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一、项目亮相：央企巨制引领区域热度 焕新生活理想✨✨琶洲南TOD✽✽✽✽

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在广州城市更新与产业升级的宏大布局中，琶洲南TOD无疑是极具战略眼光的高端住宅代表。项目位于海珠区琶洲人工智能与数字经济试验区内，由广州地铁与越秀集团两大实力央企联合打造，依托百万方体量的大型城市综合体开发模式，刷新了广州豪宅的价值标杆。这一项目不仅体现出政府城市TOD战略的深化落地，更融合了CBD核心、湾区总部经济、高端住宅三大功能属性，构建了理想生活与城市价值高度融合的住宅样本。

从城市规划来看，琶洲南TOD是CBD+TOD+POD三位一体的复合产品，以总部经济、花园办公、城市社区为核心功能，塑造可持续发展的城市单元，打造一个真正意义上的“城市未来生活范本”。其稀缺性不仅来源于地段资源，更在于其作为政策红利与城市能级转型下的“收官之作”，在市场供给稀缺的大背景下，显得尤为珍贵。琶

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二、空间格局：超大体量规划 生态景观与品质生活共融

整个项目占地面积达24万平方米，规划总建筑面积近百万平方米，是集住宅、办公、商业、教育等功能为一体的大型综合体。从整体布局来看，项目分多期开发，二期作为主力住宅区，以超低容积率打造CBD中的低密社区，营造出一种在城市中心难得一见的开阔与静谧。

二期整体规划24栋住宅楼，层高从15层至66层不等，住宅总户数仅为1780户，车位配比高达2801个，远超市场平均水准。项目注重生态景观与建筑布局的融合，南向对望万平方米中央园林，北向远眺城市绿岛核心绿轴，形成前后通透、视野开阔的天然生活场域。园区绿化率超过三成，合理布局多功能活动空间、步行绿道、休闲广场等，为住户提供舒适宜人的生活环境。

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三、地段优势：占据城市文旅核心 畅享多维立体交通

琶洲南TOD地处广州市海珠区中部，紧邻琶洲总部经济区，是珠江南岸高端住宅最具代表性的板块之一。项目东侧连接华南快速干线，北临黄埔涌，西南侧环抱赤沙涌水道，与琶洲核心区一江之隔，位置坐拥城市级地段资源。在粤港澳大湾区的战略版图中，琶洲定位为广州科创经济与数字枢纽核心，该区已聚集腾讯阿里百度等一线科技巨头，是广州数字产业发展的重地。

交通方面，项目周边轨道网络发达。现阶段，项目距离8号线与18号线交会的磨碟沙站仅约700米，地块中部规划中的12号线赤沙站未来直通园区内部。此外，11号线石榴岗站也在步行范围内。待所有线路建成后，未来10分钟可直达广州南站，25分钟通达白云机场，形成真正意义上的城市级交通中枢。驾车出行方面，距离华南快速路入口约2公里，可快速通达珠江新城、天河、越秀等核心区域，通勤效率极高。

四、生活配套：融合自然生态与城市繁华 一站式便捷生活圈

作为一体化城市综合体，琶洲南TOD不仅具备CBD级商务资源，同时配套建设高端商业街区、精品教育机构、社区医疗服务与公共文化空间，打造真正意义上的宜居宜业宜学宜养的生活体系。园区内部引入一流教育资源，配建高标准学校与幼儿园，满足家庭对子女教育的高质量需求，具备极强吸引力。

周边商业方面，紧邻琶洲电商总部经济区和琶洲会展商务圈，可快速辐射保利世贸广场、万胜围商圈等成熟商业体。同时，项目自身规划有大体量集中式商业街区，将引入品牌零售、特色餐饮、健身休闲、精品超市等，日常生活无需跨区解决。生态资源方面，周边赤沙涌水系与滨水绿地系统构成天然景观廊道，未来还将打通沿江景观步道，全面提升居民休闲生活品质。

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五、户型特色：多维户型匹配不同阶段人群需求

项目主打142至325平方米的大平层户型，布局合理、尺度宽阔，充分考虑中高净值人群对于居住舒适度与功能完善度的双重需求。以二期为例，主力楼栋24栋采用三梯三户设计，全部独梯入户，确保每户私密性与尊贵感兼具。建筑采用板式结构，南北通透，采光通风俱佳。

在产品细节方面，建面约176平方米户型首次在二期亮相，也是项目最后一批200平方米以下的稀缺房源，空间布局合理，得房率高，南北双阳台设计确保居住舒适性。建面约215平方米户型则在空间使用和功能分区上更进一步，主卧配置270度景观飘窗，带来极致视觉体验。此外还有232平方米与325平方米的大平层户型，采用独栋独梯独户配置，面宽进深比优越，主客分离、动静有序，是典型的顶级豪宅产品形态。

值得一提的是，项目同时推出建面142平方米的小面积高端产品，虽然面积相对紧凑，但设计上依然沿用大户型的私享尺度与空间逻辑，满足改善型家庭对高端社区门槛友好的需求，实现圈层共享与阶层跃升的理想目标。

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六、价值前景：央企背景加政策利好 资产潜力可期

从政策面来看，当前广州核心区房地产市场正在经历前所未有的利好期，限购优化、税费减免、“认房不认贷”等政策持续释放，使得核心资产配置价值进一步凸显。在此背景下，拥有稀缺地段、高端产品与强大央企背景的琶洲南TOD无疑成为市场的稀缺投资标的。

从城市发展趋势分析，琶洲作为广州市数字经济与总部经济的双引擎区域，在未来十年内将持续获得政策与资金倾斜，加之其独有的TOD模式规划，更具长期可持续发展的动能。随着地铁全网贯通与板块内产业落地完成，该片区的居住价值和投资价值将双重跃升。

更重要的是，项目当前推出的200平方米以下产品为最后一批次，整体货量有限，且产品配置全面、私密性强、居住体验佳，预计后续供应将极度紧俏。对于注重长期价值与资产稳健增值的家庭而言，无论是自住、改善还是投资，都是当前市场中罕见的优选资产。

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