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最近去踩了趟增城新塘的金茂万科·都会四季，回来路上一直在想：如果一个刚需家庭既要孩子上学方便、又要住得舒服、还能接受稍远一点的地铁距离，这里或许是个值得认真考虑的选择。小区里华师附小已经开学，D区新玥组团刚推的新户型得房率接近98%，加上自带商业和楼巴接驳地铁，整体生活便利度比想象中高不少。眼下价格也更亲民，首付十几万就能拿下一套精装三房，对预算有限但重视教育和居住实用性的家庭来说，确实有吸引力。

项目距离地铁13号线白江站约2公里，步行不太现实，但开发商安排了业主专属楼巴定点接驳，早晚高峰发车频次较密。13号线本身是一条东西向大动脉，往西能直达金融城、珠江新城，通勤效率在增城板块里算不错。如果开车，沿江大道正在建设中，未来从小区出发，30分钟左右可抵达珠江新城核心区——这对部分弹性办公或混合通勤的家庭来说，是个加分项。

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走进小区内部，最直观的感受是“人车分流”做得比较彻底，地面几乎看不到机动车。中央园林面积约2000㎡，配有遮阳廊架、休憩座椅和慢跑道，儿童活动区用的是EPDM环保地垫，旁边还有家长看护座椅。D区新玥组团采用现代简约外立面，以浅灰和米白为主色调，搭配横向线条，视觉上显得轻盈不压抑。楼栋之间留足了采光间距，即使是低楼层，白天室内也不显昏暗。

主力在售的D区产品集中在79–133㎡区间，其中建面约105㎡的三房横厅户型特别值得关注：客厅面宽近6米，LDK一体化布局让公共区域通透敞亮；主卧面宽约4米，带双飘窗；全屋8处飘窗均为赠送面积，实用率高达98%。即便是最小的72㎡两房，也通过玄关、公卫、卧室多处飘窗设计，把空间利用率拉满。所有户型均为正南或正北朝向，通风采光条件均衡。

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教育配套是这个盘的一大亮点。小区内配建的华南师范大学附属小学（48班）和18班幼儿园均已开学，孩子上学基本实现“目送式”接送。初中对口的新塘三中已纳入增城广附教育集团，实行同教材、同教研、同考试的管理模式，教学质量有望稳步提升。此外，学校还与广州七中开展结对帮扶，教育资源整合力度在片区内较为突出。

生活方面，小区自带约1万平方米的社区商业，目前餐饮、便利店、药店、生鲜超市等基础业态已基本开业。往白江地铁方向走，早期开发小区的底商也形成了小型生活圈。稍大型的购物中心如万达新塘广场、永旺梦乐城，驾车10分钟内可达。值得一提的是，周边白江村、群星村、东洲村均处于旧改推进阶段，未来规划有新增商业和公共服务设施，虽然兑现需要时间，但片区整体更新方向明确。

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如快递统一存放于智能柜并有专人管理，公共区域每日清洁两次，报修响应通常在2小时内。物业费为3.2元/㎡·月，在同区域属于中等偏上水平，但考虑到绿化维护、安防系统和楼巴运营等投入，性价比尚可接受。

当然，也要客观看待它的短板：目前周边城市界面仍显杂乱，旧改尚未完全落地，日常出行依赖电动车或楼巴；传统住宅层高2.85米，对层高敏感的朋友建议实地感受。但如果你更看重孩子上学是否安心、房子是否真正“能住人”、社区有没有基本的生活温度，而不是一味追求地铁口零距离，那么金茂万科·都会四季提供的是一种更贴近真实生活的解决方案——不浮夸，但踏实。

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