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天河越秀观樾：城央低密湖居 天河外国语教育赋能

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 天河核心低密板楼 山湖环绕教育大盘

基本参数

占地面积：206400 平米

建筑面积：133000 平米

总栋数：25 栋

总户数：760 户

容积率：1.91

绿化率：35%

总车位数：1637 个

车位配比：1:2.15

物业公司：广州越秀

物业管理费：6-9.9 元 / 月 / 平米

建筑类型：小高层板楼

楼层高度：45-52 米

户型面积：125-250 平米

装修标准：精装修

一、开发商实力与连片开发布局

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越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 百亿土储打造天河连片湖居大盘

2024 年 4 月，开发商成功获取天河世界大观三期地块，折合楼面价 47488 元 / 平方米。在此之前，开发商已先后获取该片区一期、二期地块，后续又完成四期地块的收购。截至目前，开发商在世界大观板块累计投入土地款超过 126.8 亿元，拥有土地储备近 26.5 万平方米，实现了对世界大观核心片区的整体掌控。

连片开发是本项目最核心的优势之一。在城市中心区域，能够获得如此大规模且完整的可开发用地极为罕见。多数城市中心项目受限于地块分割，只能进行碎片化开发，难以形成统一的社区氛围和完善的配套体系。而本项目通过整体拿地、统一规划、分期建设的模式，能够从全局角度统筹安排住宅、商业、教育、休闲等各类功能空间，实现资源的最优配置。

开发商在项目开发过程中，坚持 "配套先于居住生长" 的理念。一期地块主打纯住宅功能，在开发初期就投入大量资源进行生态修复、湖水净化和环境改造工作，为后续地块的开发奠定了良好的生态基础。这种先造环境、再建住宅的开发模式，能够让业主在入住时就享受到成熟的自然环境和社区配套，避免了长期处于施工环境中的困扰。

二期地块在一期的基础上，重点完善商业和休闲配套。开发商规划了约 1 万平方米的滨湖商业，以及室内球类场馆、水上运动区和湖岸会客厅等休闲空间，将一期已开放的湖岸会所整合升级为滨湖全域运动会所。这种循序渐进的开发节奏，既保证了项目建设的有序推进，又能够持续提升整个片区的生活品质。

随着三四期地块的陆续开发，整个世界大观片区将形成一个功能完善、环境优美、生活便利的大型综合社区。开发商将充分发挥整体开发的优势，不断优化片区规划，提升产品品质，为业主打造一个长期稳定、持续增值的居住环境。

二、区位价值与产业赋能

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 天河 CTD 核心 科创产业集聚高地

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本项目位于天河区东部，隶属于天河智谷板块，紧邻天河智慧城。在广州市 "十四五" 规划中，天河 CTD 中央科创区被提升至与 CBD 中央商务区同等重要的战略地位，形成了天河 "双核驱动" 的发展格局。这一战略定位的确立，为片区带来了前所未有的发展机遇。

天河智谷是广州重点打造的科技创新核心区，目前已聚集了八大优势产业集群，入驻科技企业超过 2500 家，其中高新技术企业超过 1000 家。片区年产值约 1100 亿元，有望成为继珠江新城、金融城、琶洲之后，广州又一个重要的经济增长极。网易、小鹏汽车、佳能科技等众多行业龙头企业均已落户于此，形成了浓厚的科创氛围和强大的产业集聚效应。

产业的发展带来了大量高素质人才的导入。目前，天河智慧城及周边片区聚集了超过 20 万名技术人才，这些人群普遍具有较高的收入水平和较强的购买力，对居住品质和生活环境有着较高的要求。本项目作为片区内少有的低密湖居改善项目，正好契合了这部分人群的居住需求。

从地理位置来看，本项目距离天河智慧城约 2 公里，距离金融城约 5 公里，距离珠江新城也在合理的通勤范围内。这种区位优势使得项目能够同时享受到多个核心片区的资源辐射，无论是工作通勤还是生活消费都非常便利。

随着天河第三中轴的不断发展，片区的基础设施和公共服务配套将持续完善，土地价值也将不断提升。本项目作为天河 CTD 核心区的标杆性住宅项目，将充分受益于片区的发展红利，具有良好的保值增值潜力。

三、自然生态与湖居规划

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 三面环山双湖环绕 城央稀缺生态住区

在城市中心区域，自然生态资源是最为稀缺的宝贵财富。本项目拥有得天独厚的自然条件，三面被自然山体环绕，片区内有太阳湖和月亮湖两个人工湖，形成了 "山、林、湖" 融为一体的独特生态格局。

整个片区及周边拥有约 243 万平方米的山湖林海资源，其中包括 14.9 万平方米的公园绿地、5.3 万平方米的日月双湖以及长达 1.9 公里的湖岸线。公园综合容积率仅为 1.04，产居比达到 1:1，这种生态资源密度在广州中心城区极为罕见。

开发商在项目开发过程中，高度重视生态环境保护和修复工作。投入大量资金对太阳湖和月亮湖进行了全面的水质净化和生态治理，改善了湖泊的水环境质量。同时，对周边山体进行了植被恢复和景观提升，种植了大量乡土树种，形成了层次丰富、四季常绿的山林景观。

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项目的整体规划充分尊重自然地形地貌，所有地块均按照 "环湖向阳" 的原则进行布局。建筑高度控制在 45-52 米之间，采用 "前低后高" 的梯级跌落式设计，使得尽可能多的住宅单元能够享受到湖景和山景资源。大地块西北向直面太阳湖，小地块西向也能眺望湖景，真正实现了 "推窗见湖、出门见山" 的居住体验。

湖居生活不仅能够提供优美的自然景观，还能够有效改善局部微气候，降低噪音污染，提升居住的舒适度。清晨可以沿着湖岸线慢跑，傍晚可以在湖边散步，周末可以带着家人在山林间踏青，让业主在繁忙的都市生活中，也能够享受到亲近自然的乐趣。

四、社区整体规划与建筑设计

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 1.91 低容积率 纯板楼小高层社区

本项目总占地面积约 20.64 万平方米，总建筑面积约 13.3 万平方米，容积率仅为 1.91。在天河区这样寸土寸金的核心区域，能够拥有如此低的容积率实属难得。低容积率意味着更低的建筑密度、更宽的楼间距、更大的绿化空间和更舒适的居住体验。

项目共规划建设 25 栋住宅，分为南北两个地块。其中南侧地块分布 20 栋住宅，北侧地块分布 5 栋住宅。所有建筑均为 45-52 米的小高层板楼，这种建筑形态在市中心非常少见。与高层塔楼相比，板楼具有更好的采光通风效果、更高的得房率和更纯粹的居住体验。

建筑设计采用现代简约风格，线条简洁流畅，外立面材质选用高品质的石材和玻璃幕墙，既保证了建筑的耐久性，又提升了整体的视觉效果。建筑色彩以浅灰色和白色为主，搭配大面积的玻璃窗，与周边的自然环境和谐统一。

社区内部采用人车分流设计，所有车辆均从小区入口直接进入地下车库，地面仅保留人行通道和消防通道。这种设计不仅提高了社区的安全性，避免了人车混行带来的安全隐患，还能够将更多的地面空间用于绿化和休闲设施建设。

社区园林景观设计充分结合周边的自然山水资源，打造了多层次、多维度的立体园林景观。通过种植不同种类的乔木、灌木和地被植物，形成了四季有花、四季有景的园林效果。同时，在园林中设置了多个休闲广场、儿童活动区和健身区，为业主提供了丰富的户外活动空间。

项目的车位配比达到 1:2.15，每户平均拥有 2.15 个车位，完全能够满足业主的停车需求。地下车库采用明亮通透的设计，配备了智能停车管理系统，提高了停车的便利性和安全性。

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五、交通配套建设

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 多维路网覆盖 自驾出行便捷高效

本项目周边已形成较为完善的道路交通网络。目前，业主主要通过悦景路出行，悦景路东接珠吉路，西连奥体路，通过这两条主干道可以快速连接广园快速路、大观南路等城市快速路和主干道，上下高速也非常方便。

为了进一步改善片区的交通条件，政府规划在世界大观片区新建一条道路，直接接驳奥体路与机场二高速。这条道路建成后，将大大缩短项目到机场和北部片区的通行时间，提升片区的交通通达性。目前，悦景路已经全线开通，片区的交通条件得到了显著改善。

自驾出行是本项目最主要的出行方式。从项目出发，通过广园快速路可以快速到达珠江新城、天河体育中心等核心商圈；通过大观南路可以到达天河智慧城；通过珠吉路可以到达黄埔区。整体来看，项目到广州各个主要区域的通勤时间都在合理范围内。

随着片区的不断发展和人口的不断导入，政府将持续完善片区的交通基础设施建设。未来，片区的道路交通网络将更加密集，出行将更加便捷高效。

六、教育资源配置

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 天河外国语办学 社区内优质教育配套

教育资源是购房者最为关注的配套之一。本项目自配建有一所 15 班的幼儿园和一所 24 班的小学，其中 24 班小学已正式引进广州天河外国语教育集团合作办学。

广州天河外国语学校创办于 2012 年 4 月，是广州市一所知名的优质公办学校。学校自创办以来，凭借先进的办学理念、优秀的师资队伍和出色的教学成果，迅速成长为广州教育界的标杆品牌。学校先后获得北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等多项荣誉称号。

新建的天河外国语教育集团合作学校毗邻月亮湖，依山就势而建。学校的建筑设计充分融入了山、林、湖的自然意境，将打造成为一座现代山水书院。学校不仅拥有高标准的教学设施，还将传承天河外国语学校的办学理念和教学模式，注重学生的全面发展，培养学生的创新精神和实践能力。

社区内配建学校的最大优势就是接送方便。业主子女可以在家门口完成从幼儿园到小学的教育，无需长途奔波，既节省了家长的接送时间，又保障了孩子的上下学安全。同时，学校与社区融为一体，能够形成良好的教育氛围，有利于孩子的健康成长。

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七、商业与生活配套

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 滨湖商业加持 三公里成熟生活圈

本项目的商业配套采用 "社区商业 + 周边大型商业" 的组合模式，能够充分满足业主的日常生活和休闲娱乐需求。

项目二期地块规划建设约 1 万平方米的滨湖商业，对标新加坡圣淘沙滨湖商业体进行打造。商业沿湖岸线布局，采用开放式的设计风格，将商业空间与自然景观有机结合。商业拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态，能够满足业主日常购物、餐饮、休闲等基本需求。

开发商将引入专业的商管团队对滨湖商业进行统一运营管理，确保商业的品质和业态的合理性。目前，一期湖岸会所已引入火石健身、玫瑰园等品牌商家，为业主提供了高品质的休闲健身服务。未来，随着滨湖商业的建成开业，片区的商业配套将更加完善。

除了社区自带的商业配套外，项目三公里范围内还有多个成熟的大型商业综合体，包括优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代 E-PARK 等。这些商业综合体涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，能够满足业主更高层次的消费需求。

医疗配套方面，项目 2 公里范围内有三甲综合智慧型医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院。此外，片区内还规划建设一座 6.9 万平方米的国际妇女儿童医院，建成后将进一步提升片区的医疗服务水平。

八、会所与休闲设施

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越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 湖岸会所开放 全域运动休闲体系

本项目打造了完善的休闲配套设施，其中最具特色的就是约 2000 平方米的湖岸会所。会所背靠住区、望湖而建，地理位置优越，景观视野开阔。

湖岸会所内部功能齐全，配备了四标准泳道的恒温泳池，以及专门定制的儿童池和按摩池。此外，会所还设有拳击室、瑜伽室、SPA 生活馆等多个功能区域，能够满足业主不同的休闲健身需求。

目前，湖岸会所已正式对外开放，并引入了越秀专业商管服务团队进行运营管理。火石健身、玫瑰园等知名品牌已签约入驻，为业主提供了专业、高品质的健身和休闲服务。业主可以在工作之余，在会所里游泳、健身、瑜伽，放松身心，享受健康的生活方式。

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未来，随着二期地块的开发建设，项目的休闲配套将进一步升级。二期将建设室内球类场馆和水上运动区，以及湖岸会客厅等休闲空间，将一期的湖岸会所整合升级为滨湖全域运动会所。届时，业主将能够享受到更加丰富、更加完善的休闲运动体验。

除了会所设施外，社区内部还设置了多个休闲广场、儿童活动区和健身区。沿湖岸线打造了慢行步道和观景平台，业主可以沿着湖岸线散步、慢跑，欣赏湖光山色。这些休闲设施的建设，为业主提供了丰富的户外活动空间，促进了邻里之间的交流和互动。

九、户型产品设计

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 新规高得房率 全明通透板楼户型

本项目的户型产品均为低密板楼设计，采用 2 梯 2 户的布局，电梯位于核心筒中间，业主从电梯出来后往两个不同方向回家，互不干扰，相当于独梯独户的居住体验。这种设计不仅提高了居住的私密性和舒适度，还增加了入户玄关的使用空间。

项目所有户型均按照建筑新规进行设计，拥有超高的使用率。户型设计采用豪宅主流的 LDKG 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房和阳台融为一体，形成一个宽敞通透的公共活动空间。这种设计不仅增加了空间的视觉效果，还能够促进家庭成员之间的交流和互动。

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为了最大化地利用景观资源，项目将全屋的窗地比做到了 38%，远超广州常见的 0.25 住宅窗地比。大面积的玻璃窗不仅增加了室内的采光和通风效果，还能够让业主站在室内的不同位置，都能尽揽窗外的山湖美景。

目前，项目一期在售的主要户型有建面约 140 平方米的 "林隐" 户型、建面约 190 平方米的 "山趣" 户型和建面约 250 平方米的 "湖境" 户型。二期南地块将推出建面约 125 平方米、140 平方米、160 平方米、190 平方米和 250 平方米的产品，能够满足不同家庭的改善需求。

建面约 140 平方米的 "林隐" 户型，是罕见的一梯一户板式大平层。户型采用双主套设计，所有卫生间均为明卫，南北双阳台，通风采光效果极佳。公共区域采用 LDKG 一体化设计，形成了一个约 54 平方米的无边社交方厅，空间宽敞通透，能够满足家庭聚会和社交活动的需求。

建面约 190 平方米的 "山趣" 户型，拥有约 17 米的南向面宽，所有功能房均朝南向。全屋采用超高窗地比设计，采光通风效果极佳。主卧采用 270 度 IMAX 级环幕飘窗设计，视野开阔，能够尽揽窗外的山林美景。

建面约 250 平方米的 "湖境" 户型，是项目的顶级产品。户型拥有约 18.9 米的南向面宽，层高优越，空间感十足。公共区域打造了约 122 平方米的定制化多功能社交巨厅，配备 15 米转角阳台，一线观湖，景观视野绝佳。

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项目在户型设计上，尽量减少承重墙的使用，使得空间更加灵动，方便业主根据自己的需求进行改造。双主套、双阳台等设计，也进一步提升了居住的舒适度和便利性。

十、社区物业服务

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 越秀自持物业 专业贴心管家服务

本项目的物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供。越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有多年的高端住宅物业服务经验，服务过多个广州知名的高端楼盘，形成了一套成熟、完善的物业服务体系。

越秀物业始终坚持 "用心服务，成就美好" 的服务理念，致力于为业主提供专业、贴心、高效的物业服务。项目将配备专业的物业服务团队，实行 24 小时全天候服务制度，随时响应业主的需求。

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在安全管理方面，社区将采用智能化的安防系统，包括门禁系统、监控系统、巡更系统等，实现对社区的全方位、无死角监控。同时，保安人员将实行 24 小时巡逻制度，确保社区的安全和秩序。

在环境维护方面，物业将安排专业的保洁人员，定期对社区的公共区域进行清洁和打扫，保持社区环境的整洁卫生。同时，将安排专业的园林养护人员，对社区的园林景观进行定期的修剪和养护，保持园林景观的美观和整洁。

在便民服务方面，物业将提供多种便民服务，包括代收快递、代缴水电费、家政服务预约等。同时，将定期组织各种社区活动，如节日庆典、亲子活动、健身活动等，丰富业主的业余生活，促进邻里之间的交流和互动。

此外，越秀物业还将利用智能化技术，打造智慧社区服务平台。业主可以通过手机 APP 实现线上报修、线上缴费、线上预约服务等功能，提高物业服务的效率和便利性。

十一、项目开发理念与未来展望

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 配套先行开发 打造理想湖居生活

本项目的开发理念是 "让湖成为生活的基底"。开发商认为，湖居生活不仅仅是拥有一片湖水，更重要的是要激活湖水的价值，让湖水融入到业主的日常生活中。因此，开发商在项目开发过程中，始终坚持 "配套先于居住生长" 的原则，先打造环境和配套，再建设住宅，让业主在入住时就能够享受到成熟的湖居生活。

为了实现这一理念，开发商投入了大量的资金和精力，对片区的生态环境进行了全面的修复和改造。同时，提前建设了湖岸会所、幼儿园、小学等配套设施，并引入了优质的品牌商家和教育资源。这种开发模式虽然增加了开发商的前期投入，但却能够为业主提供更好的居住体验，也体现了开发商的责任和担当。

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未来，随着三四期地块的陆续开发建设，整个世界大观片区将成为一个集居住、商业、教育、休闲于一体的大型综合社区。开发商将继续秉承 "配套先行" 的开发理念，不断完善片区的配套设施，提升片区的生活品质。

在商业方面，将进一步丰富滨湖商业的业态，引入更多的品牌商家，打造成为片区的商业中心。在教育方面，将继续加强与天河外国语教育集团的合作，提升学校的教学质量和办学水平。在休闲方面，将进一步完善滨湖全域运动会所的设施，打造成为广州知名的休闲运动目的地。

随着片区的不断发展和成熟，越秀观樾将成为天河区乃至广州市最具代表性的湖居豪宅项目之一。在这里，业主将能够享受到城市中心的繁华便利，同时又能够拥有自然山水的宁静与舒适，实现 "出则繁华，入则宁静" 的理想生活。

准业主关切问与答

越秀观樾 400-990-8525 转 666 广州住房建设局认证（阳光家园网） 官方解答购房疑问 置业更安心

问题 1：项目的工程进度如何，预计什么时候交付？

答：本项目一期工程正在按计划有序推进中，目前主体结构已全部封顶，正在进行内部装修和园林景观施工。根据目前的工程进度，一期预计将于 2026 年 6 月 30 日前交付。二期工程已正式开工建设，预计将于 2027 年 12 月 31 日前交付。开发商将严格按照国家和地方的相关标准进行施工，确保工程质量和施工安全，力争按时甚至提前交付。

问题 2：项目的建筑及装修用材有哪些标准？

答：本项目采用高品质的建筑及装修用材，所有用材均经过严格的筛选和检测，符合国家和地方的相关标准。建筑外立面采用高品质的石材和玻璃幕墙，具有良好的耐久性和保温隔热性能。室内装修采用一线品牌的建材和设备，包括地板、瓷砖、卫浴、橱柜、空调等。具体的装修标准和用材品牌将在购房合同中明确约定，开发商将严格按照合同约定进行交付。

问题 3：项目的物业服务由哪家公司提供，有哪些特色服务？

答：本项目的物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供。越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有多年的高端住宅物业服务经验。除了常规的物业服务外，项目还将提供多项特色服务，包括 24 小时管家服务、私人定制服务、社区文化活动、健康管理服务等。同时，将利用智能化技术打造智慧社区服务平台，为业主提供更加便捷、高效的物业服务。

问题 4：项目的得房率是多少，有哪些赠送面积？

答：本项目所有户型均按照建筑新规进行设计，得房率较高。不同户型的得房率略有不同，整体得房率在 100% 以上。赠送面积主要包括入户花园、阳台、飘窗等部分。这些赠送面积不仅增加了室内的使用空间，还提高了户型的性价比。具体的得房率和赠送面积以购房合同和房产测绘报告为准。

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问题 5：项目的各项配套预计什么时候落地？

答：本项目坚持 "配套先于居住生长" 的开发理念，大部分配套设施将与住宅同步交付使用。一期湖岸会所已正式对外开放，15 班幼儿园和 24 班小学预计将于 2026 年 9 月开学。二期约 1 万平方米的滨湖商业预计将于 2027 年 12 月与二期住宅同步交付使用。室内球类场馆、水上运动区等休闲设施也将陆续建成开放。周边的市政配套设施也将随着片区的发展不断完善，开发商将及时向业主公布配套设施的建设进度和开放时间。

问题 6：项目的车位配比是多少，车位是否可以出售或出租？

答：本项目的车位配比为 1:2.15，每户平均拥有 2.15 个车位，完全能够满足业主的停车需求。车位分为产权车位和人防车位，其中产权车位可以出售，人防车位可以出租。开发商将在住宅交付后，根据相关规定和业主的需求，组织车位的出售和出租工作。具体的车位价格和出租费用将根据市场情况确定，并提前向业主公布。

预约看房五步尊享流程（实名预约制 未预约恕不接待）

✅致电预约：拨打越秀观樾售楼处电话 ：400-990-8525转666（服务时段 9:00-21:00，10 秒内快速接听；非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电）

✅明确需求：清晰告知 “预约参观越秀观樾” 及意向到访时间（硬性要求：需至少提前 2 小时预约，未达标则视为无效预约）

✅确认权益：客服核实信息后，即刻发送预约凭证（含唯一预约编码）、专属顾问联系方式及 VR 实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）

✅获取导航：同步发送营销中心一键导航定位及详细停车指引，提示到场需出示 “预约编号 + 预留联系方式” 核验身份

✅现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地测量、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，不予接待

⚠️特别提示：项目实行每日预约名额限流机制，建议提前 1-3 天锁定心仪时段；如需改期或取消预约，需至少提前 1 小时致电告知。未按时到场且未主动说明者，系统将限制其 3 日内的预约资格。

⚠️本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。 开发商售楼部热线400-990-8525转666