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【星河智荟】明珠湾·地铁口·湾区成长生活体

【项目简介】

星河智荟是星河地产深耕南沙15年的全新力作，择址南沙明珠湾板块慧谷西区，以“教育+社区+商业”三大核心模式打造湾区首个成长生活体。项目紧邻地铁4号线大涌站，同时规划接驳未来的NS2线、22号线和NS3线，实现多轨道交通互联。星河智荟以全龄化社区理念为核心，涵盖儿童成长五大主题园林、1.8万㎡教育主题商业、智能化社区系统等配套，致力于提供便捷、舒适、成长型的智慧居住空间。

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【项目特点】

作为南沙首个成长型全龄智慧社区，星河智荟融合智能化科技与人性化设计。项目引入五大智能系统，包括人脸识别、蓝牙开门、智能归家、访客管理、权限控制等功能，为居住者带来便捷的生活体验。同时，COCO Garden教育主题商业街区将儿童成长与商业消费场景结合，为社区打造“寓教于乐”的居住氛围。此外，项目的双首层商业模式及街区式布局，提升了生活便利性，使得业主享受“一步到位”的日常所需。

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【生活配套】

星河智荟周边生活配套基本完善，商业、教育、交通等资源齐全。项目自带1.8万㎡教育主题商业，涵盖餐饮、零售、休闲娱乐等业态，满足业主的日常需求。医疗资源方面，项目周边汇聚南沙区四大三甲医院，未来医疗服务将更加完善。休闲娱乐方面，项目隔壁便是黄山鲁森林公园，为居民提供天然氧吧和丰富的户外活动空间。此外，社区内部打造五大儿童成长体系园林，为孩子提供安全的游乐成长空间，构建更有温度的居住环境。

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【区域介绍】

星河智荟所在的明珠湾大涌板块，是南沙城市更新的重点区域。近年来，片区旧改提速，基础设施建设不断升级，为未来发展奠定了坚实的基础。交通方面，项目距离大涌地铁站仅400米，可通过地铁4号线直达广州城区，规划中的NS2线、22号线、NS3线也将进一步提升交通通达性。此外，距离明珠湾大桥仅2公里，可快速串联南沙各大核心板块。未来随着旧改与基础设施建设推进，区域价值有望进一步提升。

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【户型鉴定】

星河智荟主推建筑面积约87-129㎡的三至四房户型，全系采用高使用率设计，实用率高达约80%。部分户型采用横厅设计，大阳台采光充足，提升居住舒适度。楼栋为2梯4户布局，总层高21层，保证了居住的私密性与便捷性。此外，部分户型享受无遮挡江景或公园景观，提升居住体验。整体户型设计偏向刚需及改善型客户，适合年轻家庭或预算有限但追求品质的购房者。

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【优点】

多轨道交通加持

：项目周边4条地铁线汇聚，现已开通的地铁4号线可快速通达广州城区，未来规划的NS2线、22号线、NS3线将进一步提升交通便利性。

明珠湾大桥加持

：距离明珠湾大桥仅2公里，可快速连通南沙核心区，提高出行效率。

全龄成长型社区

：项目打造五大儿童成长主题园林，配套完善的儿童成长体系，为家庭提供理想居住环境。

高性价比产品

：相较南沙其他热门板块，星河智荟价格更具竞争力，适合刚需及改善型购房者。

星河品牌背书

：星河地产深耕南沙15年，产品质量在市场上拥有良好口碑，具有较强市场竞争力。

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【项目总结】

星河智荟凭借优越的地理位置、多轨道交通、成长型社区理念以及高性价比户型，成为南沙刚需购房者的优选之一。对于预算有限，但又希望享受地铁便捷的购房者来说，该项目是一个不错的选择。随着明珠湾大涌板块旧改加速，未来区域价值有望进一步提升，长期来看也具备一定的投资潜力。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。