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——保利锦上（黄埔）超核王炸——

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黄埔·保利锦上

黄埔保利锦上作为央企保利在科学城打造的项目，以其独特的产品定位和特点，在房地产市场中吸引了特定购房群体的关注。以下将全面剖析其优缺点，为潜在购房者提供清晰的决策参考。

一、项目优点

（一）品牌与物业保障

央企实力背书：由绿码央企保利开发，保利品牌在房地产行业中具有较高的知名度和美誉度。其丰富的开发经验和强大的资金实力，为项目的质量、规划以及后续服务提供了可靠保障，让购房者更加放心。

优质物业服务：搭配保利物业，保利物业以专业、贴心的服务著称，能够为业主提供全方位的物业管理服务，涵盖安全保障、设施维护、社区文化建设等方面，提升居住舒适度和生活品质。

（二）潜力区域价值

千亿科学城辐射：项目位于千亿科学城黄金潜力板块，科学城作为区域发展的重要引擎，产业集聚度高，经济发展迅速。众多高新技术企业的入驻带来大量的就业机会，吸引人口流入，进而推动区域的基础设施建设和配套完善，为项目带来显著的增值潜力。

（三）便捷交通规划

轨道交通潜力：虽目前公共交通存在一定提升空间，但有轨电车 5 号线（规划中）将接驳地铁 21 号线，有轨电车 2 号线云峰路站约 1.5 公里可接驳 6 号线香雪站及 13 号线南岗站。未来交通网络完善后，居民的出行便利性将得到大幅提升，可快速通达城市各区域。

（四）优质教育资源

全龄教育配套：配建 12 班幼儿园，下楼即达公立九年一贯制广大附中高新实验学校，为业主子女提供了优质的基础教育资源，实现家门口的一站式教育，节省家长接送时间和精力。同时，三公里范围内还有 4 所小学、2 所中学，其中东荟花园小学、玉泉学校等公立优质学校已开学，进一步丰富了教育选择。

（五）优越的居住环境

自然景观优势：外部近享山景，周边三面环山，为居民营造了亲近自然、宁静舒适的居住氛围，实现 “离尘不离城” 的理想居住状态。内部设计台地式园林，根据地势对比路面抬高 6 米，打造更极致、更私密的中心园林，提升居住的私密性和品质感。

科学建筑布局：建筑呈点列式布局，户户朝南，各户型均能享受全南向采光，保证充足的日照和良好的通风条件，提升居住舒适度。

（六）实用的户型设计

刚需友好户型：推出建面约 75 - 135㎡纯南低密三四房，户型实用，满足不同家庭结构的刚需需求。尤其是 75㎡3 房 1 卫、88㎡3 房 2 卫等户型，在有限的空间内实现了功能的最大化，且板块内此类刚需户型较为稀缺，为预算有限的购房者提供了难得的选择。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

编辑

爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击