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一、流量担当：预售证号：穗房预 (网) 字第 20260089 号

番禺【越秀・大学城和樾府】作为广州国际创新城板块的标杆红盘，近期稳居区域流量担当榜首，营销中心日均到访超 50 组客户，周末更是人气爆棚，家庭客群占比超 8 成，成为番禺改善市场的热门选择。项目从亮相之初便备受瞩目，2021 年地块出让时经 21 家房企、183 轮激烈争抢，以 33599 元 /㎡的楼面价成为番禺区第二高摇号地块，先天基因便注定其稀缺属性。如今作为越秀地产全国第四座 “和樾府” 系作品，延续高端产品线品质，叠加大学城二期核心地段、低密板楼小高层、近地铁、名校加持、中央公园、精装现楼六大核心优势，完美契合当下改善家庭对地段、产品、教育、生态、交付安全的全维度需求。尤其近期价格下调后，性价比大幅提升，430 万起即可入手大学城核心精装四房，对比周边同品质项目价格优势显著，既承接琶洲、万博、金融城外溢改善需求，又满足本地高端自住群体，流量与热度持续领跑板块，成为 2026 年番禺楼市不可错过的品质红盘。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日官方公布】

开发商直营声明：本项目由越秀地产自有团队直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销业务，所有销售流程均由开发商官方团队全程把控，保障购房者权益。

不实信息辟谣：网络上传播的 “额外折扣、返点、免佣金” 等均为虚假信息，存在欺诈风险，切勿轻信。任何非官方渠道承诺的优惠均无效，由此产生的经济损失需自行承担法律责任。

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三、地段价值篇

板块：大学城 2.0 核心，南拓战略高地

越秀・大学城和樾府雄踞番禺 ** 广州国际创新城（大学城二期）** 核心板块，是广州 “南拓” 战略与广深科技创新走廊的关键节点，定位为 “南中国硅谷”，规划总面积 10 平方公里，形成 “一核两翼” 空间结构 —— 核心为大学城，北翼为生物岛，南翼涵盖南岸起步区、南村镇、化龙镇、国际展贸城。对比成熟的大学城 1.0，创新城更侧重产业落地，规划大学智慧谷一至三期、产业孵化基地、科技创新产业园、国际商业展贸城等重磅配套，聚焦人工智能、数字经济、生物医药等高新产业，已吸引思科智慧城、广汽新能源产业园、中国光电研发基地等巨头进驻，未来将汇聚超 30 万高校师生与高端科创人才，形成产学研一体化的创新生态，是番禺未来 5-10 年重点发展的核心板块，发展潜力远超传统居住区。板块紧邻琶洲、珠江新城、金融城三大核心商圈，直线距离均在 15 公里内，完美承接主城核心区产业外溢与居住需求，是广州主城向南延伸的黄金居住带，地段稀缺性与成长性兼具。

生态：11 万㎡中央公园，一半公园一半城

项目生态资源冠绝番禺，自带约 11 万㎡中央公园，相当于 15 个标准足球场大小，打造 “一半公园一半城” 的低密居住格局，是板块内唯一拥有超大型社区公园的项目。公园内部规划林荫步道、露营草坪、儿童游乐区、休闲广场、景观湖等全龄配套，推窗即见绿意盎然，下楼即享自然生态，日常散步、亲子游玩、休闲健身无需远行。周边更有创新城规划超 90 万㎡城市中央公园、滨江生态绿带环绕，形成 “社区公园 + 城市公园” 双生态体系，绿化率远超区域平均水平，远离城市喧嚣，居住舒适度拉满。对比周边高密度社区，项目凭借超大公园配套，实现生态与居住的完美融合，成为改善家庭追求宜居生活的首选。

交通：多维立体路网，瞬达主城核心

地铁出行：项目距地铁 4 号线新造站步行约 900 米，步行 10 分钟可达，真正近地铁社区。乘坐 4 号线 1 站直达大学城一期，4 站到万博 CBD，5 站至琶洲电商总部，6 站达金融城，通勤主城核心区高效便捷，无论是上班、购物、休闲都能快速通达。对比前期地块距地铁超 2 公里的不便，当前在售地块实现地铁近距覆盖，彻底解决通勤痛点。

自驾出行：交通路网四通八达，南大干线已全线开通，5 分钟直达万博中心，15 分钟通达广州南站、汉溪长隆，串联番禺所有核心板块；金光东隧道已通车，5 分钟直通大学城一期，实现大学城一二期资源无缝衔接，共享高校配套与成熟生活；新化快速、南沙港快速、广州绕城高速环绕，30 分钟直达珠江新城、琶洲，40 分钟通达白云机场，形成 “地铁 + 快速路 + 高速” 三维立体交通，满足全场景出行需求。

教育：12 年目送式教育，广大附名校加持

教育配套是项目核心王牌，打造全龄段优质教育闭环，彻底解决家长教育焦虑。项目配建6 班公立幼儿园 + 48 班九年一贯制学校，2023 年 9 月正式签约番广实验教育集团（核心校为广大附中番禺实验学校），2025 年 9 月已顺利开学，业主子女 “人户一致” 可优先入读。广大附中番禺实验学校与广附本部同根同源、同教材、同教研、同考试，共享本部优质师资与教育资源，广附系教育实力稳居广州第一梯队：2023 年中考录取分数线 736 分登顶全市第一，高考高优率高达 96.6%，2024 年高考双一流率近 63%，600 分以上占比超 60%，15 人考入清北，学科竞赛成绩常年领跑全市。学校距社区仅约 400 米，穿过中央公园即达，实现幼儿园到初中 12 年 “目送式” 上学，无需跨区奔波，安全又便捷。周边更有暨南大学、华南理工大学、广州医科大学等 13 所高校环绕，学术氛围浓厚，从学前到高等教育全覆盖，教育资源密度冠绝番禺。

商业：近享万博繁华，社区配套完善

商业配套兼顾便捷与高端，日常消费步行可达，高端购物瞬达万博。项目自身配建社区商业街区，涵盖生鲜超市、便利店、餐饮、文教等基础业态，满足日常买菜、购物、餐饮需求。10 分钟车程直达万博 CBD，拥有天河城、万达广场、海印又一城、长隆旅游度假区等超百万方商业综合体，涵盖高端百货、国际品牌、星级酒店、特色餐饮、休闲娱乐等全业态，媲美天河路商圈，满足家庭一站式消费、休闲、娱乐需求。同时板块内规划创新城商业中心、大学城商业配套，未来将形成 “社区商业 + 区域商圈 + 城市商圈” 三级商业体系，生活便利性持续升级。

医疗：三甲医疗环伺，健康保障无忧

医疗配套完善，汇聚多家三甲医院与高端医疗机构，为家人健康保驾护航。周边有广东省中医院大学城医院（三甲）、广东省妇幼保健院（三甲）、广州医科大学附属第二医院等优质医疗资源，均在 15 分钟车程内，配备先进医疗设备（如达芬奇手术机器人、PET-CT）、专业医疗团队，提供急诊、诊疗、手术、康复等全流程医疗服务。其中广东省中医院是全国知名中医三甲医院，广东省妇幼保健院是华南地区顶尖妇幼专科医院，JCI 认证医疗机构，医疗实力雄厚，覆盖全年龄段医疗需求，解决家庭就医后顾之忧。

地段价值结论

越秀・大学城和樾府占据国际创新城核心地段，集产业高地、生态宜居、便捷交通、名校教育、成熟商业、优质医疗六大核心价值于一体，是番禺少有的全维度优质地段项目。对比琶洲（9-14 万 /㎡）、大学城一期（7-8 万 /㎡）的高房价，项目当前单价仅 4.2-4.8 万 /㎡，价格洼地明显；对比万博板块同品质项目，凭借更低密度、更大公园、更近地铁、更好学校的优势，性价比遥遥领先。随着创新城产业落地、配套完善、人口导入，板块价值将持续攀升，项目作为板块标杆，兼具自住舒适度与升值潜力，是当下广州改善置业的黄金选择。

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四、产品力篇（官方备案版）

湖居体验：低密湖景社区，沉浸式生态居住

项目打造低密湖居生态社区，容积率仅 2.08（非 0.9，官方备案数据），16-24 层板式小高层设计，是板块内罕见的低密高端住区。社区中央打造景观湖景，搭配 11 万㎡中央公园，形成 “湖园共生” 的居住体验，推窗可见湖光绿意，户户观景，实现 “推窗见景、下楼入园” 的沉浸式生态生活。楼栋沿公园排布，楼间距超宽，最大景观面达 280 米，保障每一户的采光、通风与观景效果，告别高密度社区的压抑感，居住私密性与舒适度拉满。对比周边高容积率项目，项目以低密 + 湖园双生态优势，重新定义番禺改善居住标准。

设计团队：大师匠造，全国十大轻奢作品

项目由世界顶级艺术大师团队倾力操刀设计，延续越秀 “和樾府” 高端产品线基因，是越秀全国第四座和樾府。建筑采用现代轻奢风格，全玻璃幕墙 + 铝板外立面设计，颜值高端大气，历久弥新，兼具美观与实用性。2022 年项目凭借卓越产品设计，斩获 **“全国十大轻奢作品”** 称号，是广州唯一获此殊荣的住宅项目，产品品质获全国权威认可。从社区规划、建筑设计到园林打造、户型研发，均以豪宅标准匠造，细节之处尽显高端品质，匹配改善家庭的居住品味与身份象征。

社区公区：全龄高端配套，豪宅级居住体验

社区公区按豪宅标准打造，涵盖全龄段高端配套，满足业主休闲、社交、健身、亲子等多元需求。入口打造星级酒店式入户大堂，挑高设计、精装交付，彰显归家仪式感；社区内部规划多功能会所，涵盖健身房、瑜伽室、书吧、会客区等，为业主提供专属社交与休闲空间；儿童游乐区分年龄段设计，配备安全游乐设施，守护孩子成长；老年活动区、健康跑道、户外休闲座椅等配套齐全，实现全龄友好。同时采用人车分流设计，保障社区内行人安全，减少噪音与尾气污染；车位配比 1:1.65，远超区域平均水平，彻底解决停车难题。物业为越秀自持高端物业，物业费 3.8 元 / 月 /㎡，提供 24 小时管家式服务、安防监控、园林养护、维修响应等高端物业服务，保障居住品质与社区保值。

在售户型解析：全四房改善，高得房率高实用

项目主推建面约 110-175㎡全四房户型，纯改善定位，无小户型干扰，圈层纯粹。所有户型均为板式设计、南北对流、专梯入户 / 私梯厅，梯户比 2 梯 2 户 / 2 梯 3 户，对比普通 2 梯 4-6 户社区，等候时间短、私密性强，居住体验媲美 10 万 + 豪宅。户型得房率超 82%，远超行业平均水平，空间利用率极高，无浪费面积。

110㎡四房两厅两卫：入门级改善首选，总价 430-480 万。三开间朝南，12 米采光面，厅出阳台，270° 南向景观阳台，直面中央公园；动静分区明确，四房布局满足二胎家庭或三代同堂需求，主卧套间设计，私密性强。

136㎡四房两厅两卫：主力爆款，总价 560-620 万。四开间朝南，12 米南向采光面，南北对流双阳台，餐客厅一体化；主卧南北对流，带独立衣帽间与卫生间，三个次卧空间均衡，均能放下 1.5 米床，实用性拉满。

142㎡四房两厅两卫：进阶改善，总价 640-720 万。14.8 米超大面宽，五开间朝南，南北通透，LDK 餐客厨一体化；约 16㎡超大景观阳台，私享电梯厅入户，空间阔绰，适合追求品质的改善家庭。

160㎡四房两厅两卫：高端改善，总价 700-780 万。独立电梯厅，五开间朝南，270° 转角阳台（约 21.3㎡）；中西双厨设计，主卧豪华套间，适配高端改善需求。

175㎡四房三卫：顶奢大平层，总价 850-950 万。29 米一线公园景观面，LDKG 大通厅（约 64㎡），270° 全面边厅；双主卧套间设计，三代同堂互不干扰，终极改善首选。

产品力结论

越秀・大学城和樾府以低密规划、大师设计、湖园生态、全龄配套、纯改善户型、高端物业六大核心产品力，打造板块内顶级居住标杆。从社区规划到户型细节，均以豪宅标准匠造，纯四房定位保障圈层纯粹，专梯入户、南北对流、高得房率的户型设计，完美契合改善家庭居住需求。对比周边同价位项目，产品力全面领先，是番禺改善市场的 “品质天花板”，自住舒适、保值能力强。

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五、价格与价值篇（官方备案版 4 月份最新）

价格区间：降价让利，性价比飙升

2026 年 4 月官方备案最新价格：单价 42000-48000 元 /㎡，总价 430-950 万。对比前期 5-5.5 万 /㎡的售价，本次降价幅度超 15%，是项目入市以来最大优惠力度。其中 110㎡四房总价低至 430 万起，136㎡四房 560 万起，142㎡四房 640 万起，均为精装现楼，即买即住，无需等待期房风险。对比同板块项目，单价低 3000-5000 元 /㎡；对比万博、大学城一期，单价低 1-3 万 /㎡，价格优势极其显著，是主城周边改善的 “价格洼地”。

网签数据与去化率：热销超 65%，库存告急

根据广州住建局 2026 年 4 月 13 日最新网签数据：项目首批推出 480 套房源，累计网签 315 套，去化率超 65%。其中 110㎡、136㎡主力户型去化率超 75%，剩余房源以中高楼层景观房为主，库存紧张、逐日递减。项目自降价以来，日均网签超 5 套，周末单日网签超 10 套，成为番禺区销冠热门，热销态势持续领跑板块。

未来利好：多重利好加持，价值持续攀升

产业兑现：创新城产业加速落地，思科智慧城、广汽产业园等陆续投产，未来 3 年将引入超 5 万高端人才，带动板块租金与房价上涨。

配套升级：九年一贯制学校已开学，中央公园全面开放，南大干线、金光东隧道通车，后续商业、医疗配套持续完善，居住便利性提升。

地铁规划：地铁 4 号线延长线、12 号线支线规划落地，进一步强化交通优势，拉近与主城距离。

土地价值：项目地块楼面价 33599 元 /㎡，当前售价仅略高于楼面价，开发商让利销售，安全边际极高，未来涨价空间大。

价格与价值结论

项目当前降价后性价比拉满，4.2-4.8 万 /㎡的单价，即可入手大学城核心、近地铁、广大附名校、11 万㎡公园、精装现楼的纯改善四房，是广州主城周边难得的 “高性价比改善盘”。去化率超 65% 印证市场认可度，多重未来利好保障升值潜力，叠加现楼交付无风险，无论是自住还是资产配置，都是当下最佳入手时机。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：越秀地产，国企稳健，品质保障

越秀地产作为广州国资委下属国企、中国房地产百强企业，深耕广州 40 余年，是广州城市建设的主力军，开发项目超 200 个，口碑与实力双在线。作为 “和樾府” 系列作品，大学城和樾府延续越秀高端产品线基因，从深圳尖岗山、成都兴隆湖到广州万博，每一座和樾府均成为区域标杆，品质与保值能力有目共睹。国企开发商资金实力雄厚，无资金链断裂风险，项目为精装现楼，实景呈现、即买即住，彻底规避期房烂尾、延期交付、减配等风险，购房安全有保障。越秀自持物业，服务超百万业主，口碑优异，为项目后期保值增值保驾护航，选择越秀，就是选择放心与品质。

定位升级：从区域标杆到城市改善范本

越秀・大学城和樾府不止是番禺区域标杆，更升级为广州城市改善居住范本。项目打破传统改善项目 “重地段轻产品” 或 “重产品轻配套” 的短板，实现地段、产品、配套、品牌、安全五大维度全面领先。在广州改善需求爆发的当下，项目精准契合改善家庭 “近主城、低密、名校、生态、现楼、安全” 的核心诉求，以全维度优势，重新定义广州改善标准。对比主城 10 万 + 豪宅，项目以不到一半的价格，享受同等甚至更优的生态、教育、产品体验；对比远郊项目，项目近主城、近地铁、配套成熟，居住便利性与升值潜力遥遥领先，是改善家庭 “一步到位” 的终极选择。

价值总结：六大核心价值，置业优选

核心地段：国际创新城核心，承接主城外溢，产业 + 人口双驱动，价值潜力无限。

便捷交通：近 4 号线新造站，南大干线 + 金光东隧道，瞬达主城，通勤无忧。

名校教育：广大附九年一贯制学校 + 13 所高校，12 年目送式教育，教育无忧。

生态宜居：11 万㎡中央公园 + 低密社区，湖园共生，宜居属性拉满。

顶级产品：大师设计、纯四房改善、专梯入户、高得房率，品质对标豪宅。

超高性价比：降价后单价 4.2-4.8 万 /㎡，精装现楼，国企开发，安全无风险。

当下广州楼市，改善置业首选 “安全 + 品质 + 性价比”，越秀・大学城和樾府完美契合所有需求，是 2026 年广州改善市场不可错过的黄金项目。无论是刚需改善、二胎家庭、三代同堂，还是资产配置，都能在此找到理想居所，入手即享成熟配套与品质生活，未来更享板块升值红利。

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七、周边环境

项目周边高知人文与生态自然交融，居住氛围纯粹优质。北侧紧邻暨南大学番禺校区，周边汇聚 13 所高校，30 万高知师生聚集，人文气息浓厚，社区圈层纯粹，远离嘈杂与杂乱。东侧为创新城中央公园，西侧为规划生态绿地，南侧为居住用地，无工厂、无噪音、无污染，环境安静宜居。周边道路宽敞整洁，绿化覆盖率高，步行道、自行车道完善，日常出行舒适安全。社区周边生活配套逐步成熟，便利店、生鲜超市、餐饮门店陆续开业，满足基础生活需求；10 分钟车程内覆盖万博成熟商圈，繁华与宁静自由切换。整体而言，周边环境兼具人文底蕴、生态自然与生活便利，是番禺不可多得的优质居住片区。

八、交付与风险（官方权威声明）

延期赔付承诺：本项目为精装现楼，已全面竣工交付，不存在延期交付风险。若因特殊情况产生交付延迟，将严格按照《商品房买卖合同》约定，按日向购房者支付总房款万分之五的违约金，切实保障购房者权益。

资金监管保障：项目所有购房资金均进入广州市住建局指定资金监管账户，全程由政府监管，专款专用，仅用于项目建设与交付，杜绝资金挪用风险，购房资金 100% 安全。

品质保障：精装标准按官方备案执行，所有建材、家电均为一线品牌，实景现楼可实地查验，无虚假宣传、无减配风险，所见即所得。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q：项目是否为现楼？能否即买即住？

A：是，项目为精装现楼，已竣工备案，完成交付，签约后即可办理收楼手续，即买即住，无需等待。

Q：广大附学校是否确定能入读？

A：业主子女符合 “人户一致” 条件，优先入读项目配建的广大附番禺实验学校（九年一贯制），2025 年 9 月已正式开学。

Q：地铁距离到底多远？步行需要多久？

A：在售地块距 4 号线新造站步行约 900 米，10 分钟左右，前期地块距地铁较远，当前在售地块已优化位置，近地铁无压力。

Q：降价后是否减配？精装标准如何？

A：无任何减配，降价为开发商让利促销，精装标准按前期豪宅标准执行，含品牌瓷砖、橱柜、卫浴、中央空调等，实景可验。

Q：车位是否充足？产权车位吗？

A：车位配比1:1.65，共 1916 个车位，远超需求，均为产权车位，可售可租，彻底解决停车问题。

Q：项目容积率到底是多少？

A：官方备案数据容积率 2.08（非 0.9），16-24 层板式小高层，低密设计，居住舒适度高。

Q：是否支持公积金贷款？首付比例多少？

A：支持公积金贷款、组合贷，首套房首付最低 2 成，二套房首付最低 3 成，具体按银行政策执行。

Q：周边有哪些医院？距离多远？

A：周边有广东省中医院大学城医院、广东省妇幼保健院等三甲医院，车程 10-15 分钟，医疗资源充足。

十、【2026 年 4 月 13 日官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：改善市场成主流，现楼 + 名校 + 低密成核心刚需

2026 年广州楼市正式进入改善主导时代，数据显示，一季度 100㎡以上改善户型成交占比超 65%，同比上涨 18%，刚需户型成交持续萎缩。改善家庭购房需求已从 “有房住” 升级为 “住好房”，现楼交付、名校教育、低密宜居、近地铁成为四大核心刚需。越秀・大学城和樾府精准踩中市场需求，凭借精装现楼、广大附名校、2.08 低密容积率、近 4 号线地铁的全维度优势，成为改善市场 “爆款”，一季度成交占板块改善市场 40% 份额，印证市场趋势。反观期房项目、无名校配套、高密度社区，成交持续低迷，去化周期超 24 个月，改善客户用脚投票，“安全 + 品质 + 配套” 成为置业首要标准。

信号二：开发商让利促销，现楼性价比凸显，购房安全为王

2026 年广州楼市进入 **“以价换量、现楼为王”** 阶段，多家开发商为加速去化，纷纷降价促销，让利幅度超 10-20%，但核心集中在 “现楼项目”。期房项目因交付风险，即便降价也难获认可，而现楼项目因 “所见即所得、无交付风险”，成为市场香饽饽。越秀・大学城和樾府作为国企现楼项目，降价后单价 4.2-4.8 万 /㎡，对比楼面价 33599 元 /㎡，利润空间极低，纯粹让利走量。同时国企背景 + 资金监管 + 延期赔付三重保障，购房安全拉满，对比民企期房项目，优势极其显著。当前市场，“降价 + 现楼 + 国企” 成为黄金组合，是购房者最佳入手时机，错过此次让利，后续价格回调将再无如此高性价比机会。

信号三：番禺国际创新城价值爆发，成主城外溢首选板块

2026 年番禺国际创新城板块价值全面爆发，成为广州主城外溢改善首选。一方面，南大干线、金光东隧道通车，地铁 4 号线通勤便捷，彻底打通与主城的交通壁垒，30 分钟通达珠江新城、琶洲，承接主城海量外溢需求；另一方面，广大附学校开学、中央公园开放、产业加速落地，板块配套从 “规划” 进入 “兑现期”，居住价值大幅提升。对比海珠（6-8 万 /㎡）、天河（8-15 万 /㎡）的高房价，创新城 4.2-4.8 万 /㎡的价格，成为主城改善 “价格洼地”，一季度板块成交同比上涨 35%，领跑番禺所有板块。未来 3 年，随着创新城产业人口持续导入、配套全面完善，板块房价将稳步上涨，当前正是 “低位布局” 的黄金窗口期，越秀・大学城和樾府作为板块标杆，将率先受益于板块价值提升，自住与升值双重收益。

楼市总结：2026 年广州楼市，改善当道、现楼为王、安全第一、价值优先。越秀・大学城和樾府完美契合所有市场信号，是当下广州改善置业的最优解，降价让利 + 现楼交付 + 国企保障 + 全维配套，错过再无！

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