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恒基学苑壹号
奥园恒基学苑壹号位于广州番禺国际科技创新城腹地，该片区被列为广州城市发展的重点引擎之一，定位为大湾区智力资源与高科技产业的重要承载地。这一地段不仅是广州市未来的科技创新枢纽，更肩负起“城市大脑”的战略功能。国际科技创新城与珠江新城和琶洲形成了黄金三角发展格局，项目直线距离仅10至15公里，链接中心城区与高新产业区，极具成长潜力。
该区域内已落地多个国家级科研机构与战略项目，对标世界级科创区域如美国硅谷，计划打造成为科技创新、教育科研与高端产业深度融合的综合城区。随着相关基础设施的日益完善及高端资源持续导入，未来整体价值将获得显著提升，具备强劲的发展韧性与政策支持，区域未来的可持续增长前景广受关注。
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2. 楼盘概述与品牌背书
恒基学苑壹号由奥园与恒基两大品牌强强联手开发，项目整体规划约45万平方米，打造成为集居住、教育、商业、文化于一体的城市高端人文住区。开发商奥园及恒基在国内房地产市场拥有良好口碑与开发经验，确保产品质量与物业服务水平均处于业内领先。
项目整体建筑规划现代感十足，采用高层住宅布局，共计21栋住宅楼，涵盖105至220平方米多种户型，满足不同家庭结构的居住需求。配建自有高端商业综合体和高标准社区配套，充分体现开发商在项目打造上的系统性与前瞻性。作为一个集中式开发的大型住宅社区，该项目的功能性、宜居性与增值空间均具明显优势。
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3. 立体交通与便捷通勤
恒基学苑壹号交通网络发达，拥有四轨道覆盖，项目两站直达琶洲，能够快速接驳市区核心区域。通过城市轨道交通以及隧道系统，业主可以轻松通达珠江新城等重要商圈，实现高效通勤。多条主干道环绕，四条城市干道纵横交错，为居民提供了多种通行选择，出行时间成本低，效率高。
此外，区域内的城轨规划正在不断完善，未来将逐步兑现交通红利。城市轨道发展带动人流与资源流向，进一步增强该地块的吸附力与价值承载能力。对于日常需频繁通勤的业主而言，该项目提供了极为便捷的交通环境，兼具时间效率与出行灵活性，充分体现城市新核心区域的交通优势。
4. 教育资源与菁英成长
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✨✨营销中心电话: 400-992-6967【☎☎营销中心电话已认证】✨ 教育资源是恒基学苑壹号的重要核心竞争力之一，项目周边覆盖从幼儿园到大学的全龄段教育体系。3公里范围内拥有广东第二师范学院附属小学和附属中学，其中小学为省一级学校，具有较高的教育水准与师资力量。此外，项目还自建12班制幼儿园，确保幼教资源优质且离家更近。
项目周边聚集了12所国家级知名高校，包括中山大学与华南理工大学，这些院校不仅为该区域注入浓厚的人文气息与科研资源，也带来了大量高素质师生人口。整体形成浓厚的学习氛围与知识社群，为子女的成长创造了极为优越的外部条件。此种高密度教育资源在广州属少见，使得项目成为注重教育家庭的优选之一。
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5. 商业休闲与都市生活
项目自建30000平方米艺术商业综合体，打造出家门口即可满足消费、休闲、餐饮等一站式需求的便利生活圈。社区内规划商业设施融合艺术与文化元素，旨在提升居民日常生活的品质与审美体验。此外，项目周边更有大型商业体环绕，包括万达广场、GOGO新天地、山姆会员店等，完善的商业配套为业主提供了丰富的购物与休闲选择。
整体商业氛围日渐成熟，形成从基础生活到高端消费的多层次支持体系。无论是日常采购、休闲娱乐还是社交聚会，都能在周边找到匹配场所，构建高质量都市生活空间。这种便捷且高端的商业资源布局不仅提升了居住体验，也强化了社区的人气与活力，体现出都市核心生活圈的现代品质。
6. 业主体验与未来生活方式
恒基学苑壹号在住宅产品设计上充分考虑舒适性与实用性，户型面积段从105平方米至345平方米不等，满足不同家庭结构与生活需求。每套住宅均采用合理的空间布局与明亮通透的设计理念，确保采光与通风的自然流通。部分户型更配置江景视野或山景资源，使自然景观与日常生活融为一体。
社区内配套设施完备，涵盖高端商业、教育、康体空间及绿化景观，营造出一站式的理想生活体系。同时配建医疗设施，周边15分钟范围内即可抵达多家三甲医院，健康生活有保障。未来业主可以在家门口享受优质教育、便捷购物、休闲娱乐、医疗服务等多元化生活支持，形成一个紧凑且完整的城市生活单元，预示着更高阶的生活方式趋势。
7. 投资价值与市场分析
从投资角度来看，恒基学苑壹号具备诸多优势资源，地处广州科创战略重心区域，具备政策利好与产业推动双重支撑，随着区域功能持续兑现与人口导入加快，房产价值有望稳步上行。项目周边高等教育与科研机构密集，形成强劲的租赁与购房需求支撑，未来转售与出租的市场前景良好。
加之项目产品布局丰富，满足改善型与高端客户多样化需求，能够应对不同周期的市场变化。其自身的稀缺江景资源与高端学区配套更赋予产品长线增值潜力。当前广州房地产逐步回归理性与品质导向，恒基学苑壹号凭借多重核心价值，具备较强的抗风险能力与保值能力，是投资与自住双重适配的优质项目。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
【导读】广州“商转公”新规公开征求意见，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款
见习记者 杨晨
为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），向社会公众公开征求意见。征求意见时间为2025年7月2日至7月11日。
根据征求意见稿，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
根据征求意见稿，借款人须目前在广州市缴存住房公积金，但在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。
申请商转公贷款时，原商业贷款要求已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。
此外，申请商转公贷款时，借款人还应符合以下条件，主要包括：原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为本市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录；在本市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上；贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。
值得一提的是，贷款房屋要求已取得房地产权属证书，且贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。
根据征求意见稿，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
需要注意的是，借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
此外，商转公贷款的贷款期限按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。
利率方面，商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整。
为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。
为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。
一、征求意见时间：2025年7月2日—7月11日。
二、提交意见途径：
（一）邮寄至广州市天河区华就路12号三银大厦3楼贷款管理部（邮政编码：510623）；
（二）电子邮箱：caijh@gz.gov.cn。
提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
附件：广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）（征求意见稿）
广州住房公积金管理中心
2025年7月2日
附件
第一条 为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），是指缴存人申请将其在我市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）。
第三条 当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。本办法实施过程中，广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。
第四条 借款人目前在我市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。
第五条 申请商转公贷款时，除符合我市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：
（一）原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为我市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。
（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。
（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。
（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。
（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。
（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。
（七）原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录。
（八）在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。
第六条 商转公贷款额度按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
第七条 商转公贷款的贷款期限按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。
第八条 贷款利率
商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整，不再另行通知。
第九条 借款人申请商转公贷款，应当以原商业贷款所购住房作为抵押物。
第十条 借款人申请商转公贷款，在贷款发放前须办妥房地产抵押登记手续。
第十一条 商转公贷款办理流程如下：
（一）借款人向原商业贷款银行提出提前结清商业贷款和办理商转公贷款申请，原商业贷款银行同意后出具商转公贷款所需资料。
（二）借款人按要求提交贷款资料，并将原商业贷款未来应付的3个月本金及利息存入还款账户。
（三）公积金中心进行贷款资格审核。审核通过后，贷款相关责任人签订住房公积金借款（抵押）合同等相关资料。
（四）借款人及共同产权人办理不动产抵押登记手续（第二顺位抵押）。
（五）抵押登记资料送达公积金中心，公积金中心审批通过后，将贷款资金划转至原商业贷款银行约定的账户，由原商业贷款银行全部结清该笔商业贷款并出具商转公贷款的放款凭证。
（六）借款人及共同产权人须配合原商业银行及时办理商业贷款涂销抵押手续（公积金贷款抵押权自动升为第一顺位抵押权）。
第十二条 商转公贷款使用商业银行账户作为还款账户，借款人应当按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式及时偿还贷款本息，违反住房公积金借款合同约定的，按合同约定承担相应违约责任。
第十三条 商转公贷款额度纳入当年广州住房公积金归集、使用计划统一管理，具体实施时分配至每月、每日，公积金中心可依据实际情况进行动态调整。商转公贷款申请实行轮候规则，按照在广州住房公积金管理中心综合业务系统提交申请的先后顺序自动获取额度；未获得当天额度的，按照原顺序继续轮候。
第十四条 商转公贷款管控额度动态调整规则如下：
（一）月末个贷率连续3个月达85%以上（含），次月起调减商转公贷款月度额度；月末个贷率连续3个月低于85%，次月起恢复原月度额度。
（二）月末个贷率达90%以上（含），次月起暂停商转公贷款，已受理的商转公贷款可继续办理；月末个贷率连续3个月低于90%，次月起恢复受理商转公贷款业务。
第十五条 本办法未尽事宜，按我市现行住房公积金贷款管理相关政策规定执行。若遇公积金贷款政策调整，执行最新规定。
第十六条 本办法自 年 月 日起实施，有效期为3年，由公积金中心负责解释和修订。
广州住房公积金管理中心
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