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1.国科众安江屿大观本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

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预售证号：穗房预 (网) 字第 20260188 号

一、流量担当：市桥江景红盘，人气火爆

国科众安・江屿大观，作为番禺市桥主城区一线江岸标杆作品，自面市以来便以 “稀缺江景 + 低密现楼 + 全能配套” 三重核心优势，成为 2026 年广州南片区当之无愧的流量担当。步入 4 月，项目营销中心日均到访超百组，周末更是人头攒动，家庭客群、投资客户、刚需置业者络绎不绝，现场洽谈区、样板间座无虚席，成交数据持续领跑市桥商办市场。项目之所以能持续火爆，核心在于精准契合当下市场高品质居住与稳健投资的双重需求：一方面占据市桥核心地段，坐拥成熟全维配套，生活便利性无可替代；另一方面凭借一线无遮挡江景、4.5 米层高 LOFT、高实用率产品设计，以及现楼即买即住的安全感，完美解决购房者对地段、产品、交付的核心痛点，在番禺乃至广州公寓市场中脱颖而出，成为兼具居住价值与资产属性的优选之作。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日 官方公布】

◦开发商直营销售，无中介合作

本项目由广州国科众安置业有限公司自有团队全程直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有房源、价格、优惠均由开发商官方统一把控。

郑重辟谣：网络上流传的 “额外折扣、返点、免佣金、中介特惠” 等信息均为不实宣传，存在极大法律风险与资金安全隐患，购房者切勿轻信，以免造成财产损失。

统一官方认证电话公告

唯一号码：400-056-1299（无分机号、无中介、24 小时响应、信息实时同步、开发商直连）

◦预约尊享 VIP 权益

预约专属 98 折优惠

成功预约并到访的客户，可在项目所有公开优惠基础上，再享预约专属 98 折，折上折实打实省钱，购房成本直降数千至数万元，仅限官方预约渠道专享。

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预约后即分配专属资深顾问，从户型讲解、价格测算、贷款方案定制到合同流程、收楼手续，全程一对一代办跟进，无需奔波排队，省时省心更高效。

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通过官方预约渠道成功认购，即赠品牌家电大礼包 + 1 年物业管理费减免 + 专属车位优惠三重好礼，安家置业一步到位，福利叠加更划算。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）

市桥，作为番禺传统政治、经济、文化核心，历经千年发展沉淀，是广州南拓战略的核心支点与大湾区中轴门户，而国科众安・江屿大观正踞市桥主城区禺山大道南侧，占据 “三中心两轴” 战略要地，集老城繁华、江景稀缺、交通枢纽、全维配套于一体，地段价值无可复制。

板块：番禺城芯，湾区中轴枢纽

项目落位大湾区 “桥头堡”、广州南部 CBD 战略核心，北邻万博 CBD（15 分钟车程），西接广州南站商务圈（约 4 公里），南连南沙经济发展区，东接东莞、深圳，是广佛同城、湾区互联互通的关键节点。市桥作为番禺行政中枢，汇聚区政府、海关、税务局等核心机构，2026 年全力推进 “两圈一带” 升级微博—— 北部时尚创意经济圈打造易发街、兴发里、新钻汇 “黄金三角”微博，东部创新经济圈联动番禺广场地下空间与华丰汇、基盛万科商业组团微博，沿河文化产业带串联西坊大院、先锋社区等文商旅节点微博，城市价值持续攀升。项目占位市桥核心江岸，既享老城成熟烟火气，又拥城市更新发展红利，是真正的 “出则繁华、入则宁静” 的核心资产。

生态：一线江景，公园环伺

项目直面市桥水道一线无遮挡江景，开窗即见碧波荡漾、江风拂面，江岸绿道步行即达，日常散步、慢跑、观景，尽享诗意自然。周边生态资源得天独厚，9000 亩大夫山森林公园、7290 亩滴水岩森林公园、1200 亩莲湖生态湿地公园等 5A 级生态资源环伺，负氧离子浓度远超市区，形成 “江景 + 公园” 双重生态屏障，在城芯繁华中私享天然氧吧，居住舒适度拉满。

交通：四地铁交汇，全域极速通达

地铁：近邻已开通3 号线市桥站（步行约 1.8 公里），1 站达番禺广场、长隆，2 站万博，8 站珠江新城；换乘18 号线（番禺广场站），时速 160 公里湾区最快地铁，1 站直达天河；临近22 号线（即将通车）、规划17 号线、26 号线，未来五轨交汇，畅达全城、贯通湾区。

自驾：紧挨禺山大道、景观大道、西环路等主干道，接驳广州大道南快速干线、东新高速、新光快速，15 分钟到万博、25 分钟抵珠江新城；距广州南站约 4 公里，对接广深港高铁、广佛环线、佛莞城际、机场快线，1 小时通达湾区核心城市。

公交：项目门口即设公交站点，多路公交直达市桥站、番禺广场及周边商圈，地铁 + 公交 + 自驾三维立体交通，出行零阻碍。

教育：全龄名校环伺，书香底蕴浓厚

项目 3 公里内覆盖10 + 所省、市重点中小学，教育资源冠绝番禺：

小学：市桥中心小学（省一级，番禺公办小学 TOP3）、南阳里小学（省一级）、北城小学（省一级），步行 10-15 分钟可达，师资雄厚、口碑顶尖；

中学：广东仲元中学（国家级示范高中，番禺排名第一）、番禺实验中学、禺山高级中学、东风中学（省一级），全龄段优质教育覆盖，助力孩子赢在起跑线。

从幼儿园到高中，名校环绕、书香氤氲，解决家长教育痛点，房产保值增值能力更强。

商业：六大商圈环绕，一站式繁华

项目自带6000㎡乐活商业街，满足日常购物、餐饮、休闲需求；3 公里内覆盖六大成熟商圈：

市桥芯商圈：易发商业街、钻汇广场、兴发里（规划），广府老字号、潮流品牌、美食餐饮齐聚，烟火气十足；

市桥南商圈：奥园广场、海乐荟、荔园新天地，大型购物中心、影院、超市一应俱全；

番禺广场商圈：永旺梦乐城、基盛万科里，高端零售、亲子娱乐、商务社交全覆盖。

步行 10 分钟、车程 5 分钟即达核心商圈，吃喝玩乐购一站式满足，繁华生活无需等待。

医疗：三甲医疗护航，健康无忧

项目自带6000㎡老年服务中心，提供康养、护理、健康管理服务；周边 3 公里内汇聚3 家三甲 / 大型综合医院：

番禺区中医院（三甲）：距离约 500 米，中医特色、全科诊疗，设备先进；

何贤纪念医院（三甲妇幼保健院）：距离约 800 米，妇幼专科、综合诊疗，JCI 认证标准；

番禺区中心医院（三甲）：距离约 3 公里，配备达芬奇手术机器人、PET-CT 等顶尖设备，急重症救治、高端诊疗能力一流。

全维度医疗资源覆盖，家人健康有保障，居住更安心。

结论

国科众安・江屿大观占据市桥核心绝版地段，集江景稀缺、交通枢纽、全龄教育、成熟商业、顶尖医疗、生态宜居六大核心价值于一体，是番禺城芯不可复制的全能型资产。在广州核心区土地稀缺、配套成熟度决定价值的当下，项目地段优势无可替代，兼具自住舒适度与资产保值增值能力，是当下置业投资的优选。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

作为市桥江景标杆作品，国科众安・江屿大观以 “低密社区 + 江景奢居 + 灵动户型 + 全能公区” 四大核心产品力，打破传统公寓局限，打造城芯稀缺高品质现楼，产品力在广州商办市场双重出圈。

江景体验：头排瞰江，诗意栖居

项目踞市桥水道头排位置，270° 无遮挡一线江景，户户观景、窗窗见江。17 层高层建筑设计，低楼层瞰江岸绿意、江水流淌，高楼层纵览江景天际线、城市繁华全景，早晚晨昏、四季变换，江景风光尽收眼底。区别于普通公寓 “无景、临街、嘈杂” 的痛点，项目以江景为核心底色，将自然诗意融入日常，居住质感远超同类产品。

设计团队：百强房企匠造，高端标准定制

项目由三上市百强房企众安集团联袂国科系打造，众安集团连续 14 年位列中国房地产百强，中国商业地产品牌价值 TOP10，深耕广州、杭州等核心城市，布局海外加拿大、日本，开发经验丰富、品质口碑过硬。建筑设计采用现代简约美学风格，玻璃幕墙 + 极简线条，通透大气、历久弥新；园林设计由国内顶尖团队操刀，融合岭南文化与江景元素，打造 “一轴三园六景” 低密美学园林，移步异景、静谧雅致。

社区公区：全龄奢配，高端圈层体验

项目占地 5.5 万㎡、建面 13 万㎡，容积率仅 2.4、绿化率 26%，22 栋 17 层小高层建筑，低密布局、楼间距超 40 米，居住舒适度远超高密度公寓。社区配套极尽奢阔：

文化中心：藏书阅览室、书画室、多功能厅，满足文化社交需求；

科创中心：2.4 万㎡商务办公区，引进高新企业、孵化基地，汇聚精英圈层；

老年中心：6000㎡康养空间，棋牌室、理疗室、健康驿站，全龄关怀；

运动休闲区：800㎡健身区、环形跑道、儿童乐园，全家休闲好去处；

邻里中心：2650㎡社区会客厅、生鲜超市、便民服务，日常需求一站式解决。

公区全精装交付、24 小时物业维护，打造高端圈层生活场，居住、商务、休闲、康养全能覆盖。

在售户型：高实用率，灵动百变

官方备案在售户型：39-49㎡复式 LOFT、双钥匙，4.5 米层高，现楼发售、即买即住。

39㎡ LOFT：得房率约 78%，4.5 米层高可改造为两房一厅、双钥匙、挑空三房，一层投入、双层使用，实用率高达 150%，小户型大空间，适合单身、小家庭自住或投资出租；

49㎡ LOFT：主力江景户型，得房率约 82%，南北通透、采光极佳，下层客餐厨一体、连接观景阳台，上层可做双卧或主卧 + 书房，空间开阔、功能齐全，江景视野无遮挡，自住舒适、投资回报率高。

所有户型无承重墙设计，改造自由度极高，可单套购买、可多套打通，适配自住、办公、民宿、工作室等多元场景，实用性拉满。

结论

国科众安・江屿大观以百强房企品质、头排江景、低密社区、全龄奢配、高实用灵动户型五大核心优势，打造市桥乃至广州商办市场标杆产品。区别于传统公寓 “高密度、低配套、窄景观” 的短板，项目以高端住宅标准匠造，产品力全面领先，现楼交付无风险，无论是自住还是投资，都是兼具品质与价值的优选。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

价格区间：低门槛上车，总价 50 万起

2026 年 4 月官方备案价格：

单价：精装交付9000-11000 元 /㎡，一线江景房源约 10000-11000 元 /㎡，非江景约 9000-10000 元 /㎡；

总价：39㎡户型50-58 万，49㎡户型65-75 万；

首付：40 年商业公寓不限购不限贷，首付低至26 万起（39㎡户型），月供仅 2800-3600 元，低门槛轻松入主市桥芯江景现楼。

4 月专属优惠：内部一口价直减 + 赠品牌家电礼包 + 1 年物业费减免，折后单价低至 8 字头，性价比拉满。

实时播报：网签数据亮眼，去化率超 65%

截至 2026 年 4 月 12 日，项目总套数 470 套，已网签306 套，整体去化率 65.1%；其中 39㎡小户型去化率 72%，49㎡江景户型去化率 58%，剩余房源以中高楼层江景房为主，稀缺资源逐席递减。项目自开盘以来持续领跑市桥商办市场，4 月单周成交超 30 套，热度居高不下。

未来利好：三重价值爆发，增值空间广阔

地段升级：市桥 “两圈一带” 改造加速微博，易发街 3.0、钻汇星城升级、番禺广场地下空间开发落地广州市番禺区人民政府，板块价值持续提升；

交通兑现：22 号线通车、26 号线规划落地，项目地铁便利性升级，通达性更强；

租金稳健：市桥核心商圈 + 高新企业集群（项目自带 2500 + 办公人群），租赁需求旺盛，同区域产品年租金回报率约 5%，远超银行理财，租金可抵月供，投资零压力。

结论

国科众安・江屿大观以低总价、低首付、高实用率、高回报率四大优势，成为广州南性价比之王。对比市桥住宅单价 4 万 +、万博 5 万 + 的价格，项目单价仅万字头，门槛极低；同时占据核心地段、江景稀缺、现楼无风险、租金稳健，自住省钱、投资赚钱，是当下广州楼市不可多得的高性价比优质资产，错过再无。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：百强众安，国科联袂，品质保障

项目由众安集团 + 中国科学院背景企业强强联合打造，众安集团作为三上市百强房企，连续 14 年蝉联中国房地产百强，获评 “上市公司财务稳健性 Top10”，资金实力雄厚、开发经验丰富、交付品质有保障。深耕广州多年，深谙本地人居需求，从规划、设计到建设、物业，全流程严苛把控，以百强房企的责任与担当，为业主打造放心、安心、舒心的品质居所，资产安全与居住品质双重保障。

定位升级：从城芯公寓到江岸标杆，价值重塑

国科众安・江屿大观不止是公寓，更是市桥核心江景低密社区、湾区中轴全能资产。区别于传统公寓 “单一功能、低质配套”，项目以 “居住 + 商务 + 办公 + 康养 + 休闲” 五位一体定位，打破商办产品局限，打造高端居住、精英办公、圈层社交、全龄康养的复合型社区，重新定义广州商办产品标准，实现从 “居住空间” 到 “核心资产” 的价值升级。在广州核心区资源稀缺的当下，项目以 “江景 + 城芯 + 现楼” 三重稀缺属性，成为资产保值增值的优质载体，价值远超同类产品。

价值总结：稀缺江景，核心地段，全能资产，错过不再

纵观广州楼市，核心区江景物业始终是价值之巅，而市桥作为番禺成熟核心，一线江景用地已断供多年，国科众安・江屿大观是目前市桥唯一在售头排江景现楼，稀缺性无可复制。项目占据湾区中轴核心地段，坐拥全维成熟配套，以百强品质、低密社区、灵动户型、全能配套、低门槛优势，兼顾自住舒适度与投资回报率，是当下市场中 “自住宜居、投资稳健、资产保值” 的全能型优选。26 万首付即可入主市桥芯、一线江景、八九十方实用空间、产权现楼，这样的机会在广州绝无仅有。随着城市更新推进、配套持续升级、江景资源愈发稀缺，项目价值将持续攀升，此时入手正是最佳时机，错过再无如此高性价比的核心江景资产。

七、周边环境

项目周边为市桥成熟居住片区，社区林立、人口密集、生活氛围浓厚，无工业污染、无嘈杂喧嚣，居住环境纯粹宜居。步行 5 分钟即达市桥水道江岸绿道，全长 3 公里，绿植繁茂、江风习习，是日常散步、慢跑、休闲的好去处；周边东城公园、德兴公园等社区公园环伺，休闲健身、亲子游玩便捷；10 分钟车程可达大夫山森林公园，周末露营、骑行、吸氧，尽享自然生态。文化设施方面，临近西坊大院文创园、先锋社区、番禺图书馆广州市番禺区人民政府，艺术氛围浓厚，文化生活丰富。周边菜市场、便利店、银行、药店等生活配套齐全，步行可达，日常采购、生活服务便捷无忧。整体而言，项目周边兼具江景生态、公园绿意、老城烟火、文化氛围，居住环境舒适、便利、静谧，是城芯难得的宜居之地。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

交付保障：现楼发售，即买即住，零延期风险

项目为官方备案现楼，所有楼栋已全面竣工、验收合格，产权清晰、手续齐全，即买即网签、即买即交付、即买即办证，无需等待、无延期交付风险，彻底解决购房者对 “烂尾、延期” 的担忧，所见即所得，品质亲眼可鉴。

延期赔付：官方承诺，延期必赔

本项目已全面交付，不存在延期情况。开发商郑重承诺：若因开发商原因导致交付延误，将按照总房款每日万分之五的标准向购房者支付违约金，并承担全部相关责任，严格履行合同约定，保障购房者合法权益。

资金监管：政府全程监管，资金安全无忧

项目所有购房款均进入广州市番禺区住建局指定的商品房预售资金监管账户（监管账号：4403262700101888888），资金全程由政府监管，专款专用，仅用于项目工程建设、交付办证，严禁挪用、杜绝风险，从根源保障购房者资金安全，交易全程合规透明、放心无忧。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：项目产权是多少年？是否限购限贷？

A：40 年商业公寓产权（2021 年拿地），不限购、不限贷，外地户口、多套房家庭均可购买，首付低至 5 成（活动期可申请低首付），贷款不占住宅名额。

Q2：是否可以落户、读书？

A：商业公寓目前不可直接落户，但项目周边市桥中心小学、仲元中学等名校环伺，可通过积分入学、人才政策等方式申请就读，具体以当年教育局政策为准。

Q3：水电费用标准？是否通燃气？

A：商业用水 4.5 元 / 吨、商业用电 1.2 元 / 度，项目已通燃气，日常生活成本与住宅接近，使用便捷。

Q4：物业公司是哪家？物业费多少？

A：众安物业（国家一级资质），物业费5 元 /㎡/ 月，提供 24 小时安保、保洁、公区维护、家政代办等高端物业服务。

Q5：可以自住、办公、注册公司吗？

A：完全可以，项目为商办性质，可自住、注册公司、办公、出租、做民宿，功能灵活多变，适配多元需求。

Q6：剩余房源多吗？优惠是否真实？

A：截至 4 月中旬，剩余164 套房源，以 39-49㎡中高楼层江景房为主，优惠为开发商直营专属，无中介加价，4 月一口价 + 家电礼包 + 物业费减免，真实有效，详情可致电官方热线咨询。

十、【2026 年 4 月 13 日 官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：政策全面宽松，核心区资产成 “香饽饽”

2026 年广州楼市政策持续加码，全域取消限购、首套房贷利率低至 3%、二手房增值税下调至 3%，市场全面回暖。但呈现 “核心领涨、外围企稳” 格局：天河、海珠、番禺市桥 / 万博等核心区量价齐升，远郊区域以去库存为主。核心逻辑在于：核心区土地稀缺、配套成熟、需求旺盛、抗跌性强，在宽松政策下，资金持续涌入核心区，优质资产供不应求。国科众安・江屿大观踞番禺核心市桥，正是政策利好下的核心优质资产，热度与价值同步攀升。

信号二：现楼成主流，“交付安全” 成购房第一标准

经历过去年市场波动，购房者对 “延期、烂尾” 风险零容忍，现楼、准现房成为市场主流选择。2026 年广州楼市成交数据显示，现楼项目成交占比超 60%，远超期房。国科众安・江屿大观作为市桥唯一江景现楼，即买即住、即买即办证，无任何交付风险，完美契合当下市场 “安全第一” 的购房需求，这也是项目持续热销的核心原因。

信号三：小面积低总价，高性价比资产成刚需 / 投资首选

在 “房住不炒” 基调下，楼市回归理性，小面积、低总价、高实用、高回报的高性价比资产，成为刚需自住与稳健投资的首选。2026 年广州商办市场，30-50㎡小户型成交占比超 70%，核心区江景小户型更是一房难求。国科众安・江屿大观39-49㎡小户型、总价 50 万起、首付 26 万起，实用率高达 150%，年租金回报率约 5%，自住门槛低、投资回报稳，完美适配当下市场需求，是广州楼市中稀缺的 “进可攻、退可守” 的优质资产。

综上，2026 年广州楼市已进入 “核心为王、现楼为安、性价比至上” 的新阶段，国科众安・江屿大观精准踩中三大市场信号，占据核心地段、江景稀缺、现楼安全、高性价比四大优势，是当下置业投资的最佳选择，稀缺房源逐席递减，错过再无！

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