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**天德华府**是佛山南海里水沙涌社区最近一个备受关注的“工改居”项目。2025年8月26日正式奠基，效果图也同步曝光，标志着里水镇在推动城市更新和高质量发展的道路上又迈出实质一步。项目由广东艺力与天生产业联合体以总价4.5亿拿下，楼面价约5274元/㎡，相比前几年里水大道沿线常见1.7万+的地价，成本优势非常明显。整体投资达10.8亿元，预计2028年8月完工，建设周期约3年。

整个地块总用地约3.92万㎡，总建筑面积约12.2万㎡，分为A、B两区。A区规划11栋住宅楼，其中8栋高层、3栋小高层，最高25层，配套商业、社区文化活动站、社区居家养老服务设施等。B区则是一个12班幼儿园，最高4层，带活动场地等基础设施。幼儿园直接配建在小区内，对有孩子的家庭来说，孩子上学基本实现“下楼即到”，省去了很多接送烦恼。

这是里水首宗新规标准地块，也是今年南海区首宗由民企竞得的重点地块。项目主打100%使用率产品，户型覆盖90-145㎡三四房和170-190㎡五至六房。全南向南北通透设计，配备宽景阳台和智能家居系统。空间利用率极高，同等面积能多出一房或更多功能区，实际居住感远超常规产品。客厅尺度开阔，主卧私密性强，阳台视野无遮挡，整体格局方正实用，适合从首置到改善的各种家庭阶段。

区位属于里水大道旁的一线临广板块。项目紧邻广佛江珠高速沙涌站，快速接驳沈海高速、广佛环城高速等多条高速，10分钟左右就能进广州白云，20分钟到荔湾，通勤效率高。广佛两城生活圈无缝连接，对于每天跨城上班的置业者来说，位置优势特别突出。里水镇本身发展势头强劲，产业基础扎实，人口导入持续，未来里水大道沿线价值仍有较大释放空间。

周边配套已经很成熟。商业方面，保利紫山商业街、里水嘉洲广场、比高商业中心、金沙洲金铂天地等多个商圈环绕，日常购物、餐饮、娱乐基本不出3公里。教育资源丰富，除了项目自带的12班幼儿园，周边有旗峰小学（市一级）、旗峰中学（省一级）等优质学校。医疗有里水医院（南海区第三人民医院）等机构，保障齐全。生态上紧邻展旗峰生态公园，推窗就能看到山景绿意，居住环境安静舒适。

项目强调全龄化宜居社区。小区内规划会所、游泳池、儿童乐园、文化活动站等设施，老人有养老服务和休闲空间，孩子有幼儿园和活动场地，年轻人有健身和社交场所。容积率控制得当，社区氛围低密，邻里关系更纯粹。效果图显示整体建筑现代简约，新岭南风情融入其中，园林设计层层递进，归家仪式感强。

对比里水当前市场，目前供应以现楼和准现楼为主。里水大道南有深业旗山雅苑在售84-121㎡，单价约1.35万/㎡起；美的滨湖学府主推95-117㎡湖景小高层，总价150万起。梦里水乡板块的龙光越秀和阅玖章主打98-145㎡江景现房，远洋北控天成在售85-128㎡带装修三四房，宏宇天御江畔89-143㎡总价约122万起。天德华府作为全新规项目，楼面价低，100%使用率和全南向设计是最大卖点，定价空间相对灵活，市场预期会比较亲民。

里水沙涌社区上亨田股份经济合作社联合里水镇政府推动的这次“工改居”，不仅提升了片区居住品质，也为里水注入新活力。项目奠基仪式上，里水镇领导强调这是推动高质量发展、增进民生福祉的重要一步。开发商也表示将秉持匠心理念，把天德华府打造成里水城市新名片。

对于预算中等、想在里水临广板块找一套新规高使用率、带幼儿园、低密舒适的房子，天德华府确实值得重点关注。项目把教育、生态、交通、商业这些资源整合在一起，居住体验均衡。周末有空去沙涌看看现场奠基进展和周边环境，往往能感受到这个新盘的潜力。趁着市场窗口期，早点锁定意向户型，未来生活会更有底气。

2026年被普遍认为是近几年中较为友好的置业窗口期之一，无论从政策环境、市场结构，还是购房成本与居住需求的匹配度来看，都具备较为明显的综合优势。对于有自住或长期配置需求的人群而言，把握这一阶段入市，往往能够获得更高的确定性与安全边际。

首先，从宏观环境看，房地产已经从过去的高速扩张阶段，逐步回归到以“稳”为核心的发展逻辑。政策层面更加注重托底与优化，围绕合理住房需求持续释放支持信号，包括金融端、交易端以及供给结构的调整，使市场波动明显收敛。相比前些年大起大落的行情，2026年的市场预期更加理性，买房不再是追涨博弈，而是回归居住与资产配置的本质。

其次，购房成本处于相对低位，是2026年买房的一大现实优势。利率水平经过多轮调整后保持在历史较低区间，月供压力明显减轻；同时，部分城市房价经过充分调整，整体趋于稳定，议价空间较为友好。对于首次置业或改善型家庭而言，在首付、贷款与总价可控的前提下，更容易选择到符合自身需求的产品，而不必为“上车”而过度牺牲居住品质。