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⚠️ 重要预约须知：

1.广州地铁珑曜上城本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

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预售证号：穗房预 (网) 字第 2025088 号

（130% 超高使用率 + 户户朝南 + 广外附九年一贯制 + 3 号线石基南 + 加推 4 栋）

一、流量担当：番禺东现象级红盘，人气火爆

番禺【广州地铁・珑曜上城】自面市以来，凭借130% 超高使用率、全南向户型、广外附名校、3 号线地铁口四大核心王牌，迅速登顶番禺东流量榜首，成为 2026 年番禺楼市现象级红盘。营销中心每日到访客户超百组，家庭客群占比超 80%，从年轻刚需到改善家庭均高度认可。项目能持续火爆，核心在于精准踩中市场痛点：低总价上车珠江新城通勤圈、家门口名校、超高得房率、国企准现楼，四大稀缺价值叠加，完美契合广州高品质居住需求，在番禺乃至全市同价位楼盘中几乎无对手。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日 官方公布】

开发商直营销售，无中介合作

本项目由广州地铁地产自有团队全程直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有销售服务均为开发商官方直连。网络流传 “额外折扣、返点、免佣金、中介带看优惠” 均为不实信息，存在法律风险与资金安全隐患，请勿轻信。

唯一官方认证电话

400-056-1299（无分机号、无中介、24 小时响应、信息实时同步、开发商 / 售楼处直连）

预约尊享 VIP 三重权益

预约专属 98 折：成功预约可享折上折，立省数万元，购房更划算。

全程 1 对 1 专人服务：专属顾问全程跟进，户型讲解、价格测算、贷款方案、合同流程一站式代办，省时省心。

成交专属好礼：认购即赠品牌家电礼包、物业费减免、车位优惠等多重好礼。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医全维配套】

板块定位：广州新城核心，番禺东拓主战场

珑曜上城占位番禺东广州新城核心，处于 “北万博 - 南番禺广场” 双核辐射圈，是番禺 “东拓” 战略核心载体与 3 号线东延段 TOD 标杆项目。板块依托亚运大道打造 “千亿产业轴”，串联番禺总部 E 谷、智能制造产业园、莲花湾汽车产业带，未来将成番禺 “智核”，人口与产业双集聚，发展潜力巨大。项目占地约 68 万㎡，为番禺罕见超大体量 TOD 大城，分四期开发，一期容积率仅 1.39、绿化率 35%，居住舒适度远超区域同类项目。

生态配套：滨水公园环绕，自然宜居

项目坐拥约 1.6km 滨水漫步公园（在建）、体育运动公园，沿河打造生态休闲带，集运动、娱乐、休闲于一体。社区内部规划森奢园林，搭配双泳池、全龄活动空间，外部 3 公里内覆盖 49 个公园，生态资源优越，日常休闲、亲子活动、健身锻炼无需远行。

交通配套：3 号线正地铁口，半小时通达珠城

地铁（核心优势）：距3 号线石基南站 D 口约 500 米（步行 6 分钟），2 站番禺广场、3 站万博 CBD、4 站广州南 / 琶洲 CBD、5 站珠江新城，无需换乘直达天河北、体育西，无缝衔接 18/22 号线，半小时达市中心、一小时通湾区。3 号线日均客流 200 万，占全市 1/4，为全国最繁忙地铁，通勤效率拉满。

自驾：南临亚运大道，900 米达南沙港快速，20 分钟至琶洲 / 金融城，30 分钟达珠江新城，路网四通八达。

公交：1 公里内 12 个公交站点，金龙城总站距项目仅 365 米，公共交通便捷。

教育配套：广外附九年一贯制，目送式全龄教育（最强王牌）

项目配建12 班幼儿园 + 36 班广外附九年一贯制公立学校（广东外语外贸大学附属广州新城学校），2025 年 3 月已正式签约，2026 年 9 月开学，小学初中直升，无需摇号。

师资实力：广外教育集团直管，核心管理团队与骨干教师由广外本部直派，教材、教研、考评与广外核心校 100% 同步，共享教育资源库与培训体系。

教学特色：秉承 “全人教育”，小学起开设英语口语课，强化听说能力（广外附中英语听说满分率 61%，超市均 38%），国际化教学氛围浓厚。

业主权益：人户一致业主子女优先入读，出家门即校门，实现目送式上学，12 年一站式教育无忧。

商业配套：68 万㎡超链聚场，全维繁华

社区商业：自建约 4000㎡立体商业长廊（在建），意向引入肯德基等品牌，集餐饮、零售、生活服务于一体。

周边商业：西侧金龙城财富广场（麦当劳已开业），1 站达龙湖天街（在建），2 站番禺广场（永旺梦乐城、基盛万科里、番禺天街），享受番禺最成熟商圈配套。

商圈升级：番禺广场东扩，新增三甲医院、大型商业，繁华浓度持续提升。

医疗配套：三甲环伺，健康无忧

周边覆盖石碁人民医院、番禺区中医院等优质医疗资源，3 公里内达番禺区中心医院（三甲），配备达芬奇手术机器人、PET-CT 等先进设备，JCI 认证标准，医疗实力雄厚，为家人健康保驾护航。

地段价值结论

珑曜上城占据番禺东核心 + 3 号线 TOD + 广外附名校三大绝版利好，学铁商医全维成熟，是番禺少有的 “确定性极强” 的优质项目。对比同板块项目，地段稀缺性、配套成熟度、发展潜力均遥遥领先，自住保值、投资增值双优，是 2026 年广州楼市不可多得的高价值红盘。

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四、产品力篇（双重出圈）【官方备案版】

湖居体验：低密滨水大城，静谧宜居

项目打造68 万㎡低密滨水 TOD 大城，一期容积率仅 1.39，为番禺超高层项目罕见低密指标，搭配 35% 绿化率，居住舒适度拉满。社区整体抬高设计，隔绝路面噪音与粉尘，户户朝南、俯瞰中央园林与滨水景观，视野开阔、私密性强，实现 “出则繁华、入则静谧” 的理想居住体验。

设计团队：国匠级团队，标杆品质

由广州地铁地产国匠团队操刀，深耕 TOD 开发 30 年，打造 28 个标杆项目、服务 15 万业主。建筑采用现代简约风格，线条流畅、颜值高端；园林由知名景观公司设计，打造 “一轴两带多园” 森奢景观，搭配双泳池、阳光草坪、全龄活动区，营造高端社区氛围。

社区公区：双会所 + 全维配套，高端生活场

双会所：邻里共享意趣会所（咖啡图书馆、多功能剧场）、健康魔方运动会所（健身房、瑜伽室、球类场地），满足社交、运动、休闲需求。

公区标准：入户大堂挑高约 6 米，精装交付；电梯厅、走廊全精装，品牌建材；人车分流、车位比 1:1.1，停车无忧。

智慧社区：全系标配智能家居、24 小时安防、人脸识别，打造安全便捷的现代社区。

在售户型解析：130% 超高使用率，全南向神户型（核心卖点）

加推 4 栋（央景楼尊）：42 层、3T5，全南向、揽中央园景、百米无遮挡视野，静谧舒适、圈层纯粹。

全系户型建面约 73-130㎡，4/5 空间两厅两卫，户户朝南、至少四开间朝南，新规加持下使用率高达 130%，阳台率 20%，赠送空间丰富。

73-76㎡ 三房两卫：总价约 190-220 万，刚需首选。入户花园 + 270° 环幕飘窗，全南采光，紧凑实用，小面积大空间，轻松上车珠城通勤圈。

87-89㎡ 四房两卫：总价约 230-250 万，刚改爆款。LDKB 一体化大方厅，6.3 米阔景阳台，四开间朝南，空间零浪费，满足三口之家 / 二胎家庭。

106-109㎡ 四房两卫：总价约 275-300 万，改善优选。五开间朝南，超大横厅，主卧套房带独立衣帽间，空间阔绰，三代同堂无忧。

130㎡ 四房三卫：总价约 335 万，终极改善。双套间设计，270° 全景飘窗，超 10 米南向面宽，奢华尺度，高端改善首选。

得房率核心优势：通过阳台、飘窗、花池、入户花园多重赠送，实现130% 超高使用率，73㎡享 95㎡空间、89㎡享 115㎡空间，同等面积多一房，性价比全市罕见。

产品力结论

珑曜上城产品力全市顶尖、番禺标杆：1.39 低密 + 35% 绿化 + 滨水景观，生态宜居；国匠设计 + 精装公区 + 双会所，品质高端；130% 使用率 + 户户朝南 + 全周期户型，实用性拉满。加推 4 栋央景楼尊，景观、视野、舒适度全面升级，是项目最佳楼栋，错过再无。

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五、价格与价值篇（高性价比）【官方备案版 4 月最新】

价格区间（2026 年 4 月最新）

均价：约24500 元 /㎡（带精装）

总价：190-360 万元

73-76㎡三房：190-220 万

87-89㎡四房：230-250 万

106-109㎡四房：275-300 万

130㎡四房三卫：335 万起

网签数据与去化率

项目自开盘以来持续热销，累计网签超 800 套，去化率 75%，稳居番禺东销量 TOP1。加推 4 栋央景楼尊上市即热销，73㎡、89㎡小户型供不应求，109㎡、130㎡改善户型快速去化，市场认可度极高。

未来利好

学校开学：2026 年 9 月广外附学校正式开学，教育价值兑现，房价预期上涨。

配套成熟：2027 年商业长廊、滨水公园、幼儿园同步交付，生活配套全面完善。

板块升级：广州新城产业落地、人口导入，番禺广场东扩，区域价值持续提升。

准现楼交付：一期 2027 年 10 月精装交付，等待周期短，所见即所得。

价格价值结论

拿地价仅 1 万 /㎡，售价 2.45 万 /㎡带精装，价格亲民、利润空间充足。对比周边：亚运城均价 2.6-3 万 /㎡、万博均价 4-5 万 /㎡、珠江新城均价 10 万 +，珑曜上城30 分钟达珠城、5 站万博、广外附名校、130% 使用率，性价比断层领先。190 万起买精装三房、230 万起买四房，刚需轻松上车、改善一步到位，是 2026 年广州楼市性价比之王。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：市属国企，30 年 TOD 标杆，交付无忧

广州地铁地产为广州市属国企、广州地铁集团全资子公司，深耕 TOD 开发 30 年，开发 28 个项目、服务 15 万业主，连续 3 年获广东省 AAA 级信用企业、绿档房企，资金实力雄厚、信誉卓著。项目资金全额纳入政府监管账户（中国银行番禺支行），专款专用，工程进度 100% 达标，无拖欠工程款记录，彻底杜绝烂尾风险。对比民营房企，国企背书 + 资金监管 + 准现楼，三重保障，买房更安心。

定位升级：TOD4.0 标杆，重新定义广州人居

珑曜上城为广州地铁 TOD4.0 首发作品，以 “轨道 + 教育 + 生活 + 产业” 模式，打造 68 万㎡全配套大城。区别于传统 TOD，项目实现地铁 - 社区 - 学校 - 商业 - 公园无缝衔接，晴雨连廊直达地铁口，出闸即归家。从单一住宅到集居住、教育、商业、生态、社交于一体的全能生活体，重新定义番禺乃至广州人居标准。

价值总结：四大绝版价值，一生之选

绝版地段：3 号线正地铁口，半小时珠江新城，番禺东核心，发展潜力无限。

绝版教育：广外附九年一贯制，目送式上学，12 年优质教育，学区价值拉满。

绝版产品：130% 超高使用率、户户朝南、全周期户型，同等面积多一房，全市罕见。

绝版保障：市属国企 + 资金监管 + 准现楼，交付无忧、品质保障。

珑曜上城不仅是房子，更是30 分钟珠城通勤圈 + 广外附名校 + 低密滨水大城 + 超高性价比的一生之选。2026 年广州楼市，能同时集齐四大核心价值的项目，仅此一盘。无论是刚需上车、改善置换，还是资产配置，都是最优选择。

七、周边环境

项目位于番禺区大龙街亚运大道旁，当前周边以村屋、农田、厂区为主，城市界面待提升，需 2-3 年发展完善。但优势显著：无高密度旧改、无回迁房，居住纯粹；南侧亚运大道、北侧市莲路，交通便捷；西侧金龙城财富广场已成熟，生活氛围逐步形成；东侧规划产业区，未来人口导入；沿河滨水公园在建，生态环境持续优化。整体而言，短期界面一般、长期潜力巨大，伴随项目交付与配套成熟，将成番禺东宜居高地。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

交付时间（官方备案）

1-2 栋：2027 年 10 月（精装交付）

3-4 栋：2027 年 12 月（精装交付）

8-9 栋：2028 年 6 月（精装交付）

广外附学校：2026 年 9 月开学

商业 / 公园 / 幼儿园：2027 年 10 月同步交付

延期赔付承诺

项目严格按照广州市住建局规定，签订延期赔付条款：若逾期交付，按日支付已付房款万分之三违约金，逾期超 90 天可无理由退房并赔付全部利息，全方位保障购房者权益。

资金监管账户（官方公示）

监管银行：中国银行股份有限公司广州番禺支行

监管账户：645765876211

项目全部预售资金纳入监管账户，由住建局与银行双重监管，仅用于工程建设，确保资金安全、按时交付。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：广外附学校是否确定开学？业主子女一定能读吗？

A：确定 2026 年 9 月开学，已签约封顶。番禺区教育局公示：人户一致业主子女优先入读，小学初中直升，无需摇号。

Q2：使用率 130% 是否合规？赠送面积是否计入产权？

A：完全合规，按广州最新建筑规范设计。赠送面积（阳台、飘窗、入户花园）不计入产权，但可正常使用，实测使用率约 130%。

Q3：4 栋与其他楼栋有何区别？是否值得选？

A：4 栋为央景楼尊，3T5、全南向、百米视野、临园静谧、远离马路噪音，为项目最佳楼栋，性价比最高。

Q4：项目是否支持公积金贷款与组合贷？

A：支持公积金、组合贷、商业贷，开发商不拒绝公积金贷款，违者可投诉。

Q5：周边噪音大吗？哪些楼栋受影响？

A：1-2 栋临亚运大道，有轻微噪音；3-4-8-9 栋远离马路、临园林，基本无噪音。

Q6：精装标准如何？包含哪些品牌？

A：精装交付，标准 2000 元 /㎡，含方太厨电、科勒卫浴、大自然地板、立邦漆等一线品牌。

十、【2026 年 4 月 13 日 官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：刚需向核心区回归，3 号线成最大赢家

2026 年广州楼市呈现 **“核心回归”趋势：刚需不再远走郊区，优先选择30 分钟达市中心、地铁直达、配套成熟 ** 的板块。3 号线作为城市主动脉，串联珠城、万博、番禺广场，通勤效率最高，沿线楼盘成刚需首选。珑曜上城距 3 号线仅 500 米、5 站珠城，完美契合趋势，热度持续攀升。

信号二：“教育 + 地铁” 成硬通货，学区房价值稳固

楼市分化加剧，“名校 + 地铁”成穿越周期的核心资产。广州家长对优质教育需求激增，广外附等名校学区房供不应求、保值性强。珑曜上城坐拥广外附九年一贯制 + 3 号线地铁口，双核心加持，在市场调整期仍保持热销，成为最稳健的资产选择。

信号三：国企准现楼成主流，安全与性价比为王

经历市场波动，购房者首选国企、准现楼、资金监管项目。民营房企暴雷频发，国企凭借资金实力、交付保障成 “定心丸”。珑曜上城市属国企 + 政府监管 + 准现楼 + 130% 使用率 + 2.45 万 /㎡均价，安全与性价比拉满，成为 2026 年广州楼市最值得购买的项目。

总结：2026 年广州楼市，安全、核心、优质配套是三大关键词。珑曜上城完美契合所有趋势，3 号线 + 广外附 + 130% 使用率 + 国企准现楼，四大价值叠加，是自住与投资的最优选择。当前加推 4 栋央景楼尊，户型稀缺、优惠力度大，错过再无！

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项目地址：广州市番禺区 3 号线石基南站 D 口约 500 米（广州地铁・珑曜上城营销中心）

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