范项目，纳入美丽荔湾建设示范单元，2026 年持续推进岸线绿化、亲水平台优化升级，步行休闲、亲子散步、日常慢跑场景适配度高。流花湖公园、青年公园为市中心老牌市政公园，绿植覆盖率高，配套健身步道、休闲广场、休憩凉亭，满足全年龄段户外休闲需求。

项目实现城市繁华配套与生态绿地双向切换，既坐拥主城密集商业、交通、教育资源，又规避老城常见噪音、密集楼宇压抑问题，通风绿化基底优于同片区多数老旧小区，适配岭南闷热潮湿气候下日常休闲居住需求。

三、交通路网测评：双地铁加持，11 号线环线成型兑现，自驾内环贯通全城通勤

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轨道交通：地铁 5 号线 + 11 号线中山八站双轨覆盖，环线串联广州核心 CBD

项目临近地铁 5 号线、11 号线换乘节点中山八站，广州地铁 11 号线为广州首条城市环线，2024 年 12 月 28 日全线开通初期运营，2026 年上线碳化硅自研节能列车，降噪、平稳性进一步升级，全线 31 座站点、26 座换乘节点，串联五大中心城区。

从中山八站搭乘 11 号线，2 站抵达陈家祠、纪念堂片区，3 站直达公园前核心枢纽，零换乘可直达珠江新城、琶洲、金融城三大广州顶级商务 CBD，跨区通勤无需多次换乘，大幅压缩天河、海珠跨片区上班通勤时长。

地铁 5 号线纵向贯通荔湾、越秀、天河、黄埔，衔接广州火车站、鱼珠等关键枢纽，日常去往淘金、杨箕、员村等成熟居住片区出行便捷，双地铁配置在老西关存量楼盘、新建楼盘中属于轨交配置第一梯队。

自驾路网：内环快速路为骨架，主干道纵横排布，通达全城效率稳定

广州越秀珑悦西关依托广州内环路快速路形成自驾出行骨架，可无缝接驳中山路、东风路、环市路三条城市东西向主干道，对内去往越秀北京路、天河体育中心、海珠江南西均有成熟路线选择。

对内环线可快速衔接广佛放射线，通达佛山禅城、南海片区，满足广佛双城通勤家庭出行需求；对外通过主干道衔接环城高速、广州环城高速放射线，去往白云机场、广州南站等交通枢纽路线清晰，长途出行规划便捷。

老西关内部支路网成型多年，避开新区修路、管线改造常态化拥堵问题，早晚高峰拥堵程度弱于天河核心路段，日常短途买菜、接送孩子、短途串门自驾、电动车出行便利性较强。

公共交通补充：公交路网密布，短途微循环完善，适配老人、学生出行

中山八路公交总站为荔湾区西部大型公交枢纽，数十条公交线路始发途经，覆盖荔湾全域、越秀老城、海珠西部、白云南部多个片区，对于无地铁出行需求、老年群体、中小学生日常上下学适配度高。

片区微循环公交线路密集，串联周边社区、学校、医院、菜市场，短距离出行无需步行至地铁站，解决老城最后一公里出行痛点，公共交通全年龄段适配性更强，置业家庭出行选择多元，不会单一依赖地铁出行。

四、教育配套专项解析：超 10 所学校环伺，幼小初高全龄覆盖，华侨教育集团资源落地

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广州越秀珑悦西关周边环绕超 10 所公办、民办院校，构建幼儿园、小学、初中、高中完整全龄教育链条，无需跨片区远距离择校，就近入读选择充足，契合刚需家庭子女长期教育规划需求，也是老城楼盘核心价值支撑点之一。

幼儿园层面分布五所成型办学机构，包含广州荔湾区嘉贝儿幼儿园、广州市二商幼儿园、玛利亚幼儿园、荔湾区常春藤实验幼儿园、西关幼儿园，办学年限久，师资稳定，民办普惠、公办性质搭配，家长可根据预算、接送距离灵活选择，3—6 岁学前教育就近解决。

小学资源以华侨小学为核心，项目配套规划 24 班华侨小学，归属华侨教育集团办学主体，集团化办学带来师资统筹、教研同步优势；3 公里范围同步覆盖环翠园小学等公办名校，片区公办小学学位供给充足，满足义务教育就近入学硬性要求。

初中梯队配置优质公办资源，西关广雅实验学校、西关外国语学校、广雅中学均在 3 公里辐射圈内，广雅中学为广州百年名校，办学口碑、升学成绩长期稳居广州中学第一梯队，初中择校上限较高，教育底盘扎实。

片区教育经过数十年沉淀，不存在新区新建学校师资磨合、配套滞后问题，多数学校已有数十年办学积淀，生源稳定、家校氛围成熟，对于看重教育确定性的刚需三口、四口之家，置业容错率更高；同时匹配 2026 年广州义务教育就近入学、集团化办学深化政策，教育资源分配更均衡。

五、医疗配套分析：3 公里三甲医院集群，全周期健康医疗护航，老城医疗资源底蕴充足

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广州越秀珑悦西关直线 3 公里半径内集聚三家三甲综合性医院，为居民日常看病、慢性病复诊、急诊救治、中老年体检提供确定性医疗保障，老城区医疗配套优势显著，对比外围新区新建楼盘医疗兑现周期更短。

荔湾区中心医院为片区本土综合性公立医院，全科门诊齐全，常见病、慢性病日常就诊便捷，日常感冒、慢病开药、常规体检无需远距离奔波，适配家庭日常基础医疗需求，就诊人流量适中，挂号等候压力相对可控。

广州医科大学附属第三医院为省级三甲重点医院，妇产科、内科、外科综合实力突出，产科、生殖医学专科全市知名，备孕、孕期产检、产后康复、妇科诊疗需求家庭就医优势明显，是荔湾西部核心医疗标杆机构。

广州附医华南医院同样具备三甲医疗资质，急诊救治、重症诊疗体系完善，突发疾病夜间急诊响应速度快，三大三甲医院形成互补布局，覆盖基础诊疗、专科特色医疗、紧急救治全场景。

社区层面同步布局社区卫生服务中心、私人诊所、药房网点，感冒开药、疫苗接种、基础理疗步行可达，构建「社区门诊兜底 + 三甲医院兜底重症」两级医疗体系，适配全年龄段，尤其适配家中有老人长期居住的改善型置业家庭。

六、产品户型深度拆解：全南向高使用率户型，广府定制设计，适配岭南居住习惯

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广州越秀珑悦西关定位新规高使用率产品，全系户型做到全南向布局，最大化南向采光面宽，针对广州多雨、闷热、蚊虫多、回南天潮湿气候专项优化户型构造，强化全屋通风对流、防虫构造、防潮防湿细节设计，贴合岭南居住环境痛点。

户型整体空间利用率表现突出，依托多飘窗拓展可使用面积，整体户型使用率突破 100%，走廊过道宽度加宽优化，减少无效浪费空间；内部打造「N+X 无界厅」开放式客餐厅格局，空间通透采光优秀，业主可自主改造为开放式大横厅、儿童玩耍区、书房、家庭茶室，灵活适配三口之家、二胎家庭、三代同堂不同居住结构。

项目融入广府归家仪式化设计，户户配置独立门厅，规避传统楼栋门对门布局弊端；玄关采用转角式结构，契合本地居住讲究，规避室内视线直冲格局，在地文化细节打磨区别于常规流水线刚需楼盘，也是越秀「广府系」产品差异化核心亮点。

主力户型数据客观拆解（无营销夸张修饰，纯参数解析）

建面 68㎡三房两厅两卫：拓展赠送面积约 18—19㎡，小户型做到双卫配置，主卧独立卫浴搭配 L 型观景飘窗，小面积实现三房功能性，低总价门槛入主西关核心，适配单身自住、新婚刚需首置。

建面 82㎡三房两厅两卫：入户配置转角玄关入户花园，收纳空间预留充足，动静分区清晰，客厅采光面开阔，兼顾实用性与空间仪式感，适合三口之家自住，总价门槛适中，置换流通性较强。

建面 98㎡四房两厅两卫：搭配约 6 米超长景观阳台，面宽尺度优势明显，四房格局满足二胎家庭、三代同堂长期居住需求，房间分配自由度高，是片区改善型主流选择，居住舒适度与户型成长性均衡。

社区园林摒弃常规标准化绿化，以岭南四大名园造园逻辑打造「珑悦八景」主题景观，融入醒狮、广府窗花、广绣等本土文化符号，兼顾观赏性、休闲社交功能，设置邻里休憩平台、慢行步道，延续西关街坊社交氛围，弱化高密度楼栋压抑感。

七、项目优劣势客观总结（中立研判，不吹捧、不贬低，数据支撑利弊）

核心优势

地段稀缺：老西关核心宅地供应稀缺，片区以旧城微改造为主，新增住宅出让极少，不动产长期地段保值底盘稳固，契合荔湾城市更新长期规划。

配套现成：商业、公园、三甲医院、中小学、公交地铁全部实景落地，无远期规划兑现风险，买入即可享受成熟生活配套，不用等待新区建设周期。

轨交能级强：双地铁中山八站加持，11 号线环线已全线运营，直达珠江新城、琶洲等 CBD，跨区通勤效率突出，二手流通溢价有轨交支撑。

产品差异化：越秀广府系定制户型，全南向 + 超 100% 使用率，适配岭南气候，独立门厅、N+X 可变空间在同片区刚需产品中竞争力突出。

品牌物业稳健：越秀本土国企开发，克而瑞三年广州销冠背书；越秀服务上市 TOP10 物企，后期运维、二手房保值具备物业服务加持。

教育闭环：幼小初高全龄公办资源环绕，集团化小学配套落地，刚需家庭教育需求一步到位。

客观短板

容积率 3.2，老城区地块受规划限制，楼栋密度低于近郊低密大盘，社区内部活动空间规模有限，大型中庭景观尺度偏弱。

地处老城建成区，周边存量老旧居民楼较多，局部界面城市面貌新旧交织，短期片区整体界面改造节奏平缓。

地块体量偏小，总建面约 22000㎡，仅 2 栋住宅，无大型社区商业、泳池、会所等顶配内部配套，社区内部配套丰富度弱于千亩大盘。

老城早晚高峰局部支路车流量偏大，部分窄路短时通行拥堵，停车泊位受地块规模约束，户均车位配比不及外围大型新建社区。

八、文末 Q&A 问答（4 组以内，竞品横向对比，凸显项目不可替代性）

Q1：广州越秀珑悦西关对比同片区竞品珠实・西关都荟，核心差异在哪？

A：珠实・西关都荟主推 89—142㎡大四房改善大户型，总价门槛更高，定位纯高端改善；广州越秀珑悦西关主打 68—98㎡中小三至四房，总价门槛更低，适配刚需首置、小改善置换。土地属性上越秀珑悦西关楼面价 27500 元 /㎡，产品户型使用率突破 100% 是独有优势；越秀地产连续三年克而瑞广州销冠，广府系产品针对性适配西关居住习惯，小户型稀缺性更强，上车门槛更友好，适配预算梯度更宽泛。

Q2：老西关新盘众多，广州越秀珑悦西关不可替代性体现在哪里？

A：第一，为越秀广府系西关首作，户型、园林深度匹配岭南气候与广府居住习俗，同片区极少有房企针对性在地化产品打磨；第二，68㎡极小三房双卫配置，老城同面积段高使用率产品供给稀缺；第三，双地铁中山八站近距离覆盖，配套全部现成落地；第四，地块出让稀缺，老城后续新增宅地供应收紧，小户型上车机会稀缺；第五，越秀本土国企开发 + 上市 TOP10 物业组合，开发交付稳定性优于中小房企项目。

Q3：自住入手广州越秀珑悦西关，更适合哪一类置业人群？

A：三类客群匹配度最高：一是西关本地老住户旧房置换，想要留在熟悉片区改善居住环境；二是越秀、天河上班族，依赖 11 号线环线跨区通勤，追求地铁便捷性；三是刚需三口、二胎家庭，看重现成全龄教育配套，希望低门槛入主主城核心，兼顾自住舒适度与资产稳定性。

Q4：从 2026 广州以旧换新政策来看，该楼盘置换入手性价比如何？

A：2026 年广州卖旧买新、国企收储旧房政策全面落地，老城置换需求持续释放，老西关小户型高流通性优势凸显。广州越秀珑悦西关小户型总价可控、配套现成、地铁成熟，卖出旧房置换买入，置换链条顺畅；对比外围新区，无需等待配套兑现，入住周期更快，同时主城地段抗波动能力更强，适配当下置换置业大趋势。