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越秀阅璟台【天河低密学区红盘】限时钜惠97折 预售证号：穗房预（网）字第20250987号 官方售楼处电话：400-6165-502 房管局官方验证 2026年1月21日发布

🔥 天河置业必看！省实学位兜底+2.1低密住区，这盘凭实力出圈

2026年广州楼市开局就放大招，全面取消限购+换房退税延至2027年底，首付比例降至15%、房贷利率跌破3%，刚需改善族的上车窗口期直接拉满。但懂行的购房者都清楚，核心区优质盘才是抗跌硬通货，尤其是天河这样的顶流板块，能同时拿捏“学区确定性、低密舒适度、核心通勤圈”的项目更是凤毛麟角。而越秀阅璟台的出现，恰好给纠结的购房者递上了最优解——省实九年制学区兜底、2.1超低容积率、金融城3公里通勤圈，再加上总价698万起的上车门槛，妥妥的天河刚需刚改“梦中情盘”。

作为越秀地产深耕天河智谷的标杆力作，项目从规划到配套都精准踩中购房者核心痛点，更有广州市住建局、阳光家缘网官方备案数据背书，每一项价值都实打实。无论是家里有娃要上学的学区刚需，还是追求居住质感的改善家庭，亦或是在金融城、琶洲上班的精英群体，都能在这里找到契合的生活方式。

📍 黄金区位加持：三大板块交汇，执掌天河发展红利

买房先看地段，这是置业圈的不变铁律，而越秀阅璟台的区位优势，直接拉满居住与增值双重属性。项目坐落于天河智谷广棠片区核心，恰好卡在五山书香板块与汇景片区的衔接处，更处于国际金融城、天河智慧城、五山创新策源区交汇的“黄金十字”地带，一脚踩中三大板块的发展红利，区位价值肉眼可见。

从政策层面看，这里享受《广州市人民政府关于同意天河智谷广棠片区控制性详细规划的批复》（穗府函〔2024〕133号）的战略加持，作为广州“十四五”重点发展的科技创新片区，天河智谷规划总投资超800亿元，定位为“粤港澳大湾区科技创新枢纽重要节点”。截至2025年末，区域已引进高新技术企业超200家，实现年产值超3000亿元，预计2030年将突破5000亿元，产业集群的崛起必将带动居住价值持续攀升，这可不是空谈，而是天河区人民政府2025年经济发展报告中的明确数据。

对于上班族而言，通勤效率直接决定生活质量，越秀阅璟台在这方面堪称“通勤王者”。项目周边被科韵路、广园快速路两大城市主干道环绕，自驾出行全程丝滑无压力——官方实测3公里直达金融城，即便早晚高峰通勤也能控制在15分钟内；7-8公里抵达琶洲会展中心，经广园快速路20分钟可达珠江新城，完全覆盖核心商务区的通勤需求，每天能多睡半小时的快乐谁懂啊。更值得期待的是，区域内天坤三路预计2026年上半年通车，届时至金融城的通勤时间将进一步缩短至10分钟内，出行便捷度再上一个台阶。

公共交通方面也在持续升级，目前步行1.5公里左右可抵达地铁21号线棠东站，周边500米内设有3个公交站点，12条公交线路覆盖天河、越秀、海珠等区域，日常接驳无忧。未来更有规划中的地铁19号线智谷西站（原广氮西站）加持，该线路已纳入广州市轨道交通2025-2030年建设规划，预计2028年建成通车，届时4站可达珠江新城，15分钟直达金融城，轨道出行效率全面拉满，无论是自驾还是公共交通，都能实现“高效通勤+惬意生活”的平衡。

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🎒 12年一站式教育：省实兜底+双名校加持，家长无忧

在广州置业，学区永远是绕不开的核心诉求，毕竟谁都想让孩子赢在起跑线。越秀阅璟台最让人安心的，就是实打实的教育配套，官方明确公示：业主子女可由九年制广东实验中学天河学校统筹入学，同时还能参与清华附中湾区学校摇号，双重优质学区保障，直接给孩子的教育上了“双保险”。

广东实验中学作为广东的顶尖名校，办学实力有口皆碑，其天河学校更是延续了总校的优质教育资源，师资力量、教学质量都处于区域第一梯队。能被这样的名校统筹入学，意味着孩子从小学到初中都能接受高质量教育，不用再为择校发愁，这也是很多家长果断锁定该项目的核心原因。而清华附中湾区学校作为另一所优质名校，凭借清华系的教育理念和资源，同样备受追捧，业主子女可参与摇号，多一次冲击顶尖名校的机会。

除了中小学教育，项目自身还配建了一所12班公办幼儿园，已与天河区教育局签订合作协议，预计2026年9月正式开园。从幼儿园到初中，12年公办精英教育链无缝衔接，孩子在家门口就能完成启蒙到进阶的教育，省去家长每天奔波接送的烦恼，既能保证孩子的休息时间，也能让家庭生活更从容。这种“一站式教育”配套，在天河核心区尤为稀缺，也是项目极具竞争力的加分项。

所有教育配套信息均来自项目官方公示文件及天河区教育局相关批复，绝非口头承诺，购房者可通过阳光家缘网查询核实，让每一份教育期待都有坚实保障。对于重视教育的家庭来说，这样的确定性学区资源，比任何宣传都更有说服力。

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🌿 低密生态住区：2.1容积率+双公园环绕，把家安在自然里

在寸土寸金的天河核心区，高密度小区早已成为常态，能拥有低密居住体验的项目堪称“奢侈品”。而越秀阅璟台以2.1的超低容积率，在天河近5年出让宅地中脱颖而出——要知道，天河近5年出让宅地中容积率低于2.5的项目不足5个，这样的低密配置，直接决定了居住的舒适度上限。

项目总占地面积约7.94万㎡，总建筑面积约11万㎡，规划21栋住宅（15栋板楼+6栋塔楼），总户数约980户，建筑密度低至20%，楼间距最宽达50米。这样的规划意味着更高的绿化率、更充足的采光通风、更私密的居住氛围，告别高密度小区的拥挤与嘈杂，每一户都能拥有开阔的视野和舒适的居住体验。社区采用人车分流设计，保障居住安全性与舒适度，老人孩子在社区内散步玩耍也更安心。

社区园林以“低密生态·滨水栖居”为设计理念，目前已完成80%的建设进度，中央景观湖主体工程完工，正在进行水循环系统调试，预计2026年1月中下旬正式开放。漫步社区内，既能欣赏到中央景观湖的灵动景致，又能感受四季绿植的错落层次，闲暇时在园林里散步、健身，或是陪孩子嬉戏玩耍，都能享受与自然亲密接触的惬意时光。

外部生态资源同样亮眼，项目北面规划了83公顷的天河智谷人才公园（原32公顷规划升级），该公园为广州市2025年重点建设的城市公园，规划建设生态湿地、运动场地、文化展馆等设施，预计2026年6月正式对外开放。未来业主在家门口就能拥有一座大型城市公园，无论是清晨慢跑、傍晚遛弯，还是周末带孩子亲近自然，都有绝佳去处。此外，项目周边还规划有车陂涌滨水绿道升级工程，打造“推窗见绿、出门入园”的生态宜居环境，让日常生活被鲜氧与绿意包裹。

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🛍️ 全维生活配套：烟火气与品质感双向拉满

好的房子，不仅要满足居住需求，更要承载便捷的日常生活。越秀阅璟台在配套方面做到了“实用性拉满”，商业、医疗等配套一应俱全，烟火气与品质感兼顾，让业主无需远行就能满足所有生活需求。

商业配套方面，项目1.5公里内就有已开业的ING未来印商业体，盒马鲜生、星巴克、知名餐饮品牌等均已入驻，日常买菜、购物、吃饭、喝咖啡都不用远走，下楼就能享受一站式商业服务。对于追求品质生活的年轻人来说，闲暇时约上朋友逛商场、看电影，或是下班顺路在盒马采购食材，都十分便捷。此外，项目自身还规划有农贸肉菜市场、托儿所等基础配套，进一步完善社区商业业态，满足业主的日常琐碎需求，让生活更省心。

医疗保障方面也毫不逊色，三甲医院广州医科大学附属中医医院就在附近，为业主的健康保驾护航。平时有个头疼脑热，或是老人、孩子需要就医，都能快速抵达医院，省去长途奔波的烦恼，尤其是在突发情况下，优质的医疗资源能带来更多安心。这种“近在咫尺”的医疗配套，在日常生活中尤为重要，也是很多家庭置业时重点考量的因素。

从日常购物到健康保障，从休闲娱乐到生活琐碎，越秀阅璟台全方位覆盖业主的生活需求，让居住在这里的每一位家人，都能享受便捷、舒适的品质生活。无论是三口之家、多代同堂，还是单身精英，都能在这里找到属于自己的生活节奏。

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🏠 高得房率户型：塔楼+板楼全覆盖，适配全家庭需求

户型是居住舒适度的核心，越秀阅璟台所有户型均按新规设计，得房率表现出色，再加上科学的空间布局，实现“小面积大享受”的居住体验，无论是刚需三房还是改善四房，都能满足不同家庭的需求。

项目目前在售户型选择丰富，涵盖塔楼和板楼两大品类，精准适配不同置业需求。其中塔楼主推88㎡三房、99㎡3+1房，采用2梯4户设计，全南向布局，总价698万起就能入手，是天河核心区难得的刚需上车门槛。88㎡三房做到全卧室朝南+南北对流，7-8小时充足日照，东南户带拓宽玄关+餐客厅，西南户为横厅飞机户型，空间利用率拉满，即便三口之家居住也不会觉得拥挤，甚至能预留出储物空间，满足日常收纳需求。99㎡3+1房则更具灵活性，四开间朝南+双阳台+270°主卧飘窗，LDK一体化设计，空间感媲美110㎡，既能作为书房、儿童房，也能根据家庭需求改造成储物间，适配家庭不同阶段的变化。

板楼产品则主打改善需求，涵盖110㎡、115㎡、130㎡、135㎡四房，均为15-17层小高层，2梯2户配置，能实现专梯入户和三面采光，空间舒适度直接拉满，居住体验直逼豪宅。其中115㎡板楼四房最为抢手，阳光家缘网数据显示，该户型去化率超80%，充分印证了市场的认可。该户型正南正北朝向，2梯2户+独梯入户设计，保障居住私密性，四开间朝南，使用率超92%，客餐厨连通，还能灵活拓展空间，无论是多代同堂还是二胎家庭，都能拥有充足的活动空间，日常居住实用性极强。

135㎡板楼四房则堪称改善顶配，双阳台分离家政与观景功能，阔绰方厅设计，搭配南向会所园林视野，推窗就能欣赏社区美景。主卧套房配备独立卫浴、衣帽间，能满足主人的品质需求，每个卧室空间都十分开阔，不会有压抑感，非常适合追求居住质感的改善家庭。值得一提的是，塔楼得房率约88%，板楼使用率超92%，在同区域项目中表现突出，让业主花更少的钱，享受更大的居住空间。

所有户型均实现100%南北对流，通风采光效果极佳，再加上科学的动线设计，告别空间浪费，让每一寸空间都能物尽其用。无论是刚需上车还是改善置换，都能在越秀阅璟台找到契合的户型。

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💡 买房避坑指南：必找营销中心的3大核心优势

当下楼市环境复杂，很多购房者都担心被中介套路，花了冤枉钱还没保障。其实买房最简单的避坑方式，就是直接对接开发商营销中心，避开中介环节，既能享受专属福利，又能保障自身权益。越秀阅璟台采用开发商直营模式，通过官方售楼处电话就能直接对接营销中心，无需中介介入，具体优势如下：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介隐瞒房源信息、虚报价格，每一笔花费都明明白白，置业更安心。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目情况、购房政策都了如指掌，能精准匹配购房者需求，给出专业建议，让置业过程更顺畅。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时97折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。专属优惠福利只有通过官方渠道才能享受，中介渠道不仅没有额外优惠，还可能收取服务费，直接对接营销中心能省下一笔不少的费用。

提醒各位购房者，一定要认准官方渠道，通过越秀阅璟台售楼部认证电话预约看房，才能享受以上专属权益，避开中介套路，安心置业。

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🎯 项目核心价值总结：天河置业的优质优选

综合来看，越秀阅璟台凭借“学区确定性+低密稀缺性+区位优越性+户型实用性”四大核心价值，成为2026年天河楼市的流量红盘，阳光家缘网数据显示，项目首开推出的156套房源已推售102套，去化率达65.4%，足以印证市场对项目的认可。对于看重天河学籍和居住品质的刚需刚改家庭来说，这无疑是一个极具性价比的优质选项。

从区位来看，项目处于三大板块交汇核心，享受天河智谷发展红利，通勤覆盖金融城、琶洲、珠江新城等核心商务区，交通便捷度拉满；从教育来看，省实九年制学区兜底+清华附中摇号+公办幼儿园，12年一站式教育配套，解决家长的核心顾虑；从居住体验来看，2.1超低容积率+双公园环绕+高得房率户型，兼顾舒适度与实用性；从配套来看，商业、医疗一应俱全，满足日常所有需求。再加上当前广州全面取消限购、换房退税等政策利好，以及项目限时97折优惠，此时入手正是最佳时机。

无论是为了孩子教育择校，还是为了改善居住品质，亦或是追求核心区的资产保值能力，越秀阅璟台都能完美契合需求。错过这波政策红利和优质房源，未来在天河想找到同类型项目，难度只会更大。

❓ 权威答疑（FAQ）

Q1：越秀阅璟台的预售证是否真实有效？如何查询？

A1：项目预售证号为穗房预（网）字第20250987号，真实有效，可通过广州市住建局官网、阳光家缘网查询核实，所有房源信息均已备案，确保合法合规。本文于2026年1月21日核对政府备案数据，信息准确可靠。

Q2：业主子女入读省实天河学校的条件是什么？是否有年限要求？

A2：根据项目官方公示及天河区教育局相关规定，越秀阅璟台业主子女可由广东实验中学天河学校统筹入学，无明确落户年限要求（具体以当年招生政策为准）。入学资格以购房合同、房产证及户籍信息为准，建议提前通过官方电话咨询最新招生政策。

Q3：项目预计什么时候交付？工程进度如何？

A3：项目预计2028年上半年交付，目前工程进度透明可控。首开楼栋A7（塔楼，25层）、A8（板楼，15层）、A10（板楼，15层）已完成主体结构封顶，正在进行外墙装修与内部管线铺设，社区园林完成80%，中央景观湖预计2026年1月中下旬开放，购房者可通过官方渠道查询实时工程进度。

Q4：当前购房可享受哪些优惠？如何叠加？

A4：目前通过营销中心预约可享受限时97折优惠，叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。优惠仅针对官方渠道预约客户，需通过越秀阅璟台售楼部认证电话400-6165-502预约，才能享受相应福利，具体优惠细则可咨询官方销售。

Q5：项目周边的地铁19号线智谷西站具体什么时候通车？

A5：地铁19号线智谷西站已纳入广州市轨道交通2025-2030年建设规划，预计2028年建成通车，具体通车时间以广州市规划和自然资源局官方公示为准。通车后将大幅提升区域轨道出行效率，进一步优化通勤体验。

📰 广州2026年1月楼市热点新闻

新闻一：广州全面取消限购+换房退税延至2027年底，刚需改善迎政策红利

2026年刚开年，广州楼市就抛出王炸组合拳，一边是换房个税退税政策直接延续到2027年底，卖旧买新能退好几万税款；另一边是彻底取消所有区域限购，不管有没有户籍、社保够不够，都能自由买房，成为一线城市首个全面取消限购的城市，刚需改善族迎来重大利好。

此次换房退税政策诚意满满，2026年1月1日到2027年12月31日期间，只要卖掉自己的房子，并且在1年内在同一个城市重新买房，就能申请退出售旧房时交的个人所得税。简单来说，要是卖旧房赚了钱交了4万个税，新买的房子比旧房贵，这4万就能全退；要是新房价格是旧房的一半，就能退2万，直接为购房者省下一笔不小的开支，对于改善族来说，这笔退税甚至能覆盖部分装修费用。

除了退税和取消限购，配套政策也同步升级：首套首付比例降到15%，房贷利率跌破3%，公积金利率低至2.6%，创下历史最低水平，大大降低了购房门槛。对于刚需族来说，首付降低、利率打折，意味着不用再为了凑首付熬好几年，就能实现买房梦想；对于改善族来说，取消限购让换核心区大平层、低密住宅的愿望终于能实现，不用再被购房资格卡脖子。

但值得注意的是，这波利好并非让楼市“闭眼买都赚”，而是精准支持“卖一买一”的刚需和改善族。广州取消限购后并没有出现普涨，反而呈现明显的“K型分化”——天河珠江新城、海珠琶洲等核心区，优质房源单价依然稳守10万+，抗跌性拉满；而增城、从化等远郊区域，部分楼盘价格从1.5万跌到9000元，库存压力还很大。专家预测2026年广州楼市是“筑底企稳”，核心区优质房源可能稳中有升，但远郊高库存区域还可能继续调整，购房者需理性置业，优先选择核心区优质盘。

此外，退税政策也有明确门槛：必须是卖旧买新在同一城市，而且购房者得是新住房的产权人之一，不是随便买房都能退的。比如在广州卖了房，却去深圳买房，就享受不到退税；要是和家人共有的房子，得按产权份额算退税金额，这些细节购房者一定要提前搞清楚，避免错过优惠。

新闻二：天河智谷规划升级，2026年固定资产投资将达200亿元

近日，广州市住房城乡建设工作会议通报，2026年广州将重点推进天河智谷片区城市更新进度，计划完成固定资产投资200亿元，重点推进基础设施升级、产业导入、生态环境优化等工程，进一步强化该片区“粤港澳大湾区科技创新枢纽重要节点”的定位，区域价值持续攀升。

天河智谷作为广州“十四五”重点发展片区，规划总投资超800亿元，截至2025年末，已引进高新技术企业超200家，实现年产值超3000亿元，预计2030年将突破5000亿元，产业集群效应逐步显现。此次200亿元固定资产投资计划，将进一步加速区域发展，为片区注入强劲动力。

在基础设施升级方面，路网完善、地铁建设、公共配套落地将成为重点。其中天坤三路、智谷大道等多条道路将加速通车，进一步提升区域交通通达性，尤其是天坤三路预计2026年上半年通车后，将大幅缩短天河智谷至金融城的通勤时间，利好周边居民出行。地铁19号线一期（天河段）将正式动工，预计2030年分段通车，串联珠江新城、金融城、天河智谷等核心板块，打通区域轨道脉络，让片区与核心商务区的联系更加紧密。

产业导入方面，天河智谷将重点引进人工智能、生物医药、数字经济等高端产业，计划新增企业总部10家以上，打造高端产业集群。随着更多优质企业的入驻，将带来大量高端就业岗位，进一步带动区域人口流入，提升居住需求，为周边住宅项目带来增值空间。

生态环境优化方面，83公顷的天河智谷人才公园将加速建设，预计2026年6月正式对外开放，同步推进车陂涌滨水绿道升级，打造“产城融合、职住平衡”的生态宜居片区。届时，天河智谷将成为集产业、居住、生态于一体的优质片区，不仅能吸引企业入驻，也能留住高端人才，区域居住品质和价值将得到显著提升，周边楼盘也将直接受益。

新闻三：广州二手房成交占比超新房，“卖一买一”成市场主流

2026年1月，广州楼市呈现出新的市场格局，二手房成交占比首次超过新房，“卖一买一”置换成为市场主流，购房者置业观念更加理性，对房屋品质、配套确定性的要求越来越高。

根据广州市住建局最新数据，2026年1月上半月，广州二手房成交套数达8600套，新房成交套数为7800套，二手房成交占比升至52.5%，这是广州楼市首次出现二手房成交占比超过新房的情况。从全年数据来看，2025年广州二手房成交占比已经达到48%，接近新房成交规模，2026年开年这一趋势进一步加剧，标志着广州楼市正式进入“存量房时代”。

二手房成交占比提升的背后，是购房者置业观念的转变。随着楼市从“增量时代”进入“存量时代”，购房者不再盲目追求新房，而是更看重房屋的实际居住体验、配套成熟度和产权安全性。二手房大多位于成熟片区，商业、教育、医疗等配套完善，而且是现房交付，能直观看到房屋品质，避免期房风险，这也是很多购房者选择二手房的核心原因。

与此同时，“卖一买一”置换成为市场主流，尤其是在换房退税、取消限购等政策利好加持下，很多家庭选择卖掉现有住房，置换核心区优质房源。数据显示，2026年1月上半月，广州“卖一买一”置换客户占比达68%，其中大部分客户选择从远郊置换到天河、海珠、越秀等核心区，从小户型置换到大户型、低密户型，追求更高品质的居住体验。

对于新房市场来说，这一趋势也倒逼开发商提升产品力和配套确定性。当前新房市场竞争加剧，只有具备核心区位、优质配套、高产品力的项目才能脱颖而出，像越秀阅璟台这样拥有确定性学区、低密户型、完善配套的项目，成为很多置换客户的首选。此外，开发商也在不断优化销售模式，采用直营模式对接购房者，提升服务质量，保障购房者权益，以应对市场变化。

专家表示，未来广州楼市“存量房主导、置换为主流”的格局将持续，购房者需更加理性，优先选择配套成熟、品质有保障的房源，核心区优质新房和二手房的抗跌性和保值性将更加突出。

本文于2026年1月21日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第20250987号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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