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一、区位价值：广钢新城十年收官的稀缺红利

中海保利朗阅地处荔湾区广钢新城核心区，随着广州中心城区开发逐步收缩，广钢新城作为 “十年成熟板块” 的价值愈发凸显 —— 经过十年建设，板块内居住氛围、基础配套已高度成熟，而项目作为板块最后一个住宅项目，彻底终结了广钢新房供应，其稀缺性不言而喻。更重要的是，项目不仅是居住载体，还承担着板块配套 “补位” 的重任：负责建设广钢中央公园、两所初高中、商业配套及博物馆、美术馆等文化设施，未来将进一步完善板块功能，提升区域整体价值。

从交通区位来看，项目周边形成 “六轨环绕” 的立体交通网：已通车的地铁 11 号线鹤洞东站（距离约 700 米，步行可达）作为 “换乘之王”，串联荔湾、海珠、天河、越秀四区；预计 2025 年开通的地铁 10 号线，将进一步缩短去往珠江新城、越秀等核心区的通勤时间；自驾方面，项目门前双向六车道可接驳东沙大道、东新高速及环城高速，南侧规划的快捷路二期建成后，还将大幅缩短至天河、海珠的通行时间，无论是公共交通还是自驾出行，都能满足改善家庭的高效通勤需求。

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二、项目品质：双央企联袂打造的精工改善社区

中海保利朗阅的品质保障，首先来自 “双央企” 的强大背书 —— 保利发展深耕广州 30 载，连续 11 年蝉联广州销冠，深谙本地购房者需求；中海地产则以 “豪宅缔造者” 闻名，精工品质代表中国房建领域最高水平，二者此前已在广钢拿下 13 块地，业主户数占比达 75%，开发实力与板块运营经验毋庸置疑。此次双央企首次在中心区联袂，从项目规划到细节打磨，都以 “高端改善” 为核心目标，力求打造广钢新城的收官标杆。

项目总占地面积约 5.09 万㎡，建筑面积约 22 万㎡，容积率 4.33，绿化率 35%，规划 11 栋 31 层住宅，总户数 1616 户，车位比达 1:1.57，充分保障业主停车需求。在社区营造上，项目斥资 6000 万打造 “两轴一环五重雅境” 的现代都市园林，融入水景、绿植、休闲步道等元素，还配备高颜值泳池，为业主提供兼具观赏性与实用性的社区空间；物业由中海物业 “颂系” 服务，以高端物业服务标准，保障业主居住舒适度与社区品质。此外，项目部分楼栋已实现现楼交付，购房者可实地考察房屋品质与社区环境，大幅降低置业风险，这在当前市场中极具竞争力。

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三、户型设计：全龄改善户型覆盖多元需求

中海保利朗阅主打建面约 98-182㎡的舒居三至四房，户型设计围绕 “实用性、舒适度、景观性” 三大核心，覆盖从刚改到高端改善的全龄需求，且使用率达 96%-100%，在同面积段产品中表现突出。其中，建面约 98㎡三房户型处于清盘阶段，为准现楼产品，今年买今年住，适合首次改善或三口之家，户型布局紧凑实用，南向设计保障充足采光，满足基础居住需求的同时，兼顾性价比；建面约 128㎡四房为现楼产品，空间尺度更宽裕，适合多人口家庭，功能分区清晰，动静分离，能平衡居住私密性与家庭互动需求。

建面约 130-140㎡四房为二期全新加推户型，其中 130㎡户型为东南向高层望江单位，140㎡户型南向望儿童乐园或高层东南望江，在空间设计上进一步优化：大面宽客厅连接观景阳台，最大化引入江景或园林景观；主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，提升居住尊贵感；部分户型预留灵活空间，可根据家庭需求改造为书房、储物间等，进一步提升空间利用率。建面约 178-182㎡四房则面向高端改善客群，178㎡户型实现东南对流望花园，182㎡户型拥有更开阔的视野与更宽裕的空间尺度，无论是家庭居住还是社交需求，都能得到充分满足，成为板块内高端改善的优选户型。

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四、配套优势：教育、商业、生态的全维成熟配置

中海保利朗阅的配套优势，体现在 “全龄段、高成熟度” 的资源整合，尤其在教育与商业方面堪称板块标杆。教育配套上，项目一路之隔即为广东实验中学荔湾学校第三小学部（省实三小，2022 年 9 月已开学），自身配建的两所中小学中，一所已确定为省级名校广东省实验初中（预计 2025 年竣工），广钢高中部也在建设中（预计 2026 年投入使用），形成 “小学 - 初中 - 高中” 一站式教育链条。更值得关注的是，荔湾省实初中部 2022 年首届中考即表现亮眼：最高分 777 分位列全市第一梯队，720 分以上考生 70 人（占比为全市 4 倍），47% 考生达到广州前八高中水平，远超多数老牌名校；省实小学部在荔湾区统考中也稳居前列，优质教育资源彻底解决改善家庭的 “教育焦虑”。

商业配套方面，项目周边已形成 “三级商业体系”：北区中海花湾天地商圈已醇熟，满足日常购物需求；1.5 公里内有已开业的星河 COCO Park，2 公里内有新黄沙水产市场（已竣备），2.5 公里内有动工中的荔湾首家山姆会员店（预计 2025 年底交付）；远期还可共享 3.5 公里内的全国首个双太古商业（太古里 + 太古汇，已动工）、4.5 公里内的万象城（已动工），从日常消费到高端购物，需求均能得到满足。生态休闲配套同样丰富：项目配建约 35 万㎡广钢中央公园（对标纽约曼哈顿中央公园，东西区已开放部分），2 公里内还有 60 万方花地生态圈、30 万㎡广船滨江公园，形成超 120 万㎡天然生态绿肺，业主茶余饭后可轻松享受自然休闲时光。

医疗配套上，项目临近升级改造中的广钢新城医院（将成为 1200 张床位的甲级医院），5 公里内有 5 所三甲医院，同时靠近广州国际医药港（千亿级大健康产业平台），为业主健康提供全方位保障。

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五、未来潜力：稀缺性与板块成熟度的双重赋能

中海保利朗阅的长远价值，首先来自 “广钢最后住宅项目” 的稀缺属性 —— 随着板块新房供应终结，项目将成为广钢新城高端改善需求的 “唯一承接者”，尤其在荔湾核心区改善房源日益稀缺的背景下，其资产保值增值能力具备强支撑。其次，项目承担的配套建设任务，将进一步提升板块价值：广钢中央公园、省实初中、文化设施等建成后，不仅能提升业主生活品质，还将带动整个广钢新城的价值升级，形成 “居住 - 配套 - 价值” 的正向循环。

从市场趋势来看，广州改善型住宅需求持续旺盛，尤其对 “现楼 + 优质教育 + 成熟配套” 的组合型产品，客户接受度更高。双央企的品牌实力与中海物业的优质服务，进一步保障了项目的长期品质与口碑。综合来看，无论是自住改善还是长期资产配置，中海保利朗阅都凭借 “稀缺性、成熟配套、优质教育” 三大核心优势，成为荔湾改善市场的优选，也为广钢新城十年开发画上了圆满的句号。

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