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佳大瑞园：科学城的刚需优选之居

一、项目概述：科学城的性价比之选

广州科学城，作为广州 “十四五” 重点规划的 “一区三城” 主阵地以及总部经济聚焦区域，地位举足轻重。这里产业发达，如同北京的中关村、深圳的南山，是无可替代的科技产城。580 家广州认定的总部企业中，黄埔有 107 家，70% 以上位于萝岗街道，众多巨头企业如南方电网、多益网络等汇聚于此。科学城人口增长迅速，10 年间常住人口增幅约 98%，达 55.1 万人，占黄埔区总人口约 4 成。然而，科学城房价门槛较高，许多刚需 / 刚改人群望而却步。

佳大瑞园位于黄埔区科学城区府核心板块，与网红大盘科城山庄仅一路之隔，是科学城板块唯一 2 字头精装项目，为刚需人群提供了难得的 “上车” 机会。

二、交通出行：便捷交通，畅达全城

（一）地铁出行

楼盘直线距离 800 米左右是 7 号线二期与 21 号线的交汇站点水西站，方便居民快速融入城市轨道交通网络，畅达广州各处。通过地铁，可便捷前往城市各个核心区域，无论是通勤还是出行都十分便利。

（二）有轨电车出行

直线 300 米范围内有轨电车 1 号线峻泰路站，进一步丰富了居民的公共交通选择，为短距离出行提供了更多便利。

三、教育配套：优质教育，近在咫尺

根据黄埔区发布的《2023 年义务教育学校招生工作实施细则》，佳大瑞园明确属于香雪小学 2023 年的招生范围，为业主子女提供了优质的基础教育资源，解决了家长对孩子入学的后顾之忧。

四、生活配套：丰富配套，惬意生活

（一）园林景观

项目极为注重居住环境打造，大手笔拿出小区 1/3 的占地面积用于园林建设，内部拥有近 7000㎡园林，为居民营造了舒适、宜人的居住氛围，让居民在繁忙的生活中能亲近自然，享受绿色生活。

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（二）商业配套

一路之隔便是萝岗敏捷广场，旁边星樾山畔也有自带的商业街，3 公里范围内还有萝岗万达广场、锐丰中心等商业中心，形成了浓厚的商业氛围，满足居民日常购物、休闲、娱乐等各种需求。

（三）生态配套

项目周边自然绿化资源丰富，萝岗儿童公园、市民公园、玉印公园、香雪公园等多个公园环绕，负离子含量高，仿佛置身森林氧吧，为居民提供了休闲漫步、亲近自然的好去处。

五、在售产品：多样户型，满足刚需

整个楼盘共 352 户，均为 2 梯 4 户设计，户户朝南，保证了充足的采光和通风。户型方面，涵盖建面约 93 - 95 平、110 平、129 平四种户型。虽然户型设计上部分较为传统，如 93 平小户型仅做到三房一卫，且阳台和部分房间面积较小，但 110 平户型有 N + 1 房设计，为居住空间提供了更多可能性。不同户型能满足不同家庭结构和需求的刚需购房者。

六、项目优势：高性价比凸显

（一）现楼交付

整个小区即将全部交付，基本实现所见即所得，甚至可拎包入住，省去了期房漫长的等待时间，让购房者能尽快开启新生活。

（二）品牌物业

由万科物业提供物业管理服务，以专业、贴心的服务，为居民的生活保驾护航，提升居住品质和舒适度。

（三）价格优势

单价 2 字头起，在科学城板块内价格优势明显，较低的上车门槛，使更多刚需人群能够圆在科学城的置业梦。

（四）低容积率与园林优势

容积率低，且拥有近 7000㎡园林，为居民打造了舒适、宽敞的居住环境，在有限的空间内实现了较高的居住品质。

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佳大瑞园虽存在一些不足，但总体体量偏小，依托科学城板块成熟的配套，周边商业、交通等配套基本能满足业主生活需求。其价格优势明显，能在很大程度上弥补缺点，对于刚需购房者而言，是科学城难得的上车机会，是实现科学城置业梦想的性价比之选。

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广州楼市最新政策：

7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。

按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。

“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。

其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”

对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。

实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。

这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。

“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。

对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。

据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。

一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。

“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。

事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。

今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。

在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。

“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。