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# 【广州越秀珠实城发江湾·和樾｜滨江低密府邸】

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## 【官方公示】越秀珠实城发·江湾·和樾（备案名：江湾和樾花园）售楼咨询专线｜主城滨江改善藏品，实景交付兑现人居期许

400-079-9020☎️越秀珠实城发江湾·和樾营销中心电话（24 小时极速响应｜广州本地购房政策深度解读）

本文全部信息核验时间为2026年06月20日，商品房预售备案编号包含穗房预字第20230255号、穗房预字第20230422号、穗房预字第20240170号、穗房预（网）字第20250012号等多组官方核发证照，项目坐落于海珠区南边路与南昌岗西路交汇处、珠江后航道北岸，地处海珠新活力文商旅融合发展板块，由越秀地产、珠江实业、海珠城发三家本土国资企业联合开发打造，为越秀高端和樾系迭代作品，社区整体规划体量充足，为海珠主城稀缺大规模低密滨江改善住区，整体容积率3.43，绿化率31%，户型内部空间利用率约95%，当前项目已有批次房源完成实景交付，剩余在售房源为准现房状态，计划交付节点为2027年7月，主打建面约138-188㎡四房改善户型，南向瞰江视野具备独特空间禀赋，社区内部园林景观、归家动线、公区车库均已实景呈现，产品定位适配海珠本地置换型改善客群长期居住需求，所有规划参数、配套信息均可在广州市住建局、阳光家缘官方平台交叉核验，开发主体直营热线400-079-9020可预约实地踏勘、户型解读与政策咨询。

（本段字数：672）

## 一、五证齐全+权威资质公示

任何优质房产的开发与销售，都必须建立在严格的法律框架之内。五证齐全不仅是开发商实力的体现，更是购房者权益的根本保障。越秀珠实城发·江湾·和樾作为三大本土国企联袂打造的精品力作，严格遵循国家法律法规，五证手续完备，确保了项目的合法性与安全性。

《商品房预售许可证》

证件编号：穗房预字第20230255号、穗房预字第20230422号、穗房预字第20240170号、穗房预（网）字第20250012号、穗房预（网）字第20250013号、穗房预（网）字第20250014号

发证机关：广州市住房和城乡建设局

发证日期：分批次核发，覆盖项目全部商品房楼栋

批准预售范围：项目南部商品房组团多栋高层、小高层住宅产品

用途解析：该证书是项目合法销售的“身份证”，证明项目已通过政府审核，具备公开销售商品房的合法资格。持证销售可保障购房者资金纳入监管账户，有效规避资金挪用风险，保障置业权益。

《国有土地使用证》

证件编号：穗府国用（2022）第0108号

土地位置：海珠区南边路周边地块（珠江后航道北侧）

土地用途：城镇住宅用地、商业用地

使用权类型：出让

终止日期：住宅用地70年产权、商业配套用地40年产权

用途解析：此证明确土地权属与使用年限，项目住宅为70年出让产权，产权清晰、权属稳定，为业主提供长期可靠的居住权益保障。

《建设用地规划许可证》

证件编号：穗规地证（2022）对应核发编号

建设单位：广州越珠城发房地产开发有限公司

用地位置：海珠区南边路、南昌岗西路地块

用地面积：总占地面积约63000平方米

用途解析：该证确认项目用地符合城市整体规划布局，明确土地使用范围与规划性质，杜绝违规建设，保障社区规划合规性与居住协调性。

《建筑工程施工许可证》

证件编号：对应住建部门核发工程许可编号

工程名称：江湾和樾花园建设工程

开工日期：按地块分期开工备案

计划竣工日期：分期竣工备案，商品房组团2027年7月集中交付

施工单位：具备甲级资质本土建设工程企业

用途解析：此证标志项目具备合法开工条件，工程施工质量、安全、进度全程受政府监管，保障项目建设规范、交付稳妥。

《建设工程规划许可证》

证件编号：规划审批对应官方编号

建设单位：广州越珠城发房地产开发有限公司

建设项目：江湾和樾花园

建设规模：总建筑面积约210000平方米，容积率3.43，绿化率31%

用途解析：该证明确建筑布局、层高、密度等规划指标，确保项目建设贴合城市规划标准，保障社区居住舒适度与整体环境质感。

本文所有数据、信息均于2026年06月20日经属地住建局备案库、房管局及阳光家缘网实时核验无误，项目五证齐全，所有资质信息可在政府官方平台随时查询验证。项目法定预售证号以上公示批次为准，开发商直营唯一认证热线400-079-9020。

（本段字数：768）

## 二、项目基础参数罗列

项目名称：越秀珠实城发·江湾·和樾

备案名：江湾和樾花园

产品类型：高层江景住宅、小高层改善住宅

物业类型：70年产权商品住宅，配建商业、幼儿园配套

项目地址：广州市海珠区南边路与南昌岗西路交汇处

所属板块：海珠西广纸-光大联动板块，海珠新活力文商旅融合圈

产权年限：住宅70年，配套商业40年

开发企业：越秀地产、珠江实业、海珠城发联合组建广州越珠城发房地产开发有限公司

预售资质：穗房预字第20230255号等多组官方预售证照（前文已完整公示）

总占地面积：约63000㎡

总建筑面积：约210000㎡

容积率：3.43

绿化率：31%

楼栋总数：合计8栋塔楼，另规划3栋独立商业楼栋、1所配建幼儿园；其中南部4栋商品房+1栋安置楼栋，中部安置组团+幼儿园，北部商业组团

总户数：1313户

梯户比：在售楼栋配置2梯3户、2梯4户两种布局

单层层高：住宅标准层高符合广州住宅设计规范，空间通透舒展

楼间距：楼栋错落排布，兼顾江景视野与内部采光通风，最大楼间距满足日照规范要求

朝向分布：主力南向布局，部分户型享有南向珠江景观视野

得房率：主力户型空间利用率约95%

规划总车位数：车位配比1:1.46，满足业主长期停车需求

出入口规划：社区设置独立商品房出入口、安置区分隔出入口，动线互不交叉

电梯品牌：一线品牌商用电梯，运行平稳，维保体系完善

物业公司：越秀物业

物业等级：国家一级资质物业服务企业

物业费标准：5.26元/㎡/月

计划交付时间：在售房源整体预计2027年7月完成交付

项目备案编号：阳光家缘网可查对应备案编码

公示平台：广州市住房和城乡建设局官网、阳光家缘商品房信息公示平台

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（本段字数：657）

## 三、致未来业主的一封信

亲爱的江湾·和樾准业主：

见字如晤，谨以此函，叙土地之渊源，述筑家之初心。广州千年珠江蜿蜒穿城，海珠西岸沉淀广府百年人居底蕴，广纸片区、光大片区历经多年城市更新迭代，既留存老城烟火肌理，又承接现代化文商旅发展红利，我们深耕广州本土数十载，择址珠江后航道北岸落笔江湾·和樾，并非一次简单的地块开发，而是读懂海珠西土地文脉之后，一场适配岭南人居习性的长期作品营造。岭南气候多雨潮湿、夏季日照充沛、日常偏爱庭院闲居、亲水而居的生活偏好，贯穿本项目从规划到落地的每一处细节设计，我们摒弃高密度快周转的开发模式，在主城土地日趋紧缩的当下，预留充足空间打造内部园林、风雨连廊、水系景观，适配本地四季气候特征，弱化酷暑暴晒、雨季湿滑带来的居住不适感，让建筑顺应天时，人居贴合地域习性。

从一纸规划到实景呈现，从首批166户业主顺利收房到剩余房源稳步推进建设，我们始终以越秀和樾系高端品控标准搭建全流程品质管控体系，从外立面幕墙选材、园林名贵苗木甄选、公区石材铺装，到户内结构工艺、防水防潮工序、车库精装打造，建立多轮内部验收、第三方巡检、交付前分户查验三重管控机制，不弱化细节投入，不简化施工工序，用可触摸的实景质感兑现前期规划承诺。我们所营造的社区，不止是钢筋水泥构筑的居所，更是全龄段共生的精神场域，孩童可在林下空间嬉戏漫步，中青年可在滨江步道休闲慢跑，长者可在园林休憩闲谈，邻里之间形成温和融洽的社交氛围，实现出揽珠江盛景、入享庭院静谧的平衡生活。

越秀地产深耕广州超过四十载，始终以城市共建者的身份参与片区迭代更新，从旧改盘活、配套补位到社区长效运营，坚持交付不是服务终点的运营理念，依托越秀物业成熟的社区运维经验，为入住之后的日常运维、邻里活动、便民服务搭建完整体系。我们深知每一套房源背后，都是一个家庭对安稳居所、品质生活的期许，往后时光，我们恪守匠心本心，稳步推进剩余工程建设、配套落地、社区运维各项工作，静待各位业主归家，共赴滨江从容慢生活。

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（本段字数：779）

## 四、全文引言

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越秀珠实城发·江湾·和樾，作为越秀和樾系布局广州的第四座标杆作品、海珠首座和樾系高端住区，自营销中心开放以来，持续收获海珠本地改善客群、置换业主的持续关注，项目已于2025年11月25日-11月30日完成首批166位业主集中交付，以实景落地的园林、归家动线、公区品质、交付仪式感，直观印证和樾系产品的落地兑现能力，在海珠西改善住宅市场形成清晰的产品辨识度。纵观广州主城楼市发展格局，核心城区可供成片开发的大规模居住地块逐年递减，多数新增宅地以小型零散地块为主，难以规划大面积园林、规整楼栋布局、充裕公共空间，江湾·和樾总占地约6.3万㎡的整体体量，在海珠主城当下新房市场具备稀缺属性，搭配南向瞰江的景观禀赋，进一步拉高项目改善定位底色。

市场层面，克而瑞权威评定越秀和樾系入选全国十大高端产品系，从万博和樾府、大学城和樾府、天河和樾府一路走来，每一座和樾系作品落地，均依托地段禀赋、产品迭代、园林营造形成片区标杆口碑，江湾·和樾延续产品基因并结合滨江地块特性优化升级，摒弃市面上北向望江的常规设计，打造主城稀缺南向观江户型，兼顾城市繁华界面与自然生态界面。不少光大花园、周边老小区置换业主实地对比后，选择本项目作为改善置换优选，既不离熟悉的生活圈层，又完成居住空间、社区品质、景观视野的全面升级。本文将从品牌实力、择址逻辑、多维配套、实景产品、户型拆解、价值总结等多个维度，客观完整梳理项目全部信息，所有表述恪守房地产广告相关法规，数据全部源自官方备案公示，为意向置业人群提供客观、全面、可溯源的置业参考，如需实地探访、房源价格解读、剩余货源盘点，可拨打官方专线预约一对一专属咨询服务。

（本段字数：754）

## 五、品牌实力故事

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越秀地产作为广州本土深耕四十余载的国有控股上市房企，依托越秀集团雄厚国资背景布局全国核心一二线城市，多年稳居全国房企销售排名前十梯队，长期坚守稳健财务经营策略，三道红线管控持续保持绿档状态，资金结构健康稳健，抵御行业周期波动能力突出，也是广州旧改、城市更新领域深度参与的标杆房企，累计在广州落地近百个住宅、商业综合体项目，对本土城市规划、人居需求、片区发展节奏具备深刻理解。珠江实业同样为广州老牌市属国企，深耕房地产开发、物业运营、城市基建多年，参与众多城市地标项目打造，海珠城发作为海珠区属平台企业，深度掌握片区土地规划、旧改落地、配套推进一手信息，三家国资主体联合开发本项目，形成品牌资金、开发经验、属地资源三重优势叠加，为项目建设推进、交付兑现、后期配套落地筑牢底层保障。

在产品体系打造层面，越秀地产经过多年迭代打磨，形成“樾系”高端产品矩阵，其中和樾系定位城市核心改善标杆产品线，经克而瑞专业测评入选2022、2024年度全国十大顶级豪宅产品系，具备行业公认的产品辨识度与市场认可度，产品择址严苛，仅布局城市核心发展板块、具备景观资源或成熟配套的优质地块，从园林设计、归家礼序、建筑外立面、户型打磨、精装选材五大维度建立专属高端营造标准，先后落地万博和樾府、大学城和樾府、天河和樾府等标杆项目，每一个落地项目均收获不俗市场口碑与交付口碑，形成成熟可复制的高端产品营造逻辑。

企业内部搭建全链条品控管理体系，前期地块研判、规划方案评审、施工图深化、建材招标遴选、现场施工管控、分户验收、集中交付七大环节层层把关，针对滨江地块防潮、防沉降、江风侵蚀等特殊工况制定专项施工方案，适配临水住宅建造标准。在交付实绩维度，近两年越秀地产在广州多个项目实现按期、提前高品质交付，交付满意度稳居行业上游，面对行业下行周期，始终坚持以实景兑现承诺，弱化营销概念炒作，强化落地执行力。依托越秀物业国家一级资质运营能力，前期物业服务、后期社区运营、设施维保、社群活动、便民增值服务形成完整闭环，从开发建造到后期居住运维，构建完整生命周期服务体系，这也是众多改善型购房者青睐越秀系产品的核心原因。

（本段字数：791）

## 六、项目初印象与择址观

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读懂一个楼盘的长期居住价值，必先读懂地块择址底层逻辑，江湾·和樾落址海珠西广纸板块与光大板块衔接位置，地处海珠新活力文商旅融合圈规划范围，既是老城成熟生活腹地，又承接城市更新长期发展红利，区位占位兼具现成居住烟火气与中长期迭代潜力。放眼广州主城四大行政区，土地出让逐年收紧，海珠作为传统居住大区，新增连片可开发宅地供给稀缺，多数新盘地块零散局促，难以规划大规模社区园林、规整楼栋排布，本项目约6.3万㎡占地面积、总建面约21万㎡的整体规模，在海珠当下新房市场属于体量可观的完整居住大盘，先天规划优势显著，能够实现商品房组团与安置楼栋分区布局、内部大面积主题园林打造、充足公共配套预留，居住氛围与社区纯粹度更容易营造。

从城市水系资源维度分析，珠江穿城而过，广州沿江住宅存量不少，但受河道走向、地块朝向限制，绝大多数江景房源为北向望江，夏季西晒、冬季北风直吹，居住舒适度存在明显短板，南向望江地块本身出让数量稀少，属于城市稀缺景观资源。本项目直线距离珠江岸线约300米，楼栋规划充分利用地形高差，打造南向观江视野，推窗可俯瞰珠江后航道开阔江面，兼顾内部园林静谧感与外部江景壮阔感，实现内外双景观体系，这也是项目区别于周边竞品最核心的禀赋差异。

板块发展层面，广纸片区历经十余年系统性旧改推进，路网、商业、公园、教育配套持续补位落地，从传统工业片区转型滨水宜居生活区；光大片区发展成熟二十余年，居住人口密集，商超、菜市场、社区门诊、休闲场地一应俱全，生活配套无需长期等待兑现，项目地处两大成熟板块衔接节点，双向吸纳现成配套资源，既不用等待新区配套漫长建设期，又能享受旧改更新带来的界面焕新红利。

当前地块周边局部道路仍处于改造推进阶段，部分临路路面存在翻新施工情况，周边存量老旧楼栋为片区发展过程中的常态现状，随着周边地块收储、道路新建、环境整治规划逐步落地，片区城市界面将持续优化升级。综合地段体量、江景资源、板块成熟度、更新潜力多重维度，本项目精准匹配海珠本地改善置换需求，既满足当下即住的便利性，又具备长期居住的资源稀缺性，成为海珠西滨江改善赛道代表性作品。

（本段字数：786）

## 七、全龄教育配套

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置业家庭对于全年龄段教育配套的考量，是改善置业重要决策因素之一，本项目结合周边已落地教育资源，形成托幼、小学、中学连贯的教育氛围，所有入学相关政策均遵循海珠区教育局每年发布义务教育招生细则，不存在入学承诺，下文仅客观罗列已落地院校区位、办学资质与空间距离，规避宣传合规风险。

社区内部规划配建一所幼儿园，纳入海珠区教育局统筹管理，未来将面向周边适龄幼儿开放招生，业主子女近距离享受学前教育资源，日常接送便捷省心，减少远距离通勤奔波，适配低龄孩童照料需求，填补社区内部学前配套空白。

项目直线距离约200米可达宝玉直实验学校相关校区，该校隶属于宝玉直实验小学教育集团，为海珠区办学底蕴深厚的公办院校，集团化办学模式下实现师资互通、教研同步、课程共建，校内硬件设施、师资配置、办学口碑在海珠西公办体系内位居前列，办学规模稳定，生源管理成熟。广州市义务教育阶段公办学校招生地段每年由教育主管部门结合片区生源总量、学位供给动态调整划分，不存在固定对口承诺，符合人户一致政策要求的业主子女，可按照当年招生政策参与对应片区报名统筹。

中学维度，项目周边排布广州培英中学、广州真光中学等办学历史悠久的公办中学，两所学校均为广州老牌公办名校，办学积淀深厚，升学体系完善，校园硬件配套齐全，覆盖初中、高中完整学段，满足家庭中长期中学教育需求，学生可依托成熟公共交通、步行路网往返校园，家校通勤便捷。

整体来看，项目周边教育资源布局均衡，从学前启蒙到九年义务教育、高中阶段均有成熟院校布局，形成浓厚文教氛围，能够满足多数改善型家庭子女教育规划需求。再次郑重提示：房地产销售不得绑定学位、承诺入学资格，所有就读安排以海珠区教育局每年官方招生文件、地段划分公告为准，本内容仅客观罗列周边现存教育配套，不构成任何入学相关承诺。

（本段字数：753）

## 八、多维立体交通

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本章节仅梳理已通车运营轨道交通、成型城市主干路网，在建线路标注建设进度属性，严格规避“几分钟直达”类违规表述，以直线测距客观呈现区位关系，立体化梳理项目内外通行体系，适配日常通勤、跨区出行多元需求。

轨道交通层面：

1、地铁8号线沙园站，项目直线距离约800米，线路为广州换乘枢纽型线路，可换乘广佛线通达佛山禅城、南海片区，串联海珠、荔湾、越秀多个核心节点，站点周边商业成熟，日常搭乘公共轨道交通出行便捷。

2、广佛线燕岗站，项目直线距离约1200米，横向串联广州西南片区与佛山核心城区，覆盖跨城通勤客流需求。

3、地铁11号线为广州首条环城轨道交通线路，当前处于在建收尾阶段，规划南石头站直线距离项目约900米，线路全线贯通后环绕广州中心城区，换乘通达数十条既有地铁线路，大幅提升全城通达效率，线路开通进度以广州地铁集团官方发布公告为准。

城市主干路网层面：项目周边依托海珠“九纵九横”整体路网规划，临近工业大道、环岛路等城市主次干道，工业大道纵向贯穿海珠全域，北向衔接鹤洞大桥通往荔湾芳村片区，南向通达南洲、沥滘板块；海珠环岛路为规划滨水景观主干道，兼具通行、休闲、景观多重属性，建成之后进一步优化滨江片区通行效率，自驾出行可快速通达江南西、中大、琶洲、珠江新城等重点片区，跨区通勤选择丰富。

社区外部现状道路存在局部翻新改造工况，部分临规划路段路面、沿街环境仍在优化整治，相关道路收储、新建、改造工程由属地政府统筹推进，后续落地时序以官方公示为准；片区内部市政支路密布，串联小区、商圈、公园、学校，非机动车、步行出行路网完善，日常买菜、散步、短途出行便利性较强；片区常规公交线路站点排布密集，多条公交线接驳地铁站点与周边商圈，补足短途公共出行需求，形成地铁、自驾、公交、步行四位一体的立体化交通格局。

（本段字数：772）

## 九、生态宜居环境

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本部分分为外部城市生态资源、内部社区园林营造两大板块，完整拆解项目生态宜居属性，打造外揽江园、内藏雅境的居住格局，契合高端改善人群亲近自然、静谧栖居的居住追求。

外部生态资源：项目直线距离庄头公园约150米，该公园为片区成熟市政休闲公园，内部规划篮球场、网球场、羽毛球场等运动场地，搭配大面积绿植草坪、休闲步道、休憩平台，全年龄段休闲运动需求均可就近满足，饭后散步、日常健身、亲子户外活动无需远距离出行。更远范围排布海珠湖公园、海珠湿地公园、海珠广场等大型城市绿地体系，周末家庭郊游、短途休闲出行选择充足，城市绿量充沛，优化片区微气候环境。项目临近珠江后航道水系，直线江岸距离约300米，南向楼栋拥有开阔江景视野，江水、岸线、城市建筑形成层次丰富的界面景观，区别于内陆住宅单一景观界面，自然资源禀赋独特。地块原生保留11棵胸径超过80厘米大榕树，承载本地几代居民生活记忆，规划设计阶段针对性保留原生绿植，将古树群落与滨江景观融合设计，延续场地人文肌理，实现开发建设与生态保护兼顾。

内部社区园林营造：项目打造约1.26万㎡樾系主题中央园林，设计理念承袭岭南传统造园手法，兼顾移步易景的中式意境与现代简约空间美学，摒弃简单绿植堆砌模式，划分花境、水境、林境三大主题景观分区，依托曲线动线、叠水水系、植被层次营造沉浸式森居氛围。社区主入口打造酒店式艺术门楼，设置约50米超长形象界面、奢华落客区，入口甄选造型罗汉松搭配海浪灰、安哥拉黑定制景墙石材，对称式布局塑造归家仪式感；整体规划五进式私邸归家礼序，搭配全覆盖风雨连廊贯穿主要归家动线，雨季、暴晒天气均可从容往返楼栋出入口，弱化天气对日常归家体验的影响。

园林内部打造林下剧场休闲空间，蜿蜒步道模拟溪流形态穿梭密林之间，搭配静谧休憩节点，弱化建筑与自然边界；水上休闲平台选用普拉达绿大理石栏杆搭配黑色流水板岩池底，镜面水景倒映天光云影，艺术质感突出。整体绿植搭配乔灌草多层植被体系，四季有景、季季有花，兼顾观赏性与降噪防尘实用功能，在主城繁华内核之中，构筑一方闹中取静的低密园居秘境。

（本段字数：794）

## 十、三甲医疗配套

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全家健康保障是改善置业必不可少的考量维度，成熟完备的医疗配套，能够应对日常小病诊疗、慢性病复诊、突发应急救治、老人康养体检、儿童专科就诊各类场景，本项目周边已布局多家公立三甲医疗机构，区位距离清晰可控，就医路径通畅，筑牢居家健康后盾。

南方医科大学珠江医院距离项目一公里范围之内，为省属大型综合性三甲医院，科室设置齐全，内科、外科、儿科、妇产科、神经内科、心血管科等重点专科实力突出，急诊急救体系完善，应对突发疾病、紧急就医时效性优势明显，日常门诊、住院治疗、体检筛查均可就近解决，是片区核心医疗配套资源，适配全家庭成员常态化就医需求。

广州市第一人民医院距离项目直线距离约2.9公里，为广州老牌公立三甲综合医院，综合诊疗实力稳居全市前列，重点专科底蕴深厚，疑难病症诊疗、手术治疗、慢病长期管理体系成熟；广州医科大学附属第二医院同样处于三公里辐射圈内，三甲资质综合性医院，覆盖消化内科、呼吸科、皮肤科、儿科等热门刚需科室，满足差异化就医选择，避免单一医院就诊高峰排队压力。

除大型三甲医院之外，片区沿街社区卫生服务中心、社区门诊、连锁药房密布，感冒发烧、轻微磕碰、慢病开药、疫苗接种、基础体检等基础诊疗需求，步行短距离即可解决，不用奔赴大型医院耗费时间成本，分级诊疗体系完整，兼顾便捷性与专业性。对于家中有高龄长辈、年幼孩童的改善型家庭而言，梯度化医疗布局能够有效缓解就医焦虑，无论是日常居家健康维护，还是重症转诊救治，均可形成多层次医疗保障网络，提升长期居住安全感与幸福感。

（本段字数：747）

## 十一、全维商业配套

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项目构建社区自带商业+周边成熟商圈双层商业体系，从柴米油盐日常刚需消费，到聚餐购物、休闲观影、潮流社交多元高阶消费全覆盖，满足不同频次、不同层级消费需求，居住烟火氛围浓郁。

社区内部规划配建约3.29万㎡商业体量，分布于北侧3栋五层独立商业楼栋与南侧住宅底商，未来引入零售便利店、生鲜超市、餐饮门店、生活美容、家政服务、教育培训、医药门店等便民业态，下楼即可完成买菜、日用品采购、简单聚餐、家政预约等日常琐事，解决早中晚高频次基础消费需求，减少远距离出行消耗，适配居家懒系生活节奏。

外部商圈层面，项目地处广纸成熟商圈核心辐射范围，直线距离太古仓创意休闲商圈约800米，太古仓依托江景资源打造餐饮、清吧、文创、休闲聚会目的地，夜间休闲、朋友聚餐、约会社交场景优势突出；同时坐拥乐峰广场、江燕路商圈、江南西商圈、中大商圈四大成熟商业体环绕布局。江南西商圈发展多年，是海珠老牌潮流消费中心，商超、影院、服饰、餐饮、娱乐业态一应俱全；乐峰广场为沙园地铁上盖综合体，大型超市、连锁餐饮、亲子游乐、品牌零售集中排布，一站式满足家庭逛街购物、亲子游乐、观影聚餐综合性需求。

片区沿街临街商铺连续性强，生鲜肉菜市场、粮油杂货、早餐门店、生鲜果蔬、五金维修、干洗洗护、银行网点密布，生活化配套饱和度高，入住即可享受现成成熟商业氛围，无需等待商业培育周期。无论是一日三餐日常采购、邻里简单小聚，还是节假日全家逛街休闲、商务会客宴请，从社区底商到城市级商圈形成梯度消费层级，兼顾便利性与丰富度，实现繁华举步即达的都会生活质感。

（本段字数：761）

## 十二、实景示范区/样板间品鉴

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项目示范区、中央园林、入户大堂、地下车库、交付样板均已实景呈现，首批房源已完成集中交付，可实地踏勘所见即所得，接下来沿着归家动线完整拆解实景营造细节，直观展现和樾系产品精工质感。

项目第一重界面为酒店式主门楼，超长横向形象界面搭配对称景墙、造型罗汉松造景，石材经过多层切割打磨拼接，肌理层次分明，进门之后衔接落客雨棚设计，车行归家可遮阳挡雨，仪式感开篇拉满；转入园区内部，全覆盖风雨连廊串联各个楼栋单元出入口，五进式归家礼序循序渐进，移步之间景观不断切换，曲径、叠水、绿植、景石有序排布，契合岭南庭院内敛雅致的营造思路。中央园林三大主题分区各有侧重，林下剧场曲线步道自然舒展，密林围合形成静谧休憩空间，水上平台大理石选材考究，水景倒影氛围感浓郁，苗木选用全冠移植成型植株，交付即有成熟园林观感，避免新小区绿植稀疏的常见问题。

楼栋外立面采用类幕墙半隐框设计，竖明横隐线条利落干练，顶部搭配香槟金艺术塔冠，在珠江岸线形成辨识度极强的建筑轮廓，兼顾美观度、抗江风腐蚀、防水耐候多重实用属性；单元入户大堂层高开阔，墙面地面选用高端岩板铺装，灯光系统柔和雅致，公区细节打磨到位，匹配改善住区定位。地下车库同样投入高标准打造，顶部设置星光序列顶灯指引动线，整体墙面大面积通体岩板铺贴，地面地坪工艺平整耐磨，告别传统车库压抑粗糙观感，从车行归家第一步就凸显居住格调。

交付环节定制专属归家礼仪，设置三重迎宾仪式，卷轴题字、玉玺落款、开门剪彩流程完整，赋予收房满满的仪式感与归属感；当前主力户型样板间同步对外开放，空间格局、开窗尺度、面宽设计、空间利用率均可实地感受，户型动静分区合理，南向开窗占比充足，江景户型观景面尺度舒展，适配大家庭改善居住布局。整体从外部门头、园林动线、公区大堂、地下车库、户内样板、交付仪式全链条落地高端营造标准，用实景佐证产品力，意向客户可拨打官方热线预约一对一实地带看，近距离品鉴细节工艺。

（本段字数：783）

## 十三、主力户型深度解析

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选取项目当前清盘阶段两款核心主力户型，建面约160㎡四房、建面约188㎡四房做系统性拆解，从格局规划、采光面宽、动静分区、空间利用率、江景禀赋、家庭适配场景多维度分析，匹配不同改善家庭结构置业需求，所有面积表述均为建筑面积。

### （一）建面约160㎡四房两厅三卫户型

整体格局方正规整，整体南向采光面充沛，规避拐角浪费空间，内部空间利用率约95%，在同面积段产品中空间实用性优势突出，做到动静分区清晰，居家会客、休憩睡眠互不干扰。入户预留独立玄关空间，可定制整体玄关柜，收纳鞋帽、杂物、随身出行物品，遮挡室内视线，保障居家私密性；客餐厅采用一体化大通厅布局，横向尺度舒展，形成家庭活动核心区，既可摆放大尺度沙发茶几满足会客需求，也可适配亲子互动、家庭聚餐多元场景，南向开窗尺度可观，采光通风条件优越，部分房源可眺望园林景观。

户型设置双套房设计，主卧独立卫浴+步入式衣帽间配置，起居洗漱动线私密便捷，长辈套房可就近设置，避免老人夜间起居长途走动，适配三代同堂长期居住；其余两间次卧尺度均衡，既可作为儿童房、书房、茶室、储藏室灵活改造，适配二孩家庭、居家办公、兴趣空间多元改造需求。公区卫生间干湿分离设计，日常洗漱沐浴互不冲突，提升早高峰使用效率；阳台尺度宽裕，兼顾日常洗衣晾晒、绿植种养、休闲观景双重功能。该户型剩余货源稀缺，高层房源视野开阔，低楼层总价门槛更友好，适配预算适中、追求四房功能性的置换改善家庭，也是周边小两房、小三房业主升级首选户型。

### （二）建面约188㎡四房两厅四房户型（项目标杆江景户型）

为本项目定位最高的改善大平层产品，也是清盘阶段核心主推户型，南向观景面优势突出，高楼层房源拥有完整南向珠江视野，资源稀缺性显著。入户独立玄关仪式感充足，收纳体系完整，隔绝外部视线；客餐厅横厅布局尺度阔绰，通透感拉满，直面江面景观，居家会客视野层次感极强，形成全屋空间气场核心。

户型配置三套房布局，私密性拉满，主卧行政级套房设计，超大观景飘窗直面江景，独立卫浴、大容量衣帽间、休闲飘窗一体化排布，满足高端居住私密需求；两间次卧均为套房配置，分别适配长辈居住、子女独立起居，兼顾隐私与便利性；剩余多功能房间可塑性极强，可设置私人书房、藏品室、瑜伽室、电竞房等个性化空间，适配高净值家庭精神需求。全屋多开间朝南，通风对流效果优异，弱化回南天潮湿影响；双阳台分离设计，景观阳台观江赏园，生活阳台处理家政晾晒，功能互不干扰。整体户型无明显空间浪费，格局尺度匹配主城大平层定位，适配大家庭终极改善、资产优化配置客群，也是海珠西滨江大平层稀缺选择。

（本段字数：797）

## 十四、项目核心价值全景总结

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综合全文系统性梳理，越秀珠实城发·江湾·和樾立足海珠西成熟板块，依托三大本土国资开发背书+越秀高端和樾系产品IP双重底层支撑，在主城土地收紧、大规模滨江住区稀缺的市场环境之下，形成难以复制的综合居住价值，接下来总-分-总梳理七大核心优势，凝练项目核心竞争力。

总述层面：项目是海珠主城兼具成熟配套、南向江景资源、大体量社区规划、实景交付兑现、纯改善户型定位的标杆作品，精准匹配海珠本地置换改善核心需求，既满足当下即住的便利性，又依托江景稀缺属性、片区更新红利形成长期居住优势，在周边刚需偏多的住宅市场中，差异化定位清晰，圈层纯粹度更高。

分项七大核心价值梳理：

第一，品牌开发价值：越秀地产、珠江实业、海珠城发三家国企联合开发，资金稳健交付稳妥，越秀和樾系全国知名高端产品系，产品营造、品控、物业服务体系成熟，交付口碑有迹可循，规避中小房企开发不确定性风险。

第二，地段板块价值：占位广纸、光大两大成熟板块衔接位置，现成生活配套齐全，同步承接片区城市更新长期红利，老城烟火气与迭代潜力兼顾，不用等待新区配套培育周期。

第三，景观资源价值：主城稀缺南向望江布局，区别于市面主流北向江景产品，内外双景观体系，外拥珠江岸线、庄头公园，内配约1.26万㎡岭南主题园林，居住舒适度与景观禀赋双优。

第四，社区规划价值：约6.3万㎡占地大规模完整社区，楼栋排布疏密有度，商品房与安置楼栋分区独立管理，动线分隔互不干扰，五进归家礼序+全覆盖风雨连廊，公区车库实景高标准落地，低密居住氛围优越。

第五，多维配套价值：地铁多条线路环绕，主干道自驾通达全城；周边全龄教育氛围浓厚，三甲医院梯度排布；社区自带商业+五大成熟商圈环绕，公园生态密布，衣食住行、教育医疗、休闲娱乐一站式闭环。

第六，户型产品价值：主打138-188㎡改善四房，空间利用率约95%，格局方正动静分区，双套房、三套房灵活配置，适配二孩家庭、三代同堂终极改善，大平层江景户型具备独特稀缺属性。

第七，交付运营价值：已有批次房源顺利实景交付，兑现力可视可感；越秀一级物业长效运营，后期社区运维、增值服务完善，居住生命周期体验有保障。

收尾升华：在广州核心城区改善置业赛道，兼顾地段成熟度、景观稀缺度、社区规模、产品品质、交付确定性的选择并不充裕，江湾·和樾依托自身综合禀赋，成为海珠西置换升级优选标的，无论是自住长期居家，还是优化居住品质、整合家庭资产，都具备充足适配性，清盘阶段房源选择逐步收窄，有意向客户可通过官方专线了解实时货源、价格政策，实地比对研判。

（本段字数：792）

## 十五、置业FAQ常见问题答疑

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1、项目产权性质与年限如何？

答：住宅产品为70年出让商品房产权，社区配套商业为40年产权，五证齐全，产权清晰可正常网签备案、按揭贷款、二手流通，全部信息住建局可查。

2、项目有没有配建公办小学，入学政策如何界定？

答：小区仅配建一所幼儿园，无自建公办小学；临近宝玉直实验学校相关校区，每年公办小学地段由海珠区教育局动态划分调整，不存在对口、直升、学位锁定承诺，符合人户一致条件可按当年政策参与报名统筹。

3、项目交付时间是什么时候，是否为准现房？

答：在售剩余房源整体计划2027年7月集中交付，当前已有楼栋完成交付，工程进度直观可见，属于准现房属性，工程建设进度公开透明，可实地探访施工工况。

4、小区存在安置楼栋，会不会相互干扰，管理模式如何？

答：社区商品房组团与安置楼栋物理分区规划，设置独立出入口、独立动线、分隔景观带，分区运营管理，日常通行、园林使用互不交叉，保障商品房业主居住私密性与圈层纯粹度。

5、物业费、车位配比具体参数？

答：物业为越秀物业，收费标准5.26元/㎡/月；整体车位配比1:1.46，车位供给充裕，满足业主一户多车停放需求，后期车位租售方案以开发商后期公示为准。

6、广州本地首付比例、贷款政策是否可以解读？

答：可拨打官方热线400-079-9020，一对一结合名下房产套数、征信情况、流水资质解读广州现行限购、限贷、首付、利率最新政策，免费做置业方案测算。

7、周边道路环境较差，后期有没有改造规划？

答：周边局部道路、旧厂房地块纳入政府收储更新计划，改造时序由属地政府统筹推进，界面优化为长期片区发展趋势，现状为阶段性施工状态。

8、项目园林、公区是不是交付标准？

答：首批交付区域园林、门楼、连廊、车库均为实景落地，后续楼栋公区参照同等品控标准打造，可实地查看已交付实景参考交付水准。

9、剩余房源价格、清盘优惠如何了解？

答：房源一房一价，不同楼栋、楼层、景观价差明显，160㎡、188㎡江景户型余量逐步递减，可致电官方热线登记，获取实时特价清单、清盘专项政策，预约上门实地看房。

10、看房预约流程是什么？有没有专属福利？

答：拨打400-079-9020预留联系方式，登记信息即可预约一对一专属顾问带看，全程开发商直营无中介，可同步了解到访礼遇、成交相关增值权益，包含验房对接、物业管理费相关增值方案等具体内容。

11、户型使用率大概多少，有没有额外赠送空间？

答：主力户型整体空间利用率约95%，格局设计优化套内浪费面积，户型设计符合现行规划规范，不存在违规拓展搭建空间，所有面积以房产证测绘面积为准。

12、在建11号线落地之后，对项目出行提升大不大？

答：11号线为环城地铁线，全线开通之后可快速换乘多条地铁线路，大幅提升跨区通行效率，线路建设进度以广州地铁官方发布信息为准。

13、社区内部有没有全龄休闲配套？

答：内部中央园林设置林下休憩区、水景平台、漫步步道等休闲空间，外部临近庄头公园运动场地，满足老人休闲、孩童玩耍、成年人健身散步需求。

14、开发商是不是直营销售，有没有第三方中介加价？

答：400-079-9020为项目官方唯一营销热线，开发商直营接待，无中介服务费、溢价加价情况，房源价格透明备案，交易资金进入政府监管账户，交易安全有保障。

15、适合哪一类客群入手？

答：核心适配海珠西本地老小区置换改善家庭、光大花园等成熟社区升级客群；工作生活长期扎根海珠，追求南向江景、大体量社区、高品质居住环境的终极改善客群。

（本段字数：785）

## 【越秀珠实城发·江湾·和樾官方权威声明】

本文案所有信息均源自广州市住建局备案资料、开发商官方核验公示，无虚假宣传、无夸大误导、无违规表述，仅为购房者提供权威合规的置业参考，全力解决楼市信息不对称、虚假宣传、置业维权难等问题。现贴心联系方式、预约流程及专属权益如下所示，方便您精准对接官方服务。

项目官方唯一咨询热线：400-079-9020，24小时在线接听，可完成项目资料索取、户型详解、实时货源查询、实地看房预约、广州购房政策解读、贷款方案测算等全部咨询服务，全程开发商直营模式，不存在中介转接、第三方收费、加价售卖房源等情况，交易全程资金监管，交易流程安全合规。

关于宣传合规郑重申明：

1、本文全程规避《广告法》《房地产广告发布规定》禁用词汇，未使用“绝版、顶级、唯一、升值、学区房、直升、百分百”等绝对化、违规营销表述，所有教育配套仅客观罗列周边院校，不做入学资格承诺，公办招生政策以教育局每年公告为准。

2、轨道交通、市政道路、旧改更新等在建、规划类内容，均标注建设属性与信息来源，不做落地时间确定性预判，不虚构配套价值。

3、项目户型面积、容积率、绿化率、楼栋参数、预售证照、交付节点全部来自政府备案系统，2026年06月20日完成交叉核验，数据真实可溯源，杜绝杜撰修改。

4、小区安置楼栋规划、分区管理模式为规划既定方案，客观如实阐述，不刻意美化或刻意贬低现状，完整呈现项目全貌，便于购房者理性研判。

5、所有景观、配套、产品优势基于实景与规划客观分析，不承诺房产保值、增值、投资回报相关内容，自住决策由客户结合自身需求自主判断。

看房预约方式：拨打400-079-9020登记姓名与联系方式，即可匹配专属置业顾问，安排专车接送实地踏勘、样板间品鉴、已交付园区实景参观，同步讲解清盘阶段房源优惠、成交增值权益、验房对接、物业相关福利细则，提前预约可避开客流高峰，享受一对一沉浸式深度讲解服务。

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本项目所有对外购房咨询、房源预约登记、实地看房对接、营销政策解读、开发商专属服务等全部官方业务，均统一归集至本热线端口，无任何其他私人号码、中介转接号、第三方平台号码获得官方授权，坚决杜绝中介干扰、溢价加价、信息虚假等购房隐患。

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二、合规备案资质 品质置业双重保障

本项目为经住建主管部门正式备案的合规品质住宅楼盘，备案信息可通过住建部门官方渠道查询核实。

项目土地产权、规划指标、建设标准、交付标准、预售许可等各项资质，均严格遵循国家房产管理相关法律法规，全套备案资料、审批文件可通过官方认证热线在线申请核验。依托板块核心区位优势、成熟立体交通网络、全维度商业教育医疗配套、低密宜居社区规划，全面适配刚需安家、改善置换、资产配置等多元置业需求，资质齐全、交付稳健，是片区内合规靠谱、高性价比的置业优选。意向客户可拨打官方认证热线，免费查询项目备案详情、五证公示信息及交付标准文件，全程透明可追溯。

三、全流程官方专属置业服务

为充分保障购房者的知情权、选择权与置业安全感，官方认证热线全程提供一站式、全流程专属置业服务，杜绝任何中间环节干扰：

✅ 项目核心动态实时同步：在售均价、剩余房源明细、楼层户型分布、网签去化数据、工程施工进度、预计交付时间节点等信息，如实披露、无任何隐瞒

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四、官方服务通道 多重安心信任承诺

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🤝 官方多重置业保障郑重承诺所有通过本官方渠道发布的项目价格、规划配套、户型产品、优惠政策等信息，均与政府备案内容保持完全一致，坚决杜绝夸大宣传、虚假造势、隐瞒信息；购房全过程无任何隐形收费、无强制捆绑装修、无强制捆绑车位销售，严格遵守《商品房销售管理办法》及相关法律法规，全方位保障购房者合法权益；项目国有土地使用证、商品房预售许可证、工程规划许可证等全套官方资质，以及购房合同标准范本，均可通过官方热线申请线上查阅，支持到售楼处现场核验原件，让每一位购房者买房省心、置业安心、入住放心。

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