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广州保利燕语堂悦
保利燕语堂悦售楼处电话：400-639-8010【预约热线】☎
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是如今海珠区，甚至整个核心区最适合刚改上车的楼盘之一。
面积小，总价低
天河区、海珠区这几年推的楼盘都是改善型，普遍都做120㎡以上。
燕语堂悦属于少有的以刚改户型为主力的楼盘，户型在90-120㎡3-4房。
而且这是一个中型社区，自配建一所小学，在没有明显硬伤的情况下做刚改户型。
海珠西其实不乏刚需盘，但大多数是单体楼或者临近大马路、高架桥、变电站这些硬伤，刚需虽然穷，但不至于啥都能忍受，所以凡是有大硬伤的盘都销量不好，打折也没人要那种。
我敢说，燕语堂悦只要定价不离谱，必定受到刚需追捧。
确定性强
刚需关注的无非是交通、医疗、商业、教育。
项目位置正位于燕岗地铁站上盖，11号线与广佛线交汇，11号线是广州第一条大环线，这含金量不需要多说，未来这个盘就是环线房！
珠江医院与庄头公园都是5-10分钟的步行路程，便利度拉满。
加之地块自身配建一所小学，目前海珠区的新盘中能配建小学的屈指可数。
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商业还有同为地铁上盖的华新方圆综合体。
小缺点
至于缺点，项目也是有滴。
南面有工业大道，虽然隔了一排老住宅，但中高层会有影响，估计最靠近工业大道这栋楼会是首开，价格最便宜。
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另外整个社区稀碎，被分了两个居住部分分别管理。
其中A区是A1、A2栋，一层五户总共45层高；B区B1、B2、B5三栋45层高，加上3栋层小高层。
整体居住密度很高，底商带图书馆和菜市场，这样的配置其实也跟单体楼有点接近了。
总结
保利燕语堂悦区位很好，海珠西闹市中心，生活配套成熟。
相信在产品力上保利也不会让大家失望，如果硬要减分，超高层+稀碎的社区是缺点，但矮子里拔将军，这已经算是海珠为数不多的“大社区”了。
未来片区发展也有预期，11号线开通、纸厂新城的建设和石溪旧改的推进都能带来变量。
总的来说，这个盘对改善买家有很大吸引力，配套确定性高、区位优秀，未来也有发展预期（城区不会太老）。
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问题一：本地户口市区有一套房，“挂出”后再去荔湾买的话，能否算首套？
据银行相关工作人员透露，目前仍未出具相关细则调整，暂时仍按照“认房不认贷”的套数认定标准来执行。
换言之，广州市内本身有房，再去买的话，可能会被认定为二套。
问题二：家住130平天河房，想原地置业120平的话，算几套？
按照以目前房贷政策来看，暂时算二套。
比如一套130平的天河房，虽然对家庭购房套数并不造成影响，但受套数认定标准，再购房贷款时，暂无法享受首套三成的优惠。
问题三:只要有能力，是否能无限买120平以上住宅？首付怎么算？
按照目前广州市内所执行的购房政策，首套3成首付，二套4成首付，三套全款。
关于税费
一二手房买卖受名下房产套数影响的主要税种是契税。
根据税局咨询的情况来看，目前征税还是按照查册的情况来收税，以家庭为单位，查册有几套房，就按几套房来征税。
按照此前的标准，如果是名下已经有一套房产，那么一二手的税率都是3%；但如果是首套，房产面积≤90㎡税率为1%，＞90㎡税率为1.5%，可以节省不少。
按这种情况来看，虽然新政后，名下有房的个人或家庭可以通过出租或挂牌增价购房的套数，但税费依然是比较高的。
问题一:想“租一买一”、“卖一买一”，税费怎么算？
涉及2笔税费，个人出租房屋应征税额与一二手购房税费。
以个人出租住宅为例，假设租金为1000元，应征税额即为20元（1000*2%），详细税费综合征收率如下：
1)租金未达2千元，为2%；
2)2千元至3万元，为4%；
3)3万元至10万元，为4.295%；
4)10万元以上，为5.91%。
此外，通知内暂未出具购房税费相关细则，有一定可能会沿用早前的税费政策。
即一手交易时是否按首套核算交易契税、二手是否按照满二唯一进行税收优惠，目前仍未有变动消息。
问题二:144平的豪宅税，有被取消吗？
目前，二手豪宅税并没有被同步取消。
交易时除常规的契税、个税外，还要付额外5.3%以上的增值税。想必已不远矣。
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