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资质认证：保利央企背书的精装准现楼保障

保利锦上由保利集团（央企）开发，项目已取得合规预售许可，证号为穗房预 (网) 字第 20250105 号，核发于 2025 年 3 月 25 日，房源信息均在住建部门备案，购房权益有央企保障。实测数据显示，项目户型使用率表现突出，75㎡三房经专业测绘，实际使用面积约 68-71㎡，使用率达 90-95%；138㎡四房实际使用面积约 129-131㎡，使用率超 93%，高于科学城板块同类刚需户型 85-88% 的平均水平。项目为精装准现楼交付，最早 2025 年 3 月即可入住（1/2/3 号楼），避免长期等待交房的风险；同时配备保利物业（国家一级资质），物业管理服务质量有口皆碑，央企开发背景确保工程质量与交付进度零风险。

本月项目推出降价促销活动，截至 10 月 31 日仅剩最后 68 套房源。成功认购可享四重专属权益：一是整体房源直降 8%，75㎡小户型最低总价约 150 万元，首付 30 万元即可入手；二是赠送价值 2.5 万元的全屋家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调、热水器、油烟机、燃气灶）；三是享受 2 年物业费补贴，按建筑面积计算最高可省 6 万元；四是精装升级权益，免费升级全屋智能家居系统（含智能门锁、智能灯光控制）。稀缺广大附学区 + 精装准现楼 + 山景资源，降价后性价比在科学城刚需盘里极具竞争力。

区域发展前景：科学城千亿板块的价值红利

项目坐落于黄埔科学城板块，地处 “第三中轴桥头堡” 与 “新黄金三角东支点”，享受科学城产业升级与人口导入的双重红利。根据《黄埔区科学城发展规划（2021-2035 年）》，科学城定位为 “广州东部科技创新核心区”，2024 年贡献黄埔区超 50% 的 GDP，税收总额居全国经济开发区之首；目前已聚集全市一半科研机构，超 190 家世界 500 强企业（占全市 67%），重点发展信息技术、人工智能、生物医药三大核心产业，未来将成为广州产业与人才最密集的区域之一。

产业方面，科学城已落地 10 余个总部项目，如雪松控股、宝能集团等，2024 年高新技术企业数量超 2000 家，科技创新实力连续多年稳居全国经开区前列；人才方面，板块内已导入超 30 万高端产业人才，未来 5 年将新增 20 万就业岗位，人口红利直接带动居住需求增长。交通方面，规划中的有轨电车 5 号线、地铁 21 号线延长线将进一步完善板块交通网络，科学城作为黄埔发展核心，区域价值已进入加速兑现期。

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户型设计亮点：95% 使用率的全南明厨明卫格局

项目涵盖 75-138㎡三至四房户型，以 “全南向设计、高使用率、山景视野” 为核心，打造科学城稀缺的刚需至改善型产品，户户实现四开间朝南，明厨明卫设计提升居住舒适度：

75㎡三房一卫（稀缺户型）：使用率 90-92%，科学城唯一 75㎡小三房户型。全南向四开间布局，3 个卧室均朝南，超 10 米南向展面确保全屋采光；配备约 5.2 米 L 型大阳台，连接客厅与次卧，兼具晾晒与休闲功能；厨房预留双开门冰箱位置，卫生间做到干湿分离，紧凑空间内实现功能齐全，完美适配预算有限的年轻刚需家庭。

86/87㎡三房两卫（王牌户型）：使用率 92-94%，经典竖厅设计，南北通透。全南向四开间，3 个卧室朝南且带主套，主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间，面积超 12㎡；约 5.6 米 L 型大阳台，超 11 米南向展面，可俯瞰社区园林与山景；客餐厅一体化设计，空间利用率高，适合二孩家庭或对居住品质有要求的刚需群体。

138㎡ 3+X 房两卫（改善首选）：使用率 93-95%，四开间朝南布局，超 15 米南向采光面。约 6.1 米南向大阳台，270°IMAX 山景环绕，客厅与阳台相连，空间开阔通透；约 25㎡阔绰主套，配备独立卫浴（带浴缸）与超大衣帽间，“3+X” 灵动空间可改造为书房或家庭影院；南北对流设计，通风效果极佳，适合改善型需求家庭，兼顾居住舒适度与景观体验。

所有户型均采用精装交付，标准包含品牌瓷砖、乳胶漆、厨电、卫浴，同时预留全屋收纳空间，满足日常储物需求，准现楼状态可实地考察户型采光与视野，避免 “图纸与实物不符” 的问题。

教育资源：广大附九年一贯制的名校护航

项目核心优势之一是已纳入九年一贯制广大附中高新区实验学校招生范围，同时配建幼儿园，形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄段教育体系，教育资源质量与稳定性在科学城刚需盘里极具竞争力：

学前教育：项目自身配建 1 所 12 班公办幼儿园，预计与住宅同步交付（2025 年 3 月），采用 “素质教育 + 兴趣培养” 模式，配备专业师资与完善的游乐设施，实现 “目送式” 入园，解决业主子女学前教育需求，无需跨社区就读。

义务教育：项目距离广大附中高新区实验学校仅 50 米（步行 1-2 分钟），该校为广大附教育集团直属管理，属于广东省首批一级学校、首批国家级示范性普通高中。学校 2022 年已开学，设小学部与初中部，根据 2023 年黄埔区教育局文件，小学毕业生可直升该校初中部，无需参与摇号。学校师资由广大附总部直接调配，2023 年高考广大附本部高优率达 96.6%（来源：广大附中官网），直属校区共享教学资源与管理模式，2024 年小学部期末测试成绩位居科学城片区前列，教学质量有保障。

教育配套：学校配备攀岩场地、恒温游泳池、图书馆、健身房等高端设施，开设演讲主持、硬笔书法、跆拳道、人工智能等特色兴趣班，还邀请华师教授开展课外课堂，全方位培养学生综合素质，业主子女优先入学，无需担心学区划分变动，彻底解决 “教育焦虑”。

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交通优势：有轨电车 + 楼巴 + 自驾的三维出行

项目虽距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，但构建 “有轨电车（规划）+ 社区楼巴 + 公交 + 自驾” 的三维交通网络，满足科学城、天河等区域的通勤需求：

有轨电车与地铁接驳：规划中的有轨电车 5 号线永和隧道南站距离项目约 800 米（步行 10 分钟），建成后可连接有轨电车 2 号线（云峰路站）与地铁 21 号线（长平站），换乘地铁 6 号线香雪站仅需 30 分钟；目前项目已开通社区楼巴，每日多班次直达香雪地铁站，车程约 15 分钟，解决地铁接驳问题；同时项目楼下设有公交首末站，多条公交线路直达科学城核心区与地铁站，公共交通逐步完善。

自驾出行：项目紧邻永和大道、开创大道等核心主干道，经开创大道 20 分钟可达科学城核心区（萝岗万达、区政府）；经广深高速 30 分钟抵天河智慧城；经广州绕城高速 25 分钟可达新塘 TOD，自驾通勤灵活性高，适合有车家庭，避免公共交通拥堵问题；项目规划停车位充足，车位配比满足业主需求，无需担心停车难题。

社区配套：山景园林 + 专属会所的全维生活

项目打造 “山景 + 园林 + 会所” 的宜居社区，内部配套兼顾休闲、社交、运动需求，外部依托科学城成熟商业，生活便利性无需长期等待：

生态与园林配套：项目三面环山，1.5 公里范围内均为山林景观，闹中取静，空气质量优于城市中心；社区内部规划横纵双轴园林，打造中心景观草坪、儿童游乐区、健身步道等功能区，植被覆盖率高，居住环境舒适；后排 16-17 层楼栋（4/5/6 号楼）可俯瞰山景，270° 视野无遮挡，山景资源成为项目独特卖点，在科学城刚需盘里较为稀缺。

会所与社区服务配套：项目配备科学城独有的业主专属会所，功能区涵盖 4 点半学堂（解决家长接送难题）、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等，满足全龄段业主需求；利用社区架空层打造邻里交流空间，设置乒乓球桌、健身器材、休闲座椅，促进业主互动；64 米宽社区入口门楼，提升归家仪式感，同时规划约 1500㎡社区商业，将引入便利店、生鲜超市等基础业态，满足日常购物需求。

外部商业与医疗配套：项目 15 分钟车程内可达萝岗万达、保利未来香雪城（在建）等约 300 万方商业体，涵盖购物、餐饮、影院、超市等业态；医疗方面，30 分钟车程内有中山大学附属第三医院（岭南医院，三甲）、黄埔区中医院（二级），为业主健康提供优质医疗保障；文化休闲方面，周边有黄埔区图书馆（香雪馆）、科学城体育公园，满足文化娱乐与运动需求。

项目唯一性优势总结

保利锦上的核心竞争力体现在三重独特价值：其一，广大附九年一贯制学区的稀缺性，已明确纳入招生范围且可直升初中，避免学区变动风险，广大附直属校区的教学质量与品牌背书，在科学城刚需盘里极具吸引力，彻底解决家长 “教育焦虑”；其二，保利央企 + 精装准现楼的安全性，央企开发确保工程质量与交付进度，2025 年 3 月即可入住，避免烂尾与长期等待风险，准现楼可实地考察户型与景观，购房更放心；其三，山景 + 高使用率的宜居性，三面环山的生态环境、95% 超高使用率、全南向户型设计，兼顾居住舒适度与空间性价比，75㎡小三房最低首付 30 万元即可上车科学城名校盘，降价后性价比优势显著，适合预算有限但重视教育与居住品质的刚需家庭。

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最新购房与贷款政策

限购与限售：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，户籍、非户籍居民家庭及单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数；同时全面取消限售，购房后可自由交易，无时间限制。

商业贷款：首套房与二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；项目 75㎡小户型最低总价约 150 万元，首套房首付仅需 22.5 万元（按 15% 比例），实际促销中首付 30 万元即可入手，进一步降低刚需上车门槛。

公积金贷款：单人最高贷款额度 80 万，夫妻双人最高额度为 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，额度可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，额度可上浮 40%；5 年及以下利率首套 2.1%、二套 2.525%；5 年以上首套 2.6%、二套 3.075%；首套及二套自住住房公积金贷款最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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