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——中旅天宸府收官 超核王炸——

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1、【项目背景与价格剖析】

中旅天宸府的发展历程波折起伏。2007年保利拿地后退出，2014年二次挂牌又中止出让，直至2017年珠江实业拿下，楼面价涨至1.6万，并定下“珠江天晨”的案名。2020年港中旅接盘，占股75%，项目正式更名为中旅天宸府，产权年限从2017年起算，至今已近七年。

如今，中旅天宸府价格下调，在售82 - 144方户型，平均单价5字头。具体价格区间为：82 - 83 - 84方约420万，86 - 88方约450万，104 - 107方约550万，111方约560万，120方约680万，128方约740万，144方约790万 。这样的价格调整，使得项目在海珠区房地产市场上的性价比有所提升，为不少购房者提供了相对较为亲民的置业选择，尤其是对于预算有限但又希望在海珠区购房的人群来说，具有一定吸引力。

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2、【教育配套：优势与潜在挑战】

中旅天宸府在教育配套方面优势明显。项目能直接对口昌岗中路小学，初中可直升五中，这两所学校均为省级学校，教育资源优质。昌岗中路小学作为省一级学校，教学质量和师资力量都有一定保障，为孩子的基础教育奠定良好基础。初中直升五中，进一步确保了孩子在中学阶段能接受高质量教育。

然而，昌岗中路小学过于热门，今年已发布学位预警。将天宸府业主孩子算入后，可能面临学位不足压力。不过，考虑到目前出生率情况以及未来可能新建学校，整体入学问题不大。从长远看，海珠区构建“1233”集团化办学格局，通过多校划片加电脑派位方式升学，整个板块教育水平有望优化提升。以2024年政策为例，昌岗中路小学毕业生所在的第四组，派位学校除五中、六中初中部、南武、海实等优质“老牌”名校外，97中和江外等第二梯队学校师资力量也不错，为孩子提供了多元化的优质教育选择。

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3、【交通配套：便捷出行的多元选择】

交通配套是中旅天宸府的一大亮点。项目距离8号线宝岗大道地铁C出口仅200米，步行几分钟即可到达，是典型的地铁盘。乘坐8号线，无论是前往老荔湾还是琶洲都极为方便。同时，项目距离广佛线沙园站也才800米，步行大概14分钟左右，属于双地铁楼盘。通过地铁，约15分钟可直达荔湾陈家祠（6站）、转2号线约15分钟直达海珠广场（4站），约20分钟可到天河珠江新城（7站），方便快捷地连接城市各核心区域。

下楼即有多达20条公交线路车站，可迅达全城，为不依赖地铁出行的居民提供了多样选择。对于自驾出行的居民，出门就是昌岗中路，周边还有宝岗大道、工业大道、东晓路等干线，无论是前往越秀、琶洲还是珠城，在不堵车情况下，30分钟内均可抵达，20分钟内自驾也能轻松到达，充分满足了不同出行方式的需求，极大提升了居民出行的便捷性。

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4、【商业配套：繁华商圈环绕】

中旅天宸府周边商业配套十分丰富，靠近昌岗商圈、江南西商圈、沙园商圈这三大商圈。沙园市场作为全广州最大的市场，能满足居民日常生鲜采购等生活需求。附近年轻人打卡必去的太古仓，为居民提供了休闲娱乐的好去处，增添了时尚活力氛围。乐峰广场、广百新一城、富力海珠城、万国广场等商业综合体环绕，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，无论是时尚购物、美食体验还是休闲观影，居民都能在周边轻松实现，充分满足全家人不同的休闲娱乐需求，享受繁华便捷的都市生活，让居民在日常生活中充分感受到城市商业的魅力与便利。

5、【医疗配套：优质医疗近在咫尺】

医疗配套上，中旅天宸府优势突出。小区门口三甲医院林立，有广医二院、省口腔医院，还有南方医科大学珠江医院。对于居民来说，这意味着在遇到健康问题时，能够在短时间内获得优质的医疗资源和专业的医疗救治。无论是日常看病就医，还是应对突发疾病，都无需长途奔波，极大地保障了居民及其家人的健康。尤其是对于家中有老人或小孩的家庭，这种近距离的优质医疗配套显得更为重要，为居民的生活提供了坚实的健康后盾，让居民在居住过程中更加安心。

6、【社区园林：精致设计与品质体验】

中旅天宸府在社区园林打造上独具匠心。社区大门参考一线城市主流豪宅标准设计，约18米宽*5米高的现代隐奢风格大门，从入口处就提升了整个小区的气质格调。长达约30米的水景轴线，为小区增添灵动之美，行走其间，仿佛置身于宁静的自然画卷之中。甄选20余种花境植物，使得每一进都有不同的归家风景，为居民营造出丰富多样的视觉体验，在归家途中感受自然之美。

小区楼下打造三个会客休闲院子，融入阅读、艺术、度假、社交等功能于一体的活动空间，为全龄业主提供了广阔的社交平台。无论是老人在此休憩聊天，孩子在此玩耍交友，还是年轻人在此阅读放松，都能找到属于自己的空间，营造出邻里和谐、充满活力的社区氛围，提升居民的居住品质与生活幸福感。

7、【项目优点：综合优势凸显】

中旅天宸府优点众多。地段方面，位于海珠西板块，处于城市较为核心区域，生活氛围浓厚。教育资源优质，对口省一级昌岗中路小学且直升五中，为孩子提供良好教育环境。交通配套完善，距离地铁8号线仅200来米，双地铁加持，自驾出行也方便，无论是去琶洲、珠城等地都很便捷。性价比方面表现出色，420来万就能上车三房，对于海珠区新房市场来说，这样的价格相对亲民。周边商业、医疗配套齐全，生活便利性高，周边繁华的商圈满足日常消费娱乐需求，三甲医院保障健康。同时，社区烟火气足，给居民带来熟悉且舒适的生活感受。

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8、【项目缺点与购房建议】

当然，中旅天宸府也存在一些不足之处。南向可看到医院，距离仅200来米，可能对部分居民心理产生影响。北向对着昌岗中路，西边是工业大道，主干道环绕，噪音和粉尘影响较大，可能会干扰居民日常生活。项目容积率较高，小区公建配套较少，花园基本没有，超高层设计可能会降低居住舒适度，尽管梯户比尚可，但整体居住空间感可能受限。小区内有一栋回迁房，D栋还有公寓，可能会对小区整体品质产生一定影响。周边城市面貌一般，多为老旧小区，影响视觉感受，且户型设计落后，使用率不高。

对于预算400来万，想在海珠区置业，注重学校和交通，上下班依赖地铁的购房者，可以考虑该盘。在购房前，建议购房者实地考察，充分了解项目优缺点，结合自身需求、生活习惯以及对居住环境的要求，权衡利弊后做出决策，以选择到最适合自己的理想家园。

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